공인중개사/주택관리사★시험,학원,동영상,교재 추천<행복찾기> | 부동산학개론 요약1 - '1. 총론'부터

녹색칠되어있는부분은 2005년15회추가시험 노란칠되어있는 부분은 2004년 15회 시험기출 연두색은 둘 모두 출제   1. 총론 (1) 부동산학  ; "종합과학으로 인식" * 부동산+인간 ; 사회/경험/규범/종합/응용과학 * 부동산현상+부동산활동 : 소유활동/거래활동, 사적주체-효율성/공적주체-형평성 * 접근방법 ; 분산식→중점식→종합식 "복합개념으로 인식", 행태과학적/현상학적, 법제도적→의사결정적 * 연구분야 ; 원리-이론적, 응용기술-실무적  "활동의 능률화, 바람직하게.." (2) 부동산 * 기술적개념의 부동산 ; 용도의다양성, 자연/공간/환경 * 경제적개념의 부동산 ; 자산,자본,생산요소,상품,소비재 * 법률적개념의 부동산 (등기○,공신력Ⅹ) ; 협의의부동산-토지및그정착물(민법), 미채굴광물Ⅹ,  준부동산-입목,공장재단,광업재단,선박/어업권/항공기/자동차/건설기계, 광의의부동산 ; 협의+준부동산, cf,중개업법가능대상물-토건입광목 * 복합개념의 부동산-기술/경제/법률적개념의 부동산- 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다, 복합건물-주상복합, 복합부동산- 토지+건물 (3) 용어정의 * 토지의 분류 ; 택지/대지/부지/대(지목中하나), 필지(소유상-토지등록단위)/획지(이용상-가격수준이 비슷한 일단의토지), 후보지(大-지역상호간)/이행지, 건부지/나지/갱지(사적제한없음), 공한지(투자)/유휴지/휴한지(지력회복), 한계지 * 건물의 분류 ; 단독/다중/다가구/공관, 아파트/연립주택/다세대/기숙사   2. 부동산의 특성 (1) 토지의 특성 - 자연적특성+인문적특성 * 자연적특성 (위치의고정성) ; 고정불변적/선천적/본질적특성, 부동성(추상적시장,정보활동,지역분석의근거,공인중개사의필요성)/영속성(공간으로서의부동산,가치보존수단,예측의원칙,불괴성)/부증성(비생산성,희소성,집약화,지가고,토지공개념)/개별성(일물일가의법칙Ⅹ,감정평가의근거,개별분석)/인접성(외부환경과인접,경제적대체,용도적대체), 적재성/가경성/배양성/지력성 * 인문적특성 (가변성) ; 가변적/후천적/인위적/신축적, 용도의다양성/병합분할의가능성/위치의가변성, 국토성/지역성/투자의고정성/고가성(부동산의 진출입을 어렵게한다)  (2) 건물의 특성 비영속성(내구성),생산가능성,동질성,이동가능성,토지개별적요인의지배성(종속성) (3) 부동산의 본질적가치 자연으로서의 부동산-법률적의의,경제적의의(생산요소), 위치로서의 부동산-위치와 접근성, 공간으로서의 부동산-입체공간(지표권/지하권/공중권), 환경으로서의 부동산-연령현상(성장기→성숙기→쇠퇴기→천이기→악화기), 자산으로서의 부동산-소유권이전대상(인플레이션헤지), 자본으로서의 부동산-현장자원/상품자원 (4) 부동산활동과 현상 * 부동산활동 ; 가치창출의 극대화(윤리성, 전문성) - 소유활동(최유효이용), 거래활동(거래질서확립), 행정활동(공익과 사익의 조화) * 부동산현상 ; 부동산활동의 체계화 - 이전의원리(기계,도구)/보족의원리(인간한계보충)/분담의원리/분발의원리(박력)/표준의원리(표준화,능률화)   3. 수요와 공급 "세금의 귀착문제는 수요와 공급곡선이 비탄력적인 쪽이 많이 부담." * 부동산수요 ; 일정조건, 일정기간에 구매하고자하는 의도 유량개념, 유효수요(구매력+구매의사)의미, 사전적개념, 최고가격, 가격과 수요량은 반비례-수요곡선은 ↘ (우하향:대체효과,소득효과) (1) 수요곡선 ; 단기에는 경사가 급하고(단기-비탄력), 장기에는 완만 * 수요량의 변화(당해재화 가격의 변화) - 수요곡선상의 점의 변화 * 수요의 변화 - 소득수준의변화, 관련재화 가격의 변화, 가수요(=기대감: 가격↑, 수요↑), 수요곡선자체의 이동 (ex, 곡선우상향-수요의증가 : 소득향상/인구의증가/금리인하/수요선호) (2) 탄력성 ; 수요의 가격탄력성(반응의 민감도) - 대체재가 많을수록 탄력적, 용도가 많을수록 탄력적, 기간이 길수록 탄력적, 사치품(투기성부동산)일수록 탄력적 (ex, 0<탄력성<1 , 수요량의 변화율<가격변화율 : 비탄력적. 탄력성=0 , 수요량의변화=0 : 완전비탄력-곡선은 수직) * 부동산공급 ; 부증성에의한 물리적한계로 인한 경제적 공급, 유량개념, 유효공급, 사전적 개념, 최소가격, 가격과 공급량은 비례관계- 공급공선은 ↗ (우상향:경제적공급은 탄력적)  (3) 공급곡선 ; 비례, 우상향, 단기비탄력적, 장기 완만 * 공급의 변화 - 공급곡선자체의 이동 (ex, 곡선우하향-공급의증가: 가격상승/기술진보/금리인하/세율인하/천재지변) * 단기공급곡선 - 비탄력, 용도변경이 어려움, 신규공급 불확실   장기공급곡선 - 경사완만, 탄력적, 신규공급가능 ex) 중고주택 (4) 탄력성 ; 공급의 가격탄력성 - 기술혁신은 경제적공급의 탄력화, 용도전환이 유리하면 탄력적, 신규주택이 비탄력적 * 가격결정 (5) 균형가격 ; 수요↑, 가격↑, 거래량↑ "공급이 일정한 가운데 수요가 증가하면, 균형가격은 상승하고, 균형거래량은 증가한다" (2) 균형거래량 ; 수요증가-거래량증가, 공급증가-거래량증가 → 수요증가<공급증가 → 균형가격↓, 균형거래량↑   4. 부동산 시장 ; 단기시장은 저량, 장기시장은 유량개념 * 시장 ; 부동산자체나 권리가 교환되는 곳 (구체적시장- 장소 및 지역, 추상적시장- 의도된 상업활동 장소) → 시장의지역성(국지성), 부분시장화, 수요/공급조절의 곤란성, 거래의 비공개성, 상품의 비표준화, 시장의 비조직화 "수요의 증가에 따라 단기부동산시장(단기공급 불가능)에서는 기존공급자들이 초과이윤을 누리지만 장기적으로는 공급량이 증가하여 초과이윤이 소멸" → 부동산 장기공급곡선은 수평(비용일정시) (1) 완전경쟁시장 ; 상품동질, 정보완전공유(할당효율적시장), 일물일가의 법칙, 비현실적 시장 불완전경쟁시장 ; 현실적시장(독점시장/과점시장/독점적경쟁시장) cf, 주택시장 ; 유량개념-불완전경쟁시장, 저량개념-적정가격도출이 어렵다 (2) 효율적시장 ; 정보즉각반영, 정보모두반영 (약성효율적시장-과거정보만반영,초과이윤○, 준강성효율적시장-현재정보,초과이윤○,강성효율적시장-초과이윤Ⅹ 할당적효율적시장 ; 정보가효율적으로 할당되지Ⅹ시장, 정보획득을 위한 기회비용발생, 할당효율적Ⅹ → 부동산투기, 정보의 불완전성, 정보의 비대칭성, 할당효율적(정보공유)○ → 부동산투기Ⅹ (3) 부동산가치와 정보비용 분석 부동산가치(장래예상되는 수익을 현재가치로 반영), 기대수익을 요구수익률로 할인하여 현재가치를 구한 후 정보가 확실할 때의 가치를 빼면 → 정보가 확실한 경우의 정보가치 - 정보가 불확실한 경우의 부동산가치 → 정보가치 개발정보의 현재가치 = 미래 이루어질가치-될지안될지 가능성 (개발이Ⅹ되거나,A값일때의 가치×확률)+(개발이○되거나,B값일때의 가치×확률) 을 요구수익률로 할인, 즉 { (개발이A일 가치 + 개발이B일 가치)×확률 } ÷ (100%+요구수익률%) = 정보가치 할인율(100%(본전)+요구수익률(요구이익%)) "정보를 획득하는데 드는 비용(정보가치)을 지불하면 할당효율적시장을 만들 수 있다" (4) 주택의 여과과정 / 주거분리 / 불량주택 하향여과(저소득측수입증가) ; 고소득측주택→저소득측사용, 저가주택의 초과이윤발생→ 공급량증가 상향여과(저급주택 재개발) ; 하위계층주택→상위계층이사용, 초과이윤 발생→공급량증가 * 안정적인 주택시장 여과과정 - 주거의 질개선, 주택 공급량 증가 * 주거분리현상 ; 부(-)의 외부효과 : 저소득층의침입, 하향여과과정, 천이현상 → 불량주택(저소득층의 산물) 시장실패의산물○ 정(+)의 외부효과 : 가치상승분>보수비용, 사적비용>사회적비용→과소생산→수요↑ - 시장실패   5. 부동산 경기변동 * 부동산경기 ; 경기변동에 민감Ⅹ, 타성기간이 길다, 순환국면이 불분명, 개별적, 지역적현상 (주기와 진폭이 크다) * 경기변동 ; 전반적인 경제활동의 호황과 불황이 반복되는 현상 * 측정지표 : 건축량, 부동산가격변동(가격수준), 거래량 - 3대측정지표 * 경기순환국면 ; 호황→후퇴→불황→회복 (1) 부동산경기변동 * 일반적특징 ; 일반경기보다 변동주기가 2배정도 길다, 지역적/국지적시장, 일반적으로 후순환적, 역행,독립,선행(역순환Ⅹ,선순환Ⅹ) * 부분적특징 ; 상공업用부동산-일반경기와 일치, 주거用부동산-일반경기와 역순환  → " 건축량과 거래량의 증가로 경기가 상승, 공가율↓, 미분양재고↓, 주택금융지원↑, 임료↑ 수록 부동산경기는 호황." cf, 스태그플레이션 - 불황, 가격↑ -가격이 상승한다가 부동산경기가 좋다는 뜻은 아니다. (2) 순환별특징 하향시장→회복시장→상향시장(가격 금리↓,매도자중심)→후퇴시장→안정시장→하향시장 (3) 거미집이론 "수탄수공탄발" - 상공업用부동산에 적용 * 수요는 즉각적, 공급은 서서히 변동 - 공급이 비탄력적이기 때문. 전체조건 ; 생산기간이 장기적일 것, 예상능력이 없을 것 - 수요와 공급에 시차가 발생하기 때문.  * 수탄수 ; 수요의가격탄력성>공급의가격탄력성 - 수렴형(안정적균형)   공탄발 ; 수요의가격탄력성<공급의가격탄력성 - 발산형 "부동산수요가 급등해도 공급이 바로 증가하는 것은 아니다, 단기적인 가격의 급등에 건물착공량이 증가하고 시간이 지나야 공급이 증가한다"   6. 부동산투자 ; 안전성○, 수익성○, 환금성Ⅹ * 투자 ; 미래의 불확실한 수익을 위해 현재의 확실한 지출(소비)를 희생하는 것 * 부동산투자(시장가치) ; 長-지렛대효과, 안정성, 고수익성, 인플레해지, 소득이득/자본이득 (정(+)의지렛대효과:자기자본율=세후현금수지÷지분투자), 單-환금성(유동성)이 낮다, 거래비용이 많이든다, 규제의 복잡성, 각종위험부담(사업상/금융상-부채이용/법적/인플레-원리금상환) (1) 수익률의 균형 기대수익률(부동산에기대되는수익) > 요구수익률(투자자가요구하는수익) → 수요↑, 가격↑ → 기대수익률↓  ☞ '기대수익률 = 요구수익률'이 된다. 요구수익률이 기대수익률보다 클 경우도 마찬가지. (2) 지렛대효과 ; 절세,구매력보호,소유의금지 * 자기자본수익률=세후현금수지÷자기자본  ☞ (총이익-비용,이자) ÷내돈 = (총수익-저당상환금)÷지분투자액 * 부동산투기(희망가격,이용의사Ⅹ) ; 순기능-지역개발,교통수단신설과확장,경제성장,도시개발,1가구1주택촉진,주택부족문제해결, 역기능-부익부빈익빈,계층간위화감,신규투자곤란으로실업률증가,물가상승,복지수준저하,비효율적토지이용 (3) 위험과 수익률 * 위험 ; 사업상위험/금융적위험(차입금이용-채무불이행가능성↑)/법적위험/인플레위험 * 수익률 기대수익률 (=이익÷투하자본) ; 부동산투자전 -기대수익률(투자대상),요구수익률(투자자의 최소요구치), 부동산투자후 -실현수익률(사후수익) 투자결정조건이Ⅹ 요구수익율=무위험율(기대이율,저당수익율)+위험할증율(피할수없는체계적위험)+인플레할증율 (4) 투자채택 기대수익률 ≥ 요구수익률, 투자가치 ≥ 시장가치, 순현가 > 0, 내부수익률 ≥ 요구수익률, 수익성지수 ≥ 1 (5) 투자가치와 시장가치 * 투자가치=예상수익÷요구수익률, 시장가치 ; 시장에서 형성되는객관적가치 투자가치 ≥ 시장가치 ; 투자채택 * 기대수익률=수익÷투하자본, ☞ 예상수익÷현재시장가치×100=기대수익률 기대수익률 ≥ 요구수익률 ; 투자채택 *요구수익률=예상수익÷투자가치 ☞ "위험과 수익은 비례관계, 한할인율과 투자가치는 반비례 관계" * 민감도 분석 ; 위험요소들이 수익에 주는 영향분석, 민감도↑, 이득↑ - 위험의 내용이 산출결과에 어떤 영향을 미치는가 (6) 평균분산법과 포트폴리오 이론 평균분산법 ; 변이계수, 평균-분산결정법, 수익률당 위험계산  분산투자(자산결정이론, 평균-수익, 분산-위험), 위험조정할인율 → 단점보완 → 포트폴리오(최고이익Ⅹ, 안정된 결합편익, 효율적분산 → 비체계적위험줄이기 ; 평균적 수익산정의 어려움, 수익률 계량의 어려움, 부동산투자의 분해가 난해 → 효율적전선(동일위험도 최고수익률)-우상향,위험회피형 투자 전제 "포트폴리오 구성을 다양화시키면 비체계적위험은 줄일 수 있다" (경영성적,노동쟁의,소송사건등) 위험↑, 요구수익률↑(시간비용,위험비용)이나, 포트폴리오는 위험회피형투자 (7) 화폐의 시간가치 현재가치(이자가빠지는개념-현가)  ↔ 미래가치(이자가붙는개념-내가) * 연금의 현재가치 ; 매년받게될 연금 한방에 받는 가치, 1-(1+r)÷r ( ↔ 저당상수) * 저당상수 ; 매기 지불or수령할 금액 결정비율 - 매기간 연금 얼마씩 낼 것인가 * 감채기금기수 ; 1억원을 만들려면 매기간 얼마나 저금해야하나 ( ↔ 연금의미래가치) * 연금의미래가치 ; 기간말 달성되는 누적액, 내가 65세때 탈 연금액( 만기에 찾을 수 있는 연금의 내가 : 공식 {(1+r)n -1}/r   계산문제 * 일시불내가계수 ↔ 일시불현가계수 (8) 투자분석의 필요성 ; 비체계적위험제거, 자금조달능력의 사전검증, 정보의 불확실, 법률적위험 (9) 현금수지 측정방법 * 가 유 순 전 후 단위당예상임대료 × 임대단위수 = 가능조소득 - 공실및불량부채(빈방+특수채권상각) = 유효조소득 - 영업경비(직원월급,유지/관리비,재산세, 감가상각비Ⅹ) = 순영업소득 - 부채서비스액(빚갚고) = 세전현금수지 - 소득세(세금내고) = 세후현금수지 * 순 미 자 매도가격 - 매도경비 = 순매도액 - 미상환저당잔금 = 세전지분복귀액 - 자본이득세(=양도소득세) = 세후지분복귀액(=자본이득) * 자본이득; 부동산처분시 기대되는소득, 소득이득; 부동산 운영시 기대되는 소득(임대료)   6. 투자분석기법 할인현금수지분석법(순현가법/내부수익률법/수익성지수법), 어림셈법(승수법↔수익률법), 비율분석법(대부비율/부채감당률/채무불이행율/총자산회전율↔조소득상수,영업경비비율) (1) 할인현금수지분석법 "부동산보유기간동안" * 순현가법 ; 유입 - 유출 ; 순현가가 가장 큰 투자안을 선택, 할인율은 요구수익률 사용 ((가산법칙이 성립) ; 투자타당석분석에서는 투자주체에 따라 할인율이 달라진다) 순현가 > 0  ; 투자채택 "순현가법이 내부수익률법보다 투자준거로써 우월하다", "둘다 화폐의 시간가치를 고려", "순현가법은 현실적" * 내부수익률법 ; 유입 = 유출 ; 내부수익률은 투자안의 연평균수익률, 할인율은 내부수익률, 내부수익률 ≥ 요구수익률 ; 투자채택 "복수의 내부수익률과 허수의 내부수익률이 존재" (가산법칙성립Ⅹ) ☞ 순현가법과 내부수익률법은 독립적인 투자안에 대하여는 동일한 결론이, 서로 다른 투자안에 대해서는 상이한 결론이 나올 수 있다.  * 수익성지수법 ; 유입÷유출 ; 투자안의 우선순위 결정시 사용, 수익성지수 ≥ 1 ; 투자채택, "수익성지수가 1보다 크면, 순현가는 0보다 크다." (2) 어림셈법  "첫회운영時, 시간가치Ⅹ, 실무사용, 간편" "승수법과 수익률법은 역수관계" * 승수법 ; 조소득승수(↔총자산회전율), 순소득승수(=총투자÷순영업소득), 세전현금수지승수, 세후현금수지승수 "한가지방법에의해 계산된것을 다른방법과 비교Ⅹ, 장래현금수지확인Ⅹ, 화폐시간가치고려Ⅹ" * 수익률법 ; 자기자본수익률(=지분소득÷자기자본), 종합자본환원율(↔순소득승수), 세전수익률, 세후수익률 (3) 비율분석법 * 대부비율 ; 높을수록 채무불이행율 ↑, 대부비율=부채잔금÷부동산가치 "대부비율이 높을수록 부채비율은 급격히 높아진다." 부채비율=부채÷자본=남의돈÷내돈, ☞ 대부비율60%→부채비율150% * 부채감당률 ; "부채감당률이 1에 가까울수록 위험", 부채감당률=순영업소득÷부채서비스액, ☞ 빚감당율=이익÷빚 "부채감당률>1 면 투자" * 채무불이행율(≒손익분기점) ; (영업경비+부채서비스액)÷유효조소득 * 총자산회전율, 영업경비비율 =영업경비÷조소득 "추계를 잘못하면 비율자체가 왜곡될 수 있다, 투자안의 유/불리평가가 곤란, 동일한 투자안이라할지라도 사용하는 지표에따라 투자결정이 다르게 나타날 수 있다"   7. 부동산개발 ; 시장적응과정, 토지개량활동(공적/사적/제3의복합주체) "통제가능한 것도 있지만 통제불가능한 위험도 있다, 일반적으로 장기간 소요된다" (1) 과정 구전부실금건마 ; 구상→전실행가능성분석(채택가능성분석)→부지확보→실행가능성분석(세세한내용)→금융단계→건설단계(손실이크기때문에 제일중요)→마케팅단계 (2) 형태 계협인시처 ; 계획단계→협의단계→인가단계→시행단계→처분단계 (3) 위험 ; 법률적위험-허가되지 않을위험, 시장의위험-시장의변화, 비용의위험-기간이 길어질수록 위험, 인플레의 위험 (4) 타당성 ; 시장분석(선행)-기술/법률적타당성, 경제성분석(후행)-수익성평가/세후현금수지/투자가치/투자분석, 부동산시장분석 => 경제성분석이 가장 중요 - 순현가법이나 내부수익률법을 이용하여 최종투자 결정(결론이 상이할 수 있음), 부동산시장분석<시장분석<타당성분석 (5) 분류 공영개발/비공영개발, 신개발/재개발, 단순개발/환지방식/매수방식/신탁방식 (6) 개발권이전제도 ; 개발권과 소유권의 분리-집약적이용/형평의문제해소/사회적비용발생   8. 부동산금융  ; 부동산담보대출 부동산금융 = 토지금융 + 주택금융( = 주택개발금융(건설대부)+주택소비금융(저당대부)) * 건설대부-건설업자대출(단기/고리/일시납), 저당대부-소비자대출(장기/저리) * 원칙 - 자금의 확보, 대출금리 책정, 채권 유동화, 채권의 보전 * 기능 - 저축유도, 주택자금조성, 경기조절, 주거의 안정 ; 주택소요→주택수요 (1) 부동산저당대출제도 (MortageLoan) 저당상환방법 ; 고정이자율 (대출자불리) + 변동이자율 (차입자에게 부담전가) * 고정이자율 - 원금균등(만기상환대출,이자변동, 대부금액×저당상수), 원리금균등(장기저리, 원리금상환액 일정하나 원금차지비율 후기로 갈수록 높아짐), 체증식(젊은층에 유리, 채무불이행율↑) * 변동이자율 - 합의, 변화한도 및 조정회수도 정함(조정이자율), 재협상이자율(기간이 길수록 차입자유리) cf, 역저당 ; 노후생활자금유용, 주택담보연금지급, 연금액=주택담보금×감채기금계수 (2) 저당채권유동화제도 ; 저당채권의 증권화 부동산을 증권화하여 자본시장의 자금을 부동산시장으로 흘러들어오게하는 제도 → 단기자금을 장기자금으로대체 : 1차저당시장→'2차저당시장'으로 유동화) ☞ 대출기관 유동성문제 제거 : 재무구조 건전성 향상, 원활한 자금조달,주택자금의 안정적 공급, 국민경제발전에 기여 * 주택저당맘보부증권(MBS) - 주택저당채권을 2차대출기관인 유동화전문회사에 매각, 발행 * 자산담보부증권(ABS) - 금융회사의 자산을 특수목적회사(SPC)에 양도, 발행 (3) 저당시장 구조 * 전제조건 ; 저당이자율>저당수익율>요구수익률, 담보물에 대한 등기의 공신력 확보, 유동화기관의 공신력 확보 * 1차저당시장의 1차대출기관 - 저당채권을 직접구성하거나, 2차저당시장에 매각하여 유동성 확보 * 2차저당시장 ; 저당채권이 중개되는 시장, 차입자와는 아무관계 없다. 2차대출기관(유동화중개기관) - 한국주택금융공사(KHFC) :유동화증권에 대한 지급보증/채권유동화/채권보유/전세자금대출보증/학자금대출증권발행, 유동화전문회사(SPC) :특수목적회사 → 예금이율↑, 대출이율↓. (4) 저당담보증권 * 주택저당채권(MBS) 발행효과 ; 안정적 장기대출 가능성↑, 유동화 자금조달, 안정적 장기투자 기회, 주택자금 수급 불균형 해소 MBS ; 저당대출기관, 저당회사, 기관투자자등이 사들인 저당을 담보로 발행하는 증권 * 종류 ; 지분형MPTS - 투자자에게 모두이체: 수익률높음(소유권이전,자산매각), 채권형MBB - 발행자: 수익률중간(6개월단위로 원금과이자수취), 혼합형MPTB, CMO - 수익률낮다(각종위험을 투자자에게전가), 조기상환위험 투자자 부담, 콜방어실현, 이자율이 다르다,MPTS/MBB의 성질을 모두 갖고 있다 ☞ 주거안정, 충분한자금확보, 주택자금 구성용이, 다양한 포트폴리오구성 투자, 안정적인 수익, 부동산시장 활성화 (5) 부동산투자신탁(REITs)  ; 부동산을 증권화한 형태 - 간접투자/분할투자/직접투자 REITs ; 일반투자자들에게 주식or수익증권을 발행하여 자금을 모집해서, 이자금을 부동산에 직접투자하거나 MBS에 투자하여 얻은 수익을 투자자에게 배당 → 소액투자자가 주주로 참여, 주식을 자유롭게 거래, 부동산의 뮤추얼펀드 ☞ 안전성, 기업구조조정지원, 시장의선진화, 투명성제고, 유동성확보, 부동산경기 활성화, 안정적 수익률 * REITs회사 - 설립자본금250억원이상, 주식30%일반청약, 부채비율200%, 매분기말 자산의80%는 부동산및관련유가증권으로 20%는 현금으로 구성, 건장인가, 90%이상 금전배상, 부동산투자회사외 합병불가 (6) 프로젝트파이낸싱 ; 사업성만 맞으면투자 페이퍼컴퍼니, 비소구금융, 위험배분 가능성, 부외 금융, 다양한보증, 위험감소, "수익성을 담보로 자금조달" (7) 부동산신디케이트  ; 직접투자, 비율에따라 배당 다수로부터 자금조달, 공동프로젝트 수행, 개발업자는 무한책임, 합자회사가 일반적.   9. 부동산정책 (1) 부동산정책 (=토지문제+주택문제)