04년 11/27 오프 내용/아파트 가격 구조에 대한 이해/2005년 아파트 가격 전망

[회야강]

아래 내용은 2004년 11월 27일 실시한 오프 내용이며 알림방에 게시되어 있습니다. 지금 시점에서 한번 더 살펴 보는것도 의미가 있을것 같아 스크랩 하였습니다.

미래를 예측하는 습관이 필요하며 세월이 지난 후 과거 내 생각의 잘잘못을 판별하여 또 다른 미래를 예측하는 것이 재테크에 도움이 되는것 같습니다.

회원님도 그냥 생각으로 그치지 말고 내 생각을 글로 정리 해 보고 카페에 게시하여 다른분의 검증도 받아 보기 바랍니다.

처음에는 서툴지만 내공수련에는 큰 도움이 되는것을 알 수 있습니다. 그럼..........^^

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Re:아파트 가격 구조에 대한 이해[오프 내용]
번호 : 133   글쓴이 : 회야강	조회 : 115   스크랩 : 0   삭제 요청 : 0   날짜 : 2004.11.29 10:38

아파트 가격 구조에 대한 이해 -------------------- 회야강

아파트 가격구조를 설명하기 전에 우리가 이해해야 할 것은 특정 아파트나 특정 지역이 좋고 나쁨을 이야기 하는 것이 아니라 이 아파트는 이렇기 때문에 이 가격이 유지된다는 이해를 돕기 위함을 알아야 한다.

아파트 가격 형성에 대한 이해를 완벽히 하면 특정 아파트에 대한 향후 전망을 쉽게 할 수있을것이며 향후 시세를 예측하여 성공투자 확률을 충분히 좁힐 수 있기 때문에 우리는 아파트에 대한 평가를 나름대로 실시하고 있는것이다.

그런 의미에서 아파트 가격 형성에 대한 설명 취지를 이해하기 바란다.

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아파트를 평가하는 요소는 교육, 환경, 교통, 조망, 메이커, 대단지 여부 등등이 있으나

이 모든것은 결국 수요와 공급의 원리를 설명하는 참고 자료일 뿐이다.

따라서 아파트 가격을 이해하려면 수요와 공급 구조가 어떻게 형성되었는가를 이해해야 할 것이다.

수요와 공급 구조를 설명하기 전에 울산 지역의 30평형대 아파트 중 1.5억 이상 하는 아파트의 분포 현황을 참고 바란다.

참고자료는 울산에서 인터넷을 통한 활동이 가장 오래되고 비교적 객관적인 자료를 유지하고 있는 터미날부동산의 홈피를 이용하였다.

참고자료에 의하면 울산에서 30평형대 아파트 중 1.5억 이상하는 아파트는 총 19개이며 이중 남구가 15개로 전체 약 80%를 차지한다.

남구를 층별로 살펴보면 옥동이 6개로 전체 약 40%를 차지하고 30평형대에서 2억 이상하는 아파트는 옥동에만 4군데가 있다.(삼익,서광,한다,아이파크)

※ 참고자료(2004년 기준)

그러면 왜 그런 가격 구조가 발생한다고 생각하는가?

아파트 가격은 기본적으로 수요와 공급에 따라 결정된다.

예를 들면 북구 호계쪽은 오트벨리가 형성되고 중소기업단지 활성화 등 각종 호재로 인하여 향후 인구가 크게 늘어날 것이다. 현 상태에서 인구가 크게 늘면 아파트 가격이 올라야 하지만 건설회사에서는 이를 알고 대단지 아파트를 계속 짓고 있는것이다.

수요가 늘어나는 만큼 공급이 계속 이루어지는 것이다. 북구 천곡쪽은 빈땅이 무진장 많기 때문에 공급 기회는 충분하고 그게 부족하면 그린벨트를 해제 해서라도 택지를 공급하는게 기본적인 흐름이다.

이런 상황에서는 결국 수요와 공급이 균형을 이룰 수 밖에 없는것이다. 이런 경우도 아파트 가격은 지속적으로 상승세는 유지되지만 큰 상승은 기대할 수 없는것이다.

남구지역 아파트 가격이 전체적으로 높은 이유는 이러한 택지공급 지역이 없는게 1차적인 원인이다.

남구 삼산을 대규모 상업지역으로 개발하여 짧은 순간에 많은 인구가 유입되었지만(현대,롯데백화점, 각종 은행 증권가, 유홍시설 등등) 택지는 한정되었기 때문에 수요 대비 공급이 딸리는 것이다. 그러므로 자연스럽게 가격이 오를 수 밖에 없는것이다.

그러면 향후에 남구지역은 어떻게 될 것인가?

결론을 말하면 향후에도 타 지역 대비 상대적으로 계속 오를것이다.

왜냐하면 수요 창출은 꾸준히 될 것이나 공급은 매우 한정적이기 때문이다.

기본적으로 울산은 발전하는 도시이고 타 도시 대비 수익이 높은 구조로 되어있다. 법원 확장, 대학교 설립, 오토벨리 등에서 발생하는 부유층은 결국 남구 지역으로 몰리게 되어 있다.

그러면 남구에서도 왜 지역별 차이가 많이 발생한다고 생각하는가? 남구는 기본적으로 삼산과 별로 떨어져 있지 않고 수요 공급 측면에서 보면 굳이 옥동이 야음동 보다 더 오를 이유는 없는것이다.

이 역시 공급이 한정된 남구에서 옥동이 유난히 수요가 많이 일어나는게 원인일 것이다.

수요가 많은 가장 큰 이유는 법원이 있고 학군이 좋다는 것이다. 법원과 연관된 직업 종사자는 교육열이 높고 자연스럽게 학원이 증가하고 교육에 대한 상호 경쟁으로 수준이 오르면서 학군이 좋아지게 된다. 이러한 영향으로 교육에 관심이 높은 타 지역 주민도 옥동 쪽으로 이동하게 되는 것이다.

이러한 영향으로 수요가 계속 일어나서 오르지만 수요가 많다는 이유만으로 가격이 계속 오를수는 없을것이다.

기본적으로 수요와 공급으로 가격이 결정되지만 공급이 딸린다고 해서 한없이 오를 수느 없고 그 수요층이 얼마나 부자인가에 따라 아파트 가격이 결정되는 것이다.

울산이나 부산이 서울의 아파트 가격을 평생 따라 갈 수 없는것은 서울사람의 50억대 이상 부자가 울산 사람 10억대 이상 부자보다 훨 많기 때문이다.

더 이상 말하면 끝이 없기 때문에 오늘은 여기까지 하고 아파트 가격 구조에 대한 이해를 마무리 하겠다.

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Re:Re:2005년 아파트 가격 전망[오프 내용]
번호 : 134   글쓴이 : 회야강	조회 : 156   스크랩 : 0   삭제 요청 : 0   날짜 : 2004.11.29 10:38

울산지역의 내년도 아파트 가격을 전망한다는 것은 사실 그 자체가 말이 안되는 것일것이다. 하지만 아무 생각없이 있는것 보다 나름대로 예상을 함으로 재태크 측면에서 조금이라도 도움이 될 것 같아 전망을 해 보기로 했다.

따라서 회원님은 아래 내용을 너무 염두에 두지 말고 참고하는 수준에서 이해하기 바라는 바이다.

향후 울산 아파트의 흐름을 예측하면 내년 상반기 까지는 거래가 활발하고 강 보합세를 유지하나 하반기 이후 약 보합세 또는 내림세를 유지 할 것이다.

전반적으로 하향세를 유지하는게 정상이나 울산은 지역적 특성상 내년 상반기 까지는 오름세를 유지하며 그 이유는 풍부한 유동성과 최근에 실시한 분양권 전매제한 조치 해제에 있다.

당장 올 12월 sk에서는 퇴직금 중간정산을 160여명에게 실시하며 평균 1.5억 해서 240억 정도가 일시에 시장에 나온다. S OIL도 퇴직금 누진제 변경, 성과금 등으로 올 연말 상당한 금액이 종업원에게 지급된다고 한다. 이렇게 많은 돈이 풀리면 결국 울산지역의 유동성이 매우 좋아지며 결국 갈데없는 돈은 아파트를 옮기거나 땅을 사는 등 부동산 투자에 쓰일 것이다.

분양권 전매가 가능함에 따라 부산 분양 시장 판도가 바뀌고 있다는 뉴스를 접하면서 내년 초 분양되는 롯데케슬이 분양권 전매에 대한 기대감과 시중의 풍부한 자금과 물리면서 내년 상반기는 아파트 거래가 활발하게 유지되나 환율 하락, 내수침체, 현정권의 부동산 정책 등으로 하반기 이후 내림세로 바뀔 것으로 추정 된다.

아파트 관련 내년 전망에 중요 변수를 크게 정리하면

"3주택 양도세 예정대로 중과" 방침과 양도세 중과를 예정대로 내년부터 시행한다는 정부방침
내수경기가 '침체' 수준을 넘어 전형적인 '불황'의 늪에 빠져들었다는 징후
연구기관들은 내년에 집값이 3~4%쯤 떨어지며 약보합세를 보일 것으로 예상
공공택지분양 지역의 채권입찰제와 원가연동제 등이 있다.

이러한 여러가지 정황으로
결론은 지금은 아파트를 이용한 재태크는 메리트가 너무 적다. 따라서 실 수요자 위주로 접근하고 아파트 관련 투자는 자금을 회수하는 쪽으로 방향을 잡는것이 좋을것으로 예상된다.

현 정부에서 아파트 투자는 어려우나 현 정부 후반기 부터 부동산 관련 규제 완화가 예상되고 장기적인 관점에서 아파트 투자는 여전히 매력적이기 때문에 재태크 측면에서 아파트 투자를 고려한다면

1.청약예금 700만원 또는 1,000만원 가입하여 가장 노른자위에 분양되는 대형 아파트 분양에 우선순위를 확보한다.

2.무주택자는 25.7평 이하의 청약예금이나 청약부금에 가입하여 공공택지내 원가연동제로 분양되는 아파트나 무주택자 우선순위인 25.7평 이하 아파트에 청약한다.

등의 준비를 사전에 해 놓으면 언젠가는 올수밖에 없는 좋은 기회를 잡을 수 있을것이다.

아파트 외에 투자처를 본다면

경매 관련 투자와 농지법 관련 투자 등이 있으며 그 내용은 김대성님의 강의 내용을 참고 바란다.

내가 생각하는 보편적인 투자처는 내 주변에서 가장 어렵고 누구나 않된다고 생각하는 곳이라 생각한다. 지금은 아니지만 조만간 상가 투자가 가장 적절한 시점이 올 것이라 생각한다.

지금도 어렵지만 앞으로도 더 어렵다고 예측되는곳.. 그곳을 한번 찾아보기 바란다.

[돈붙어라]

글 감사히 잘 읽었습니다.

[파우더]

지난 시간을 반성하는 글 좋았습니다.역쒸 고수들은 대단들 하시네요,그럼 이 시점에서 일년후 전망을 해보면 어떠할런지..? ^^%

[수정]

좋은 정보 감사합니다...!! 많은 도움 되었습니다...^^*