부동산 법률 상담 |‘다운계약서’는 소탐대실

[페르세우스]

부동산 법률 상담 |‘다운계약서’는 소탐대실 이코노믹리뷰 2007-07-12 09:27:00 작년부터 부동산 매매계약 시 실거래가 신고가 의무화되었지만, 아직도 소위 ‘다운계약서’를 작성하는 관행이 없어지지 않고 있다. 다운계약서란 부동산을 매매하면서, 실제 거래된 매매대금보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 것이다. 최근 입주를 시작한 동탄 신도시의 경우, 입주 때까지 전매가 금지된 탓에 과거 거래 사례가 없다 보니 다운계약서를 작성해도 단속에 걸리지 않을 것이라는 예상에 다운계약서 작성이 관행처럼 되어 있다고 한다. 특히, 최근 무거워진 양도소득세(2주택자는 50%, 3주택자 이상은 60%)를 피하기 위해서 매도인이 매수인에게 일부 가격을 깎아주는 대신에 급매물인 것처럼 꾸며 다운계약서 작성을 권유하는 일이 많다고 한다. 그러나 다운계약서를 작성하는 것은 불법임은 물론 소탐대실의 결과를 초래할 수 있으므로 매수인은 이를 단호하게 거절하여야 할 것이다. 즉, 현행법상 허위계약서를 작성한 사실이 적발되면 중개업자 또는 (직거래 시) 매도인, 매수인에게 과태료를 부과하게 되며, 중개업자에게는 영업정지 또는 등록취소 처분이 내려질 수 있다. 또한 매도인은 국세청에 명단이 통보되어 탈루한 양도세액의 40%만큼 가산금을 물게 된다. 특히 매수인은 나중에 부동산을 팔려고 할 때, 양도세가 높아져서 불이익을 받을 가능성이 높다. 최근 필자를 찾아온 의뢰인의 경우가 그 예이다. 의뢰인은 2004년께 수도권에 있는 아파트를 매입하면서 당시 매도인의 요구에 따라 실제 매매대금 4억원이 아닌 2억5000만원에 다운계약서를 작성하여 신고하였다고 한다. 그런데, 최근 급전이 필요하여 아파트를 5억원에 팔려고 하는데 문제가 발생한 것이다. 의뢰인은 2주택 중과세(50% 세율) 적용 대상자였기 때문에 양도차익 2억5000만원(양도가액 5억-다운계약서상 매매가액 2억5000만원)에 50%에 해당하는 1억2500만원의 세금을 물게 된 것이다. 만약에 의뢰인이 다운계약서를 작성하지 않았다면, 양도차익이 1억원(양도가액 5억-실제 매매대금 4억)밖에 되지 않아서, 그 50%인 5000만원만 양도세로 내면 되는 것이었는데 말이다. 의뢰인은 아파트를 구입하면서 매도인이 매매대금을 시세보다 1000만원 정도 깎아주었고, 취득세와 등록세도 감면받을 수 있어서 다운계약서 작성의 유혹에 넘어가게 되었다고 한다. 이 경우, 의뢰인은 어떤 방법을 취할 수 있을까? 먼저, 의뢰인으로서는 실제 매매계약서나 영수증 등 객관적인 증거서류를 제시하여 실제 취득금액을 입증해야 한다. 가장 확실한 방법은 실제 취득 당시 매도인과 주고받았던 계약서와 매도인의 인감이 첨부된 거래 사실 확인서를 함께 제출하는 것이지만, 이것은 가산세를 부담하게 될 위험이 있는 매도인의 협조를 얻어 낼 가능성이 적기 때문에 쉽지 않다. 실제 계약서를 아예 작성하지 않았거나 분실했을 경우에는 입금 내역이 확인되는 입금전표나 송금내역 확인서, 수표번호 조회 등 금융자료 제출을 통하여 입증할 수 있다. 만약 입증하지 못한 경우에는 현행 세법상 취득 당시의 실제 거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(양도가액 현재 공시지가/과거 공시지가)의 순으로 취득가액을 적용하고 있으므로, 유리한 매매사례가액이나 감정가액이 있다면 이를 과세관청에 주장하고, 이것들도 없다면 환산가액으로 계산할 것을 요구할 수 있다. 그러나 환산가액도 그 동안 시세가 많이 올라서 취득 당시의 공시지가와 현재의 공시지가 간의 차이가 크면 오히려 양도세 부담이 늘어날 수 있음을 유의해야 한다. 조명선 법무법인 장백 변호사 조명선 변호사는 이화여대를 졸업하고 사법 시험에 합격한 후 현재 법무법인 장백의 변호사로 활동중이다. 특히 다양한 부동산 관련 소송을 진행하면서, 국내에서 몇 안되는 부동산 전문 변호사로 꼽히고 있다.

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