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- 보유 주택 9억 원 넘으면, 다음 주 월요일부터 전세 대출 불가
- 왜 전세 대출이 문제? 대출 규제 강화되자 전세 대출받아 집 사는데 쓴 것
- 전세 대출 금지로 갭 투자 줄고 집값, 전셋값도 영향 받을 것
- 고가주택 보유자 자녀 학군 때문에 강남으로? 앞으로 어려울 것
- 전세 대출 금지 조치, 무주택자나 9억 이하 1주택자는 별 문제 없어
- 서울 아파트 평균 값 9억 원 넘어… 정부 시장불평등 줄이겠다는 의지로 읽혀
■ 프로그램명 : 오태훈의 시사본부
■ 코너명 : 시사본부 이슈
■ 방송시간 : 1월 17일(금요일) 12:20~14:00 KBS 1라디오
■ 출연자 : 안명숙 부장(우리은행 부동산투자지원센터)
▷ 오태훈 : 다음 주 월요일, 20일부터는 9억이 넘는 집을 가지고 있는 사람은 전세대출보증이 전면 금지된다고 하죠. 이 조치 좀 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다. 우리은행 부동산투자지원센터의 안명숙 부장을 연결하겠습니다. 나와 계시죠?
▶ 안명숙 : 안녕하세요.
▷ 오태훈 : 전세대출 관련한 조치가 이제 월요일부터 시행된다는데 구체적으로 어떤 조치예요, 이게?
▶ 안명숙 : 사실 공적 보증기관인 주금공이라든지 허그(HUG) 같은 데서는 이미 시행이 됐었는데 민간 보증기관인 서울보증보험증권에서는 예외로 적용됐던 것들을 똑같이 강화하겠다는 건데요. 이를테면 그 기준을 전세대출 받는 분이 왜 9억 초과 주택을 갖고 있는 사람이 받느냐 해서 이런 분들에 대해서는 강력하게 제한을 하겠다는 거고 또 전세대출을 받았다가 그걸 가지고 고가 주택을 사는 경우는 즉시 회수하겠다 이런 두 가지 내용입니다.
▷ 오태훈 : 여기 보니까 보증부 전세대출이라고 나와 있는데 이게 뭐예요? 구체적으로.
▶ 안명숙 : 우리나라 같은 경우는 전세 제도라는 것들이 있으면서 사실은 전셋값이 오르면서 전세 보증금이 굉장히 큰 액수가 되게 되죠.
▷ 오태훈 : 그렇죠.
▶ 안명숙 : 그러니까 사실 전세금을 마련하는 것 자체도 굉장히 쉽지 않기 때문에 결국 그렇게 되면서 전세 보증금을 마련하기 위해서 대출을 받아야 하는데 그러면 은행 입장에서는 일반적으로 주택을 매입할 때는 근저당이라든지 설정을 하기 때문에 담보권이 조금 안정적이다 해서 금리를 좀 낮춰줄 수 있는데 어떻게 보면 전세 보증금은 채권 같은 거기 때문에 사실은 금리를 낮게 줄 수가 없고 그래서 결국은 활용한 게 이런 보증기관의 보증 서류 끊어오면 결국은 그거를 담보로 은행은 낮은 금리로 대출을 해주겠습니다라는 거기 때문에 대부분은 보증기관의 보증서가 없으면 사실 전세대출 받기가 어렵다고 보시면 되는 거거든요. 그래서 이제 이런 보증서를 발급 받아서 은행에서 전세 자금을 대출해 주는 제도를 보증부 전세대출이라고 이해하시면 됩니다.
▷ 오태훈 : 그러니까 전세권에 대한 것을 가지고 보증을 해주면서 전세대출이라는 형태로 받아왔는데 이제는 이거를 받지 못하게 되는 거군요, 9억 원 이상의 주택을 가지고 있는 사람은.
▶ 안명숙 : 그렇습니다. 고가 주택자에 대해서는 전세대출을 받아서 다른 용도로 주택을 사는 데 쓰거나 또는 그것들을 더 전셋값을 올리는 데 쓰는 거에 대해서는 적극적으로 막겠다는 게 정부의 의지입니다.
▷ 오태훈 : 그러면 이 기준이 되는 9억 원이라는 건 공시지가 기준인가요? 아니면 시세 기준인가요?
▶ 안명숙 : 시가 기준이고요. 그러면 시가 판단은 어떻게 하느냐. KB 시세라든지 감정원 시세 중에서 높은 것들을 적용하겠다는 거고 예를 들면 아파트가 아닌 경우처럼 시세가 없거나 이런 경우는 공시 가격의 150%나 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용하는 등 이렇게 대체지표로 활용해서 판단하겠다는 겁니다.
▷ 오태훈 : 그러면 지금 받고 있는 사람들, 보유한 집이 9억 원이 넘는 사람들이 있지 않겠습니까? 그분들은 어떻게 되는 건가요.
▶ 안명숙 : 이미 1주택으로서 9억 넘은 주택을 갖고 있었는데 아이들 교육의 문제라든지 여러 가지로 회사, 직장 이유라든지 해서 다른 데 전세로 살고 있는 분들의 경우에 있어서는 그대로 그냥 연장을 하겠다는 것들은 허용이 됩니다. 그런데 다른 집으로 이사 갑니다 또는 보증금을 올려줘야 합니다 이런 것들은 새로운 대출이라고 보기 때문에 보유하신 주택이 9억 원이 넘게 되면 다음 주 월요일부터는 대출 연장이 불가합니다.
▷ 오태훈 : 정부가 이번 조치를 한 것을 봐서 이게 어떤 정책 효과를 얻고자 하는 걸로 판단하십니까?
▶ 안명숙 : 사실은 왜 전세대출이 문제냐라고 조금 의아해하시는 분들도 있을 텐데 보통 전세를 들어가기 위해서 전세대출을 썼다면 사실은 이게 큰 문제가 되지는 않았을 수도 있을 텐데 요즘에 서울의 집값이 많이 오르는데 대출 규제가 강화되다 보니까 비교적 전세대출이 조금 활용하기가 전세계약서만 있으면 소득이라든지 이런 것들을 크게 따지지 않고 전세 보증금의 80% 한도 내에서는 대출이 가능했거든요. 그러니까 내 집이 나는 있지만 다른 데 전세를 살고 조금 더 좋고 집값이 오를 만한 곳들을 다시 전세로 들어간다고 하면서 전세대출을 받아서 흔히 갭 투자를 하는 거죠. 전세를 안고 다시 하면서 이렇게 집이 있는 사람이 전세대출을 집 사는 데 쓰는 경우로 활용하기 때문에 이거는 원래 목적에 맞지 않다고 정부가 판단한 거죠.
▷ 오태훈 : 그러니까 원래 전세대출은 전세를 위한 것인데 이 돈을 가지고 대출을 받아서 집을 사는 데 썼다 이렇게 이해를 하면 되겠습니까, 그동안?
▶ 안명숙 : 그렇습니다. 그런 경우가 굉장히 많았다고 판단을 했기 때문에 이번에 더 강력하게 민간의 보증까지도 이거를 확대 적용한 겁니다.
▷ 오태훈 : 여기에 대해서 부동산시장의 반응은. 뭐 바로 어제 나왔기 때문에 바로 이게 반영될지는 모르겠습니다만 어떻게 보세요?
▶ 안명숙 : 지난번 작년에 12.16 대책 때 이런 내용들이 좀 포함돼 있어서 그동안 서울보증까지 이거를 강화할 것이냐, 언제부터 할 것이냐에 대한 세부 내용들이 정해지지 않아서 굉장히 그동안 문의가 많았고 서둘러서 받을 분들은 신청을 했었는데 아마 이로 인해서 흔히들 갭 투자라고 이렇게 전세를 안고 투자하는 것들이 좀 많이 줄어들 수도 있고 그게 집값에 영향을 줄 수도 있겠다 또는 전셋값에도 영향을 줄 수 있겠다 이런 것들의 좀 전망이 나오고 있습니다.
▷ 오태훈 : 다음 주 월요일부터 시행됩니다. 전세보증대출 조치에 대해서 우리은행 부동산투자지원센터 안명숙 부장과 말씀 나누고 있는데요. 좀 구체적으로 살펴보겠습니다. 이번 조치 보니까 전세보증대출 후에 고가 주택 매입, 다주택 보유 시에 전세대출 회수 여기에 대한 예외를 사실상 인정하지 않았다고 하던데 이게 어떤 건지 좀 구체적으로 말씀해 주세요.
▶ 안명숙 : 일단은 1주택자라도 집을 갖고 있는 주택이 얼마짜리냐에 따라서 일단은 적용에 대한 판단 여부가 달라지는데 일단 고가 주택이다, 9억이 넘는다고 하면 전세대출을 받는 경우든 그러니까 이전에 다음 주 월요일에 이게 시행되기 때문에 이미 받고 있는 것들은 만기 연장까지는 가능하고 그 집에 계속 더 살고 싶다면 연장이 가능한데요. 만약에 이거를 이사 가거나 더 추가로 대출을 받거나 또는 이전에는 9억이 아니었는데 만기 시점에 이게 9억이 됐다 이렇게 되면 사실은 그것도 똑같은 규제 대상이 되는 거기 때문에 지금 내가 혹시 1주택, 무주택자의 경우는 별 문제가 없습니다만 1주택인 경우 본인의 사정에 의해서 전세대출을 쓰면서 다른 곳에 살 때는 이제 만기가 도래할 경우 그다음에 앞으로 받는 경우에 있어서는 좀 꼼꼼히 이런 부분 때문에 따져볼 필요가 있다고 보입니다.
▷ 오태훈 : 이런 사례들이 또 많이 기사에 나오던데 자녀 교육 문제로 이사를 가는 경우라고 하면서 9억이 넘는 집을 보유한 사람이 있어요. 그런데 이제 자녀 교육 때문에 좀 전세로 옮겨야 하는데 이때 대출 받아 이사 가는 건 가능한지요.
▶ 안명숙 : 지금보다 흔히들 많은 사례가 학군 때문에 강남으로 갑니다 이럴 때 그러면 아무래도 전셋값이 비싸질 거 아닙니까? 이런 경우 불가합니다, 이제 앞으로는.
▷ 오태훈 : 이거는 안 되는 것이죠?
▶ 안명숙 : 네.
▷ 오태훈 : 주택을 소유한 상태로 그러면 다른 곳에서 전세로 살고 있었어요. 그런데 이제 내가 소유한 주택이 9억 원 아니었는데 시세를 보다 보니까 9억이 넘어가는 경우 이런 때는 어떻게 되는 건지.
▶ 안명숙 : 이것도 똑같이 맞습니다. 그러니까 현재는 아니었지만 그동안 집값이 올라서 나의 의지랑 관계없는 거지만 똑같은 상황이라고 봐서 대출 보증이라든지 연장 이용이 불가해졌습니다.
▷ 오태훈 : 연장도 안 돼요? 그러면 연장 안 된다는 건.
▶ 안명숙 : 만기까지만 쓸 수 있지만 더 이후에 연장이 안 되기 때문에 이거는 저희 은행 입장에서는 기한일이 상실되기 때문에 갚아야 하는 거죠, 사실은.
▷ 오태훈 : 바로 갚아야 하는 겁니까? 만기가 끝나고 나면.
▶ 안명숙 : 네.
▷ 오태훈 : 그게 전세대출 금액을 회수한다는 그런 의미로 이해를 하면 되겠네요.
▶ 안명숙 : 네.
▷ 오태훈 : 앞서서 말씀하신 것 가운데 공적 금융이라고 했던 주택금융공사 한 두 곳이 있다고 하셨는데 거기서는 이미 이거를 해왔다면서요.
▶ 안명숙 : 네, 이미 조치에 의해서 해 오고 있었고 19년 11월 11일부터 시행 중이었고 민간인 서울보증보험증권, SGI에서만 사실 예외로 해 왔기 때문에 특히나 서울 같은 경우는 대부분 9억이 넘기도 하고 1주택자 중에서 소득이 1억 넘는 그런 경우는 사실 실제로 공적 보증에서 전세자금대출이 불가했기 때문에 서울보증보험증권으로 올 수밖에 없어서 이쪽으로 사실 많이 몰렸던 게 사실이죠.
▷ 오태훈 : 서울보증이라고 하는 곳은 민간기관인 것이고 그러면 여기를 이용하는 비율이 어느 정도나 됐을까요, 그동안?
▶ 안명숙 : 사실 비율을 딱 금액으로 자르기는 어려운데 지금 전세 대출을 받을 수 있는 한도라든지 기준이 조금 다른데요. 예를 들면 한국주택금융공사라는 주금공 같은 경우는 전세가, 임차보증금이 5억 원 이하여야 하고 지방은 3억 원 이하에 대해서만 가능하고요. 그다음에 주택도시보증공사인 허그(HUG) 같은 데는 전세금안심대출이라 그래서 대출 한도가 4억 원, 그다음에 수도권은 3.2억 원이 한도가 설정돼 있어서 사실 비싼 것들의 전세 아파트를 가지고 여기서 대출이 사실은 불가합니다. 그런데 서울의 웬만한 경우도 85제곱미터 이하도 사실 5억이 넘는 경우가 많기 때문에 이런 공적보증을 받기가 어려워서 대체로 서울에서는 어쩔 수 없이 서울보증보험증권에서 대출을 신청할 수밖에 없었고 서울보증보험증권은 전셋값이 얼마인지는 관계없고 한도만 5억 원까지만 해줬거든요. 그렇기 때문에 실제로 서울에서 전세보증을 보험증권을 신청해서 대출을 받는 경우는 대체로 가격이 비쌌던 강남권이라든지 또는 중심권에 요즘에 가격이 많이 오른 곳들은 대부분 서울보증증권을 활용할 수밖에 없었습니다.
▷ 오태훈 : 아이디 K7711 이렇게 쓰시는 분께서 이런 질문 주셨는데 답을 하실 수 있을지 모르겠습니다만 여쭤볼게요. “대출 받아야 집 살 수 있는 서민들은 이번에 어떻게 됩니까? 이번 조치가 무주택자들의 경우에는 해당 되지 않는 건가요?”라고 질문 주셨거든요. 대출이 막 다 막히고 이런 상황이 아닌가라고 질문 주시는 분들이 꽤 계세요.
▶ 안명숙 : 그러니까 주택 구입자금도 그렇고 사실 전세자금도 그렇고 무주택자에 대해서는 거의 대출 규제가 없다고 보시면 되고요. 다만 그 집을 사는 집이나 또는 갖고 있는 집이 9억이냐. 그러니까 9억의 고가 주택인 경우가 대부분 규제 대상이기 때문에 그 사는 집이나 전셋집이 9억 이하라면 1주택자라도 별 문제가 없습니다.
▷ 오태훈 : 우리가 9억 원 이상 되는 주택이 우리나라 전체 주택에서 몇 퍼센트가 되는지 궁금하고 또 서울 아파트값은 또 상당히 많이 9억 넘는 아파트들이 많다고 하는데 서울에서는 비율이 얼마나 될까요, 아파트의 경우?
▶ 안명숙 : 글쎄요, 그거를 비율을 시세도 변동도 심하고 그래서 그거를 비율이 얼마인지를 호수로 이야기하기는 어렵지만.
▷ 오태훈 : 구체적은 아니더라도.
▶ 안명숙 : 서울의 평균 값이요. 서울 아파트 평균 값이 9억 원을 넘었거든요.
▷ 오태훈 : 아, 평균이요?
▶ 안명숙 : 네. 그렇기 때문에 서울이 사실은 최근 6년간 지속적으로 상승세를 이어오면서 평균 값이 9억 원을 증의 값이 넘었기 때문에 사실은 물론 비싼 데는 굉장히 더 많이 비싸졌기 때문에 그렇지만. 물론 호수로는 정부가 밝힌 대로 전체 중에서 9억 넘는 아파트의 비중이 크지 않다고 볼 수는 있지만 사실 미니멈 증의 값 기준으로는 9억 원을 넘었기 때문에 여기에 해당되는 주택들이나 또는 서울에서도 요즈음 지역별로 가격이 좋은 곳이라고 판단되는 곳들을 많이 오르고 많이 선호하다 보니까 그런 쪽으로 또 수요가 몰려서 사실 더 많이 오르는 현상 때문에 어떤 소득의 불균형이라든지 지역별 편차가 커지는 것들에 대한 우려가 있어서 아마 정부도 9억 원이라는 기준의 고가 아파트를 기준으로 대출이라든지 여러 가지 세금이라든지 이런 기준의 잣대를 굉장히 강화시키고 이런 부분들로 인해서 조금 시장의 불평등을 조금은 줄이겠다는 의지를 읽을 수 있을 것 같습니다.
▷ 오태훈 : 현 정부 들어서 여러 차례 부동산 대책을 발표했지만 그럼에도 불구하고 집값은 계속 상승을 했습니다. 그래서 이제 지난해 12월 16일 고강도 대책이 나왔고 이번에 추가 대책까지 나왔는데 그러면 집값 상승의 요인이 갭 투자가 상당 부분을 차지했다고 보시는지요?
▶ 안명숙 : 그러니까 지난 12.16대책 발표할 때 정부가 발표한 자료 내용 중에 보면 서울에서 거래되는 아파트 중에서 보증금 쓴 게 이렇게 갭 투자한 비율이 평균적으로 55%를 넘어가고요. 강남에서는 60%가 넘어갔습니다. 그거는 대출을 안 해주니까 나는 전세를 끼고 살 거야 이럴 수도 있지만 실제로 내가 전세를 끼고 삼으로써 이자 안 내도 내 자금에 대한 부담을 줄이면서 사놓고 오르면 이익을 내가 향유하겠다. 이렇게 사실은 그런 분들이 선점하거나 또는 정부는 그거를 투기 수요라고 보기 때문에 일단 이런 부분에 대해서 제재를 하겠다는 강력한 의지인 거고. 궁극적으로 지금 금리가 낮죠. 당장 금리를 올릴 수 있거나 이런 상황이 아닌 상황에서 유동성 때문에 집값이 오르거나 굉장히 민감하게 움직이는 데는 아마 다른 분들도 이론이 없을 거기 때문에. 그러면 유동성을 회수할 수 있는 방법이라는 것들은 일단 정부가 가장 손쉽게 할 수 있는 게 대출 규제라고 판단했다. 그래서 결국은 12.16대책에도 대부분이 대출을 아주 강화하는 대책 중심으로 일단 정부의 의지를 밝혔다고 보입니다.
▷ 오태훈 : 알겠습니다. 시장에서 이게 어떻게 반응을 할지 또 이게 결과가 어떻게 나올지는 좀 더 시간을 두고 지켜봐야겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.
▶ 안명숙 : 안녕히 계세요.
▷ 오태훈 : 우리은행 부동산투자 지원센터의 안명숙 부장이었습니다
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첫댓글 감사합니다 잘 보고 갑니다
잘보고갑니다
잘봤습니다
감사합니다.
잘보고 갑니다^^
잘보고갑니다~
잘 보고 갑니다.^^