송도센트로드,캐널파크,청라지구 엑슬루타워,연수푸르지오등 오피스텔 분양분석1

안녕하세요 회원님~   신도시분양가이드의 페르세우스입니다~~~~~~~~~^_^           논현푸르지오 시티 오피스텔은 분양이 마무리되었고 송도센트로드와 송도 포스코 오피스텔   인천 연수푸르지오 오피스텔과 청라엑슬루타워가 분양을 앞두고 있습니다   분양이 5월말~6월로 예정되어 있었으나 6월~7월로 조금 연기되었습니다    송도국제도시 센트로드(B4블럭)와 포스코 오피스텔(D1~D블럭 캐널파크)은 6월분양예정이며 청라지구   엑슬루타워는 6월말에 분양계획이 잡혀있지만 늦어지면 7월경에 분양될 가능성도 있다고 합니다             송도인근 오피스텔이 각광받는 이유는 정부의 규제강화로 인해 전매가 금지되고   DTI등 대출규제로 아파트 투자길목이 가로막혀있으며 양도세중과세,종부세등 세금규제 때문으로 분석됩니다   모든 규제로부터 자유로운 오피스텔은 틈새시장으로 떠오르면서 엄청난 청약열기와 청약광풍을 몰고다니고   있으며 9월이후 오피스텔전매금지 제동 시행은 청약열기를 더욱 뜨겁게 만들고 있습니다   논현푸리지오 시티의 경우 수요부족과 주변아파트의 높지않은 시세형성으로 인해 투자가치가 높지않은   상황이었으나 엄청난 청약열기는 거품으로 이어졌고 거품은 자연스럽게 1000만원 안팎의 프리미엄을   형성하게 되었습니다   실수요가 많지않은 상황이라 거래는 원활하지 않을것으로 보이고 환금성 또한 떨어질것으로 보이지만   6월안팎으로 분양되는 송도 센트로드,캐널파크 오피스텔 청약열기와 청라 엑슬루타워,연수 푸르지오 오피스텔   분양광풍과 분위기에 따라 논현 푸르지오시티와 송도 대우,현대,코오롱,포스코 오피스텔도 분양열기에   힘입어 투자가치가 일부 상승할 가능성도 배제할수 없습니다~     <IMG id=ke_attach_580 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds75/12_cafe_2008_05_25_12_26_4838dc594b584" border=0>   ★UN빌딩센터과 국제병원 우측옆에 1공구라고 써있죠?^^    분홍색으로 보이는 세로로 표시된 블럭이 오피스텔 455실이 분양되는 캐널파크(1~D4블럭)니다~~~~~~~^_^    시공은 포스코건설에서 합니다         오피스텔의 가장 큰 단점은 전용률이 높지않다는점과 수요층이 두텁지 않다는 점입니다   분양가가 아파트보다 상당히 저렴하다는 장점과 전매가 허용된다는점 그리고 대출,재당첨등 모든 규제로부터   자유럽다는 메리트가 있지만 많지않은 수요는 가격상승에 걸림돌이 될수 있습니다   따라서 오피스텔 투자는 수요가 두텁게 형성되는 지역에 소형평형 위주로 접근하시는게 적합한 투자방법입니다       <IMG id=ke_attach_453 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds75/11_cafe_2008_05_25_12_26_4838dc700a415" border=0>   ★30-3,30-4라고 써있는 블럭이 착공이 들어간 B4블럭(6분양예정-오피스2동 오피스텔1동으로 조성)센트로드입니다    시공은 포스코에서 하고 오피스텔은 264실이 공급됩니다         송도국제도시 더프라우나 더 샾 퍼스트월드,대우 월드마크등이 오피스텔 투자처로는 입지가 뛰어난 지역임에도   불구하고 가격이 더 이상 상승하지 못하는 원인은 실수요 부족입니다   송도오피스텔의 수요가 증가하려면 일단 업무단지에 대한 착공이 대규모로 이루어져야 합니다   강남 테헤란로를 연상시키는 대규모 업무단지가 완공되고 국제병원과 국제학교 연세대캠퍼스,인천대캠퍼스,   고려대음대,인천타워와,동북아트레이드타워,컨벤션센터등에서 엄청난 임대수요층와 매매수요층이 형성됩니다   엄청난 임대수요는 높은 임대수익을 높이게 되며 높은 미대수익률은 임대사업자를 끌어들이게 되면서   오피스텔의 투자가치를 극대화시키게 됩니다    하지만 업무단지가 완공되기에는 많은 시간을 필요로 하고 있고 실수요가 없는 상황에서의 흐름은 가격상승에   부담이 될수밖에 없습니다   가치상승에 한계가 있을수밖에 없고 개발에 따른 수요층이 유입되지 않은 상태에서는 높은 시세형성이   어렵다고 볼수 있습니다~               따라서 오피스텔 투자는 단기투자로 접근하는것이 유리합니다   청약열기와 청약광풍은 더 프라우나 논현 푸르지오 시티처럼 거품을 만들어내면서 프리미엄을 형성시키게 되며   투자가치에 따른 가수요가 유입되면서 프리미엄은 상승하게 됩니다   하지만 프리미엄은 실수요가 받침이 되지 않는한 거품이 더 프라우처럼 빠질 가능성이 높습니다   또 송도 아파트거래가 원활치 않고 일부아파트는 가격이 빠지고 있는 상황은 투자가치상승에 한계점으로 작용하게   될 가능성이 높으며 800만원~900만원대에 분양되는 분양가상한제 아파트들이 집중공급된다면 전용률이 아파트보다   훨씬낮은 오피스텔은 투자가치가 상승하기 힘든 상황에 직면하게 됩니다     <IMG id=ke_attach_811 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds75/12_cafe_2008_05_25_12_26_4838dc8188192" border=0>                                                    인천청라지구         부동산 투자는 분위기에 따라서 열기에 휩싸여서 하시면 실패확률이 높습니다   물론 상승기때는 사두면 그냥~마구마구 미친듯이 상승합니다   하지만 상승기때도 특별히 많이 상승하는 부동산이 있습니다   그리고 요즘같이 침체기,과도기,안정기에는 철저한 분석과 냉정한 판단이 필요합니다   여러가지 정황으로 본다면 이번에 분양되는 송도,청라 오피스텔에는 엄청난 청약열기만큼 가치도 높아지게   될것으로 보입니다   단 투자가치 목적으로 생각하신다면 장기보다는 단기적인 청약전략을 구사하시는게 좋을것으로 판단됩니다         ★추가자료는 특별회원님들께 비공개로 공지하겠습니다     ★추가분석자료   1,송도,청라 오피스텔 블럭분석자료   2,송도,청라 오피스텔 평형별 장단점및 조망권 분석   3,송도,청라 오피스텔 거래흐름과 향후 전망   4,송도청라 오피스텔 투자가치및 투자요령         ★신도시분양가이드 사무실에서는 송도,청라 오피스텔에 대한 투자상담을 해드리고 있습니다     상담을 원하시는 회원님들은 전화하시고 방문하시면 됩니다     아파트,오피스텔에 대한 투자상담과 신도시,택지지구,뉴타운에 대한 상담을 해드리며 청약가점제 전략,     청약통장 리모델링및 명의이전등에 대한 상담까지 청약,분양상담과 투자상담을 해드립니다     상담을 원하시는 회원님들은 전화로 상담신청하시면 됩니다   신도시분양가이드 회원이시면 회원등급,가입기간에 관계없이 누구든 상담해 드립니다~~~~~~~~~^_^       <IMG id=ke_attach_333 src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds75/2_cafe_2008_05_25_12_27_4838dc9367b9e" border=0>