배진호 공인회계사의 아파트 회계 및 세무<215>
■ 종합소득세 과세대상 주택임대소득
연간 2000만 원을 초과하는 주택임대소득은 종합과세대상으로 세무서에 임대사업자등록을 하지 않았다 해도 사업소득의 일종으로 소득세를 신고해야 합니다.
배진호 회계사
■ 부부합산 1주택을 월세로 임대중이면 신고대상인가요?
2022년 12월 31일 또는 양도일 기준으로 기준시가 9억 원 이하라면 비과세입니다. 기준시가는 인터넷포털→‘부동산 공시가격 알리미’ 검색→주소 입력→2022년 기준시가로 확인합니다. 참고로 2023년 주택임대소득부터는 기준시가 12억 원 이하로 상향 조정됐습니다.
▶ 부부합산 2주택 또는 기준시가 9억 원을 초과 1주택을 보유하고 전세금만 받는 경우는?
위의 경우는 비과세 대상이므로 소득세신고대상이 아닙니다.
▶ 오피스텔을 분양 받아 임대할 경우 주택 임대로 보는 건가요?
임차인이 상시 주거용으로 사용할 경우 주택임대, 사무실 사용일 경우 상가임대소득으로 과세됩니다. 임차인 전입신고 여부와 관계없이 실제 사용현황을 기준으로 판단합니다.
▶ 사업자등록과 주택임대사업자등록은 다른가요? 꼭 해야 하는 건가요?
과세대상인 주택임대소득이 있을 경우 세무서의 사업자등록은 의무사항입니다. 2020년부터는 세무서에 등록하지 않을 경우 미등록가산세(수입금액의 0.2%)가 부과됩니다. 한편 거주지 관할 시군구에 등록하는 주택임대사업자등록은 선택사항(아파트는 현재 등록불가)이며, 등록 후 의무임대기간을 채우지 못할 경우 과태료가 부과됩니다.
■ 분리 과세대상 주택임대소득
연간 2000만 원 이하의 주택임대소득은 종합과세 합산 신고 (세율 6%~45%)나 분리과세(세율 14%)를 선택해 신고할 수 있습니다. 일반적으로 주택임대소득 외 다른 소득이 많은 경우는 분리과세가 유리하며, 주택임대소득만 있거나 다른 소득이 적은 경우는 종합과세가 오히려 세금이 적게 나올 수 있습니다.
▶ 주택임대 총 수입금액이 2000만 원 이하일 경우 종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한지?
임대주택 등록(세무서+지자체) 여부, 타 소득금액, 소득공제 항목 등이 납세자마다 달라 어느 것이 유리한지 일률적으로 판단하기는 어려우므로 국세청 홈택스(www. hometax. go.kr)에서 세액비교를 해보시기 바랍니다.
☞ 홈택스→세금종류별 서비스→세금모의계산→주택임대소득 종합·분리과세 세액비교
▶ 주택임대소득만 있다면 부양가족이 될 수 있나요?
다음 두 가지 요건에 해당한다면 부양가족 요건이 충족될 수 있습니다.
① 다른 종합소득이 없고 (금융소득종합과세에 해당하지 않아야 함)
② 주택임대 수입금액이 연 2000만 원 이하면서 분리과세로 선택하거나 주택임대소득금액 100만 원 이하로 종합과세 선택.
☞ 금융소득종합과세 대상자는 주택임대소득 여부에 관계없이 부양가족으로 공제받을 수 없음.
▶ 주택임대소득을 신고하면 건강보험료가 많이 부과되나요?
① 지역가입자 또는 피부양자로서 주택임대소득이 일정금액을 초과하면 사업소득 발생으로 인정돼 건강보험료가 추가로 부과될 수 있습니다.
② 직장가입자일 경우에도 근로소득 외 소득(주택임대소득, 1000만 원 초과 금융소득 등 포함)이 2000만 원을 초과했다면 추가 보험료가 발생할 수 있습니다.
☞ 건강보험료의 반영시점은 소득이 발생한 다음해 11월부터 그 다음해 10월까지입니다. (2022년 소득 발생분 →2023년 11월~2024년 10월에 영향)
■ 전세보증금과 간주임대료
부부가 합산해 3주택 이상 보유한 경우 전세보증금 합계 3억 원 초과금에 대해 정기예금 이자상당액을 임대소득으로 계산하며 ‘간주임대료’라고 부릅니다. 임대주택 보증금이 5억 원인 경우 간주임대료를 계산하는 방식을 예시하면 다음과 같습니다.
☞ 임대주택 보증금 5억 원의 간주임대료 =(5억 원-3억 원)×60%×1.2%=144만 원.
배진호 공인회계사 kslee@hapt.co.kr