균열보수·재도장공사 시 기술적 검토와 적정 공사비 책정해야

[애플비]

균열보수·재도장공사 시 기술적 검토와 적정 공사비 책정해야

조민권

 
아파트 새단장해요
 
해마다 봄과 가을이 오면 아파트 단지마다 크고 작은 공사를 시작한다. 화사한 조경을 가꾸기 위해 꽃과 나무를 보식하기도 하고 겨울과 장마기간에 손상된 건물, 도로, 배관, 옹벽, 놀이터 등을 수선하기 위해 관리사무소는 소장부터 과장, 기사뿐 아니라 경리주임까지도 분주해진다. 그 중 규모가 가장 큰 공사 중의 하나가 재도장공사다. 성공적인 균열보수·재도장 공사를 위해 유념할 사항들을 미리 체크해보자.
 
ㅁ 균열보수
외벽 콘크리트 방수 성능 구현 위해
방수기능 뛰어난 도료 선택
 
□  도료선정
실리콘페인트, 발수제페인트, 방수페인트, 기능성페인트 등 기능성 도료 시공
 
□  시공관리
사업설명서와 공사시방서 기준으로
공정별 체크포인트 만들어 관리
 

▲균열보수, 재도장공사 전  

재도장공사는 단순히 벗겨지고 탈색된 페인트를 다시 칠하는 수준이 아니라 사전 균열보수를 통해 건축물의 철근 콘크리트를 보호하고 내외벽 누수를 방지하는 등 아파트 건물의 장수명화와 단지 환경을 개선하고 입주민 삶의 질을 높이는 매우 중요하고 의미 있는 공사다. 그러나 아직까지 대다수 입주민과 입주자대표회의는 재도장공사의 중요성을 인식하지 못한 채 색상과 디자인 선택에만 치중하는 등 이해가 부족한 실정이다.
입주민과 동대표들의 이해를 돕기 위해서는 공사를 시작하기 전 관리사무소에서 먼저 재도장공사의 본질을 이해하고 사업계획을 수립해 단계적으로 시행할 준비를 갖추는 등 사전노력이 필요하다.
입찰공고를 내고 현장설명회를 진행하기 전에 대략적인 아웃라인을 잡아야 한다. 우선 현재 수립돼 있는 장기수선계획에 적절하게 부합하는 공사인지, 또 적립돼 있는 장기수선충당금의 여유분이 얼마나 되는지를 파악해야 공사 예산을 확보할 수 있다. 그 다음에 페인트의 종류는 어떤 것을 선택하고 균열보수는 어떤 종류의 제품으로 할 것인지에 대해서도 입대의와 충분한 사전교감이 있어야 한다. 페인트 및 균열보수제의 종류와 시공법에 따라 금액적 차이가 발생하기 때문이다. 품질이나 내구성에 관계없이 무조건 가장 싼 제품과 시공법으로만 갈 계획이라면 상관이 없겠으나 그렇지 않다면 미리 시장가격을 알아보고 어떤 수준의 제품을 선택할 것인지에 대해 사전에 의견을 조율할 필요가 있다.
입찰공고를 내거나 현장설명회를 개최할 때, 이렇게 미리 준비된 사전계획서를 제공해 준다면 입대의와 관리사무소, 그리고 시공업체 간의 혼선을 미연에 방지함과 동시에 체계적이고 경제성 있는 견적과 시방서가 도출될 수 있을 것이다.

▲균열보수, 재도장공사 후    

시공업체를 선정할 때는 관리사무소와 입대의에서 제시한 사항들이 공사비 내역서나 시방서 등에 반영돼 있는지 면밀히 검토·확인해야 한다. 이렇듯 충분한 기술적 검토와 적정한 공사비 책정을 통해서만 성공적인 균열보수-재도장 공사를 진행할 수 있는 것이다.
과거에는 건축물의 미관개선에 치중했다면 요즘 재도장의 트렌드는 입주민 삶의 질이 높아짐에 따라 친환경적이고 기능적인 면이 중요하게 인식돼 시공품질이 점차 높아지고 있다.
여기서 재도장공사의 품질확보를 위한 요인으로 균열보수제와 페인트 도료의 성능이 절대적으로 중요하다 할 수 있다.
재도장공사비는 균열보수 방법과 재료, 페인트 도료의 소요량과 등급 및 인건비로 구분해 산정한다. 균열보수와 페인트 도색은 재도장공사의 양대축이다. 한 축을 담당하는 균열보수는 재료의 소요량, 균열보수 방법과 재료품질에 따라서 공사비가 증감한다. 또 다른 한 축인 페인트 도색은 시공비가 가장 큰 부분을 차지한다. 시공비는 페인트 종류에 큰 구애를 받지 않고 일정 단가로 유지되므로 도료의 등급을 선택하는 것은 전체 공사비에 그리 큰 영향을 주지 않게 된다. 결국 전체적인 맥락을 볼 때 재도장 공사비는 균열보수의 시공기준에 따라 전체 공사비의 증감이 결정된다 할 수 있는 것이다.
재도장공사의 품질확보를 간단히 정리하면 균열보수-도료선정-시공관리로 요약할 수 있다.
콘크리트 구조체의 균열로 유입된 물은 탄산가스를 발생시켜 철근부식 및 체적팽창을 만들어 구조체의 균열과 박리박락을 발생시키며 또한 다양한 외부 환경조건은 페인트 도막의 열화요인으로 작용해 손상이 진행된다.
이를 방지하기 위해서는 외벽 균열보수의 방법과 사용하는 자재의 우선 선택이 필요하며 노후된 외벽 콘크리트 방수성능의 구현을 위해서는 방수기능이 뛰어난 도료의 선택이 필요하다.
기능성 도료는 콘크리트 중성화 진행의 가장 큰 요인인 수분 및 이산화탄소의 침투를 방지한다. 콘크리트를 보호하는 1차적인 표면으로서의 역할을 수행해 건물을 보호하는 중요한 역할을 담당하고 건물의 장수명화에 기여하게 되는 것이다. 기능성 도료로는 실리콘 페인트, 발수제 페인트, 방수페인트, 기능성 페인트 등을 시공한다.
시공관리는 사업설명서와 공사시방서를 기준으로 공정별로 체크포인트를 만들어 관리한다. 관리 감독자는 공정별 스케줄이 끝나면 시공자와 함께 체크포인트별로 시공되고 관리가 되고 있는지 확인하고 다음 공정으로 진행해야 한다.
재도장공사는 아파트마다 중요한 장기수선사업이다. 단순히 주기적인 페인트 도장공사의 관점보다는 입주민의 삶의 질의 향상과 건물의 장수명화를 위해 세부적으로 충분한 고민의 과정을 거쳐 수행돼야 한다. 
 
조민권 대표이사
(주)C K 건 설

2014/06/04 [09:24] ⓒ한국아파트신문

[이순기]

감사^&^