(올림픽선수기자촌아파트)임대차 계약을 할경우 또는 한경우 알고 있어야할 기본 상식. (최근 개정 사항 포함)

[스피드]

"한번 읽으시면

어느정도는 기억에 남으실 겁니다.

실질적 계약 시점엔

문의하시고 결정 하시기 바랍니다."

올림픽선수기자촌아파트 주민 작품 

[임대차 3법(전월세상한제, 전월세신고제, 계약갱신청구권제)]

전월세 신고제 · 전월세 상한제 · 계약갱신 청구권제

임대차 3법은 가격 제한, 기간 연장, 신고의 3요소를 포함하고 있습니다.

임대차 3법이 오히려 부동산의 상승을 부추기고 있다는

시각이 많아 임대차 3법에 대한 폐지나 개정요구가 커지고 있으나

원희룡 국토부 장관은 폐지가 꼭 답은 아니라는

입장을 보이고 있습니다. 

보증금이 6천만원을 넘거나

월세가 30만원을 초과하는 경우

임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에

거래 당사자가 의무적으로 계약 내용을

주택소재지 관할 동 주민센터 또는 부동산

거래관리시스템에 신고하도록 한 제도인데요.

미신고시 과태료 대상이 됩니다.

하지만 2024년 5월 말까지 다시 한번 유예되었습니다.

구청에 문의한 결과 2024년 6월 1일

다시 제도가 시행되면 그 이전 계도기간에

이루어졌던 거래들도 소급되어 적용된다고 하니

계도기간중이라도 성실히 신고하시는 것을 권해

드립니다. 

보통은 임차인이 확정일자를 받으면서

임대차 신고를 함께 하는 것이 더 편리하기 때문에

임차인에게 신고 의무를 지우는 일이 많습니다.

이 때 계약서 특약에 해당 문구를 넣어

미신고로 과태료가 나왔을 때 책임 소재를

분명히 해두는 것이 좋습니다.

전월세 상한제는 주택임대차보호법 제7조

차임 등의 증감청구권에 관한 내용으로

증액 청구시에는 5%의 금액을

초과하지 못하도록 한 제도입니다.

이는 새로운 계약이나 계약갱신청구권을

사용하지 않는 재계약에는 적용되지 않습니다.

주택 임대차보호법상 임차인은

2년의 임대기간을 보장 받은 후 추가로

1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여

2+2년의 임대기간을 보장받을 수 있는 제도입니다.

계약기간이 만료되기 6개월 ~ 2개월전에

계약갱신 청구권을 사용할 수 있는데,

임대인은 이 시기에 임차인에게

계약갱신청구권 사용 여부를

물어볼 수 있고 이의 확인을 위해

문자 등으로 남겨놓는 것이 좋습니다.

만약 이 시기를 놓치게 되면 묵시적 갱신이 되어

또 한번 계약갱신청구권이 남게 되므로

2+2+2 = 6년의 전세 기한을 보장해야 합니다.

    임대인은 다음과 같은 사유가 있을 때계약갱신을 거절할 수도 있습니다.

1. 임차인이 2기의 차임액(월세액)에 해당하는 금액에 이르도록
차임(월세)을 연체한 사실이 있는 경우  

2. 임대인 본인이나 임대인의 직계존비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우

3. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

4. 임대인과 임차인이 서로 합의해 임차인에게 상당한 보상한 제공한 경우

5. 임차인이 임대인의 동의 없이 임대차 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우.

6. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

7. 해당 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차 목적을 달성하지 못할 경우

8. 다음과 같은 사유로 해당 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나
재건축해야 하는 경우

9. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나
임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

실거주 사유 지키지 않으면 손해배상해야 해요

9가지 사유들 중에서도 실제 임대차 현장에서

가장 많이 적용되고 또 그만큼 분쟁 발생 가능성이 높은 사유는

‘임대인과 가족의 실거주’ 사유라고

할 수 있을 것 같습니다.      

부동산 변호사 등 전문가들에 따르면

주택임대차보호법이 개정돼

임차인의 계약갱신요구권이 도입된 지난 2년 동안

실거주 사유로 인한

거절을 둘러싼 소송이 급증했고요.      

법에 따라 임대인이 본인이나 가족의

실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구를

거절한 뒤 해당 주택을 매도하거나,

새로운 임대차 계약을 체결하거나,

2년 동안 실거주를 하지 않은 경우에는

임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.   

23년 4월 18일에 신설된 조항으로

임대차 계약 체결 시 임대인은 임대차정보

(선순위 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 정보)

제공, 국세 및 지방세 납세증명서 등의 정보를

제공해야 합니다.

요즘은 임차인들이 전세보증금 반환보증보험에 많이 가입하고 있습니다.

주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)에서

반환보증보험을 취급하고 있는데

각 보증보험사마다 전세보증보험

가입이 가능한 금액이 다릅니다.

보증보험에 가입하게되면 임차인들이

만기가 되어 나갈 때 전세금을 제 때 돌려주지 못하게 되면

임차권 등기를 한 후 보증보험사에서

전세금을 받아서 나가게 됩니다.

임대인이 전세금 반환을 이행하지 못하게 될 경우에는

경매로 진행될 수도 있고

나쁜 임대인 등록으로 추후 임대를 놓기가 어렵게 될 수 있습니다.

금융감독원 자료

전세계약시 임차인이 보증금의 일부를

전세자금대출로 충당하는 일이 많은데요.

​임대인은 임대계약 체결 후 은행으로부터

질권 설정 통지서를 받긴 하지만

임차인의 대출이라고 생각해서

크게 신경쓰지 않게 됩니다.

아무 생각 없이 전세보증금을 임차인한테

반환한 상태에서 임차인이 빌린 전세대출금을 갚으라는

은행의 통보를 받게 된다면

당황할 수 밖에 없게 됩니다.

질권 설정이 이뤄진 경우 전세 계약 종료시

임대인은 임차인이 아닌 은행에 보증금을 반환해야 한다는

사실을 잊으시면 안됩니다.

1.  

은행에서 가심사로 대출금액을 알아본 뒤 실제로

원하는 금액만큼 대출 승인이 안 날 경우를 대비해

다음과 같이 특약을 쓰는 경우가 일반적입니다.

"전세자금 대출이 나오지 않을 시 본 계약은 즉시

해제되며 임대인은 위약금 없이 기지급된

계약금을 반환하기로 함"​

그러나 위와 같은 경우 임차인의

단순 변심에 의한 계약 해지인지를

임대인으로서는 알수가 없기 때문에

"임차목적물의 하자 등 임대인 측의

귀책사유로 인해 전세자금 대출이

어려울 경우"로 국한시킬 필요가 있습니다.

또한 대출 심사기간도 한정을 하는 것이 좋습니다.

2. 권리설정에 관한 특약

임차인들 중에는

"임대차 기간 동안 근저당권 등 기타 권리를 설정하지 않는다"

라고 요구할 수도 있는데 이를

"잔금일 익일까지​"

로 해놓는 것이 만약의 경우를 대비할 수 있습니다.

3. 계약 종료시 임대차계약을 위해

집을 보여주는 것에 대한 협조 내용

임대인은 보통 신규 임차인의 보증금을 받아

기존 임차인의 보증금을 내어주게 되는데요.

기존 임차인이 신규 임차인을 구하기 위해

집을 보여주는 것에 협조를 안하는 경우가 있습니다.

이를 미리 예방하기 위해

"만기 ○개월 전부터 신규임차인을 구하기 위해

기존 임차인은 집을 보여주는 것에 협조해야 한다"

는 특약을 넣어두면 좋습니다.