강서지회 7월26일시행 임대차보호법 일부개정-소액임대차 우선변제 변경

[지회장 박병구]

'주택·상가건물 임대차보호법 시행령 개정령안이

2010년 7월 21일 부로 일부개정되어 26일부터 시행됩니다.

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주택 및 상가건물 임대차보호법 일부개정 (2010.07.26시행)

1, 주택임대차보호법

적용시기		주택임대차보호법
2010년 7월 26일	지      역	보증금	우선변제금액
	서울특별시	7천5백만원 이하	2천오백만원
	“수도권정비계획법”에 따른 과밀억제권역   (서울시 제외)	6천5백만원 이하	2천2백만원
	광역시(인천, 군 제외)       “수도권정비계획법”에 따른     과밀억제권역이 아닌 지역(군지역 제외)       안산시,용인시,김포시,광주시 포함	5천5백만원 이하	1천9백만원
	그 밖의 지역	4천만원 이하	1천4백만원

2010.7.25 이전 주택임대차 소액임차인 우선변제금액

적용시기	서울시, 광역시 (군지역 제외)			기타지역
2008. 8. 21. ~ 2010.7.25	수도권 중 과밀억제권역		6000만원 이하 임차인 중           2000만원	4000만원 이하 임차인 중            1400만원
	광역시     (군지역 · 인천광역시 제외)		5000만원 이하 임차인 중           1700만원
2001. 9. 15. ~ 2008. 8. 20.	수도권 중 과밀억제권역	4000만원 이하 임차인 중          1600만원		3000만원 이하 임차인 중           1200만원
	광역시    (군지역 · 인천광역시 제외)	3500만원 이하 임차인 중           1400만원
1995. 10. 19. ~  2001. 9. 14.	3000만원 이하 임차인 중 1200만원			2000만원 이하 임차인 중              800만원
1990. 2. 19. ~  1995. 10. 18.	2000만원 이하 임차인 중 700만원			1500만원 이하 임차인 중              500만원
1987. 12. 1. ~  1990. 2. 18.	500만원 이하			400만원 이하
1984. 1. 1. ~  1987. 11. 30.	300만원 이하			200만원 이하

2, 상가건물 임대차보호법

적용시기		상가건물 임대차보호법
2010년 7월 26일	지      역	법적용 보증금의 범위	우선변제받을 임차인범위(차임이있을 경우 환산한 금액포함)	우선변제받을 보증금 중 일정액 범위
	서울특별시	3억원 이하	5천만원	1천500만원
	“수도권정비계획법”에 따른            과밀억제권역(서울시 제외)	2억5천만원 이하	4천5백만원	1천350만원
	광역시(인천, 군 제외)           “수도권정비계획법”에 따른      과밀억제권역이 아닌 지역(군지역 제외)        안산시,용인시,김포시,광주시 포함	1억8천만원 이하	3천만원	1천만원
	그 밖의 지역	1억5천만원 이하	2천오백만원	7백5십만원

2010.7.25 이전 상가건물임대차 소액임차인 우선변제금액

구분	2002.11.1 ~2008.8.20	2008.8.21~ 2010.7.25	최우선변제보증금	최우선변제액
서울특별시	24.000만 이하	26.000만 이하	4.500만 이하	1.350만
수도권정비계획법에 따른 수도권중 과밀억제권역	19.000 이하	21.000만 이하	3.900만 이하	1.170만
광역시(군지역과 인천광역시 제외	15.000만 이하	16.000만 이하	3.000만 이하	900만
그 밖의 지역	14.000만 이하	15.000만 이하	2.500만 이하	750만

수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역

●서울특별시 

●인천광역시 [강화군, 옹진군, 중구 운남동·운북동·운서동·중산동·남북동·덕교동·을왕동·무의동, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도 신시가지 조성을 위하여 1990년 11월12일 송도앞 공유수면매립 공사면허를 받은 지역), 남동유치지역  제외] 

●의정부시   ●구리시 

●남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동· 도농동에 한함) 

●하남시        ●고양시        ●수원시      ●성남시     ●안양시  ●부천시 

●광명시        ●과천시        ●의왕시     ●군포시     ●시흥시(반월특수지역 제외) 

소액임차인을 위한 최우선 변제제도는 사회적 약자를 위한 최소한의 사회 보장적 제도다. 권리상 순위는 뒤에 있더라도 채권자나 보증금이 큰 임차인을 제치고 가장 먼저 배당을 받는 혜택이다. 그렇다고 법 위에 잠자는 자까지 보호하는 것은 아니다. 

첫째, 경매개시결정일 이전에 전입신고를 해야 한다.

어떤 부동산이 경매 과정에 있는지는 등기를 보면 알 수 있음에도 그런 집에 임대차계약을 맺는 것은 정상적으로 볼 수 없다. 실상 임차인도 아니면서 법원에서 돈을 받기 위해 집주인과 통정해서 악용되는 것을 막기 위해 경매 등기가 된 이후 전입한 임차인은 최우선 변제 대상이 안 된다. 이런 규정을 두지 않고 모든 경우를 인정한다면 사회보장제도가 오히려 채권자에게는 손해를 미치는 결과가 되기 때문에 제한하는 것이다. 

둘째, 배당요구 기간에 임차인은 배당 신청을 해야 한다.

권리 행사를 위한 최소한의 행위인 임차인의 배당 요구가 있어야지 법원이 알아서 챙겨주는 것이 아니다. 또 법원에서 정한 배당 요구 종기일 전에 신고를 마쳐야지 기간이 지나면 소용이 없다. 이 대목이 바로 H씨가 놓친 부분이기도 하다. H씨가 낙찰받은 집의 옥탑 임차인은 배당 요구를 하긴 했지만 뒤늦게 신청을 해서 배당 대상자에서 제외된 것이다. 배당 요구 기간과 임차인이 배당 신청을 했는지 여부는 법원 자료 열람을 통해 알 수 있으므로 반드시 확인하도록 한다.

셋째, 낙찰가의 2분의 1 한도에서만 배당한다.

소액 임차인이 여러 명일지라도 최우선적으로 변제해주는 액수의 합이 배당가액의 2분의 1을 넘지 않는 범위에서만 배당한다.(초과하는 경우 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다) 따라서 대항력이 있는 임차인이라면 배당으로 불충분한 보증금은 낙찰자가 인수해야 한다.

또한 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

넷째, 얼마를 소액으로 인정하는가에 대한 규정은 시대에 따라 변해왔는데 그 기준점은 임차인의 전입 일자가 아닌 저당권과 같은 담보물권 설정일을 기준으로 판단해야 한다.

최우선 변제제도는 1984년 처음 시행된 이래 2008년 8월 21일자로 6회째 개정을 거치면서 소액 보증금 액수가 물가 상승을 감안하여 현실적으로 바뀌어왔다. 만일 2008년 10월에 서울 지역에 전입한 임차인의 보증금이 6000만원이라면 단순히 최우선 변제를 받을 것으로 생각하기 쉽지만 저당권 설정일자가 2002년이라면 기준점이 2008년이 아니라 2002년이 되므로(2001년 9월 15일 ~2008년 8월 20일 서울 지역은 4000만원 이하 소액 해당) 6000만원은 소액 범위를 넘어 대상이 되지 않는다. 

임차권등기 된 집 전입자 우선변제 불가

임차인이 주인에게 건넨 보증금과 계약기간을 주인이 바뀌더라도 보장받기 위해서는 대항력을 유지해야 한다. 대항력 요건은 전입신고를 하고 집에 거주하는 것이다. 

만일 새로운 곳에 이사하면 새 집에 주민등록을 옮겨 전입신고를 해야 하므로 전에 살던 집에서는 전출된다. 이렇게 되면 대항력을 상실해 매매든 경매로든 주인이 바뀌면 새로운 주인에게 보증금을 요구할 권한이 없어진다. 임차권등기제도는 보증금을 반환받지 못한 채 부득이하게 이사를 나가야 하는 임차인에게는 유용한 제도다. 

전입신고가 돼 있으면 제3자 누구든지 이를 확인하고 상황을 파악할 수 있듯 공시할 수 있는 방법이 필요한데 이것이 바로 등기를 하는 것이다. 주인 동의 없이도 법원에 임차권등기를 신청하면 법원의 명령을 통해 등기에 권리가 등재된다. 

이렇게 임차권등기가 된 집에 전입한 임차인은 아무리 보증금이 소액이라도 최우선변제대상이 되지 않는다. 최우선변제는 임차한 주택의 경매나 공매가 진행될 때, 임차인의 보증금 범위가 법에서 정한 소액에 해당할 경우 다른 채권자들보다 우선해 배당을 받는 제도를 말한다. 약자들을 위한 사회보장적 제도이므로 보증금이 범위를 넘는 큰 금액이면 해당이 안 되며, 보증금 전체를 보호받지 못하기도 한다. 

임차권등기제도는 임대계약이 종료됐으나 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야 할 경우 대항력을 유지하기 위해 등기를 하는 것이다.

이상과 같이 정리 해 보았습니다.

혹 잘못된 부분이 있다면 사정없이 댓글 바랍니다.

박병구지회장

[코리아(정재임)]

덕분에 잘 읽고 갑니다. 감사합니다.

[마이웨이 (으뜸 이상도)]

지회장님 감사합니다.참고해서 ㅡ슬기롭게 이용하겠습니다.

[해낸다(김정훈공인)]

감사합니다

[꿈에그린]

항상 문자보내주심에 감사드립니다. 잘보고 업무에 참고하겠습니다.

[대림(李亨馥)]

정보 감사 드립니다

[오성공인 김용직]

상임법이 뭔가 아리쏭합니다.

맨상단위 칸중
보증금 - 상임법 적용대상 보증금으로 변경,
우선변제금액 - 최우선변제적용 보증금액으로 변경하고,
최우선 변제금액 추가로 해주시면 고맙겠습니다.

예를들어 서울기준 상임법 적용대상 보증금은 3억이며,
최우선변제적용 보증금은 5,000만원이고,
최우선변제금액은 1,500만원으로 알고있습니다.

상임법 마지막칸중 서울기준
2억6천만원이하 임차인중 1,350만원 - 4,500만원이하 임차인중 1,350만원으로 변경
2억4천만원이하 임차인중 1,350만원 - 4,500만원이하 임차인중 1,350만원으로 변경되어야 할것으로 사료됩니다.


제가 잘못 봤다면 사과드립니다.

[지회장 박병구]

상가건물임대차보호법 내용을 따로 분리하엿습니다.
김용직중개사님 이제 됐는지요???

[오성공인 김용직]

수정해 주셔서 고맙습니다.
지회장님의 노고에 항상 감사드립니다.

[발일회김동수]

회원들을 위해좋은 정보를 항상제공하여 주어서감사하고요.오성공인 같은맹락같은데 알기쉽게 설명해서 감사함니다.

[본동신세계/정학주]

퍼~가요.. 감사

[윤공인/윤병기]

지회장님 수고 많으셨네요! 감사함니다.

[비탈 이병모(하나로)]

앗, 부지회장님 오랜만입니다. 잘 계시지요?

[희망 (등1.김동숙)]

지회장님 !..정리하시느라 공부 많이 하셨네용.. 덕분에 우린 한눈으로 이해할 수있어서 감사드립니다....(1) 상가 법 적용범위에서 -.서울 3억 (보증금+월세환산) 이하라야 -> 최단임대기간- 1년. 임차인 계약갱신요구권- 5년간. 임대료 인상제한- 증액후 1년내 9%이내. 월세전환이율제한- 년15%이내 - 를 적용받는다는 것인가요??
(2) 광역시- 현재 광역시인 인천을 법적용에서 빼고 나머지 부산, 울산, 대전. 대구, 광주 이외에- 이번에 새로 안산. 용인. 김포. 광주시 까지포함인데..뒤에 [포함]을 쓰셔야 이해가 더 잘되지않을까요...상가 광역시란에도..

[지회장 박병구]

인천시는 위에서 설명했듯이 과밀억제권역인지역과 그렇지않은 지역(강화군,옹진군 등)으로 나뉘어집니다. 서울시를 주로 하는 우리는 그렇게 신경쓰시지 않아도 될 듯...

[동부 (이현순)]

조은 정보.. 항상 감사드려요. 수고 만으십니다.

[아지랑이(양순례)]

늘 수고 해 주시고, 좋은 정보, 새로운 소식 전해주시는 지회장님 감사합니다...

[예다인(김두화)]

지회장님 바쁘신중에도 늘 좋은 정보를 올려 주셔서 감사합니다. 열공하겠습니다.

[이재희부동산/이재희]

문자는 진즉 받고도 이제야 읽어 보는 게으름뱅이~ 예전보다 많이 상향되었네요.열심히 숙지해서 잘 활용하겠습니다.

[우리(이근호)]

업무참조하겠습니다. 감사합니다.