(퍼온글 )주택조합 업무대행사 역할과 책임 】⑥주택조합PD수첩(?)◐◐○ | 지역주택조합 관련법률

[59/5군 정경식]

업무대행사가 주택조합업무를 실질적으로 수행하고 있으니 법적으로는 모르겠지만 실질적인 시행사라고 믿고 계시는 분이 많이 있을 것입니다

일반분양에서 시행사는 토지매입과 토지매입비, 제시한 일정 준수. 중도금대출, 모든 인허가와 인허가비.약속한 입주시기등 일반분양시 약속한 모든 내용을 책임지고 수행합니다.

분양당첨자는 계약서에 명시된 시기에 해당금액을 납부하고 입주를 기다리면 되는 것입니다

업무대행사가 실질적인 시행사라면 조합가입 시에 약속한 일정이 지켜져야하며, 가입계약서에 없는 브릿지 대출을 조합원에게 요구해서도 않되고, 추가분담금을 조합원들에게 요구해서도 않되는 것입니다

조합원이 걱정하지 않게 주택조합의 일정이나 금액에 대한 모든 책임을 지고 남은 이익만 갖져 간다면 업무대행사가 실질적인 시행사라고 보셔도 되겠지만 현실은 그렇지 않습니다

따라서 법적 관점인 주택조합과의 계약에 의해 조합업무를 업무대행사가 수행한다고 보셔야됩니다 (주택법 11조 1항과 2항) 주택조합과 계약관계인 하나의 협력업체라는 것입니다 그럼에도 불구하고 조합장과 조합원, 업무대행사, 시공사가  주택조합 사업의 핵심 축이며 업무대행사의 역할은 매우 중요합니다 

하지만 주택조합이 시행사이며 (주택법 5조2항, 11조 1항 4호) 모든 책임을 감수하는 조합원이 사업 주체가 되는 것입니다

Ⅰ 업무대행사의 업무범위 또는 역할 ( 주택법 제11조의 2)

① 조합원 모집, 토지 확보, 조합설립인가(변경인가 포함) 신청 등 조합설립을 위한 업무의 대행

② 사업성 검토 및 사업계획서 작성업무의 대행

③ 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원

④ 사업계획승인 신청에 관한 업무의 대행

⑤ 총회의 운영 및 임원 선거관리업무의 지원

⑥ ｢주택법｣ 제11조제8항제5호에 따른 업무대행자가 자금관리업무를 수탁하는 경우에는 그 대리사무

⑦ 그 밖에 총회의 운영업무 지원 등 ｢주택법 시행규칙｣으로 정하는 사항 등

※업무의 지원은 단순히 도와준다는 의미이며 대행은 주도적으로 책임있게 수행한다는 의미 임니다

Ⅱ 업무대행사의 책임

조합업무를 수행하면서 계약서에 명시된 책임내용에 대해서만 책임을 지게 됩니다

(신의성실로 업무를 수행해야된다 라는 문구만 있고 계약서에 책임을 어떻게 지겠다는 내용이 일반적으로 들어 있지 않습니다)

Ⅲ 업무대행 용력비 지급시기(표준 업무대행 계약서 기준)

구분	지급시기	비율	금액(원)	비고
계약금	조합설립인가 시	20%
1차 중도금	사업계획승인 시	20%
2차 중도금	착공 시	20%
3차 중도금	사용검사 시	20%
잔금	청산총회완료 시	20%

Ⅳ 조합원이 반드시 확인할 내용
   혹시라도 업무대행사가 일반분양 또는 처분 권한을 갖거나 근린생활시설이나 상가 분양 또는 처분 권한을  갖는 것은 주택법을 위반한다라고 국토부의 답변이 있었습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제3조 와 「주택공급에 관한 규칙」 제62조 및 주택법」 제15조 위반행위 )

 ※ 이경우 총회 승인이 되었더라도 법을 위반했기 때문에 무효이며 조합장은 업무상 배임으로, 업무대행사는 횡령으로 형사처벌돨 가능성이 있습니다

☞ 조합원들이 중지를 모아서 업무대행사가 아닌 조합장에게 지속적인 개선 요청을 하셔야 조합원 자신의 재산을 보호할 수 있습니다.

※ 책임과 역할관점에서는 조합장의 책임범위에서 조합업무를 업무대행사가 수행하는 것입니다(주택법 11조 1항과 2항)

    또한 업무대행사는 시행사가 아니라 하청업체일 뿐이고 주택조합이 시행사라는 것을 반드시 아셔야 합니다

    (주택법 5조2항, 11조 1항 4호)

[59/10군 하늘로 바다로]

좋은정보 감사합니다.