내게 온 편지-프롭테크(Proptech)와 부동산 서비스 산업 방향

[황사 人-박준호]

프롭테크(Proptech)와 부동산 서비스 산업 방향  (#980) 

그동안 부동산산업은 기술이 많이 적용되지 않은 분야 이었지만, 지금은 디지털 변혁이 적용되면서 프롭테크 기업이 늘어나고 있다. 프롭테크(PropTech)는 부동산(Property)과 기술(Technology)을 합한 용어 이다. 2010년대 들어 유럽을 중심으로 모바일 채널과 빅데이터 분석, VR 등 하이테크 기술을 기반으로 등장한 부동산 서비스 기업이 늘어나고 있다. 프롭테크는 4가지 비즈니스 영역으로 구분되며 중개와 임대 영역에서 부동산 플랫폼이 활성화되고 있다. 4가지 비즈니스 영역으로는 중개 및 임대, 부동산 관리, 프로젝트개발, 투자 및 자금조달 등으로 구분된다. 영국과 미국이 프롭테크 분야를 선도하는 가운데 중국이 떠오르고 있다. 중개와 임대 영역은 모바일 부동산 플랫폼이 주된 역할을 하며 최근에는 부동산관리, 크라우드 펀딩등 타 영역에서도 부동산 플랫폼 적용 확대되고 있다. VR, 블록체인 등의 기술을 통해 더욱 발전할 것으로 전망된다. 부동산 산업의 선진화를 위해서는 국내 제도 개선과 함께 해외의 프롭테크 기업 및 기술변화가 부동산 서비스 산업에 어떤 영향을 끼치고 있는 지 주목할 필요가 있다. KB금융지주경영연구소에서 작성한 내용을 중심으로 다른 기관 자료를 보완하여 살펴보기로 한다. 

자료:

KB금융지주경영연구소 KB지식 비타민 : 프롭테크(PropTech)로 진화하는 부동산 서비스 2018. 02. 19 (18-13호)

KPMG Global PropTech Survey. Bridging the gap. How the real estate sector can engage with PropTech to bring the built and digital environments together. November 2017. kpmg.com/uk/proptech17

https://www.globalrealestateexperts.com/2018/01/9-proptech-trends-look-2018-2020/델코지식정보

http://www.retailon.kr/on/bbs/board.php?bo_table=r1_02&sca=%EC%9E%90%EA%B8%88%2F%ED%8A%B8%EB%A0%8C%EB%93%9C

http://www.retailon.kr/on/bbs/board.php?bo_table=r1_02&sca=%EC%9E%90%EA%B8%88%2F%ED%8A%B8%EB%A0%8C%EB%93%9C

부동산 산업의 디지털 혁신, 프롭테크

전통적으로 Low-Tech 산업에 속하는 부동산 산업에도 디지털 변혁(Digital Transformation)이 가속화 되면서 수요자 중심의 서비스 혁신 확산 중이다.

부동산 산업은 개발업자와 건설사, 개발금융 등이 중심이 된 공급 우선 산업에서 최근 임대 및 운영 관리, 감정평가, 중개자문, 종합자산관리 등 수요자 편의를 우선하는 서비스 산업으로 변화하고 있다. 이러한 변화는 부동산 산업의 디지털 변혁에 기인하고 있으며 특히 데이터의 자유로운 활용에 많은 영향을 받고 있다.

​선진국을 중심으로, 부동산 산업이 제조업을 대체할 서비스산업의 핵심부문으로 재인식되면서 각국은 ICT 기술을 활용해 새로운 서비스를 창출하기 위한 공공부문의 오픈데이터 정책을 추진 중이다. 미국은 2009년 오바마 정부에서 ‘Open Government Initiative’를 통해 공공데이터를 전면 개방하고 있다. 영국은 2010년 ‘Transparency Agenda’를 통해 공공데이터를 개방하고 있다.

부동산 산업의 투명성을 지수화한 JLL1의 Global Real Estate Transparency Index에 따르면 영국이 투명성 순위 1위, 미국이 4위를 기록하며 부동산 산업의 디지털 혁신을 주도하고 있다. 아시아에서는 싱가폴(11위), 홍콩(15위), 일본(19위)이 상위에 오른 반면 한국은 40위로 태국(38위) 보다 뒤지고 있다.

프롭테크는 부동산 데이터를 이용한 사업을 통해 성공한 스타트업과 디지털화된 新부동산 서비스를 제공하는 기업들을 의미한다. 미국에서는 1980년대 상업용 부동산에 대한 설계, 재무, 중개 부문 소프트웨어 업체들이 등장하면서 RE-Tech(Real Estate Technology) 영역이 시작되었다.

사례: Autodesk(1982)는 AutoCAD를 개발하여 디자인 공정을 디지털화, Yardi(1984)는 부동산 회계·자산관리 통합 시스템인 Basic Property Mgmt. 개발, CoStar(1987)는 사무실, 산업부지, 소매점 및 기타 상업용 부동산에 대한 매매·임대 물건 정보, 시세 분석, 임차인 정보 등을 DB로 만든 CoStar Property Professional 개발.

2000년대 이후 부동산 중개 부문에도 인터넷을 이용한 e-Business 사업이 본격 적용되면서 대표적인 RE-Tech 기업들이 이 시기에 성장한다.

사례: RightMove(2000)는 Halifax, Countrywide plc, Royal&Sun Alliance, Connells 등 4개의 부동산 기업이 합자로 만든 영국의 온라인 부동산 포털 회사로, 부동산 중개업자들의 매물에 대한 리스팅·검색 서비스를 제공하고 주택가격지수를 발표하고 있다. Trulia(2005)는 주택난이 심각한 샌프란시스코에서 시작한 생활밀착형 부동산 정보제공 포털로, 범죄 빈도수, 이웃정보, 통근 시간 등의 정보를 구글과 협업하여 인포그래픽 지도로 제공한다. Zillow(2006)는 미국 1위 부동산 정보업체로 1억 가구 이상에 대한 세금·매매·임대·대출·인구 정보를 취합 분석해 정보 제공하고, 2015년 Trulia를 35억불에 인수하여 온라인 부동산 정보업계에서 확고한 위치를 점유하고 있다.

유럽에서는 영국이 프롭테크를 주도하고 있다. 2010년대 들어 新 RE-Tech 분야로 모바일 채널과 빅데이터 분석, VR 등 하이테크 요소가 결합된 것이 특징이다.

사례: 2008년 부동산 중개 포털을 론칭한 Zoopla(英)가 기존 부동산 기업들을 인수하면서 2009년 7백만 파운드 수익달성에 성공하자 이후 프롭테크 스타트업의 창업이 본격화. 벤처캐피탈 Spire Ventures가 2014년 유럽 최초의 프롭테크 스타트업 악셀레이터인 Pi Labs(英)를 설립한 것을 계기로 유럽 각국은 PropTech에 대한 관심과 지원 확대되었다. 독일은 GPTI4(2016), 영국 UKPA5(2017), 북유럽 NPTI6(2017), 스위스POM+Consulting의 PropTech Accelerating(2017)

북미와 아시아 지역에서도 프롭테크 스타트업의 창업이 급격히 증가하면서 전 세계 프롭테크 기업의 수는 4천개를 넘어섰으며 투자 유치액도 78억 달러에 이른다.

향후 5년간 부동산에 가장 큰 영향을 미칠 기술적 혁신

2017년 발표한 KPMG Global PropTech Survey를 보면, 향후 5년간 부동산에 가장 큰 영향을 미칠 기술적 혁신은 빅 데이터와 데이터 분석이 44%로 가장 높게 나타난다. 그 다음이 사물인터넷 16%, 인공지능 15% 순으로 나타나고 있다. 이 3가지가 75%의 응답을 보이고 있다. 나머지 기술혁신의 영향은 3~5% 수준이다.

한편, 향후 3년간 디지털/기술적 혁신에 의해 가장 창조적 파괴가 진행될 분야는 실시간 자산실행 데이터가 30% 응답으로 갖앙 높다. 그 다음이 고객 데이터 23%, 최적화 구축 17%, 거래16% 순으로 나타나고 있다. 

한편, globalrealestateexperts.com에서 전망한 부동산 서비스 분야에서 2020년 까지 적용되는 프롭테크 9개 트렌드를 보면 다음과 같이 정리된다.

프롭테크의 비즈영역과 주요 선도국

​프롭테크는 ①중개 및 임대 ②부동산 관리 ③프로젝트 개발 ④투자 및 자금조달 등의 4가지 비즈니스 영역으로 구분

​①중개 및 임대

​부동산 정보를 기반으로 개별 부동산에 대한 물건정보 등재에서부터 데이터분석, 자문, 중개, 광고 및 마케팅에 이르는 매매·임대 정보를 제공한다. 이 분야는 플랫폼을 중심이 강하기에 다수의 참여자 확보가 성공요소로, 독자적 정보, 정보의 질 향상, 비용효율성 등이 중요하다. 실제로 Zillow는 Zestimate라는 부동산 가치측정 tool을 개발하였고, Realtor, Redfin은 각각 디테일한 매물 정보, 수수료 인하 등의 방식으로 시장지배력을 확보.  

②부동산 관리

에너지, 사물인터넷(IoT), 센서기술 등 스마트 기술을 기반으로 임차인·건물 관리 서비스. 건물주에게 상업용 건물에 대한 보안제어시스템을 제공하는 KISI, 센서와 IoT기술을 이용해 스마트 홈 시스템을 구현하는 Hive 등이 선도 기업이다. No agent는 중개 및 임대와 연계하여 플랫폼으로 확장가능하면서 건물주와 임차인 간 중개, 임대, 부동산 관리 서비스를 제공하는 대표적 사례.

③프로젝트 개발

​건설, 인테리어 디자인, VR/3D 분야의 개발 진행과정에서 효율적 관리 지원, 고도화된 기술적용, 프로젝트 성과 예측, 모니터링 소프트웨어 등을 제공한다. Procore, Aconex, Wrike 등 사례가 있다. 최근에는 Matterport, Eyespy360 등 가상현실 기술을 이용하여 3D설계, 모바일 도면 등을 제공하는 기업들이 부상하고 있으며, 부동산 플랫폼에 정밀한 정보를 제공하고 있다.

④투자 및 자금조달

​핀테크 기술이 부동산 시장과 접목하면서 크라우드펀딩과 개인금융 분야로 구분된다. 개인금융의 경우 부동산 중개와 연계하여 소비자 접근성 및 편의성 강화에 치중한다. 

프롭테크 주요 선도국으로는 영국과 미국이 대표적이며 중국이 잠재적 선도국가로 부상 중이다. 선도국들은 정책적으로 스타트업 생태계를 조성하는 방식으로 프롭테크 산업을 간접 지원하고 있으며 정부-기업간 협력 및 투자유치가 용이해지면서 프롭테크 산업이 빠르게 성장하고 있다. 

영국은 2010년 공공데이터 개방원칙을 발표하고 기업투자법 공표를 통해 런던에 Tech City 조성 및 기술기반 클러스터를 지원하는 제도를 운영하고 있다. 2012년 재무부 토지등기국(HM Land Registry)은 부동산거래 정보 공개를 통해 서드파티 스타트업의 데이터 활용을 지원하고 있다. 2017년 프롭테크협회(UKPA)가 출범하면서 핀테크에 이어 부동산 서비스 혁신을 주도하고 있다. 

미국은 전세계 프롭테크 투자 건수의 반 이상을 차지하고 있다. 2011년 Airbnb, 2014년 Wework, Houzz, Ten-X가 프롭테크 유니콘 기업으로 성장하였으며 2016년에는 SMS Assist, Compass, Opendoor 등이 유니콘 기업으로 성장하면서 프롭테크 산업이 확장 중이다.

Houzz: 인테리어 전문 기업. 디자인 업계의 페이스북으로 통할 만큼 모바일에 특화된 인테리어·VR 자료 제공. 월간 이용자 4천만명 이상.

Ten-X: Ten-X Commercial이라는 매매 플랫폼으로 유명한, 상업용 부동산 전문 온라인 옥션 기업. 실시간 비딩 등의 기술 구현.

SMS Assist: 매장, 사무실, 주택 등의 외장관리, 내부수리는 물론 배관, 전기 등 건물종합관리를 플랫폼을 통해 서비스하는 기업.

Compass: 소프트뱅크의 4억5천만 달러 투자로 유명해진 2012년 설립된 美부동산 중개 스타트업. 차별화된 기술기반 플랫폼 구축.

Opendoor: 중위가격 주택 대상 비공개 가격결정 알고리즘으로 산출된 최적가격을 매도자에게 제시해 매입. 수리 후 플랫폼을 통해 신청한 매수 희망자가 직접 방문 후 매입하는 프로세스로 특화된 기업. 매도불확실성으로 인한 유동성 리스크를 제거한 것이 핵심.

중국은 2015년 대중창업, 만중창신 선언을 통해 프롭테크 및 기타 기술기반 기업의 성장을 장려하고 있다. 2017년 8월 알리바바와 항저우 저장성 지방정부는 주택 임대를 위한 온라인 시스템을 시작하는 등 민간기업과 지방정부가 협업하여 프롭테크 발전을 가속화시키고 있다.

프롭테크의 부동산 플랫폼 활용과 진화방향

​부동산 플랫폼은 부동산 수요자와 공급자, 중개인 등이 부동산 정보를 원활하게 주고 받을 수 있도록 하는 정보포털 이자 부동산 거래를 위한 마켓플레이스 역할을 한다.

부동산 플랫폼은 수요자의 정보 비대칭성 문제를 해소하여 공급자 중심의 부동산 산업을 소비자 중심으로 변화시키는데 기여한다. 개별 물건정보, 데이터분석 등을 제공하는 임대 및 매매영역 프롭테크 기업을 중심으로 부동산 플랫폼이 활성화되고 있다. 최근에는 모바일 앱 기반의 부동산 플랫폼이 발전하면서 편의성 증대, 크라우드펀딩, 부동산 관리 등 영역에서도 부동산 플랫폼이 적용되고 있다.

해외의 부동산 플랫폼은 서비스 차별화, 비즈영역간 연계를 통해 경쟁력을 확보하고 있다. 선도 기업은 플랫폼의 네트워크 효과를 활용하여 시장지배력을 선점하고 대량의 데이터를 확보하고 있다. 스타트업 기업은 이런 면에서 경쟁에서 불리하기에, 이를 타개하기 위해 서비스 다각화로 틈새시장을 공략한 스타트업 기업들이 최근 성장하고 있다.

사례로 Goodlord 등 영국의 11개 신생 플랫폼(Purplebricks, Settled, Nested, Movebubble, Rentify, Appear Here, Virtual Commercial, Goodlord, Propoly, Canopy, Acasa)은 주택계약의 단순화, 중개인 없는 부동산 거래 등 기존 서비스와 차별화된 방식으로 플랫폼 시장에서 경쟁력을 확보하고 있다.

또한 건물관리·모기지 대출 등을 제공하는 레지던스·금융 기업들과 연계하여 플랫폼 이용자들을 타겟팅하는 통합서비스화도 진행하고 있다. Zillow의 경우 모기지 대출 신청자가 거주지역, 희망대출 금액, 연소득 등에 대한 정보를 입력하면 자체 개발 알고리즘에 따라 금융회사를 추천해준다.

부동산 플랫폼은 향후 가상현실, 블록체인 등의 기술을 통해 고도화될 것으로 보인다. 가상현실(VR)은 일종의 가상시연으로 부동산 정보 플랫폼의 부정확한 정보전달 문제 및 방문을 통한 부동산 정보 확인의 시간·비용 문제를 효과적으로 해결할 수 있는 대안이다. VR은 증강현실, 몰입형 3D등 기존 부동산에 대한 체험서비스를 제공하여 정보의 질 개선과 부동산 플랫폼의 업그레이드를 주도하고 있다. 현재 VR을 통해 부동산 정보를 제공하는 방식에는 360도 촬영, 3D 렌더링을 기반으로 한 안내가상방문 방식, 사용자가 결정한 동작을 통해 대화식으로 공간을 이동하는 대화식 가상방문 방식 등이 있다. 설계 영역에서의 VR은 개발예정 부동산에 대한 3D모델링을 통해 공간 설계, 인테리어 등의 정보를 완공 전에 보여주어 고객의 요구사항 반영, 오류발견 및 개발비용 절감에 기여하고 있다.

블록체인은 투명성이 강화된 전자거래원장으로 디지털 장부, 스마트계약을 통해 거래프로세스를 혁신하고 인센티브 프로그램으로 응용 가능한 차세대 프롭테크 기술이다. 블록체인 기반 디지털 장부는 분산원장 방식이기 때문에 서버의 유지비를 절감하고, 관련 정보는 항상 검증 갱신되므로 최신 정보 이용이 가능하다. 스마트계약은 자동으로 계약을 체결하고 유지·관리하는 프로세스로 금융, 법률 및 부동산 등의 분야에서 중개자의 도움 없이 거래 프로세스를 단순화해 수수료 절감이 가능하다. 블록체인 네트워크를 통해 계약의 실행여부와 과정을 확인·공유할 수도 있다. 블록체인을 활용한 부동산 플랫폼 기업은 REX, Velox.RE, Clicktopurchase 등이 있으며 스웨덴, 우크라이나, 조지아 등은 국가적 차원에서 블록체인을 이용한 부동산 공공장부 시스템을 구축 중에 있다.

*블록체인의 부동산 서비스 분야 적용 사례(출처: coinmarketcap.com)

공공 디지털 토지장부 : 스웨덴 Lantmateriet

스웨덴은 모든 부동산 거래를 Blockchain 거래장부로 디지털화하여 개방성과 투명성을 높인 디지털 토지장부 Lantmateriet 개발. 이를 통해 위조 방지 및 사기 감소, 거래 촉진, 비효율적 프로세스 제거. 또한 디지털 토지장부 도입으로 연간 약 1억 유로의 예산절약. 블록체인 기업 ChromaWay와 컨설팅그룹 Kairos Future가 프로젝트를 진행하고 있으며 SBAB, Landshypotek 두 은행과 파트너십을 체결. 현재 블록체인 기술과 스마트계약 기술을 1, 2단계에 걸쳐 테스트.

​민간 디지털 토지장부 : 미국 REX

REX는 블록체인 기반 공동 소유 글로벌 부동산 정보제공 플랫폼으로 Ethereum의 분산원장, 분산파일공유(IPFS), 분산스토리지(SWARM) 기술들을 이용하여 중앙서버 없이도 부동산 데이터를 배포 및 공유할 수 있도록 하는 프로세스 구현. REX의 프로세스는 미국 1위 부동산 정보 플랫폼 Zillow와 비교했을 때 비용효율성, 정보의 질 향상 등에서 개선. 먼저 REX는 P2P네트워크를 이용하기 때문에 거대한 중앙집중형 서버를 유지할 필요가 없으며 또한 미국의 MLS를 경유하여 정보를 제공받는 것이 아닌, 정보보유자들에게 직접 정보를 제공받음. 이러한 정보관리 방식으로 거래수수료를 6%에서 2%로 인하 가능. 또한 블록체인의 업데이트 기능은 관련 데이터를 실시간 동기화시키고 서버의 다른 참가자들에 의해 검증. 따라서 정보가 항상 최신의 상태를 유지하고 허위 매물 제거가 가능. 부동산정보 플랫폼의 성공조건인 다수의 참여자 확보는 REXCoin이라는 인센티브 프로그램을 통해 해결. Coin은 정보 제공 대한 보상으로 주어지며 2018.2.1일 현재 REXCoin은 총 발행량 2401만개 중 약 866만 개가 유통되고 있으며 시가총액은 약 590만 달러.

시사점

국내에서는 부동산 산업 내 업권 간 겸업 금지 및 정부출자 벤처펀드의 부동산에 대한 투자제한 등으로 다양한 비즈영역에서의 프롭테크 활성화에 한계가 있으나 최근 중개앱을 중심으로 기술요소가 진화 중이다.

국민자산에서 부동산 비중이 2/3 이상 차지함에도 부동산산업의 부가가치 및 고용창출이 선진국 대비 낮은 수준을 보이는 것은 타 산업대비 기술기반 서비스화 정도가 낮고 개별서비스에 머물러 있기 때문이다. 부동산 산업은 주택임대관리업, 중개업, 감정평가업의 겸업이 금지되어 있어 서비스간 단절 및 업권이 확장되지 못하고 영세한 규모가 특징이다. 건설·분양에 치우친 업종 내 특성과 시세차익을 추종하는 매매주체, 시장안정을 우선하는 정책당국 등으로 인해 해외에서와 같은 거주자·수요자 중심의 부동산 서비스 발전이 더딘 상황이다.

최근 국내 부동산 중개앱 서비스의 활성화는 프롭테크 확산 계기가 될 수 있다. 2013년 네이버 부동산이 골목상권 침해 논란으로 부동산 중개사업 철수하자, 이를 계기로 모바일 전월세 정보제공 (부동산O2O) 기업인 채널브리즈(직방, 2012)와 스테이션3(다방, 2013)가 성장하고 있다. 현재 아파트 매매로 영역을 넓힌 직방은 ‘VR(가상현실) 홈투어’에 이어 부동산 실거래가와 매물 데이터를 비교 분석하고 주변정보를 알려주는 ‘빅데이터랩’을 서비스 하고 있다. 다방 또한 공인중개사 전용 앱(다방프로)과 허위·미끼 매물을 AI시스템으로 자동 걸러내는 서비스를 제공하는 등 단순한 매물 광고 플랫폼에서 기술기반 중개서비스로 진화 중이다.

이들 기업의 성장으로 침체되었던 부동산 정보서비스 업계는 활력을 받고 있으며, 네이버·금융권·기타 스타트업들이 중개앱 시장에 진출하고 부동산 서비스의 디지털화에 관심을 갖고 있다.

부동산 산업의 선진화를 위해서는 제도개선과 함께 해외의 프롭테크 기업 및 기술변화가 부동산 산업에 어떤 영향을 끼치고 있는지 주목해야 한다. 정부는 지난해 말 「부동산 서비스산업 진흥법」을 제정하고 부동산 산업의 고도화를 위해 노력하고 있다. 향후 개발수요 감소로 주택이 거주 중심으로 바뀌면 Value Chain 內 전방분야(시행·시공·분양) 보다 후방분야(임대·관리·유통·생활서비스·리모델링)의 중요성이 증가할 것으로 보인다. 이를 위해 부동산 종합서비스 체계를 마련하고 임대관리업의 성장과 미래형 사업의 발굴을 지원할 계획이나 아직 구체화하진 못하고 있다. 영미 국가의 주요 프롭테크 기업들의 사업모델과 향후 도입기술을 참고하고 관련 분야의 스타트업이 지속적으로 출현할 수 있는 환경조성을 위한 정책 추진이 필요하다.

ⓒ Delco Realty Group. Co. Ltd. 2018

[지리산인]

공부의 깊이가 끝없는 분야가 부동산분야인듯 합니다.

[통일]

빅데이터와 ICT 등이 부동산 분야에 앞으로 이렇게 적용되겠네요. 기존의 일자리가 재구성 될듯 합니다.

[김은애]

교수님 감사합니다