땅투자자는 하수와 고수의 차이를 알아야 한다.
하수가 가격분석할 때
고수는 가치분석과정을 밟기 때문.
소모전하는 하수는 투자자가 아니다.
가치를 비교할 수 없어서다.
정확성의 차이 때문이다.
가격의 정확성은 낮지만
가치의 정확성은 높다.
가격이란 주인 맘으로 임의로 정할 수 있지만
가치는 주인 맘대로 정할 사안이 아니다.
법과 원칙이 있기 때문이다.
가격담합행위는 가능하다.
그러나 가치담합행위는 없다.
가치 - 규제의 가치도 존재
규제의 종류에는 두 가지가 있다.
강도가 높은 규제와 그 반대.
규제의 강도에 의해 입지여건이 결정된다.
개발입지가 높다면 그린벨트도 해제 가능성이 높다.
개발의 타당성이 높기 때문이다.
개발가치와 더불어 규제의 가치도 견제와 견지 대상.
개발공간은 규제공간이기 때문이다.
예를 들어 그린벨트 풀어 3기 신도시를 조성하고 있다.
그린벨트를 풀어 주거시설을 조성한다.
3기 신도시 자리 역시 장기 규제공간이다.
싸게 사서 비싸게 분양한다.
일반인을 대상으로 장사를 한다.
경제논리를 편다.
일반인의 땅을 저렴하게 매입하여 일반인을 대상으로
강한 가격에 분양해버린다.
새 아파트에 새 가격(거품)이 조성되는 이유다.
경기도 평택 화성 땅 살 때 유의할 점 -
가격보단 가치에 집중하라.
일반인이 거품이 주입되지 않은 공간 찾기가 쉽지 않아서다.
설령 싼 땅이 발견되었을 지라도 미래가치가 낮다.
50만 원 상당의 땅의 경우 현재가치가 낮아 느낌이 안 온다.
400만 원 상당의 땅의 경우 현재 및 미래가치가 높다.
다만 거품이 문제다.
경기도 땅의 특징 -
거품↑(∵인구↑)
제2,3의 강남↑
규제강도↗(∵난개발의 온상)
수도권정비계획법 존속
(중첩규제 및 중첩개발이 가능하다.
인구의 다양성과 다변화, 그리고 꾸준한 인구증가세 덕분 때문)
수도권 인구는 다변화한다.
인구의 다양성의 재료-과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역
서울의 대표적 공간 - 강남3구 지역
경기도를 대표하는 곳 - 제2,3의 강남
예) 성남(분당 및 판교신도시)
하남(준강동권)
화성 평택일대
성남을 대표하는 곳 - 판교신도시(직주근접이 가능)
하남을 대표하는 곳 - 교산3기 신도시(인구폭증의 원인)
화성을 대표하는 곳 - 송산 및 향남역세권일대(그린시티개발로
인구폭증예상. 향남읍인구는 화성시에서 최고수준)
평택을 대표하는 곳 - 안중역세권(화성에 유일하게 KTX 입성)
지역 상징성과 대표성, 성장성 - 거품의 원흉
상징성 대표성 성장성이 높은 지역 - 화성
수원 - 상징성과 대표성은 높으나 성장성은 낮다.
화성 대비 면적이 좁고 인구밀도가 높은 거대도시다.
개발면적 찾기가 쉽지 않다.
광교신도시가 마지막 개발자리다.
가치로 따지면 최고다.
신도시 중 녹지율이 최고다.
기획부동산 물건의 특징 - 거품↑
미래가치↑ 현재가치↘
과대포장↗(침소봉대+견강부회에 주의!)
기획부동산 성격 모르면 평택 화성 시흥 투자 노우!
(∵현지 공인중개사성격≒기획의 성격.
컨설팅 위주의 브리핑)
기획부동산의 성질과 토지의 성질을 모르면 땅투자는 노우!
인구규모 - 투자의 기준이 아니다
예) 수원인구 - 경기도 1위
수원 인구는 증가할 수 없는 지경.
면적이 좁다.
개발 타당성이 낮다.
인근 화성으로 이동 중이다.
화성을 작은 수원이라고 하는 이유다.
평택 인구가 증가하는 건
인근 당진인구감소와 연계되는 것.
당진인구가 평택으로 이동하는 건
지방인구가 수도권으로 이동하는 현상이다.
먹잇감을 찾아 움직이는 야생동물 같다.
수도권 선호도가 높은 건
수도권이란 수도 서울을 기점으로
경기 및 인천광역시를 포함하고 있기 때문이다.
지방사람들이 서울구경하면서 서울을 비롯한
수도권 부동산가격이 역동한다.
유동인구도 주거인구 못지 않게 부동산거품을 불러일으
키는 강한 동력이 될 수 있기 때문이다.