[9월1주 마켓워치] GAP 투자 부작용, 역전세대란

[복돌이(박창훈)]

[9월1주 마켓워치] GAP 투자 부작용, 역전세대란

수도권 전세시장에 이상현상이 발생했다. 수도권 외곽에서 갭(GAP) 투자 부작용으로 역전세대란이 일어난 것이다.

강남 목동 등 범강남권 및 도심권 전세시장은 대부분 8월 중순이후 여전히 전세난이 심해지고 있다. 전세는 최소한 3개월전 예약이 필수다. 전세물건이 없어 이제 반전세가 전세시장을 대체하고 있다. 반전세의 월세도 오르고 있는 상황이다.

반면 수도권 외곽 재고아파트에선 전세물건이 쌓이고 있다. 갭 투자 부작용이다.

갭 투자란 최근 매매 전세 가격 차이가 좁혀지면서 실투자비 2천만원 안팎으로 전세 끼고 재고아파트를 여러 채 사들이는 것을 말한다. 매수후 2년간 매매가 상승을 기대하고 초기투자비를 줄이기 위해 매매계약후 전세를 인위적으로 최고가로 내놓고 있다.

올 들어 부산 대구 울산 광주 등 지방 대도시 원정 투자자들이 몰려와 수도권 외곽 재고아파트(주로 20평형대 이하 소형)를 갭 투자로 매집하고 있다.

모든 일이 그렇듯 과유불급(過猶不及)이다. 지나치면 화를 부르는 것이다. 고양 등 일부 수도권 외곽에서 갭 투자 부작용이 나타나고 있다. 최고가로 내놓은 전세물건이 세입자를 찾지 못해 물건이 쌓이고 있는 것이다.

갭 투자자들은 계약을 하고 잔금을 전셋값으로 충당해야 하나 최고가로 내놓은 전세가 나가지 않으니 여러 중개업소에 물건을 뿌리고 있다. 전세시장이 혼탁해지고 있다. 일시적으로 역전세대란이 발생하고 있는 것이다. 이로 인해 매매시장도 침체되고 있다.

다시 한번 강조하지만 갭 투자는 대세 상승기(정확히는 대세 상승기 초기)에나 성공할 수 있는 고난이도 투자기법이다. ‘중수익-고위험’ 투자라는 것을 명심해야 한다.

9월 첫째 주 매매시장은 8월과 크게 다르지 않은 흐름이다. 한마다로 약보합세다. 7.22 가계부채 종합대책과 국내외 각종 불안요인으로 9월 들어서도 매매가 움직임이 없다. 추석이후에도 보합세가 지속될 가능성이 높다. 

부동산 즐겨찾기 닥터아파트(www.DrApt.com)가 2015년 8월 28일부터 9월 3일까지 9월 첫째 주 아파트 매매가 변동률을 조사한 결과 서울, 신도시, 5대광역시는 가격변동이 없다. 경기는 0.01%를 기록했다.

전셋값 변동률은 서울 0.03%, 신도시는 0.04%, 경기는 0.03%, 5대 광역시는 0.02%를 기록했다.