조합장님 면담 내용.

[122동 김은정]

지난 화요일(7/11일)에 조합 사무실을 방문하여 조합장님과 면담하였습니다.

총무님도 함께해 주셨습니다.

몇 가지 내용을 공유합니다.

1. 이주비 이자 부담 방법에 관한 안건 재상정.

작년 8월 말 정기 총회에서 이주비 이자를 조합원들이 부담(1안)하는 것으로 의결되었습니다.

하지만 총회 통과 과정에서 여러 가지 문제점들이 있었음이 드러났습니다.

조합원들의 지속적인 문제 제기가 있었고, 다가 올 정기 총회에서 다시 안건을 재상정하시겠다고 말씀하셨습니다.

2. 기타 사업비 감액 부분.

감액 부분

7월 현재 분양 신청 시점의 사업비와 비교해 보면, 사업비 총액 2,058억 원이 감액되었습니다.

위의 감액된 내용은 이번 정기 총회 정비사업비 예산에 반영될 예정입니다.

* 이주비 이율은 기존 6%에서 4.1%로 적용 되었다.(LTV60%, 이율4.1%, 기간6년)

조합원들의 요구를 반영해 주신 부분에 대해서 감사드립니다.

3. 사업시행인가 시점과 7월 현재 사업비 내역 비교.

사업비 비교표

재건축 사업의 일반적인 사업비 비율은 공사비 75%, 기타 사업비 25%입니다.

(재개발은 65%:35% 비율)

사업시행인가 시점에는 조합 사업비 구조가 정상적인 비율이었습니다.

(공사비 76%, 기타 사업비 24%)

그러나 7월 현재는 공사비 66%, 기타 사업비 34%입니다.

정상적인 사업비 비율과 비교하면, 기타 사업비가 9% 더 많이 책정되어 있습니다.

실제로 사업시행인가 시점과 비교할 때 공사비는 11% 증가했지만, 기타사업비는 82%가 증가 되었습니다.

이번에 기타 사업비가 2,058억 원이 감액 되었지만, 아직도 더 감액할 부분이 남아 있음을 알 수 있습니다.

기타 사업비는 얼마가 적정한가?

기타 사업비 비율을 27% 정도로 아주 넉넉하게 책정하여 적정 기타 사업비를 계산해 보면,

총사업비 14,728억 × 27% = 3,976억 정도가 적정 예산으로 생각 됩니다.

현 기타 사업비 5,079억 - 3,976억 = 1,103억 정도가 초과 된 상태입니다.

증액된 기타 사업비 2,283억 중에서 최소한 1,103억을 더 감액 해야, 기타 사업비 27%의 비율이 나오는 것입니다.

기타 사업비를 25%에서 27%로 넉넉하게 잡은 것이므로, 1,103억은 더 감액해야 할 부분이라고 생각합니다.

그래서 몇 가지 부분에 대한 사업비 감액을 요청하였습니다.

4. 감액 요청 부분.

1) 전체 예비비

예비비는 일반 적으로 전체 사업비 예산에서 대략 1%정도로 책정합니다.

실제로 사업시행인가 시점에도 1% 정도로 책정되었는데, 7월 현재는 거의 3%에 달하고 있습니다.

예비비를 1% 정도로 책정한다면, 270억 감액 가능.

2) 외주 용역 예비비

사업 시행인가 시에는 전체 외주용역비의 25% 정도로 책정하였는데, 7월 현재는 40%로 책정하였습니다.

외주용역 예비비를 용역비의 20% 정도로 책정한다면, 30억 감액 가능.

저는 개인적으로 외주용역 예비비가 필요한 것인지 의문입니다.

조합장님도 같은 생각이었습니다.

만일 외주용역 예비비를 모두 감액한다면 60억 감액 가능.

3) 법인세

법인세는 일반 분양 수익에 대한 과세입니다.

아주 단순하게 계산해 보면,

일반분양 수익금 - 총 비용 중 일반 분양률(35%) = 법인세 과세표준

1. 일반분양 수익금: 1조 505억.

2. 총 비용: (종전자산 1조 4,222억 + 사업비 1조 2,665억) × 35% = 9,410억.

*이주비 이자 제외.

3. 과세표준: 1조 505억 - 9,410억 = 1,095억.

4. 법인세: 1,095억 ×25% = 273억.

조합에서는 법인세가 800억 이상 나올 것이라고 하시는데, 좀 더 정확한 자료로 설명해 주실 필요가 있습니다.

개인적인 단순 계산으로는 527억 감액이 될 수 있습니다.

* 위의 법인세 부분은 면담 내용에 포함되지 않았고, 면담 후의 개인적인 견해입니다.

4) 각종 추정액.

다가 올 정기총회 정비사업비 예산 가운데 많은 항목들은 단순 추정액으로 증액되었습니다.

현재 기타 사업비 증가로 조합원 분담금이 높아져 있는 상황을 고려할 때, 넉넉한 사업비 편성보다는 좀 더 사업비를 절감하려는 노력이 필요합니다.

조합장님도 사업비를 더 절감하는 것에 공감을 해주셨습니다.

결론)

사업비 절감을 위한 조합의 노력이 있었습니다.

그럼에도 불구하고 아직도 더 절감해야 할 부분들이 남아 있는 것으로 보입니다.

특히 법인세 부분은 다시 한 번 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

기타 사업비 현실화를 위한 조합의 노력이 계속 되기를 기대하며, 이번 정기총회에서는 그 결과물을 볼 수 있기를 기대하겠습니다.

* 공사비 협상 부분은 다음에 올리겠습니다.

[115동 김원기]

예비율 통상 1프로인것을 3프로로 잡았다가 다시 1프로 낮추는게 노력이라고 보긴 힘들지 않을까요

지금까지 재신추가 제기한 문제들에 묵묵부답에 안낮추다가 왜 이제 움직이는건지 혹시 이유를 알수있나요?

결국 재신추의 요구가 합리적이었는데 지금까지 안움직이다 이제서야 움직인 목적이 있나요

[115동 김원기]

그리고 현산이랑 지에스 시공계약 해지후 재입찰을 진행하는건가요?

시공계약 해지없이 재입찰을 하면 안된다고 말씀주신것으로 기억합니다

[122동 김은정]

현 시공사 그대로 있는데, 과연 다른 1군업체가 입찰에 참여할 수 있을까요?
산성구역이 실패한 이유입니다.
우리는 이미 실패한 길을 따를 이유는 없지요.

지금은 작년과 달라서 시공사 찾기 힘들어요.
시공사 교체보다는 현시공사와의 공사비 협상에 집중해야 합니다.
물량내역서와 산출 내역서 도급 계약서에 첨부하고, 평당 공사비는 최대한 줄여보아야지요.

만일 해지할 수 밖에 없는 상황이라면, 현시공사는 확실히 정리하고 나가야 합니다.
그게 무서우면 계약 해지는 생각도 말아야지요.

[108동조연수]

공사비 협상 잘하는 첫번째가 시공사로부터 물량 내역서와 산출 내역서 받는 것인데 조합은 왜 달라고 요구조차 못하는 것인지 이해불가 입니다

내역서도 없이 공사비 협상하는건 시간 낭비 입니다
공사비 올려주는 빌미를 제공하는 것이고요

조합은 보여주기식 말고 조합원들을 위해 제대로 일 하시기 바랍니다

[104동 최연선]

아직 이혼 전인데 새로운 사람을 미리 만나는건 예의가 아니죠.. 보험들고 만나는 환승연애인가요? 그렇다면 산성구역처럼 새로운 시공사가 올리가 없겠죠.. 그러면 쇼나 다름없죠!
그들이 원하는대로~

분명 확실한 해지후 시공사 입찰을 한다면 산성구역과 다른 상황이 벌어질거라생각되어지네요

자이 현산은 손털고 나가주시길!

[108동조연수]

김은정님!! 먼길 오셔서 조합장님과 면담하시고 그 내용까지 공유 해주셔서 감사합니다.

지적해 주신 것처럼 아직도 더 많이 줄여야 하지만 조합이 이렇게 변화를 보인건 많은 조합원님들의 끊임 없는 노력의 결과라 생각됩니다.

지금 급하게 줄여 놓고 또 은근슬쩍 올리지 마시기 바랍니다. 지금 부터라도 오직 조합원들을 위해 일하는
조합으로 거듭나길 바랍니다.

그 첫번째 시작이 조합원들이 믿음을 가질수 있도록 소통하고 조합원들이 궁금해 하는건 조합에서 직접 답변해주시길 바랍니다.

[122동 김은정]

이번에 줄어든 것은 금융비용 감소와 현금청산자 감소가 주된 요인입니다.
말씀하신 것처럼 조합 부대비용에서도 상당부분 감액이 필요해 보입니다.

[115동 김원기]

현금청산 2000억 설정하고 유이자사업비를 예산으로 잡은것은 상당히 부패되어있다는 온상입니다.
종국에는 뒤통수 칠거로 보이는데 참 걱정이네요

[104동 최연선]

저도 김원기님 말씀에 동감입니다
아직도 많은 사업비 부분이 남아있기에
조합에서는 조합원분들이 눈을 더 크게 뜨고 지켜본다는걸 명심하시길 바랍니다
정비업체는 협력업체이지만 이익을 추구하는 업체입니다 바른 견제가 필요한거죠.

[111동 최창호]

조합이 항목별 검증을 제대로 해야
사업비 예산이
정상화 될 거라 생각합니다.
정비업체는 요번 사업비를 내용을 보더라도
믿을 수 없는 상태입니다.
예산은 하나씩 검증이 필요하고
시공사인 현산 및 gs는 부실 시공을 하는 업체로
잠시 사라지는 현상이 아닐거라 생각 합니다.
제거하고 가길 원합니다.