부동산 투자의 중요도

[조던]

부동산 투자의 중요도

부동산 투자를 하는데 있어서 어떤 것을 우선 고려 해야 할까요?

오늘은 중요도의 순서에 대해 생각해보려고 합니다.

첫 번째는 공실입니다.

공실의 중요성은 두말할 나위가 없습니다.

수익률이 아무리 좋아도 공실이 나면 소용이 없습니다.

공실이 나면 일단 스트레스가 쌓입니다.

밤에 잠이 안 옵니다.

상가가 되었건 주택이 되었건 간에 말입니다.

그래서 처음에 공실이 되지 않을 조건을 찾아야 합니다.

주택이라면 상가보다는 걱정이 덜하겠지만 주택도 트렌드를 읽지 못하는 반지하 같은 곳을 사면 공실이 날 수 있습니다.

그렇다면 공실이 왜 날까요?

1. 물건을 잘못 산 경우 입니다.

예를 들자면 고바위에 물건을 산 경우, 반지하의 물건을 산 경우, 사람이 없는 곳에 물건을 산 경우, 너무 외진 곳에 물건을 산 경우 등등 굉장히 많습니다.

이 경우는 너무 예가 많아서 제 글 중 공실에 관하여 쓴 글을 검색해 보시면 될 것 같습니다.

2. 수익률을 잘못 계산한 경우입니다.

이런 경우는 상가가 주로 많은데요. 처음에 상가를 분양 받고 터무니 없는 월세를 받다가 세입자가 나가면 상가 세를 맞추지 못합니다.

즉 5억짜리 상가를 샀는데 5000 만 원 보증금에 월 400 만 원씩 받다가 세입자가 나가고 주변 부동산에 알아보니 그 상가는 2000 만 원에 월 100 만 원 세를 놓으면 잘 놓는 것이다 라는 말을 들을 때 입니다.

이런 경우 자신이 낼 이자 보다도 월세금액이 작아서 도저히 그 금액에 월세를 놓지 못하는 것이죠. 그래서 이런 경우 대부분 비워 놓습니다.

두번째는 실투자금입니다.

공실은 무조건 없다고 친다면 그다음에 생각해야 할 것이 실투자금입니다.

실투자금과 수익률 두 가지 경우를 놓고 생각해 보았는데요.

아무래도 실투자금이 우위입니다.

예를 들면 이렇습니다.

재개발 투자 시기에 빌라 매매가가 5000 만 원 입니다.

전세는 4000 만 원 이었습니다.

그런데 빌라의 수리를 잘 해서 주변의 집보다 깨끗하고 당장 들어가 살 수 있으면 전세금을 5000 만 원 이상도 받았습니다.

그러니 실투자금이 영(0)이었죠.

그럼 자본주의 사회에서 부자가 되려면 규모의 경제를 펼쳐야 하는데 돈이 안 들어가는 무피투자가 가장 좋은 방법입니다.

물론 공실이 없다는 것을 전제로 해야죠.

2년 동안 전세를 놓았는데 2년 후 세입자가 나갈 때 세입자를 구할 수 없을 정도가 되면 난감한 상황이 됩니다.

그래서 이러한 투자는 구미지역과 같이 새로운 집이 매년 엄청난 규모로 지어지면 안 되고 더 이상 지어지기 힘든 서울과 일부 경기지역 등이 가능합니다.

아니면 빠른 시일 이내에 매매의 시점(공청회에서 재개발 구역으로 지정 된다는 발표 등)이 온다면 괜찮습니다만 현재는 그러한 상황이 아니니 공실이 없는 지역이라야 합니다.

그래서 첫째가 공실, 둘째가 실투자금입니다.

실투자금은 수익률을 무한대로 바꾸어 주기도 합니다.

예를들어 1억 짜리 상가를 샀습니다.

대출을 9천 만 원 받았습니다. 이자는 년 4.5% 약 35만원 정도 합니다.

그런데 월세 보증금 2000만 원에 월세 70만 원 짜리 세입자가 들어왔다고 친다면 취득세를 내고 법무비를 내고도 몇 백 만 원의 돈이 남는 상황이고 월 순이익도 35만 원 정도 남습니다.

이러면 무한대의 수익률이 되는 것이죠.

이것은 우리나라에서 보증금을 많이 받는 문화 때문에 이렇습니다.

외국에서는 이렇게 보증금을 많이 걸라는 경우가 없어서 우리나라에서만 독특하게 벌어지는 일이 되었습니다.

세번째 수익률입니다.

이제야 수익률입니다.

부동산 임대업에서 수익률이 중요하다고 합니다만 공실, 실투자금에 비해서 수익률은 중요도가 세번째 밖에 안 됩니다.

수익률 계산법은 전통적인 계산법이 있고 제가 계산하는 수익률 계산법이 있습니다.

전통적인 년수익률 계산법은 이렇습니다.

매매가	월세(보증금 포함 1000만원당 10만원)	년수익률((월세*12)/매매가*100)
150,000,000	1,000,000	8%

년 수익률 계산법을 알아야 부동산에 가서 수익률 물어볼 때 바보소리 안 듣습니다.

시중에서 8% 수익률이 나는 부동산은 수익률 좋은 부동산이라고 하니 8% 이상 나는 부동사는 우량부동산이라고 보시면 됩니다.

그러나 이러한 년수익률 개념의 방식은 은행대출을 이용한 레버리지 투자가 들어갔을 때는 수익률이 바뀔 수 있습니다.

게다가 실제 투자금이 얼마인지 취득세는 얼마인지 밀린 관리비를 비롯한 제반 비용은 얼마인지 투입액에서 빠져 있으니 정확히 얼마가 들어갔고 정확히 얼마의 순이익이 되는지 알 수 없습니다.

그러니 계산법이 간편하고 알기 쉬우나 변수가 많은 단점이 있습니다.

그래서 제가 모든 것이 들어간 월수익률 계산법을 만들었습니다.

(단위 : 원)

매매가	대출금(80%)	이자(4.5%)	보증금	취득세
150.000.000	120.000.000	450.000	20.000.000	8.400.000

선투자금	실투자금	월세	순이익금	월수익률((순이익금/실투자금)*1000)
38.400.000	18.400.000	1.000.000	550.000	29.8%

이렇게 계산 해 볼 수 있습니다.

이러한 계산 방식은 어느 교과서에도 나오지 않고 어느 부동산에서도 쓰이지 않으니 이러한 계산법을 들이 밀면서 수익률이 30%다 40%다 이렇게 얘기하면 웬만한 사람들은 알아 듣지 못합니다.

여기서 저는 월수익률이 20% 이상이면 우량한 수익률이 나오는 부동산으로 간주합니다.

위 수익률은 똑같은 물건이라고 하더라도 대출금이 80%냐? 90%냐? 이자가 4%대냐? 5%대냐? 상가냐? 주택이냐? 보증금이 얼마냐? 등등에 따라서 수익률은 역동적으로 변합니다.

그러므로 위 방식은 얼마나 대출을 많이 받고 보증금을 많이 받고 이자가 적고 법무사의 법무비를 줄이는지에 따라 수익률이 좋아지는 것입니다.

이 외에 밀린 관리비 등을 더 넣는 등 추가 비용을 계산하면 더 정확해 집니다.

네번째는 지난 매매가 입니다.

많이 올랐던 곳이었다가 많이 가격이 빠진 상태의 부동산이 원래부터 가격이 쌌던 부동산보다는 가격이 오를 것이라는 희망이 크기 때문입니다.

그래서 지난 매매가가 크게 올랐다가 빠진 상태라면 앞으로 만약에 오른다면 지난번에 올랐던 만큼의 가격까지는 아니더라도 조금은 더 오를 수 있는 희망이 있다는 것이죠.

예를들어 보겠습니다.

원래 1억짜리 빌라였습니다.

부동산 광풍이 몰아치자 2억까지 갔습니다.

그런데 부동산의 거품이 빠지면서 8천 만 원까지 떨어졌습니다.

그러면 앞으로 2억까지는 아니더라도 최소 1억 원 정도 오를 수 있는 희망은 있으니 8천 만 원에 샀다가 1억 원 정도의 가격에 매도를 하겠다라는 희망은 있다는 것이죠.

그러나 이러한 희망은 위의 세가지 공실, 실투자금, 수익률 등을 만족하면 오래 버틸 수 있으니 오르면 좋고 아니어도 할 수 없다는 마음을 먹는다면 됩니다.

그러니 지난 매매가는 이전 세 가지 공실, 실투자금, 수익률에 비해서 별로 중요한 고려대상이 아닙니다.

지방과 같은 경우는 이전에 오른 적이 없었지만 공실, 실투자금, 수익률을 고려한 투자를 했었기에 오래 버틸 수 있었고 수익률이 나는 시장이었으므로 지금까지 안 오르더라도 별로 타격없는 투자였습니다.

다섯번째는 매매 여부 입니다.

즉 매매가 잘 되는지 혹은 안 되는지입니다.

그러나 이것은 정말 중요치 않은 체크포인트라 할 수 있습니다.

왜냐하면 매매가 잘 된다는 것은 거래가 잘 된다는 말로서 공실은 관계없지만 실투자금과 수익률이 현저히 떨어지기 때문입니다.

그러니 비싸게 수익률이 적게 나올 수 밖에 없으니 매매가 잘 되는 상황은 매수자의 입장에서는 그리 좋은 상황이 아닙니다.

이러한 상황은 단타를 치기 좋은 상황인데요.

그렇다고 큰 돈을 벌기 힘들거니와 거래도 잘 이루어지지 않습니다.

왜냐하면 운 좋게 한 채를 샀다고 하더라도 다른 한 채를 사려고 하면 기존의 것보다 훨씬 많이 올라버립니다.

그래서 다음 물건을 사야 하나 말아야 하나 걱정하고 있는 사이에 다른 사람에게 물건을 빼앗기기 일쑤입니다.

게다가 실투자금도 많이 들어갈 뿐더러 매매호가는 계속해서 높아지고 매도자는 매물을 거둬들여 시장에 물건이 없는 현상이 벌어집니다.

결코 좋은 상황이 아닙니다.

그럼에도 불구하고 사람들은 이러한 시장에서만 물건을 사려고 하고 있습니다.

이러한 시장은 가장 위험한데요.

갑자기 오른 가격과 몰려드는 사람들 때문에 내가 물건을 비싸게 살 때 안심은 되지만 물건을 비싸게 사서 가격이라도 급락하면 100% 손해보는 상황이기 때문입니다.

그 외에도 여러가지가 있으나 가장 염두에 두어야 할 세 가지 공실, 실투자금, 수익률이 가장 중요하고 그것도 순서대로 중요도가 다릅니다.

JD부동산경제연구소

소장 조던

http://cafe.daum.net/jordan777

스크랩을 하건 복사를 하건 자유입니다만 글을 끝마치고 써놓은 제 카페 주소와 제 닉네임이 없는 상태에서 스크랩 되어있으면 2012년 3월 29일 이후의 글부터는 저작권에 문제가 됨을 미리 알립니다. 

[성공은셀프]

좋은말씀 감사합니다. 공실 ,실투자금,수익 . 감사합니다

[산지기]

투자의 정석이네요. 역쉬. 기본이 가장 중요한 것 같습니다. 요즘 안팔리는 물건 손절매 해야 하나 더 버텨야 하나 고민입니다. 매도가를 내려도 쉽게 거래가 성사되지는 않는 상황입니다....ㅈㅈㅈ

[목계지덕80]

감사합니다.^^
책한권 내용처럼 핵심만 다 적어주셨네요

[부자와낙타바늘]

년수익률((월세*12)/매매가*100)
월수익률((순이익금/실투자금)*1000)
아직도 잘 모르겠지만 감사합니다.

[풍요한사회]

좋은글 감사합니다 ^^

[해피투게더]

자꾸만 잊어버리기 쉬운데, 다시한번 점검해 주시니 고맙습니다. 환절기 건강 잘 챙기세요....*^^*

[구자일]

감사합니다.

[이제시작]

좋은 말씀 감사합니다. 추가적인 좋은 말씀은 강의 에서..

[중용77]

좋은글 잘봤습니다~~^^

[진솔담백]

좋은 글에 감사 드립니다. 확실히 공실 리스크.... 이것이 만만치 않습니다.

[대바우]

강의중에도 강조하셨던 공실이 발생되면 수익률이고 뭐고 다 필요없다
중요한 순서데로 다시금 공부합니다
감사합니다!!!

[허크]

다시금 우선순위를 상기시켜주시네여.
감사합니다.^^

[뽀잉이]

상기글에 해당되는 안좋은 물건을 가지고 있습니다. 생각하면 잠이 안옵니다. ^^ . 좋은글 감사합니다.

[검마루]

좋은글 감사합니다.

[Be- Fresh]

질문이 있습니다
저도 말씀하신 레버리지&보증금 감안 수익률로 물건 매매 여부를 결정하는데요, 대출 가정이 LTV 80%에 금리 4.5%입니다. 통상 80%를 뽑아내는게 만만치 않은 작업인 걸로 아는데, 거기에 노하우라고 할 수 있는 것이 있을까요? ㅎㅎ

[조던]

노하우라기보다는 열심히 대출하는 곳에 전화 돌려야죠.
그리고 최근의 대출 경향이 어떤지 알아봐야 합니다.
후순위 대출이 얼마까지 되는지? 신탁은 어떤지? 요즘 제2금융권에서 방빼기를 하는지?
요즘 기업은행 어디 지점에서 대출을 잘 해주는지? 이런 것들 말이죠.

[그랜져]

공실 정말 중요한 사항입니다. 올해말, 내년초에 만기가 되서 나가는 세입자가 있는데 제때 세입자가 구해질 지 걱정이네요.

[해피콜]

공실, 실투자금, 수익률, 말씀하셨는데
전 늘 수익률을 먼저 알아보는 우를 범하였네요..그래서 늘 사람은 배워가야 하나봅니다.
이런 재능기부를 해 주시는 조던님 감사드립니다..

[제이크]

좋은글 감사합니다^^

[거친아이]

조던님 매가가 1.5억인데 2천/100만 받는데가 어딘가요?

[마음이 사는길]

피가되고 살이되네요 감사합니다.

[yunee]

좋은글 감사합니다!!!

[도전]

감사합니다 ~~ 공, 실, 수

[지성]

두고두고 보아야 할 것 같아.. 스크랩 함을 허해주십시오. 감사합니다.

[행복맘]

공실, 실투자금, 수익률, 체크리스트에 적어놨습니다. 임장 다니다보면 부동산에서 매매가 잘된다 안된다를 기준으로 많이 말씀들 하시는데 그건 5번째 순위였네요. 헷갈리지 말라고 적어놓습니다. 감사합니다.

[안개꽃3]

초보자라 이해하기가 참 어렵네요
하지만 부동산투자에 있어서 필수요건이라는것은 알겠네요 반복해서 이해할때까지 읽어보겠습니다 감사합니다~

[넓은바다]

훌륭한 정리 감사드립니다..~~

[손오공]

조던님은 역시나 투자의 본질을,,,,,,,겪어 보고 생각이 정리되어야만 알 수 있는 투자의 정석이지요.
현명한 투자자일수록 빨리 깨닫고,,, 멍청한 투자자는 계속 실패하고 경험해도 알아채지 못하는 원리이기도 하고요.
컨설팅에서는 이런 금과옥조 얘기는 안하죠. 그저 얼마 벌었다는 얘기밖에,,,,,

[슈프림]

그렇군요...
좋은말씀 감사드립니다.