열풍 부는 분양시장, 2016년 공급과잉 역풍 부나?

[복돌이(박창훈)]

 열풍 부는 분양시장, 2016년 공급과잉 역풍 부나?

[2015년 부동산 시장 결산 및 2016년 전망 - ②아파트 분양시장]

2016년 공동주택 분양(승인) 예정물량은 34만~40만 가구로 추정된다. 분양열기가 뜨거웠던 2015년과 비교하면 2016년은 물량이 감소하며 과열 양상을 보인 청약시장의 열기가 다소 누그러질 것으로 예상된다.

2015년 쏟아진 분양물량에 공급과잉을 우려하는 목소리가 높아지고 있고 금융당국의 집단대출 실태점검 신호를 시작으로 은행의 대출심사 기준이 까다로워지면서 분양시장에 빨간불이 켜져 있다.

한편 단지별, 지역별 청약 쏠림 현상은 지속될 전망이다. 신규분양물량이 상대적으로 적었고, 재건축으로 멸실량 증가 등에 따라 신규분양에 갈증을 느끼는 수요자들은 재건축 단지 분양에 관심을 이어갈 것으로 예상된다. 또한 저금리 시장 속에서 입지여건이나 가격경쟁력 등에 따라 투자 목적의 청약도 이어지고 있어 단지별 청약 쏠림 현상은 2016년에도 여전할 것으로 예상된다.

▣ 2015년 분양물량 51만여 가구, 2000년 조사 이후 "최고치 경신", 공급과잉 우려도 높아져

2015년 분양시장은 분양가상한제 탄력 적용, 청약제도 간소화의 규제완화와 저금리 상황 등 시장여건이 복합적으로 작용하면서 호조세를 보인 한 해라 할 수 있다. 수요자들의 높은 관심과 좋아진 사업환경에 건설사들도 적극적으로 분양에 나서면서 분양물량이 급증했다.

2015년은 전국적으로 총 51만7,398가구(예정물량 포함)가 공급돼 2014년(33만 854가구) 물량과 비교해 56.4%(18만6,544가구)나 물량이 늘었다. 이는 2000년 조사를 시작한 이래 집계 이후 15년만에 최대 물량이다.

특히, 수도권의 분양물량 증가 폭이 컸다. 수도권은 2015년 29만 395가구가 공급되면 2014년(12만 463가구) 대비 141.1%(16만9,932가구) 분양물량이 늘었다. 서울은 2014년(3만 156가구) 대비 67.9%(2만 463가구) 증가한 5만 619가구(예정물량 포함)가 공급됐다. 이 가운데 재개발ㆍ재건축 사업장 분양 물량이 87.7%(4만4,398가구)를 차지한다.

경기는 157.8%(13만1,014가구)증가한 21만4,044가구(예정물량 포함)가 공급됐다. ▲동탄2신도시(1만7,519가구) ▲광교신도시(3,875가구) ▲위례신도시(751가구) 등 신도시 위주로 분양물량이 풍부했다. 인천은 지난 9월 첫 뉴스테이로 공급된 "e편한세상도화" 2,653가구, "송도더샵센트럴시티(RM-2 B/L)" 2,610가구 등 2014년(7,277가구) 대비 253.6%(1만8,455가구)나 증가한 2만5,732가구(예정물량 포함)가 2015년 공급됐다.

반면 지방은 2014년(21만 391가구)과 비슷한 22만7,003가구(예정물량 포함)의 물량이 공급됐다. 경남은 창원을 중심으로 재개발ㆍ재건축 물량이 많았고 충남에서는 아산과 천안을 중심으로 새아파트 공급이 많았다. ▲경남(3만5,533가구) ▲충남(3만2,961가구) ▲경북(2만8,170가구) ▲부산(2만1,185가구) ▲충북(1만8,112가구) ▲세종(1만4,250가구) ▲대구(1만3,589가구) ▲전북(1만3,356가구) ▲강원(1만3,276가구) ▲전남(1만 648가구) ▲대전(8,475가구) ▲울산(7,461가구) ▲광주(5,899가구) ▲제주(4,088가구)순으로 새 아파트 분양 물량이 많았다.

▣ 2015년 전국 청약경쟁률 11.76대 1로 전년 대비 높아져, 지역별 청약 "양극화" 뚜렷

2015년엔, 분양물량이 대거 쏟아진 만큼 청약경쟁도 치열했다. 전국 청약경쟁률은 11.76대 1로 2014년 7.44대 1 보다 청약경쟁률이 상승 했으며 수도권과 지방 모두 청약경쟁률이 높아졌다. 특히 수도권의 경우 1순위 청약자격 단축(24개월→12개월)등 청약제도의 개선으로 청약시장의 진입문턱이 낮아지며 청약경쟁률을 높이는데 기인한 것으로 분석된다.

서울은 ▲서초구 34.89대 1 ▲강남구 34.41대 1 ▲강서구 29.56대 1 등 강남권이 선방했다. 또한 경기는 ▲위례신도시 160.52대 1 ▲광교신도시 18.09대1 등 서울과 가깝고 양호한 입지여건을 갖춘 신도시 지역에서 높은 청약경쟁률을 기록했다. 이 밖에 청약경쟁이 높았던 서울의 개별단지 청약경쟁률을 살펴보면 서울 서초구 서초동 "래미안서초에스티지s" 56.28대 1, 강남구 대치동 "대치SKVIEW" 50.63대 1, 강서구 마곡동 "마곡12단지힐스테이트마스터" 27.6대 1 을 기록하며 1순위에서 청약이 마감됐다.

이미 청약 문턱이 낮아진 지방 역시 청약경쟁이 치열했다. ▲대구 84.13대 1 ▲부산 75.7대 1 ▲울산 44.8대 1 ▲광주 38.09대 1 등 경상권 분양시장이 높은 청약경쟁률을 기록했다. 청약경쟁이 높았던 개별단지를 살펴보면 대구 동구 수성구 "힐스테이트황금동"은 전체 청약경쟁률 622.14대1로 1위를 기록했다.

이 외 "창원용지더샵레이크파크" 422.45대 1, "부산광안더샵" 379.07대 1, "해운대자이2차" 363.81대 1 등 재건축단지가 청약경쟁률 상위권을 기록했다. 도심 속에 새롭게 건립되는 재개발ㆍ재건축 단지가 대부분으로 기존의 생활 인프라를 모두 누릴 수 있는 단지가 청약경쟁률 상위에 랭크됐다.

▣ 서울ㆍ부산ㆍ대구 정비사업(재개발ㆍ재건축) 일반분양가 상승

2015년은 분양시장의 호조세가 뚜렷한 가운데 분양가격 역시 높아졌다. 2015년 3.3㎡당 평균분양가격은 988만원을 기록하며 2014년(941만원)과 비교해 5%(47만원) 비싸졌다.

서울 강남권역의 재개발ㆍ재건축 공급과 대구와 부산 등지의 도심 분양이 2015년 분양가 상승을 견인했다. 지역별 재개발ㆍ재건축 단지의 3.3 ㎡당 평균분양가격은 서울은 2014년 1,944만원에서 2015년 1,982만원으로 올랐고, 부산은 1,003만원에서 1,100만원으로 올랐다. 대구는 847만원에서 1,026만원으로 올랐다.

개별단지의 분양가격을 살펴보면 서울에서는 서초구 반포동 "반포센트럴푸르지오써밋" 4,094만원, 강남구 대치동 "대치SKVIEW" 3,929만원, 청담동 "청담린든그로브" 3,900만원, 서초동 "래미안서초에스티지S" 3,851만원에 집계됐다. 대부분 서울에서 분양가가 상위권에 랭크 됐다. 한편 지방에서는 부산 해운대구 중동 "해운대엘시티더샵"이 분양가가 높은 아파트 5위에 올랐다. 분양시장의 호조세 속 해운대 조망과 고급주상복합아파트를 내세우며 3.3㎡당 평균 3,057만원의 분양가격에 공급됐다.

▣ 2016년 공급조절이 불가피해 보일 것으로 예상

 본격 시행 예정인 정부의 "대출 규제 강화" 주목

2016년에도 신규분양에 대한 수요자들의 관심은 수도권을 중심으로 이어질 것으로 예상된다. 전세난 등에 따라 주거 안정성을 목적으로 신규분양에 관심을 보이는 수요가 지속되고 있고, 낮은 청약문턱과 대출을 활용한 투자수요 유입은 지속될 것으로 보인다.
다만, 2016년은 단기 급증한 공급물량과 대출규제강화 등이 변수가 될 전망이다. 지역에 따라서는 다소 미분양이 증가하고 있기도 하고 2015년 한번에 많은 물량이 쏟아진 만큼 2016년 분양시장에 부담이 될 수 있다. 또한, 2016년 공급조절카드의 일환으로 집단대출 규제가 강화되면 분양 시장에도 부정적인 영향을 미칠 것이고 현재 분양 시장에 투자 수요가 많은데 집단 대출 규제를 본격화 할 경우 유입수요가 감소해 분양 시장의 위축을 야기 시킬 변수도 주목할 필요가 있다.

  [부동산114 리서치센터 (www.r114.com) 남상우]