스크랩 교과서에 없는 부동산계약서 작성기법 (강용식 글)

[정 경훈]

등록일		2009-03-02 오후 1:39:28		조회수		604
글쓴이		강용식
제 목		교과서에 없는 부동산계약서 작성기법
[ 교과서에 없는 부동산계약서 작성기법 ] 제가 회원게시판에 처음 글을 올립니다. 인사 드립니다. 저는 공직33년, 부동산운영 4년, 제10회공인중개사, 행정서사이며 현재는 집에서 컴퓨터와 대화를 즐기면서 사이트 게시판에 가끔 글을 올리는 사람 입니다. 제가 부동산사무실을 운영하면서 익힌 부동산 이론상 지식이 아닌, 교과서에 없는 계약서작성 기술적인 사항, 즉 노하우 몇가지만 열거 해보겠읍니다. 1. 임대부분은 구체적으로 기술하여야 함 : 세입자를 보호하기 위해서 ---> 예 : 주택 3층오른쪽 집(방2칸) ---> 빌라형 다가구는 구분등기 안되어 있어, 현장에 가보면 예를들면 203호로 문에 표시되어 있다면 계약서에 203호로 쓰면 안됩니다.. 주인이 1~3층까지 한사람으로 되어 있고, 2층경우는 2층 전체로 등기가 되어 있으므로 ---> 2층 계단 올라가면서 가운데 집(방3칸)이라 계약서에 기록하여야 세입자를 보호 할 수가 있음. ---> 빌라는 반드시 토지와 건물 등기를 띠어 봐야 함(토지에 근저당등 설정되는 경우가 많음). *** 빌라주인은 토지를 근저당하여 융자를 받아, 자신은 지층에 살면서 건축하는 경우가 흔함. ---> 등기와 실제 주택이 상이 한 경우도(무단증축) 있어서, 이런경우는 건축물관리대장을 띠어보고, 그상황을 특약사항에 기록 하는 것이 조음. ---> 지층인 경우, 현장에 가보면 1층으로 느껴지는 경우가 있음. 2. 위임장(위임자). 가. 부재자, 나. 해외 불법체류자, 다. 영주권자, 라. 시민권자. 마. 기타 3. 위임장 작성. 가. 부재자 : 국내인으로 사정에 의하여 타인에게 계약시에 위임하는 경우 ---> 임대인은 계약일 o시 현재, 지방에 있어 부인등 등기명의인이 아닌 사람과 계약하는 경우. ---> 계약서 작성시 부재자와 전화를 연결해서 임대인과 임차인 모두 통화 한 후, 통화내용을 특약사항에 기술하면 좋습니다. 나. 해외 불법체류자 : 미국을 예를 들면 계약시에 미국에 체류하면서 영주권을 갖지 못한 사람. ---> 영주권이 없으면 불법 체류자이기 때문에 한국에 와서 계약하는 것이 제일 좋습니다. ---> 미국에서 임대인이 오지 못 할 경우는 현지에서는 주민등록및 인강증명서를 발급 받을 수가 없읍니다. ---> 미국 갈 때 여분으로 몇장을 띠어 놓아도, 위임장 유효기간이 있어서 사실 상 어려움이 있음. ---> 미국에 계신분이 미국에서 사업을 하면은 불법 체류자이지만, 영사관에 목록이 등재되어 있기 때문에 한글 위임장을 발급 해 줌 ---> 이 경우 인감증명서는 필요하지 않음. ---> 이외 방법은 본인이 와야 하는 방법 등 임차인과 협의하여 작성하는 방법 밖에 없음. 다. 영주권자 : 미국에 상륙하여 영주권리를 취득한 사람. ---> 현지 영사관에서 한글 위임장을 작성하여 줌--> 이경우 인감증명서등 불요. 라. 시민권자 : 국내에 주민등록을 말소하고, 현지 미국시민이 된사람. ---> 현지 대사관에서(영사관이 아님) 영문으로 위임장을 발급받아, 현지에서 공증을 받고 국내에 송부하면 됩니다. 마. 기타. 1. 위임장에는 반드시 인감증명서 첨부하여야 함. 2. 쌍방이 협의하여 주민등록증 사본을 복사하여 첨부 해도 가능. 3. 위임장은 공인중개사가 대리하여 작성하면 문제되면 곤란 함. 4. 전세금 반환 소송 시 --> 법원에서는 반환대상자는 누가 전세금을 받았느냐? 기준 함. 영수증 관리 철저 --> 등기명의인, 위임자, 피위임자 등에서 전세금을 직접 받은자가 책임. 5. 매매 진행중 다른사람과 임대계약시는 임대인은 매도자로하고, 매수인은 특약사항에 기록 한다 , 이때 매수인이 인적사항을 기록/ 날인하여야 안전 함 --> 이 경우 매매계약서 사본 을 쌍방에게 첨부하여 준다 --> 계약시 매도인과 매수인이 함께 와야 함. 4. 특약사항. 가. 계약일 현재 모은행 채권최고액 0천만원이 근저당 설정되어 있음 -- 임차인 알아야... 나. 계약일 이후 부터 이 물건을 대상으로 매도인은 권리행사를 하지 아니하기로 함(매매시). 다. 전화 통화 내용을 6화원칙하에 기록. 라. 쌍방에게 (법인)등기부등본, 확인설명서를 교부함. *** 계약대상자가 법인경우는 법인등기부, 법인인감증명서(법인설립시 날인된 직인) 마. 특약사항은 글 끝마다 -- 쌍방의 합의 하기로 함. *** 임차인 경우는 하여야 함을 작성 요구 하여야 좋습니다. 바. 베란다를 트고, 거실을 확장 하였을 경우는 계약서에 반드시 언급하여야 함. 사 건축물관리대장이 등기부보다 선순위이고, 상호 상이 할 때는 건축물 대장을 기준하여야 하며, 이사실을 특약사항에 기록한다. 아. 특약사항에 언급이 없는 것은 사회 조리상 기준에 의한다. 5. 기타 : 깨스레인지(오븐), 주택인 경우는 수목 등이 계약서 언급이 없어 문제가 발생되는 경우가 있음. ---> 빌라 매매시 깨스레인지(오븐)에 대하여 분쟁시는 분양당시에 있었던 것은 매도자가 가져 갈 수 없다. [ 알아두면 좋은 지식 ] 1. 계약서 주소는 법정동으로 반드시 기재하여야 함, 행정동으로 기재하면 절대 안됩니다. ---> 법정동 : 법으로 정한동(예 방이동, 마천동 등) ---> 행정동 : 동사무소 단위로 주민을 위해 선을 그어놓은 동(예: 송파구 방이2동, 마천1동), *** 지난번 집 값 문제로 송파구 풍납동을 동명을 고쳐 달라는 기사를 보았읍니다. ---> 행정동(동사무소 단위)은 고칠수 있으나, 법정동은 법으로 정한 동이기 때문에 국회의 의결이 필요 합니다. ---> 서울특별시는 있지만 서울시는 없읍니다. 2. 부동산 매매 시, 예를들어 0억이상 받아 주면, 법정 중개수수료복비 외 0백만원을 주겠다고 하는 경우? ---> 현실화되면 매도인/ 매수인이 이행 안하는 경우가 많습니다. ---> 따라서 별도의 각서를 쓰려면 상대방이 동의를 하지 않을 것이고, 이런 경우는 좋은 밥법으로 근거을 남겨 주시면 됩니다. 3. 2. 사항이 성립되어서 의뢰인이 영수증을 써 달라고 요구하면? ---> 법정 중개수수료는 법적 영수증에, 나머지는 간이 영수증에 기재. ---> 계약이 끝 난 후에 의뢰인이 마음이 바껴서, 법적 중개수수료외 금액은 돌려 달라고 하는경우, 쉽게 이야기 해서 구청에 신고 하겠다 하면 - 근거가 있어야 대항 할 수 있지만, 이것이 없으면 돌려 주어야 하는 것이 저의 소견입니다.(증거 불충분). 4. 계약자간에 금전문제는 공인중개사 책임이 아니다. ---> 예를 들어서 공인중개사가 잔금을 받아서 돈을 세는 경우나, 계약인이 기한내에 중도금을 이행하지 않는 경우 등 금전적인 사항은 공인중개사 책임이 없다. 5. 00빌라, 00아파트는 법적 용어가 아니다. ---> 등기를 띠어 보신분은 위 사항 입력 없어도 등기가 출력 됨을 알 수 있음. ---> 법적 용어가 아니기 때문, 예를 들어 빌라 이름을 손쉽게 바꿀 수 있다. 6. 계약서를 작성하여 임대인/ 임차인(매도인/매수인)에게 교부 한 후, 공인중개사는 큰소리로 읽어주어야 하며, 마지막에 이의가 없읍니까?라고 물어 보아야 합니다(반드시). 아무 것도 아닌 것 같지만 문제의 불씨가 된 계약은 공인중개사로서 책임을 면 할 수 있는 절차 입니다. 7. 확인설명서에 대상물건의 방(향)란이 있는데, 매수인이 집을 몇번 보았으면 되었지, 확인설명서에 물건의 방(향)을 왜 기재하는지, 안 쓸 수도 없고 해서, 저는 매수인이 3회걸쳐 방향(현장)을 확인 하였음으로 기재---> 공인중개사가 토목/ 건축기사도 아닌데 ......... 8. 난 몰랐는데요(임대인/임차인/매도자/매수인) ---> 분명 공인중개사 책임에 해당되기 때문에 물증으로 남겨야 합니다(특약사항, 확인설명서 등에 기록). 9. 연립주택이 개별지분, 빌라가 독립적으로 지분을 갖고 있는지?(등기부에 나타남) ---> 문제는 건평에 비해 현저히 적은 토지소유 지분 (간혹 있음). 10. 빌라 전체가 한토지에 건축되면서 토지에 은행융자가 걸려 있고, 이 경우는 준공이 끝나도 개별 소유 지분이 정리 안되고 있는 경우 ---> 이경우 토지에 대한 융자를 해결하여야 하므로 공인중개사가 직접 확인이 필요(특히 신축빌라)하고, 혹시 이상태에서 임대차 계약시는 세입자 보호를 위하여 전세권 설정을 하도록 권유한다. *** 공인중개사는 매수자에게 확실한 설명을 하여야 합니다 - 나중에 몰랐다 하면은 공인중개사가 할 말이 없다 ---> 그래서 특약사항이나 확인설명서에 기재하는 것이 좋다. 11. 빌라/아파트(공동주택) 등기를 띠어 봐더니 토지 지분이 나타나지 않는 경우는 어떻게 하나? ---> 이 경우는 일반주택으로 토지를 열람해보면 전체 토지가 나오는데.... ---> 상당한 이유로 개별 토지지분이 정리가 안된 경우 임 --- 이때 토지 소유자와 건물 소유자가 상이 할 수 있음. 12. 빌라형 다가구는 공동주택이 아니므로 일반주택으로 등기부를(건물+토지) 띠어야 한다. 13. 가등기는 한편으로는 좋고, 한편으로는 위험한 등기 입니다. ---> 제가 부동산 운영시, 한 아주머니가 아들에게 집을 주면서(명의), 아들이 어머니 몰래 집을 팔아 버릴까봐, 아들과 협의해서 아들 명의의 부동산에 어머니가 가등기를 한 사례가 있었음. 14. 부동산 매매시, 은행융자가 이전이 안되는 경우가 간혹 있어, 이런 경우에 대비하여 특약사항에 매도인은 매수인에게 융자금을 이전하여 주기로 함(은행에 사전 상담토록, 강제 권유사항 임). 15. 계약금은 돌려 받을 수 있나? ---> NO(노). ---> 24시간 이내면 돌려 받을수 있다? ----- NO(어디에도 근거가 없다). ---> 특약사항이나 계약서, 합의서등에 언급하여 쌍방이 합의 했으면 돌려 받을 수 있다.---> YES(예스). 16. 확정일자와 전세권 설정과의 차이는? ---> 확정일자는 전세금 반환소송에 앞서 여러 절차를 거쳐야 한다.(예 내용증명등 근거자료). ---> 전세권 설정등기가 되어 있으면 여러 절차가 필요 없이 바로 전세금 반환 소송을 제기 할 수 있다. 17. 계약서에서, 매도인/ 임대인(매도중 임대 또는 임대중 피위임자등) 기재는 어떠한 경우에도 등기상 등기명의인을 기재하여야 함. 그 이후에는 특약사항에 기록하면 됩니다. 18. 등기에 기재착오가 있을 수 있다. 저는 연립주택을 매매하기 위해 현장을 가보았는데 토지가 약30 ~ 35평 정도 되는 것 같아, 부동산사무실에서 등기를 띠어 보니 33m2 등재되어, 매수인과/저는 현장에는 차고도 있고 넓은데, 등기상은 33m2(약10평)인데 이상하다....... 계약이 펑 됐어요. ---> 당초 등기를 만들때에 33평을 33m2로 착오기재 ---> 이후 다른손님과 계약서는 작성하였는데 이 사실을 특약사항에 기록하고, 매도자는 중도금이전까지 등기소에 가서 잘못된 면적을 고치기로 함(선 이행 조건부) 19. 점유권은 무시할 수 없다. 세입자가 눌러 않는다 등 사례가 많음. --- > 명도소송을 하여야 한다, 20. 쌍방 합의서를 쓸때는 공인중개사는 입회인으로 하여 주는 것이 좋다. ---> 쌍방은 차후 이건을 문제삼아, 어떠한 경우에도 이의(공인중개사행위등 포함)를 제기하지 아니하기로 함. 21. 내용증명서는 간단 명료하게 작성하되, 상대방을 최대한 존칭하면서, 6하원칙에 의한 사항을 알리면 된다. 서식이 별도 있는 것이 아니고 그냥 편지 쓰는 식으로 3부를 작성하여, 반드시 우체국에 가서 내용증명으로 붙여야 한다 ---> 제목도 내용증명이라 쓰시고, 이후 접수증 보관 철저. 22. 가계약은 원칙은 아니나, 쉽고, 빠르게 하기 위하여 간이영수증으로 하면 여러가지로 편리하다. ---> 24시간안에 연락이 없을 경우는 가계약금은 돌려 받을 수 없다는 단서조항 필요. 23. 전세금 5천만짜리 계약을 하는데, 계약자가 일백만원 밖에 없고, 임대인은 5천만원의 10%(5백만원)이상을 주지 아니하면 계약을 할 수 없다. ---> 이 경우는 정상적으로 계약서를 쓰데(계약금 5백만원), 특약사항에 나머지 4백만원을 내일까지 입금시키기로 상호 합의 함. ---> 이런 방법도 있음 --- .계약금은 일백만원, 4백만원은 내일 1차 중도금으로 처리 *** 이때 중도금 처리를 하였기 때문에 계약금(일백+4백) 반환이 안되고 소송으로 문제가 해결 됨에 주의. 24. 간혹 토지에 대하여, 등한 시 하는 경우가 있는데, 항상 토지+건물을 1개의 대상물건으로 권리분석을 하여야 한다. ---> 토지+건물. 25. 계약서의 성명, 연락처는 해당되는 사람의 자필로 기재하도록 하는 것이 좋다.--- 확실한 방법 *** 공인중개사가 착오로 이름을 잘못 쓰거나, 연락번호를 잘못 기재하는 경우에, 책임문제가 있을수 있기 때문에 이에 대비 함. 26. 지방 토지는 현지에 있는 등기소에서만 등기 이전이 된다(서울에서는 불가). ---> 서울에 있는 공인중개사가 현지(예: 강원도)로 못 갈 경우는 강원도 현지 법무사 사무실에서 필요한 서식을 팩스로 받은 후, 기재/날인(매도자 함께)한 후, 매수자가 강원도 법무사실로 서류를 가지고 가서 제출하면 끝난다. --- 매우 쉬워요. 27. 부동산서식 임대차보호법 제7조 --- 위 경우는 제7조 계약당사자 쌍방이 각각(00%)씩 지불한다. ---> 이때 주의 할 것은 토지(특히 임야, 전, 답등)인 경우에 계약서의 중개수수료를 (0.9%) 지급한다고 기록 해 놔야, 나중에 분쟁시 대항력이 있다 --- 중요. 28. 근린시설(상가/점포/사무실등)의 면적은 구분등기가 안되어 있는 경우는 실제로 재 봐야 한다. --> 예 사무실 40평이다라고 하면 실측해 봐야 한다. 29. 본인이 강남구에서 부동산 할 때 대형빌라를 실측하여 보는 사람이 있는데, 등기상 평수와 실측 평수가 차이가 있을 수 있읍니다. 30. 부동산 간판을 먼저 달고 인테리어를 미리하여서 문제된 사람은 봐는데, 그 지번으로 건축물 관리 대장을 띠어 보았더니, 근린생활시설이라 아니라서 구청에서..... NO 31. 본인이 단독 대형주택을 매매를 성사시킨 일이 있는데, 매도자에게는 220만원 법정수수료를 받았지만, 매수자는 50만원 밖에 없다고 하면서 책상에 넣고 그냥 가버렸어요? 이때 어떻게 하면 좋을 까요. ---> 1차 전화 독촉, 그래도 안가져 오면, 내용증명을 6하 원칙대로 쓰데, 공인중개사는 잘못이 없다고 통보하면서, 2009.oo.oo.까지 모은행 계죄번호 111-2222-3333로 입금하여 주십시요 만일 이기일내에 입금을 하지 아니 할 경우는 법적대응을 하겠다는 의사를 분명히 전달 함. *** 결과는 내용증명을 보낸 후 나머지 복비를 손수 가져 왔음. 32. 우리는 소송하면 겁부터 먹지만 사실 법원 가보면 별 것 아닙니다. 확실 한 것은 소송하면 추가 법정수수료및 소송 제비용까지 받을수가 있읍니다. *** 소송은 공인중개사가 직접해도 되고, 법무사를 이용 할 경우는 약 30~40만원이 소요 됨. 이 비용은 승소시 전액 받을수 있음. *** 가끔 법정수수료를 를 전액 받지 못하는 경우가 있는데, 법정수수료는 법으로 받으라는 금액인테 덜 주다니..... 33. 매매물건을 훔쳐가는 손님도 가끔 있다. ---> 혼자오는 손님은 진짜 손님인가를 잘 봐야한다. 헛탕일 수도 있다. 또한 물건정보를 빼앗 길 수 도 있다. ---> 부부 또는 식구(아이들 데리고) 등이 손님일 때는 100% 손님이다. ---> 손님이 해당매물을 사진 찍던가, 메모를 하는 경우는 의심을 가져 보아야 한다. 34. 임대인이 부동산에서 알아서 계약하라고 위임을 하였을 때, 손님이 부동산과 가계약을 하고, 임대인에게 전화를 하여 가계약금을 가져 가라고 했는데도 안 가져가는 경우에---> 부동산에 가계약금을 보관하고 있을 시, 가계약인이 가계약금을 포기의사를 밝힌면, 그 가계약금은 부동산 몫의 된다, 아니다 임대인에게 돌려 주어야 한다. ---> 정말로 햇갈리는 문제입니다. 임대인에게 찾아 가라고 했는데도, 안 찾아 갔으므로 부동산 몴이 된다고 주장 할 수도 있겠지만....,..... 임대인 입장에서는 ---.내 집인데 부동산이 왜? *** 근거가 없어서, 임대인과 부동산이 반반씩 나눠 갖는 것이 좋을 것 같습니다.(안찾아 갔으므로). 35. 특이한 거래사례를 소개 해보면, 젊은여성 한분이 전세 5천만원 물건에 계약금을 5백만원을 걸고 계약을 했읍니다. 그런데 어찌된 영문인지 연락이 두절되어, 잔금 지급일에도 안나타나 연쇄 줄파동이 일어 났읍니다. 집주인은 현세입자에게 전세금을 마련해 주고, 계약자의 5백만원을 그냥....... 그래서 제가 주인에게 그냥 있으면 계약자가 나중에 나타나서 민사소송건이 될 수 있으므로, 내용증명서를 적성하여 계약자에게 보내고 일을 끝 마친 사례가 있읍니다. 아! 아까워 5백만원.... 36. 아파트는 서로 모양(면적, 건축년도, 동일단지 등)이 같기 때문에 거래사례로 비교하여 시세 판단이 어느정도 적정하다고 할 수 있으나, 기타 즉 빌라, 연립, 다가구, 단독주택등은 상호 모양이 전혀 틀려 거래 사례로 비교하기에 적당하지 않아서, 따라서 싸게 살수도 있고, 비싸게 살 수도 있다. 37. 부동산계약서에 간인이 틀리거나, 생략된 경우 ---> 부동산 거래 효력에는 문제 없지만, 만일 쌍방중 어느 일방이 문제 제기하면, 공인중개사는 골치가 아플 수도 있음. 38. 부동산계약서를 수기 작성 하다가 잘못 작성된 경우는 다시 재작성하기 보다는 ---> 잘못된 계약서에 잘못된 부분에 실선을 긋고 정정(예: 5자정정) 하였음 - 서명/날인 ---> 이 경우는 왜 수정하였는지 근거를 보여 줄 수 있다. 39. 컴퓨터로 계약서를 작성 할 때 흔히 나오는 착오사항. ---> 검퓨터에 기입력된 지난번 계약서 내용에 새로운 계약내용을 항목별로 정정 입력하는 경우 ---> 지난번 계약서의 한부분(예 전화번호, 임대부분등)이 정정 입력이 안 되어, 그대로 인쇄되어 쌍방에게 나갈 수 있다. ---> 발견즉시 계약서하고 도장을 가져오라고 하거나, 그렇치 않으면 공인중개사가 직접가서 정정(쌍방)하도록 하는 것이 좋다. --- 본인의 경험사례. 40. 우리는 보통 세금문제에 대하여 세무사를 통해서 알아 보는 것이 습관화 되어 있읍니다. ---> 세무사에게 알아 보기전에 관할 세무서에 가서 숨김없이 상담하여 보면은 세금 덜 내는 방법을 아르켜 줍니다. ---> 이후 만족치 않으면 세무사을 이용하시면 좋습니다. *** 사례 : 저의 손님 중에서 세금관계로 문의 하신분들은 제가 세무서를 소개 해줘더니 갔다와서 하는말이 세금을 최소화하는 방안을 자세하게 알르켜 주었다고, 이후 저에게 고맙다는 이야기들이 있었읍니다.--- 우선 세무서에 가서 상의 하세요. 41. 분기별 신고하는 부가세는 최소화로 신고 하세요. --- 그렇게 하면 됩니다. 또한 집주인이 부동산점포를 사실 그대로 신고하도록 하여야 합니다.(보증금 + 월세 x 100) *** 전세3천만으로 신고하는 것하고, 보증금 2천에 월60만원(보증금+월세x100)=전세환산 8천만원으로 신고하는 것과 차이 점. --- 세입자가 불리(세금이 많이 나옴), 주인은 상대적으로 적게 나옴. 42. 빌라형 다가구와 다세대(빌라)와 차이점. ---> 빌라형 다가구는 빌라처럼 생겼지만, 등기가 주인 한사람으로서, 즉 전기/ 수도요금등을 주인이 걷어서 가구가 균등하게 나누어 납부하며, 주인이 보통 4층(1가구)에 거주 함. ---> 다세대(빌라)는 세대별로(아파트처럼) 구분등기가 되어 있고 ,전기/ 수도등이 각 세대별로 납부하는 형태로서 주인이 세대별로 되어 있음. 43. 빌라나 연립등 매매시는 토지 지분이 매매가를 좌우한다. 44. 위임장 없이, 임대차 계약하는 하는 경우 ---> 등기명의인이 주민등록증 지참과 계약하러 오시는 분의 의 주민등록증 지참. ---> 계약서 임대인란은 등기명의인을 기재하고, 전화로 등기명의인과 전화를 하고 잔금 지급시에 등기인과 임차인이 대면하기로 한다. ---> 3명의 주민등록증 복사와, 상황을 특약사항에 기록한다. 45. 본인의 경험한 예로 손님이 임대 매물 의뢰가 있어, 해당매물의 등기를 띠어 보고 그리고 건축물관리대장을 띠어 보아더니 2층이 무허가(증축)한 건물이었읍니다. 계약을 하기 위해서 부동산사무실로 임대인과 임차인을불러서 상황을 설명 했더니, 집주인은 무허가라 했다고 기분이 나빠서 전세를 안줘도 좋다고 하고, 손님은 무허가이지만 집이 새로 지어서 마음에 든다고 하길래, 임차인의 보호 차원에서 설명을 하고 계약을 하지 말 것을 권유 해지만 세입자는 계약을 했읍니다. ---> 결국 계약을 하고/ 입주를 하였읍니다. ---> 제가 알기로는 무허가건물도 임대차 보호를 받을 수 있는 것으로 알고 있는데 맞습니까? 46. 계약시에 임대인이나 임차인이 주민등록 주소와 거주지 주소가 상이 할 경우는 ---> 임대인/임차인 주소란에는 주민등록상 주소를 기재하고, 거주지 주소는 특약사항에 기록한다. ---> 문제가 될 때는 주민등록상이 아닌 거주지를 알아야 해결이 쉬워집니다. 47. 중도금을 치르고 문제가 생겨서 잔금을 못 치리는 경우는 ---> 매도인과 상의하여 매매로 다시 내놓는 방법이 있는데, 주인이 좋은사람이어야....... ---> 결국 소송으로 가는데(손해배상) 이렇게 되면 안되겠죠. 48. 오래된 일인데, 지인이 겪었던 실예를 하나들면 지인이 아파트를 샀는데 부인하고 계약금/중도금을 치르고 나서, 그동안 남편이 전혀 안보이더니 남편이 나타나서 이 물건은 등기상 자기(남편)로 되어 있고, 자기는 이집을 판 적이 없다 --- 결국 법정싸움(소송)이 벌어져서 지인이 패소 하였읍니다. --- 별일이 다 있읍니다. --- 이런 일이 다시는 ...... 49. 대형주택 매매 소개시는 반드시 구청에서 건축물관리대장, 토지이용계획확인원, 지적도 등을 확인하여야 하고(필수) 간혹 시유지나 하천부지, 도로등의 점유된 경우도 있어서, 이런 경우는 특약사항에 기록 하여야 합니다. 50. 월세계약하고, 한때 부부가 사이좋게 잘 살았는데, 중간에 별거 생활(부인이 잠적 해버림)을 하게 되었읍니다. 계약시는 부인이름으로 임대차계약서를 썼는데, 남편의 보증금을 빼달고 주인에게 요구하여서, 이 경우 주민등록법상은 부부이고, 실지로는 별거이며 또한 계약서는 부인이름으로 계약이 되어 있어서, 주인은 고민을 하다가 저에게 문의를 하였읍니다. ---> 부인을 조속히 찾아서 합의를 하여야 한다고 설명 해 주었는데, 마침 잠적 해 있던 부인이 집주인에게 보증금의 절반만 남편에게 주고 나머지는 자기 통장으로 입금하여 달라는 요청이 있어 그렇게 하는 것이 좋겠다하고 쌍방이 합의가 되어 합의서를 써 준 적이 있습니다. ***** 이상입니다. 읽은신분은 조금이라도 도움이 되었으면 합니다. 강용식 제작(글씀)

[정영미]

감사합니다.

[최상오]

일깨워주셔서 감사합니다. 사업번창하시기 바랍니다.

[연하경]

좋은 글 감사합니다.

[박 경수]

좋은 정보 잘 보고 갑니다 귀한 경험 잘 간직하겠습니다

[안성배]

감사합니다

[김 성 진]

감사합

[김수정.]

정보 감사합니다~

[김홍길]

좋은정보 감사합니다.

[김 세 원]

감사합니다...

[엄상민]

생생한 경험 감사합니다.

[송인활]

고맙습니다.