* 현장조사 * [임장활동]대전광역시 동구 가양동 652-1 외 5필지, 대주파크빌

[모쏘]

안녕하세요. 행크온라인(초급반,중급반) 모쏘 라고 합니다.

직장생활과 육아로 인하여 여러 핑계거리를 만들어 늦은 임장기를 올리게 되었습니다.

초보 투자자 1법칙 내가 사는 지역 주변 을 노려라!!!!

제가 사는 지역 주변 물건을 검색 하던 중 괜찮은 물건을 발견 하였습니다.

"(2019타경2087)

대전광역시 동구 가양동 652-1 외 5필지, 대주파크빌 106동 6층 603호"

대전가양동대주파크빌아파트

대전광역시 동구 충정로 136

 2019년 10월 29일 연차신청을 하고 물건지로 출근?을 하였습니다. 와이프와 카풀을 하기때문에 

와이프 직장에 내려주니 아침 8시 가 조금 안돼어 출근 아닌 출근을 물건지로 하게 되었습니다.

 물건지에 도착하니 너무 이른 아침이라 관리사무소도 안열었을 것 같고 하여 물건지가 보이는

지상 주차장에 차를 새워놓고 동 호수를 눈으로 새어가며 점유자가 있는지 잠복을 하게 되었습니다.

그렇게 20분정도 차안에서 경매정보/감정평가서/등기부등본등을 검토 한 후 아파트 주변을 둘러 

보았습니다.

아파트 세대수가 670(7동)이라 조경시설 및 단지가 크진 않았습니다. 전체적인 느낌은 연식이 13년 정도라서 준축이긴 하지만 청소상태나 시설들은 유지보수가 잘되어 있다는 느낌을 받았습니다.

주차장은 의외로 지하2층까지 있었으나 공간이 협소하였고 아파트 엘리베이터가 지하로 연결이

안돼어 있어서 1층으로 걸어올라와 공동현관 으로 다시 들어가야 하는 구조라 조금 아쉽다는 생각이 들었습니다.

 주변 탐문을 어느정도 하고 시간이 9시 조금 지나서 직원들이 출근을 하였을꺼라 생각 하고 관리무소를 찾아 갔습니다. 사무실 문이 열려있서 씩씩한 목소리로 안녕하세요~ 크게 인사를 하고 들어가니 관리소장님과 여성직원분이 반갑게 맞이해주셨습니다.ㅎㅎ

관리소장님께는 경매컨설팅업체에서 나왔다고 핑계를 데고 106동603호 미납관리비가 얼마 연체 

되었는지 문의 하고 100만원 정도 있다는 정보를 알수있었습니다.

그리고 혹시 저말고도 관리비 문의 하신분들이 있냐고 물어보니 2~3명 정도 연락이 왔었다는 정보도 알게 되었습니다.

이렇게 미납관리비 까지 체크 하였으니 물건지를 탐문 해야 겠다고 생각이 되어 공동현관문 앞까지 갔는데 투명 자동문이 앞을 가로 막았습니다.;;;

여기까지 와서 그냥 돌아가기엔 아깝다는 생각에 물건지 호수 호출을 하였고 만약 받는다면 옆집에 택배물건이 있는데 아무도 안계서서 문좀 열어주세요~ 라는 멘트도 준비를 했는데 다행이 안받았습니다.ㅎㅎ

그리 하여 가만히 서있기는 뻘쭘 하여 통화 하는척 전화기를 받고 서성이고 있는데 젊은 아주머니가 아이와 함께 나오시길래 잼싸게 철벽 같던 공동 현관문을 통과 하였습니다.

공동현관을 지나 엘리베이터를 타고 6층으로 올라가는데 이제 뭘해야 하지 라는 생각이 머리속에 맴돌 았습니다. 엘리베이터문이 열리고 물건지 앞에 딱 서서 초인종을 누를지 말지 고민을 하다가 낙찰 받은 것도 아닌데 점유자와 대면하는 것은 예의가 아니라는 생각에 포기 하였습니다.ㅎㅎ

층에 2세대 밖에없다보니 조용하여 내부에서 나오는 TV소리가 들려 점유자가 있긴 하다는 것을 알수 있었고 현관문 앞에 우선이 한개 펴저 있는 걸로 봐선 새벽에 어디를 다녀온게 아닌지 추리 할 수 있었습니다.

헌데 아까 초인종 눌렀을때 왜 안받은 거지 라는 생각을 했습니다.

사진 설명을 입력하세요.

현관문옆에 붙어있는 도시가스검침표도 사진찍고 우산도 그냥 한번 찍었습니다.ㅎ

그리고 1층 공동현관으로 내려와 우편물함을 보니 역시나 경매컨설팅 업체 우편물이 보였고, 신용보증보험에서 날라온 고지서를 보아 사업이 잘 안풀린것이란 추측을 할 수 있었습니다.

이렇게 점유자도 살고 있고 미납관리비 정보도 알았으니 아파트 주변 부동산 탐문을 시작 하였습니다.

총 3곳 중개사무소를 방문 하였는데 첫번째 부동산은 아파트와 가장 근거리에 위치 하고 있고 중년의 아주머니가 계셨습니다. 문을 열고 들어가니 비슷한 연세의 아주머니와 담소를 나누고 계셨고 전 지체 없이 경매 물건 때문에 왔습니다. 잠시 물건에 대해서 문의 좀 드려도 될까요? 라고 말씀을 드렸고 중년의 중개사분께선 약간 귀찬으신 말투로 길게는 얘기 못하고 간단하게 문의 하라고 하시네요.;;

일단 매도가가 얼마 인지? 최근 거래 건수와 매물이 많은지? 다른 평형에 시세는 얼마인지? 

등 문의 하였고 중개사님께서는 매매는 1억8천 정도인데 급매로 1억7천정도에 내놓으면 충분히 

나갈것 같다고 말씀하시고 매물이 몇개 있는데 아직 안나가고 있다고 말씀 하셨습니다. 

요즘 주변 아파트 분위기가 어떤지 물어보면서 최근주변에 작은멘션 한곳이 분양을 하였던 것이

생각나서 그물건에 대해서 물어보니 중개사님께서 조금 적극적인 마음으로 이것저것 말씀을 많이 해주셨습니다.

역시 주변 호재나 악재를 손품으로 나마 공부 하고 가면 공인중개사분과 얘기할때 한결 수월한다는 것을 느낄수 있었습니다.

다음 두번째 중개사무소는 첫번째 중개사무소와 마주보고 있는 중년의 남성분 한분 계셨습니다. 일단 입장과 동시에 경매물건 때문에 왔다고 말씀 드렸고 중년의 남성중개사님은 잔뜩 경계를 하시면서 말씀을 아끼셨습니다.

매매가 와 매물 그리고 주변 분위기에 대해서 물어보아도 정확한 답변을 피하시면서 요즘 경매는 재미 없어~ 이렇게만 말씀 하시길래 나름 주변 분석내용을 브리핑 해드리고 경매시장이 힘들다 

 하소연을 하였더니 서서히 자신의 커리어를 말씀하셨습니다. 20년전엔 낙찰 받기 좋았고, 그당시엔 호가로 낙찰을 하다보니 주먹 좀 쓰시는 사람들이 쉽게 낙찰을 받아 갔다고 하시며 옛 무용담을 말씀해주셨습니다. 

 한참 말씀을 하시던중 비슷한 연배의 아주머니가 들어오셨고 이분은 중사사 사모님 이셨습니다. 

사모님은 저에 대해 궁금 하셨는지 왜 왔는지?물건이 어떤건지?적극적으로 물어보셨고 제가 물건지에 대해서 말씀드리니 그집에 대해서 좀 아시는지 그집에 아들과 홀어머니가 사신다고 말씀을 해주셨습니다. 중년의남성분은 갑자기 그런말을 왜하냐고 요즘 개인정보 함부로 말하면 안된다는 둥 

역정을 내셔서 제가다 민망 했습니다;;

이렇게 두번째 중개사무소를 나와서 아파트 후면부에 위치한 세번째 중개사무소를 들어 갔습니다. 40초중반으로 보이시는 젊은 여성 중개사님 이셨습니다. 첫번째 두번째 중개사님들과는 다르게 역시 젊으신분이시라 저랑 말이 잘 통 하였습니다.

자기는 후면부에 있고 전면부 두부동산이 토박이라서 자기한테는 아파트매도가 많지는 안다고 하셨지만 최근 에도 매물이 나오자마자 전세든 매매든 거래가 잘된다고 말씀을 해주셨습니다. 처음 방문한 두 중개사하고는 정반대의 말씀을 하셔서 속으로 확실히 최소 3군데는 방문하고 중개사분들의 연령 성별도 다양하게 만나봐야 정확한 시세를 알 수 있을 꺼라 생각했습니다.

이렇게 임장 활동을 맞쳤습니다.

아래 자료는 제가 임장활동 양식으로 사용하는 자료 입니다.

사진 설명을 입력하세요.

결론적으로 이물건은 2차에 180,220,000원(93.86%) 입찰자:12명 낙찰 되었습니다.

저는 바로 매도 세전 천띠기를 목표로 생각 하고 매도가는 1억8천으로 설정 하였으며 수수료는 3% 입찰가 165,000,000원 (92%) 으로정하였습니다.

인근매각물건 조사 해보니 19년2월에 163,000,000원 낙찰를 기준으로 설정하고 미니멈 입찰가 

이하 로는 무리라 생각 하였는데 요즘 대전 부동산 시장이 워낙 핫 하다 보니 실거래가로 가져가 

셨네요.ㅠㅠ

아쉽기는 했지만 중급반 강의시 팔콘님이 말씀 하셨듯이 내가 경매할 때가 가장 경쟁이 치열 한 

시기라고 생각 하고 제 기준 데로 계속 입찰과 패찰을 경험 하도록 하겠습니다.

마지막으로 글을 쓰다보니 생가보다 장문에 내용이 되어 버렸는데 중요한 정보가 없어서 죄송한마음 입니다.

앞으로도 임장기 그리고 낙찰기 까지 부지런히 글 작성 할 수 있도록 노력 하겠습니다.

감사합니다.

[소다맘]

저도 봤던 매물이네요. 실거주로 보던거라 패스했어요. 비슷한 동네에 계시다니 반갑습니다. 대전 동구 집값이 갑자기 미쳤네요 ㅠㅠ

[모쏘]

맞아요.ㅠ 대전시장 자체가 과열기라 경쟁률이 더욱 올라가는 것 같아요. 행크회원분들 중 대전지역 분들이 많이 계신것같아요.^^서로 좋은 글 올려서 윈윈 하도록 해요.^^

[유라신랑]

모쏘님 후기 감사합니다.
이른 아침부터 알차게 임장 다녀오셨네요~
대전이 요즘 핫하다고 들었어요
좋은물건 낙찰 받으시길 응원합니다 ^~^

[모쏘]

유라신랑님 초심자오픈방에서도 늘 좋은 자료 감사히 보고 있습니다.^^

[상상나래코기(상코)]

모쏘님 후기 감사합니다. 배운대로 바로 실천하시는 실천력 최고시네요^^ 저도 자꾸 멀리 찾지 말고 사는곳 주변부터 살펴야겠습니다. 너무 마음만 앞서서...앞으로도 많은 후기 기대할께요~~

[모쏘]

긴글 읽어주셔서 감사합니다.^^ 앞으로 낙찰 후기도 올릴수 있도록 노력 하겠습니다!!

[도담]

정성스러운 후기 잘 보았습니다~!!! 앞으로도 좋은 후기 글 잘 부탁 드리며 성투하세요~

[모쏘]

도담님 글 읽어주셔서 감사합니다~^^ 도담님도 성투 하십시오.

[다둥맘78]

저는 지금 책으로 경매를 공부하고 있는데 제일 어려운게 임장과 명도 인거 같아요...ㅠ
과연 내가 책들로 공부를 다 하고도 실천으로 옮길수 있을지 고민이 많답니다.....

[모쏘]

다둥맘78님 일단 행크카페에 인연이 되셨다는 것으로도 반은성공 하셨다고 감히 말씀드릴수 있습니다.^^ 송사무장님과 훌륭한 강사님들 그리고 34만명의 행크가족분들이 있으니깐요. 저도 처음엔 카페를 의심했지만 공부를 하면할수록 이렇게 모든걸 배풀고 나누는 카페는 처음인것같다는 생각을 했습니다. 다둥맘님도 한번 느껴보시기바랍니다.^^ 화이팅 ~

[에이스대디]

모쏘님, 임장기 감사 합니다.
더욱 발전 하시길 바래요~~^^

[모쏘]

허접한 임장기 읽어 주셔셔감사합니다^^ 앞으로도 발전된 모습 보여드리도록 ㅎ ㅏ겠습니다~!

[머니러브]

모쏘님 자세한 임장기 감사합니다~^^
초보자로서 많은 도움 되었습니다~^^

[모쏘]

중요한 내용도 없는데 읽어주셔서 감사합니다.^^;

[다다파]

임장도 보통일이 아니군요..잘배우고 갑니다~

[홍효주]

저는 현장조사 랍시고 한번 다녀왔는데 이렇게 잘 하지 못해서 너무 부럽습니다. 저도 같은 대전이에요^^저도 다음엔 좀 더 준비해 가서 해보겠습니다 잘배우고 갑니다

[인생은한번뿐]

저도 대전사는 워킹맘인데 반갑습니다^^ 대전이 지금 시장이 뜨거워 더 낙찰이 어렵죠^^ 저도 지금 낙찰 못받았고 지금 공부중이지만^^힘내서 더 공부해보아요!!

[갈꿈]

임장기를 보니 생생한 현장을 보는 기분이네요, 상세한 임장경험 설명 감사드립니다^^

[숲속의나무꾼]

임장 고생하셨습니다!!

[퇴사GO]

임장 대단하시네요 많이 공부되었어요