동삼아파트 |
석수LG빌리지 |
세우아파트 |
한신아파트 |
24평 15500 25평 16500 |
24평 19000 20500(R) 32평 28000 |
25평 15500 27평 17000 |
19평 16500 23평 19000 24평 19750 32평 32500 |
Ⅱ. 동삼아파트와 인근 부동산가격 비교
동삼아파트는 1984년도에 건립되어 20년 정도 된 아파트로서 현재 재건축사업승인이 허가되었기 때문에 전매는 불가능 합니다.
하지만 재건축 사업승인이 나기 전 매매가 가능했을 때와 비교해 보자면, 동삼아파트는 4층에 24평과 25평 10동 총230가구로 그리 넓진 않습니다. 하지만 한신아파트는 3층의 저층에 689세대가 보유하고 있는 넓은 땅을 고려하면 미래가치측면 에서 가구당 돌아가는 대지지분이 많아서 재건축시 다른 아파트에 비해서 적은 돈을 들이고 큰 평형의 집을 얻을 수 있어 굉장히 유리한 조건으로 집값이 높습니다. 또한 LG 빌리지는 2001년 신축입주한 아파트로 34개동에 1872세대의 대단지로 2만5천 평의 체육공원이 착공되어있고 용적률 184% 10층의 저밀도로 쾌적한 생활을 자랑하고 있습니다. 또한 동삼아파트보다도 석수역이 더 가까워 더 편리성까지 갖추고 있습니다.
Ⅲ. 부동산 가격을 결정하는 요인
수업시간에 발표하는 내용들을 들으며 확실하게 생각한 것은, 부동산 가격을 결정하는 요인 중 가장 크게 작용하는 것은 지리적 위치라는 생각이 들었습니다. 아무리 비싼 자재를 들여서 명품 아파트화 전략을 편다고 해도 그것은 한계가 있기 마련이며 중요한 것은 어느 곳에 들어서느냐가 문제지요. 예를 들어 강남구 논현동 마이스디오빌은 14평에 18500만원입니다. 하지만 이것은 강북구 번동에 위치해 있는 효성네오 인텔리안 28평형과 집값이 같습니다. 결국 중요한 것은 아파트 브랜드도 아니고 비싼 원재료도 아니며 미래가치를 포함하는 지리적 중심인 것입니다.
그 외 가격을 결정하는 요인을 보자면 교육환경 입니다. 우리나라 사람들이 가장 민감하게 반응하는 부분이기도 한 교육은 사람을 그만큼 끌어들입니다. 같은 안양에서도 평촌의 부동산 가격은 석수동의 부동산 가격보다 높습니다. 부동산 아저씨가 들어주신 가까운 예로 184%의 10층 저밀도로 쾌적한 환경을 자랑하고 있는 LG빌리지는 아주 가까이에 연현초등학교를 두고 있고 연현 중학교를 두고 있으며 인근 석수3동에 부지선정이 완료된 석수 고등학교(가칭)가 개교예정이며 마을 및 단지 내에 유해시설이 全無하지만 초등학교 4,5학년 자녀를 둔 이사 가는 사람들의 대부분이 학원가가 밀집해 있는 평촌으로 이사간다고 합니다. 심지어 의왕과 수원에서도 많은 사람들이 평촌 학원가 가까이로 이주하고 있다는 사실입니다. 이것은 강남 대치동의 부동산 가격이 높은 이유와 같은 맥락에서 이해 할 수 있습니다. 교육환경이 조성되면 사람들이 많아지고 그렇게 되면 그 사람들을 대상으로 한 상권이 발달하고 상권이 발달하면 부동산가격이 높아집니다.
그 다음요인으로는 대중교통의 접근성을 들 수 있습니다. 석수동에서도 관악역이나 석수역에 가까울수록 부동산 가격이 올라가는 것을 볼 수 있고, 같은 석수역에 접해있지만 석수역을 건너면 장미아파트, 대림e편한세상아파트 등 이 있는데 그 아파트들은 석수역에 근접해 있고 바로 앞에는 많은 버스노선이 있어 부동산 가격이 높습니다.
환경적인 것들 또한 부동산 가격에 영향을 미친다고 할 수 있습니다.
대표적인 예로 한강이나 남산의 조망이 확보된 아파트는 그렇지 못한 아파트보다 무려 30%가까이 비싸다고 합니다. 최근 청계천 복원공사로 인한 청계천 일대 아파트 가격의 급상승 사례나 도곡동 주공아파트 재건축과정에서 조망권의 피해로 108억 원을 배상하라는 판례를 보더라도 조망권의 가치는 날로 커지고 있습니다.
이러한 측면에서 볼 때 장차 산과 공원의 가치는 급부상할 것입니다. 자연만큼 우리에게 휴식과 여유라는 선물을 주는 것은 없습니다. 최근 신도시 건설 계획을 보더라도 녹지율이 몇%이냐에 따라 선진적 아파트인지 구분할 정도로 자연은 아파트가격을 결정하는 주요요소가 되었습니다.
편의시설도 부동산 가격에 영향을 미칩니다.
아파트 주변에 대형마트가 들어서고 나서 아파트 가격이 10-15% 상승한 곳이 많습니다. 또한 관공서와 은행이 가깝게 있으면 상권이 발달하게 되고, 사람들이 몰리게 되어 해당아파트는 상권의 중심지가 됩니다.체육시설이나 찜질방, 백화점, 병원 등도 아파트 가격결정에 영향을 주는 요소입니다.
마지막으로 정부의 부동산 정책결정과 집행이 부동산가격형성에 큰 영향을 미칩니다.
예를 들어, 8.31부동산대책을 살펴 보면, 노무현정부는 주택시장을 안정화 하고 정말 필요로 하는 서민들에게 기회를 주고자 하는 정책의지를 뚜렷하게 표현하였습니다. 하지만 결국엔 가장 우려하던 지역에서 주택가격 상승을 일으키는 부작용을 나타내기도 하였지만 이것 역시 정부의 정책이 부정적으로 영향을 끼친 경우라고 할 수 있습니다.
Ⅳ. 사견
단순히 집이 좋아서 가격이 비싸다고만 생각했는데 미시적으로는 석수2동의 아파트 가격결정요인 거시적으로는 주택매매의 가격결정요인을 부동산학적으로 생각해 볼 수 있는 계기가 되어서 참 좋았고, 부동산의 가격이라는 것은 기성품처럼 한쪽의 측면(기업)만을 고려하는 가격결정체제가 아니라 복합적인 요소들의 상호작용으로 가격이 올라갈 수도, 내려갈 수도 있는 유동적인 속성을 지녔다는 것을 알게 되었습니다.
-감사합니다-