[부동산정보] 국민은행(KB) 부동산 시세 산정방법에 대한 추측

[쏘나잇]

지난번에 대략 쓴 바 있습니다만,

좀 재밌는 일이 있어서, 제가 쓰려던 이야기를 상세하게 다 못썼네요.

부동산시세사이트가 참 많이도 있지만, 공신력있다고들 하시는 KB시세와

관련하여, 제 나름대로의 분석을 몇자 적어볼까합니다.

아마도 회원님들 본인이 소유하신 집의 가격을 기준으로 KB시세가 더 낮다

라고 댓글 다시는 분들이 꽤 있을거라고 예상됩니다만,

냉정하게 본인소유의 아파트가 아닌, 전혀 관계없는 아파트 10곳 정도만

확인해보시면, 어느정도 수긍하실 거라 생각됩니다.

그럼 내용 들어갑니다.

1) 건교부실거래가 예시

  
   (우선 예시한 아파트는 몇군데 본 곳중 차이가 좀 심하게 난다고 생각되는 곳이구요,

   오해를 막기위해 해당아파트 명은 모두 제외했습니다.)

   4,5,6월의 실거래가는 4월 약 37500, 5월 36500, 6월 36500 으로 고지가 되어있네요.

2) KB 10월시세

KB는 하한가, 일반거래가, 상한가 3가지를 표현하고 있습니다.

일부 분들이 KB는 실거래가이기 때문에 정확하다라고 하신 분이 계십니다만,

사이트 어디에도 실거래가라는 표현은 없습니다. 틀림없이 하한가,일반거래가,상한가입니다.

3) KB 10월 매물가

너무 길어서 하단을 좀 짜르긴 했지만
정리해서 말씀드리자면,
우선 올라와 있는 매매가격중 젤 낮은 가격이 36,000천이구요
젤 높은 가격이 43,500이였습니다.
위의 2번그림과 대응시켜보면,
시세산정일에 약간의 시차가 있음을 감안할때,
하한가는 매물가격(이하 매도호가라 칭함)중 가장 낮은 가격,
상한가는 매도호가중 가장 높은가격임을 알 수 있습니다.
단 일반거래가의 기준은 평균을 어떻게 내는건진
자세히 모르겠네요.

4) KB 4,5,6월 과거시세 조회

자, 이제 건교부 4,5,6월 실거래가와 위그림상의 4,5,6월 하한가/일반거래가/상한가를

비교해보시기 바랍니다. (4월 약 37500, 5월 36500, 6월 36500 이였죠?)

일단, KB의 상한가나 일반거래가는 건교부 실거래가와 거리가 먼 것을 알 수 있습니다.

반면에 하한가는 건교부실거래가보다 오히려 낮은데,

이는 KB의 하한가가 대출액기준이 된다는 점을 감안하시면 수긍하실 수 있을 것입니다.

즉, KB의 하한가는 실거래가보다 1000만원~2000만원 낮다 이겁니다.

5) 정리

 a) KB의 상한가는 부동산에서 올리는 매도호가이며, 실거래가와는 전혀 관계가 없다.

 b) KB의 하한가는 은행의 담보대출기준액이므로 실거래가보다는 낮게 설정된다.

     (매도호가 최저가가 실거래가보다 높은 경우가 발생할지라도)

* 예상되는 댓글들

 Q)KB시세는 실제 시장가도 못따라오고 있습니다. 훨씬 낮은데요?

   A) 상한가=부동산에서 업로드한 매도호가입니다.

        매도호가가 얼마나 실제를 반영하는 가는 공인중개사만 알겁니다.

 Q)이거 보고 가면 부동산에선 이 가격에 매물은 없고, 가격 급등세라 이거보다는 높다고 하는데요?

   A) 장사하는 사람이 자기물건 안팔려요, 남아요, 이렇게 하는 경우 없습니다.

       당연히 인기많다고 하지요. 매도자가 그 가격에 원하면 그 매도호가기준으로 가격을 불러줍니다.

       만일 응하는 사람이 있으면, 더 높이기도 하는 거구요.

       전혀 안먹힌다 그러면, 슬슬 가격이 내려가겠죠.

       (단, 담합으로 똘똘 뭉친 경우에는 이런 수요,공급의 법칙이 무시되고 있습니다.

        "그래서? 어쩌란 말이요? 여기 싫으면 딴데 가서 사면 될거 아냐?"  이렇게 배짱이면

         약해지는 게 우리서민들이니까요. T.T)

* 나름대로의 조언

   부동산이라는게 가격에 있어서 하방경직성을 가지고 있긴 하지만, 그건 전체의 동향이지,

   각각의 거래건과 직결되는 건 아닙니다. 돈을 가지고 있는 매수자 입장에서는 질질 끌려

   다니실 필요 없습니다. 아파트는 많고도 많습니다. 이 아파트가 아니면 안된다라는 생각하시지

   말고, 여기저기 발품팔아보시면, 괜찮은 곳들 나옵니다. 부동산거래를 수요자입장에서 역경매

   패턴으로 바꾸려고 노력하십시오. 돈이 없다면 모를까, 내돈 내고 사는데, 머하러 끌려다닙니까?

   당당해지십시오, 당신은 매도자에겐 몇억을 부동산에겐 몇십만원~몇백만원을 안겨줄 수 있는

   고객입니다.

* 내용추가

   모까페운영자 서모님 포함 조직원분들께 -

   제게 감정 있으신 건 알겠는데요. 기본적인 이해라도 쪼옴,,,

   2/4분기 실거래가=현재 실거래가라고 한적 없으니, 엉뚱한걸로 시비는 그만좀 거세요.

   (이거 원 무슨 스토킹도 아니고 거참, 저만 쫓아다니면서 댓글들을 다시는지. ^.^

    그냥 제가 이제부터 님들 레벨에 맞추어 댓글해드릴께요. 설명하기도 귀찮아져서)

   제가 주장한건

    " 2/4분기 실거래가≠ 2/4분기 KB 상한가,

      따라서, 현재 실거래가 ≠ 현재 KB 상한가로 추측된다. 

       협상 나름이니, 부동산에서 처음 한 얘기 믿지말고 당당해져야 한다. "

   이거거든요. 좀 논리적으로  반론하실 거면

     " 현재 실거래가 ≥ 현재KB상한가 이다.

       왜냐하면, ~~~~~ 이기 때문이다 "

   이렇게 해주세요. 

    (뭐, 이러면 또  ~~~~~ 에다가 부동산에 가면 알수 있기 때문이다. 이러실라나? ^.^)

[이안아빠]

나름대로 정리를 잘하신것 같습니다..공감가는 부분도 많네요..하지만 실전에선 잘 통하지 않는다는거..ㅋㅋ

[쏘나잇]

네..언제나 실전이 문제죠. "협상의 기법"이라는게 현시황에서는 매수인에게 불리한 편이니 말입니다. 그래도 모르시는 것보담, 알고계시는 게 고민하시는 분들께 조금이나마 도움이 될까 싶어서 적어보았습니다. ^.^

[하늘공]

부동산 상승기입니다. 이미 추석 전후로 많이 올랐습니다. 지난 실거래가는 별의미가 없습니다. 이미 3분기가 지난지 한달이 넘었습니다.

[하늘공]

건교부는 3분기 실거래가를 공개하고 있지 않습니다. 또한 국민은행 시세는 대출용 시세일뿐입니다. 그리고 부동산 상승기나 하락기시 빠르게 변화시키지 못합니다.

[하늘공]

사려는 사람은 높게하고 팔려는 사람은 낮게 사려하는 심리는 당연합니다

[나이트잭]

딴지는 아니지만 제가 산가격보다 국민은행 시세가 낮더이다. "성급한 일반화의 오류" 정도 일까요?

[Ryan Loaded]

요즘 같은 시즌에는 실전 투입이 어려운 이야기네요..

[모주꾼]

부동산들이 매도 호가를 제대로 올리지도 않고, 매도 호가도 제대로 반영되지 않는데요?

[서라기]

자료의 오류 1. 실거래가 공개시기와 시세를 표기한 시기의 차이에 대한 이해부족 2. 인터넷상에 올라 있는 부동산의 매물은 지역별로 크게 다를 수 있음. 강남의 경우 시세보다 올려서 공개하여 시세상승을 부추기는 경우가 있고, 강북 일부에서는 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 올려서 급매물을 노리는 투자자를 유인하기 위한 방책으로 일명 미끼 매물로 다량을 올리는 경우가 있음... 3. 결론적으로 해당 시기의 시가는 현지 부동산을 3 ~ 4개 정도 방문하여 상담하여보면 자연스레 알수 있는 것으로 실제 인터넷상의 자료는 상당부분 잘못 표기된 것임....

[쏘나잇]

네! 34079번글의 모까페 운영자님! 안녕하세요?

[서라기]

혼자만의 잘못된 상식을 가지고,,,마치 내 정보가 가장 확실한 것인냥 인터넷상에서 익명성을 무기로 다른 사람들에게 담합했느니...어쩌니 하면서 억지논리를 주장하는 당신...참으로 대단합니다...ㅈㅈㅈ

[쏘나잇]

네! 모까페 운영자님!

[djrm70]

나름대로 맞는말인데 왜 이렇게 시끄러울까..;;

[ard77]

추석 전에 의왕시 오전동에 집을 알아보러 갔습니다. 물론, KB 시세를 정리하여 자금 계획을 세웠죠. 접근 가능한 단지를 세 군데 정도 찍은 다음에 부동산에 들어갔습니다. 그런데.. 부동산에 매매 가능한 매물은 거의 없었고, 그 가격은 KB 시세의 상한가보다 2-3천이 높았습니다. 물론, 호가일 수 있지요. 그런데, 그 가격에 실제로 매매가 된다더군요. 그 후 2주 정도 지나니 부동산에서 1천 높은 가격에 매물이 나왔다고 연락하더군요. 즉, 상승기에는 KB 시세 상한가보다 높은 가격으로 매매가 된다는 겁니다. ^^

[쏘나잇]

질문있습니다. 2주정도후에 연락왔다는 1천 높은 가격은 상한가+2~3천보다 1천 높은 가격을 말씀하시는 건가요? 아니면 그냥 상한가보다 1천 높은 가격을 말씀하시는 건가요?

[ard77]

쏘나잇님, 물론 상한가+2-3천 높은 가격에서 1천 더 높은 가격입니다. 즉, 2주 전 호가에서 1천이 더 높아진 거죠. 그 전 매물들이 잘 팔렸나봐요. T.T

[쏘나잇]

T.T 잘되는 지역인가봐요! 역시 요즘 부동산광풍은 광풍인듯,씁슬

[쏘나잇]

모까페 회원님 안녕하세요? ^.^

[서라기]

ard77님 말씀처럼 부동산경기에 따라 공표되는 시세를 그대로 받아들일 것이 아니라 판단하는 기준을 세워서 받아 들여야 합니다. 최근처럼 언론에서 10월 한달 상승률이 상반기 상승률보다 높을 정도로 상승기에는 공표되는 시세는 하한선에 불과합니다. 그러면 시세는...최고가 이상에서 형성되어 실제 거래되어지는 것이지요...지금 4 ~ 6월분 실거래가를 가지고 시세를 운운하는 것이 부동산이 상승하고 있는 시점에 적용될 수도 업고, 상반기 실거래가를 현재의 시세와 비교하는 시기도 적절하지 못하다는 지적인데,,,,왜 그것을 못알아 들을까???

[쏘나잇]

네, 모까페 운영자님! 또 적으셨네요? ^.^

[쏘나잇]

네,모까페 회원님! 님도 또 쓰셨네요? ^.^ (추가) 다음~,여의도동 등 닉넴 바꿔가면서 노력하시네요?