[온라인 초심자방 19.12.25] 권리분석, 사실조회 신청, 계약파기

[ondoll]

안녕하세요? 온돌입니다.

우리 초심자방에는 유라신랑 이라는 분이 계십니다.

이 분은 일년에 반은 배를 타시는 분입니다.

그런 와중에도 공부를 하시어 우리 초심자방에 보석같은 분이 되셨습니다.

오늘 <질문1> ~ <질문1-2>의 답변을 보시는 제 말의 뜻을 아실거에요

2년 후의 모습이 더욱 기대되는 분입니다.

<19. 12. 25>

<질문1> 권리분석(소유자)

2018타경 26576

제가 보기에는 완벽하게 흐른 물건이라 판단하였습니다.

등기부등본 확인하였는데 순서대로 해석하면 마지막 소유자인 김영억이 소유주인지 아니면 신탁회사가 소유주인지 궁금합니다. 갑구 신탁회사에는 빨간줄이 없어서 살아있는거 아닌가요?

답변:

1. 갑구 4번에 아랫칸 보시면 3번 신탁등기말소라고 되어있는 것으로 보아 살아있는 것으로 보이지 않네요^^ 공유자가 분양 받고-신탁등기하고-다시 공유자가 소유권을 돌려받아-김영억이란 사람에게 판 것으로 보입니다.

2. 등기부등본을 보시면 신탁원부 삭제 됐고..

공유자지분 전부가 소유자 김영억에게 이전됐으므로 김영억 단독소유가 맞습니다.

3. 이민국님이 질문하신 물건은 경매개시된 이후인 2018.10.16 채권자가 유동화로 변경된 것으로 보입니다

채권자가 변경됐으나 채무자에게 송달이되지 않아 절차 미비로 기각될 것을 우려하여 유동화에서 서류 보정 작업을 진행한 것 같아요..

야간송달과 직권송달 이행 후 채권최고액까지 배당금액을 채우기 위해 변경 신청을 합니다.

그리고 토지 미등기지만 감정가에 포함됐으므로 토지미등기로 채권회수금액이 줄어드는 일이 발생하지않도록 분양금 완납증명을 받기 위해 2019.09.09 사실조회 신청을 했습니다.

그 이후 사실조회에 대한 회신이 접수됐고 2019.10.25 분양대금 완납했다는 내용이 확인된 것으로 보입니다.

경매지에는 나타나지 않았지만 유동화물건이므로 NPL로 접근이 가능할거에요..

대신 미등기라는 단점이 없어진 상태라서 채권협상이 쉽지 않을 것이구요..

유동화에서 방어 입찰 후 미납하거나 다시 기일 변경 신청할 가능성도 있을 것 같아요

하지만.. 단점 없이 깨끗해졌으니 이를 확인한 분들이 입찰하실 수도 있겠죠~

NPL로 접근하는 방법과 경매로 입찰하는 방법 모두 고민해볼 수 있을 것 같습니다.

<질문1-1> 권리분석(대지권 미등기)

2차 금액에서 조금 올려 쓴 금액으로 만약 낙찰 받았다면 기각되었을까요?

집합건물에 대해서는 대지권 미등기가 의미없다 라는 생각을 가지고 있습니다.

답변:

1. 2019.05.09 공시송달 신청했으니 채권자변경이 정상적으로 진행됐다고 본다면 경매절차에 다른 문제가 없다는 전제하에 매각허가가 나왔을거라 생각합니다.

대지권 미등기의 경우 케이스별로 다르겠지만 수분양자가 잔금을 미납했을 경우 토지등기를 위해 낙찰자가 납부하는 상황이 생길 수 있겠죠

낙찰가+토지잔금이 시세를 초과한다면 수익이 없을 수 있으니 모든 경우에 의미가 없다고 접근하면 위험할 수도 있을 것 같습니다.

단. 대지권 미등기 사유를 해결할 수 있는 자신 만의 노하우를 갖춘다면.. 경쟁을 줄일 수는 있을거에요

<질문1-2> 사실조회신청

분양금 완납 증명을 받기위해 9월9일 사실조회신청 했다고 하셨는대.. 그 내용은 어떻게 아는건가요?

문건 송달내역은 단순히 사실조회신청만인대. 또한 10월 25일 사실조회 회신이라는 것도 어떤 것에 대한 사실조회인지 내용을 어떻게 보는 방법이 있는가요~?

답변:

2019.09.09 사실조회신청

2019.09.11 사실조회신청

2019.09.19 사실조회회신 제출

2019.10.25 사실조회회신 제출

유동화는 부실채권을 정리하고 채권회수가 목적입니다. 아파트라서 쉽게 처분이 될 줄 알았는데 2019.8월까지는 검단이 그렇게 좋은 상황이 아니라 사람들의 외면을 받았을 것이고..

2회차 유찰에 당황한 유동화는 기일변경을 신청한 후 물건의 하자를 해결하고 좋은 상품으로  어필하기 위해 상기와 같이 사실조회를 신청한 것이죠..

물론 여기까지는 주어진 사실을 바탕으로 제가 그려본 모습입니다.

저도 아직 초보이기에 제가 알고 있는 지식 범위 내에서 소설을 써보는 것이므로 100% 일치하지는 않을거에요..

하지만 경매지 하단에 '코리아신탁 주식회사는 시행사인 위탁자와 시공사 및 금융기관인 우선수익자의 요청, 동의로 소유권이전을 진행하였고 분양대금이 완납처리되었다는 사실조회 회신(19.10.25.자)이 제출됨' 이라는 문구가 있었으므로 가장 가능성이 높은 이야기를 그려본 것 입니다.

이해관계인이 아니면 경매관련 서류를 열람할 수 없으니 저는 주어진 자료로 스토리를 만드는 방식으로 분석을 하고 있습니다.

이번 물건의 경우 사실조회 신청이 있었고.. 회신도 있었습니다.

그럼 채권자가 신탁회사에 요청할 자료는?? 이라고 스스로 고민해봤고 최종적으로 분양대금 완납을 회신했으니 유동화에서는 분양대금완납사실 확인을 요청했겠구나 하고 생각했습니다.

경매진행 중인 물건의 자료를 확인하는 꿀팁을 드리면 좋았을테지만 저도 방법을 모르네요

<질문2> 계약파기

친구가 현재 실거주집을 매도하는 과정에서 가계약금을 받았고 12월 말에 계약서를 작성하려고 하는데 매수자측에서 가계약금을 포기하고 매수를 포기하겠다고 합니다.

문제는 이 친구가 실거주집 가계약금을 받고 전세집을 보고 가계약금을 보내고 아직 계약서를 작성하지 않았는데 실거주 매수자가 계약을 포기하는 바람에 전세가계약금을 포기하는 조건으로 전세계약을 파기하려고 하는데 부동산측에서 취소조건으로 계약금 10%를 요구하는데 이런 상황에서 어찌 대처해야 될까요?

답변:

1. 2005년 대법원 판례에 따르면 잔금 지급시기가 기재되지 않고 정식 계약서가 작성되지 않더라도

매매대상과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 대한 합의가 있다면 계약금(10%)에 대한 배상이 원칙입니다

부동산과 오고 간 얘기가 어떠냐에 따라 달라질 수 있을 것 같습니다

2. 보통'계약금 2500만원 중 금일 200만원 송금키로한다' 라고 계약금 금액이 특정되어 있느냐도 중요합니다.

3. 친구분이 어려운 상황을 맞으셨네요ㅠㅠ

냉정하게 따져보면 친구분 집 매수파기한 분이 발단이 되었네요. 기존 판례대로 배액배상을 하야한다면

1. 매도계약 파기자로부터 매도계약금의 배액배상을 받아서

2. 전세계약 임대인에게 전세계약금을 배액배상 해야하겠네요.

두 금액의 편차를 고려해서 양측과 합의를 하는 방법이 어떨까 생각해봅니다.

<정보1> 크리스마스가 부자 될 수 있는 절호의 기회(feat. 멋진인생 선생님)

-> https://youtu.be/kz1nsL3xav4

<정보2> 한번에 2건 낙찰(feat. 쑈쎵크 님)

와이프 분이 금 손인 것 같습니다.

축하드립니다~~

<정보3> 양천구 지역분석: 월부 팟캐스트 정리(feat. 고운하루 님)

1. 지역내 편차 심하다.

2. 1980년대 계획도시로 목동 생성 (원래 논, 밭) -> 올림픽 때 외국인 첫인상 위해 신정동과 신월동은 낙후, 단, 최근 신정뉴타운으로 신축 입주, 격차를 많이 줄임.

3. 1990년 서울 남부검찰청 및 SBS 등 입주 하였으나, 일자리는 거의 없는 편

4. 인구 : 46만명, 인구밀도가 가장 높은 구 -> 빈 땅 없이 사람들 거주하기에 10년동안 지속 감소 (목동아파트 노후화때문) -> 최근 신정뉴타운 신축, 인구증가 기대

5. 3개 생활권 (법정동 따라) 1) 목동 : 학군 및 생활편의시설 매우 좋음 2) 신정동 : 목동 인접 아파트의 경우 30평대 12~13억으로 많이 근접, 항공기 소음 염두 3) 신월동 : 빌라 많다. 4) 신정동 및 신월동의 경우 목동 학원가 이용하면서 거주비용 저렴한 곳

6. 일자리 : 영등포구(여의도), 구로구(디지털단지), 강서구(마곡) 등의 주변 일자리 많다.

 7. 지하철 : 5호선, 2호선 지선 (이용 불편함 별로 없지만 이용수요가 아주 많지는 않다), 9호선 영향 적다 (경계라인에 위치)

8. 학군 1) 학업성취도 및 특목고 진학 고려시 : 월촌중 -> 목운중 -> 신목중 2) 강남, 서초와 비등, 송파나 노원보다 낫다. 3) 명덕외고 (최근 범목동권 가장 유명, 단, 최근 특목고 폐지 정책), 강서고, 양정고도 유명 4) 서울 서부지역에서 대체할 학군 없다.

9. 학원가 1) 대로변으로 발달되어 있지 않다. 오목교 근처 및 파리공원 근처 몰려있다. 

10. 상권 1) 5호선 오목교, 목동역 인근 가장 발달, 현대백화점, 행복한 백화점, 홈플러스, 메가박스, 주상복합 2) 신정네거리는 구도심 상권 3) 양천구 상권은 외부에서 찾아오는 상권은 아니며, 자체 수요 상권

11. 호재 1) 서부간선 지하화 -> 경기남부에서 양천구로의 접근성 향상 2) 경전철 목동선 -> 신월동 ~ 당산, 아직 미확정, 기대 수요 높다 3) 신정뉴타운으로 인해 생활 환경 개선도 매우 큰 호재, 외부인식도 개선중

12. 시세 1) 2017년부터 양천구도 시세 상승, 2.1천/평 -> 3.0천/평, 40%정도 상승 2) 재건축 때문에 가수요도 많다 3) 신정동~목동 가격차 많이 좁혀짐, 신축 때문 4) 2019년 상반기 보합, 하반기 다시 상승 (재건축과 특목고 폐지 방침 때문)

13. 선호지역 1) 목동 : 요즘은 자녀가 학령기 지난 가구는 신정동 신축으로도 많이 감 2) 목동 1,5,7단지 (월촌중), 30년 지남, 30평대 16~18억, 전세도 7억정도 3) 목동트라팰리스, 목동하이페리온 (목운중), 42평 18억 정도 4) 2016년 입주 목동힐스테이트, 목동파크자이 -> 신축 힘, 30평 13~14억, 좋은 학군으로 가는 아파트는 아니다.

14. 입주예정 1) 모두 신정동 예정 (목동은 땅이 없고, 모두 재건축) 2) 래미안 목동아델리체 (신정네거리 바로 앞으로 입주 좋다), 32평 분양가 6.5억 -> 13억 3) 목동센트럴아이파크 : 역세권 아니지만, 3천세대, 분양권 현재 거래가 9~10억 (30평대)

15. 재건축 진행 1) 1~14단지 모두 진행, 개별 진행중, 6단지 가장 빠름 (정밀안전전단 진행중) 2) 재건축은 정부 정책과 밀접한 관계가 있기에, 잘 검토해보고 들어가야 함

16. 인접구에서 학군 수요로 인해 전세로 많이 넘어온다 (매매는 너무 비싸서 어려움)

17. 선호중학교 갈 수 있는 단지 1) 월촌중 : 목동 1,5,7단지 2) 목운중 : 목동트라팰리스, 목동하이페리온 3) 목일중 : 목동 13,14단지, 30평대 14억 4) 신목중 : 목동 2,3단지, 30평대 15억

18. 양천구 전망 1) 특목고 폐지로 호재 2) 인근 마곡지구 직장인 수요, 신길 뉴타운에 적당한 학군이 없다. -> 양천구로 학군때문에 올 가능성 있다.

[초하루]

온돌님.
정리 잘 해 주셔서 감사합니다.
유라신랑님. 정말
대단하시네요.^^
저도 초심자방 신청했으니.. 빨리
들어가고 싶네요.

[ondoll]

곧 초심자 방에서 뵈어요~
댓글 감사합니다^^

[새미기픈물]

유라신랑님은 아마도 경매 박사과정을 밟고 있으신듯 합니다...ㅎㅎ
자료도 자료지만 추리력이 너무 뛰어나시고 판단력까지....
다만 배에서 내리셔야 할텐데.....ㅎㅎ 아 공매도 있는데 ㅎㅎ
목표한 바가 있겠지요....온돌님의 좋은소식도 기대되고 있습니다...ㅎㅎ

[ondoll]

유라신랑 님은 정말 박사과정이 있을것 같아요 ㅋ
저 또한 내년을 인생 레벨업 할 수 있는 한해로 만들겠습니다.
감사합니다.

[양은냄비]

온돌님 오늘도 수고하세요
날씨 살벌합니다
유라신랑님 육지오시면 물건 다 쓸어담을것 같네요 ㅎㅎㅎ

[ondoll]

날씨 춥다고 하여서 단단히 준비하고 나왔더니 생각보다 춥지는 않네요
감사합니다^^

[루홍]

유라신랑님의 스토리는 보고보고 또 봐도 재미나네요...
경매를 주제로 소설 쓰셔도 성공하실 거 같습니다.
온라인 초심자방에 못 들어가서 아쉽지만 이렇게 온돌님 덕분에 참여하고 있는 기분이 듭니다. 감사합니다.^^

[ondoll]

서로서로 돕고 지내야죠
그래야 우리도 초심장에서 중수 정도는 될테니까요 ㅋ

[행복한세상]

그동안 밀렸던 것 온돌님 정리글 보면서 읽고 가네요..감사합니다^^

[ondoll]

행복한세상 님 같은 분들이 저의 보람입니다
감사합니다^^