비례율에 대해서 생각해 봅니다.

[모모]

이전에 도급제, 비례율에 대한 이야기도 있었고... 요즘 분양가도 많이 상승하여

우리 신암4동뉴타운 재건축 정비사업에 대한 비례율에 대해 잠깐 생각해 보고자 합니다.

먼저, 일반분양가가 상승할수록 조합 이익이 상승하게되어 조합원들에게 돌아가는 이익이 크다는 것은 다들

알고 계시리라 생각하구요. 아래 계산 자료는 2017년 12월 14일 관리처분총회 책자를 기초로 계산해 본 것으로

제가 전문가가 아니기에 틀린부분이 있을수도 있음을 먼저 말씀드립니다.

- 조합원 자산 감정평가액 : 110,116,009천원

  -> 104.94% 비례율 적용 : 115,557,744천원

- 조합원 추후 분담금       :  24,837,937천원

- 일반분양 수익금 추정액 : 374,857,574천원(아파트,상가,오피스텔 포함)

여기서 조합원 원자산을 제외한 총 수익금은 399,695,511천원(조합원 분담금+일반분양 수익금) 입니다.

건축공사비(264,282,998천원)를 포함한 총 소요비용 역시 399,695,511천원이구요.

정확하게는 계산하기 힘드니 일반분양을 평균 33평으로 잡고 평당 분양가를 1,700으로 계산해 봅니다.

일반분양을 평단가를 원래 1,300으로 예상했다니 평당 400만원의 이익이 더 생깁니다.

400만원 X 33평 X 일반분양 741세대 = 97,812,000천원    

약 978억의 추가 이익이 발생합니다. 조합 원자산 감정평가 총액이 1,101억 정도니 대충 감이 오시지요?

물론 여기에서 설계변경으로 인한 사업비 추가금, 조경.외관.커뮤니티 등 특화사업에 따른 추가금,

상가분양가 변경으로 인한 수익감소분, 조합원 무상제공 품목(시공?)에 따른 비용, 철거지연에 수반되는 비용 등...

앞으로 이래저래 빠져나갈거라 생각합니다. 어느정도의 단지 특화는 있어야 겠기에...

남산 4-4 자이하늘채도 추가수익금이 천억가까이에 특화설계로 공사비 200억?정도 증액시킨걸로 알고있습니다.

하지만 시공사에 이래저래 뺏기기 전에 비례율을 151%에 현금 1,000만원씩 받기로 미리 결정한 것은 잘한 것 같습니다.

저축하고 남은 돈에서 아껴서 사용해야지 다 사용하고 남은돈을 저축한다면 수익이 줄어들 것 같아요 ^^;

물론 조합도 사업과정에서 예측할 수 없는 일은 항상 있기에 어느정도의 예비비는 확보해 두어야 한다고는 생각합니다.

돌아가서, 약 978억의 추가수익금에서 우리는 앞으로 얼마만큼의 소요비용이 더 필요하게 될까요?

우리도 공사비 200억? or 250억? + 상가수익감소액 3?억 + 사업지연에 수반되는 비용? + 수익 증가에 따른 법인세?

378억을 사용하고 600억으로 조합원 비례율을 높인다면 비례율이 159%정도 나오네요.

(115,557,744+60,000,000)*100/110,166,009 = 159%

978억에서 절반정도가 사용되고 489억으로 조합원 비례율을 높인다면 비례율이 149%정도 나옵니다.

(115,557,744+48,900,000)*100/110,116,009 = 149%

우리도 비례율이 150%정도 나올거라고 기대해도 될까요???

물론 원자산에 따른 비례율에 따라 나누는게 가장 공평하지만 단순 조합수에 따라서도 금액을 나눠보겠습니다.

아파트 348 + 상가 39 + 오피스텔 8 = 395

600억 / 395 = 151,898,734원

489억 / 395 = 123,797,468원

여기에 비례율을 높이는 것에 따른 법인세 문제, 현금지급에 따른 배당소득세 문제가 남아있기는 합니다.

현금지급하는 것이 세금이 절약되기는 하지만 원자산이 크셨던 분들은 아마도 반대하시겠죠?

그래서 남산 4-4 자이하늘채도 비례율 상승 + 현금지급(1,000만원)으로 타협을 했던 것 같습니다.

마지막으로 조합에 부탁말씀을 드리자면,

법인세를 줄이기 위해서 사업비를 늘리는 방법으로 조합원들에게 혜택으로 제공하기도 하던데...

부디 필요없는 42인치 tv나 냉장고, 세탁기 이런거 말고 시스템에어컨이나 중문 같은 걸로 시공해주심 감사하겠습니다.

타 재건축 조합은 법인세를 줄이기 위해서 원자산에 대한 감정평가를 신탁등기 시점에 다시 해서 조합토지에 대한

평가액을 늘려 사업수익율을 줄이기도 하던데 나중에 감평수수료와 법인세를 따져서 조합에 이익이 되는쪽으로

한번 검토해 주시기를 부탁드립니다. 

더운 날씨에 건강챙기시고... 앞으로도 재건축 업무 추진에 힘써주세요~~~

[크레센츠]

박수갈채를 보내드립니다 완전 공감하고요 예상은 그렇게 되지만 입방정떨면 꿈이 날아갈것 같아 조심스럽기도 합니다 그리고 티비나 세탁기같은 조합원혜택보다 시스템에어컨이나 중문이 훨낫겠네요 저는 주차장 대수와 공간 넓었으면 좋겠네요 이건 다시 손볼래야 볼수가 없으니

[모모]

완전 공감합니다. 광폭주차장 너무 편하고 좋아요. 주차장 폭, 수 늘리는거에 공사비 증액한다면 저도 찬성이예요.

[정춘광 조합장]

이런 건전한 제안이 우리 조합 카페를 도배했으면 좋겠습니다. 참고하겠습니다. 매일이 전쟁터처럼 조심조심 앞으로 나갑니다ㅡ감사합니다

[뾰로롱]

좋은 의견이십니다 저도 화성에서 야금야금빼먹기 전에 조합차원에서 비례율을 재검토해야 된다 생각합니다

[필수통]

저도 계산 해볼려다가 말았는데 정말 꼼꼼히 해주셨네요. 한가지 추가 수익금 예상하실때 일반분양만 고려하신것 같은데 상가분양도 일정부분 증가하지 않을까요? 전체적으로는 큰 금액은 아닐것 같지만 상가 분담금 조정한건 상쇄하지 안을까 싶습니다.

[모모]

네~ 좋은 지적이세요~ 상가일분도 생각안한건 아닌데... 전체상가수 47개에 비해 일반분양은 8개밖에 안되고 상가 동호수 결정방법이 어떤지는 모르겠지만 남은 상가가 좋은 위치는 아닐것 같다는 생각에서 고려치 않았습니다^^; 상가일분에서도 추가수익이 생긴다면 좋겠습니다~

[팔공산도사]

좋은 자료 고맙읍니다, 하오나 제 짧은 생각으론 이런 숫자들은 조합에서 어느정도 자료를 갖고 제시해 주셨으면 더 좋치 않을까 생각해 봅니다, 일반분양가 1700의 타당성,비례률 150이란숫자들은 잘못하면 우리 조합원들이 혼돈하지나 않을까 염려도 조금은 되네요(여러 변수들이 많을텐데,,,,,) , 꼼꼼하게 잘해주셨는데 초 치는것은 절대아닙니다 조금은 더 신중을 기하면 어떨까 해서요, 언짢어 셨다면 죄송합니다,

[모모]

네~ 말씀하신것처럼 아직 일반분양 전인데 성급하게 올린글 일수도 있습니다. 하지만 대충이라도 어느정도는 된다는걸 조합원님들도 알고 관심을 가지시라고 한번 계산해 봤습니다^^; 조합에서는 조합입장이라는 책임의 문제가 있으니까 확실한 것에 대해서만 언급하셔야하기 때문에 추측성 발언을 하시기에는 어려움이 있지 않을까 싶구요. 일반분양가 1700은 최근 분양한 더샵 고층 확장전 평당 분양가를 기준으로 잡았고 텐인텐에서도 다수가 이정도 이상은 할거라고 예상하고 있더라구요~ 어디까지나 추측성 계산이고 꼭 저리 된다는것도 아니니 조합원님들은 참고만 해주시기 바랍니다. 그리고 의견 말씀하시는데...죄송하실것 없답니다^^

[필수통]

전혀 성급하지 않습니다. 조합원들이 이런 고민을 할 때 더 좋은 결과가 나올것 같습니다. 좋은 의견과 글 많이 많이 부탁드립니다.

[팔공산도사]

모모님,필수통님,저의 글은 결코 성급하다고 말씀드리지는 않았읍니다만,,,,.제가 드린 말씀의 의도는 그런게 아니었읍니다, 서로 오해 없도록 잘해봅시다요, 님들 건강하시요,

[벗꽃]

우리조합에 이런분이 계셔서 너무 감사해요. 저도 완전 공감해요.세탁기.TV는 필요하지 않은분도 많고 취향도 다양하니 꼭 필요한 부분에 혜택을 부여하면합니다.

[성인곰]

잘 보고 갑니다. 게시판에서 종종 뵈었으면 좋겠어요 ㅋㅋ

[다나맘]

모모님 정말 감사합니다.
해박한 지식과 조합에 대한 관심 그리고 현명한 분별력까지 모두 가지신분이네요.
앞으로도 부탁드립니다.!!