스크랩 사진으로 느끼는 강동의 새로운 바람(고덕, 명일지구)

[다튜라]

안녕하십니까 '부동산유망주' 입니다. 오랜만입니다. ^^

저는 2기 컨설팅 프로그램에 참가하여 뜨거운 5월 한달을 보낸이후 복습과 가벼운 임장을 하며 배운걸 정리하는 시간을 가졌습니다.

서울부자님의 지칠줄 모르는 에너지와 회원님들의 열정이 벌써부터 그리워집니다.

애타는마음을 까페활동으로 해소해보고자 이렇게 들어왔습니다.

막상 글을 한번 써보려하니 무엇을 어떻게 적어야 할지 막막해서 그나마 제가 잘 알고있는 지역에 대해서 적어보려 합니다.

거창한 분석글을 쓰지는 못하지만,  제가 점심시간마다 시간을 쪼개어 학교주변을 둘러보며,

찍어두었던 고덕, 명일지구 사진들을 회원님들과 공유하고 의견을 나눠보고 싶습니다.

"틀려도 되니 생각을 과감하게 적어보라"는 부자님의 말씀에 자신감을 갖고 위 지역에 대한 주관적인 생각을 겁없이 적어봅니다.

아직 제 실력이 많이 부족하여 좋은 분석글을 적지못한점 양해 부탁드리고 잘못된 부분은 지적해주시면

배우는 마음가짐으로 감사히 받아들이겠습니다.

앞서 말했듯이 분석지역은 강동구에 있는 고덕, 명일지구 입니다.

먼저 혹시나 생소하신 분들을 위해 간략하게 일반사항 올려드립니다.

다음은 고덕이 최근 핫한 이유에 대해 공감하실 수 있게 몇가지 포스트 및 기사 준비하였습니다.

https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=10436671&memberNo=25386652&vType=VERTICAL

기사 내용에서 알 수 있듯이 고덕은 호재, 자랑거리를 정리해보면 다음과 같습니다.

1. 고밀도 재건축을 통해 저층 서민아파트에서 고층 중산층 아파트 단지로 바뀐다는 점

2. 샘터공원, 동명근린공원 등 공원 비율이 47프로 이상인 쾌적한 환경(유흥업소 X)

3. 배재중고, 한영외고, 한영중고(제 직장), 명일중, 상일여중고 등 뛰어난 명문학군을 자랑

4. 최근 무엇보다 고덕을 뜨겁게 달구고 있는 강동의 숙원사업 '9호선 연장' (현재 예비타당성 통과)

5. 고덕상업업무 복합단지 예정(이케아를 포함한 복합 쇼핑몰과 첨단, 엔지니어링 기업 등으로 이루어진 산업단지 조성)

 - 개발 완료시 9조5000억원의 경제유발 효과 3만8000명의 고용창출 효과 예상 

   http://news.hankyung.com/article/201805313504    (9호선 관련기사)

 동네 어디서든 9호선관련  현수막들을 쉽게 발견할 수 있습니다.

 9호선 개통은 고덕지구에 어떠한 의미일까요?

 현재 고덕에서 강남을 가려면 자차로 30분정도 걸립니다.

 그러나 대중교통을 이용해 강남으로 가려면 ..

   

 환승이 매우 복잡할 뿐만아니라 시간소요는 대기시간 포함 최대 2배가량 늘어납니다.

 고덕은 현재 강남과 거리상으로는 가까우나 대중교통상으로는 멀게만 느껴지는 지역이었습니다.

 이런 지역에 한방에 쾌속으로 접근할 수 있는 황금노선 9호선이 들어온다면... 가히 혁명이 되겠지요

 9호선이 들어오면 삼성역까지 급행 5정거장(16분), 완행 12정거장(25분)이 된다고 합니다.

 이에따른 시간 단축율은 현재대비 최대 70%이상 수준으로 줄어들게 됩니다.

 초록초록한 환경, 명문학군 , 새아파트촌 여기다 교통까지 좋아진다면..  

 이래서.. 9호선 9호선 하나 봅니다.

9호선 한영고역 예상위치 사진입니다.

 

  부자님께서 지하철 역이 만들어지는 곳 주변 상권변화를 잘 보라고 하셨던게 기억나서 함께 찍어봤습니다.

  전철역이 들어오게 되면 이 동네 사람들의 이동동선도 바뀌게 되고 유동인구가 많이 늘어날 거라고 생각합니다.

  허름해 보이는 갈색건물이 교차로에서 가장 노출이 큰 지점입니다. 현재 1층은 추어탕집 2층은 이레정형외과

, 3층은 공실입니다. 1층 추어탕집은 맛도좋고 유명해서 영업이 매우 잘되고 있습니다.

  점심시간에 미리 연락주시고 놀러오시면 추어탕 한그릇 사드리겠습니다. ^^

   다음은 입주물량을 그래프를 통해 분석해 보겠습니다.

강남 4구의 입주물량 그래프입니다.

강남 4구는 입지, 학군, 주거환경이 뛰어나 누구나 살고싶어하는 지역입니다.

이러한 수요에 비해 늘 공급부족을 겪는 지역이라고 생각합니다.

따라서 한해 요구되는 수요를 판단시에는 일반적인 도시와 다르게 인구수 기준 적정수요량보다 높게 잡는것이 좋을듯 싶습니다.

과거를 살펴보면 2012년 ~ 2016년 사이가 비교적 공급이 부족한 시기였음을 알 수 있습니다.

이는 경제, 정치적 요인과 시너지를 내며 최근까지의 타올랐던 강남 부동산시장의 열기에 한몫했다고 생각합니다.               

하지만 2018년 ~ 2020년까지 공급이 크게 늘어남을 알 수 있습니다. 이는 어떠한 영향을 미칠까요? 

1만세대 가량의 헬리오시티 입주장, 1만 5천 세대 이상의 강동 입주장 등

말만 들어도 벌벌 .. 후덜덜한 메머드급 입주장이 곧 시작됩니다.

누군가에게는 위기가 될 수 도 기회가 될 수도 있는 .. 강남의 시장변화

분명 좋은 공부기회라고 생각합니다.

 

강남 4구 입주량을 시기별로 비교분석한 그래프입니다.  

2018년 4분기 헬리오시티(9510세대) 입주장 우뚝솟아있는 송파구의 녹색 꺽은선은 마치 롯데타워를 연상케 합니다.

헬리오시티의 입주충격이 가시기도 전에 6개월만에 명일역 솔베뉴를 시작으로 강동 대규모 입주장이 이어집니다.

송파 - 강동의 원투펀치!!! 주변지역의 전세가격이 얼마나 버텨낼지, 어느지역과 어느 아파트가 가장 휘청할까 궁금합니다

그 다음해 2020년 하반기에는 헬리오시티 2년차(한바퀴 시점)과 개포 입주장이 만나는 시기가 옵니다.

부자님께서 송파 현지탐방간 2년차 아파트와 입주장이 만나면 더 큰 충격을 준다고 말씀하셨던게 떠오르네요~

실거주로 진입을 원하시는 분들은 헬리오 입주장, 강동 입주장, 강남 입주장 때 단기적으로 밀릴 수 있는

아파트들을 잘 검토해보는것이 좋을 듯 합니다.

현재 재초환, 안전진단 등 정부의 강력한 재건축 규제는 재건축 시장을 혼란시키고 있고,

입주장 이후 다시 공급물량이 부족해지는 시기가 올거라 생각됩니다. 

강남의 무시무시한 저력을 기억해야합니다.

물량이 부족하면 빠르게 가치를 회복하고 또다시 '강남불패'로 이어질 가능성이 높습니다.

갭투자 진입시기는 입주장 충격시기가 다 지나고 현장분위기를 반영해 전세물량이 다 소화된 시점을 기준으로 

매수포인트를 설정해야 합니다. 또한 2년 후 주변지역의 입주물량이 부족하다면 더 안전할 것입니다. 

 

위 그래프는 강동구 입주물량입니다.

강동구 분위기는 현재부터 2019년 1분기까지 '입주전 폭풍전야'라고 표현하고 싶습니다.  

2019년 2분기 명일역 솔베뉴를 시작으로 2020년 1분기 아르테온까지 메머드급 재건축 입주장이 약 9개월 이상 이질 예정이고

2020년 3분기에 고덕자이가 입주할 것으로 예상됩니다.(올해 6월 분양예정)

입주장 시기에 고덕도 충격을 받겠지만 강남권 출퇴근 동선에 있는 생활권 모든지역들에 어느정도 영향을 줄 수도

있다고 생각합니다. 그중에서도 입주시기에 가장 많이 밀려날 지역이 어딘지 분석해 보는것이 중요하다고 생각합니다.

송파? 광진? 하남? 남양주? 구리? ....

그 답은 고덕지구 이주시기에 가장 많이 빠져나갔던 지역이라고 생각합니다.

고덕 이주시기에 가장 입주물량이 많았던 지역이 가장 유력하다고 봅니다.

2015년 ~ 2016년 입주물량이 많았던 주변지역은 하남시(23,027세대), 남양주시(11,421세대)입니다.

그 밖에 수원, 성남, 화성, 평택 등도 물량이 많았습니다. 

새 아파트로 돌아오려는 입주자들로 인해 위 지역의 전세가가 영향을 받지 않을까요?

  

강동구 입주물량과 함께 인접 경기도 지역의 물량을 함께 분석해 봤습니다.

강남 4구 입주장도 거대하지만 강동  주변지역도 입주물량이 꾸준한것으로 보입니다.

강동구 매도포인트 및 전세놓는 시기는 비교적 물량이 적은 2020년 2분기, 4분기를 고려해야 할듯 합니다.

강동입주장 이후에도 하남과 남양주에서 지속해서 물량이 쏟아지므로....

실거주가 아닌 단기 갭투자 성격의 강동지역 접근은 다소 부담스러워 보입니다.

 다음은 고덕주변의 아파트를 소개하겠습니다.

파란색 테두리로 되어있는 아파트는 입주예정 아파트 단지들입니다. '래미안 명일역 솔베뉴'를 제외하고는 대부분 상일역 주변에

분포되어있습니다. 메머드급 신축 대단지가 형성됨에 따라 상일역 주변에 큰 변화가 일어날 것으로 판단됩니다.

회색원형으로 표시된 아파트는 재건축이 추진중인 30년 이상 구축아파트 입니다.

부자님께서 자주하시는 말씀처럼 '너(주변)가 먼저 바뀌고 내가 바뀔 수 있는 아파트'들입니다.

특히 9호선 예상 한영고역이 들어오게되면 초역세권이 되는 명일 한양, 우성등의 단지가 큰 수혜를 입을거라 생각합니다.

지금도 명품학군, 강동경희대학병원, 이마트를 끼고 있어 좋은 평가를 받고 있습니다.

먼저 입주예정 아파트를 알아보겠습니다. (입주년월, 세대수)

1) 래미안 명일역 솔베뉴(2019년 6월, 1,900세대)

가장 먼저 강동 메머드급 입주장의 신호탄을 쏘는 명일역 솔베뉴,  

명일역이 단지 바로 앞에 위치하게될 초역세권 아파트입니다.

지리적입지(지하철, 버스 초역세권, 상업시설 이용)이 워낙 뛰어나기 때문에 명일역 주변 대장아파트로 군림할 가능성이 높습니다.  

고덕 입주장 초기에 입주하기 때문에 상대적으로 안전하다고 판단할 수도 있지만

고래힐(고덕래미안힐스테이트) 2년차 물량과 입주가 동시에 이어지기 때문에 주변지역의 전세시장에 큰 충격을 줄거라 예상됩니다.

해당지역에 지속해서 물량이 이어질 예정이기 때문에 한바퀴 이상 돌아보고 매수포인트를 잡아보는것이 좋다고 생각합니다.

단지구성 : 13개동(지상35층)

교통 : 5호선 명일역 초역세권, 자가 이용시 암사IC를 통해 올림픽대로 진입이 수월

학군 : 단지주변 고명초, 성덕여중, 성덕고등학교, 명일여고 도보통학가능,

        한영고, 한영외고, 배제고 등 명문학군

조망(View) : 길동공원

편의시설 : 이마트, 강동경희병원(걸어서 10분이내), 홈플러스, 현대백화점, 2001아울렛(차량 10분거리) 

2) 2단지 그라시움(2019년 9월 입주, 4,932세대)

공사가 한창인 '그라시움' 공사현장 사진입니다.

아르테온과 함께 5호선 상일동역과 가장 가까운 거리에 위치하고 있으며, 이름처럼 웅장한 포스를 뽐내고 있습니다.

입주아파트 중 가장 큰 세대수이며, 교통, 학군, 편의시설, 조망이 좋은 '팔방미인형'으로 향후 지역을 대표하는 랜드마크

아파트가 될 거라 생각합니다. 이러한 강점은 같은지역 신축들에 비해 위기나 하락기에 상대적으로 잘 버텨낼 수 있고,

회복속도도 가장 빠를 것 입니다. 입주시기에 전세가율이 높지 않을것으로 예상되므로 갭투자 보다는 실거주로 진입하여

2021년 강남 입주장이 끝나고 어느정도 반등했을때 전세 또는 매도를 고민해보는것도 좋을듯 합니다.

단지 특징은 다음과 같습니다.

단지구성 : 53개동(지하3층~지상35층)

교통 : 5호선 상일역 초초역세권

학군 : 단지내 어린이집, 단지주변 고덕초, 고덕중, 광문고등학교 도보통학가능,

        한영중, 한영고, 한영외고, 명일중, 배제고 등 명문학군

조망(View) : 강동그린웨이, 명일 근린공원

편의시설 : 이마트, 강동경희병원(걸어서 5분이내), 홈플러스, 현대백화점, 2001아울렛(차량 10분거리) 

그라시움 조감도

송파 헬리오시티의 충격과 강동 대규모 입주장이 이어져 입주시기에 전세가율이 낮을것으로 판단

따라서 갭투자 위험, 실거주 목적이라면 입주장시 진입 전략적 검토

(2019년 미사, 2020년 이후 다산신도시 입주량을 고려할것)

3) 7단지 롯데캐슬 베네루체(2019년 12월 입주, 1,859세대)

'롯데캐슬 베네루체' 공사현장 사진입니다. 단지 특징은 다음과 같습니다.

 먼저 입주하는 그라시움, 아르테온, 아이파크 등에 비해 지하철역과 거리가 있다는 단점을 가지고 있습니다.

 하지만 상일초, 상일여중, 상일여고, 상일 미디어 고등학교를 끼고 있어 학군에서 비교적 강점을 보입니다.

 특히 여자아이를 둔 딸바보 부모님이라면 더욱 매력적인 옵션이 될 것입니다.(상일여중, 상일여고)

 또한 상일동 주민센터와 가장 가까운 단지이므로 민원을 신청하기에 유리할 것입니다.

단지구성 : 20개동(지하4층~지상 29층)

교통 : 5호선 상일역 역세권(걸어서 10분 이상)

학군 : 단지주변 상일초, 상일미디어고등학교, 강동고, 한영중고, 한영외고 도보통학가능

조망(View) : 상일근린공원, 고덕천(일부단지)

편의시설 : 이마트, 강동경희병원(걸어서 20분), 홈플러스, 현대백화점, 2001아울렛(차량 10분거리)

조감도

5) 5단지 센트럴 아이파크(2019년 12월 입주, 1,745세대)

'고덕 센트럴 아이파크' 공사현장 사진입니다.

이 아파트는 그라시움, 아르테온처럼 초역세권은 아니지만 제가 도보로 걸어봤을때 불편한 정도는 아니었습니다.

강동고, 한영중고 접근성이 좋고 '강동그린웨이공원'을 끼고있어 통학의 편리성, 쾌적성이 매우 좋을 것으로 예상되는 단지입니다.

입주시기 비수기에 물량이 많다는 점은 전세난으로 이어질 가능성이 높습니다.

이를 버티지 못한 투자자들은 급매물로 던질 가능성이 높으니... 

실거주를 희망하는 분들께는 좋은 입성기회가 올 수도 있다고 생각합니다.

단지구성 : 19개동, 29층

교통 : 5호선 상일역 역세권(550m, 도보 10분 이내)

학군 : 초품아(고일초등학교), 강동고(도보 10분), 한영중, 한영고, 한영외고(도보 15분이내) 

조망(View) : 롯데캐슬베네루체에 뷰가 막힐 가능성 있음, 일부단지 명일근린공원 뷰 가능

편의시설 : 이마트, 강동경희병원(걸어서 20분), 홈플러스, 현대백화점, 2001아울렛(차량 10분거리)

조감도

6) 3단지 아르테온(2020년 2월, 4,057세대)

'고덕 3단지 아르테온' 공사현장 사진입니다. 단지 특징은 다음과 같습니다.

입주장 말기에 들어오는 또하나의 강자 '아르테온'입니다.

아르테온이 입주하게 되면 그라시움과 함께 고덕의 쌍두마차 혹은 라이벌 관계를 구축하게 될 거라고 예상합니다.

마치 반포의 래미안 퍼스티지 vs 반포자이의 관계나 잠실의 엘리트처럼 말이죠..

하지만 '아르테온'이 그라시움보다 앞서기에는 조금 한계가 있어보입니다.

그 두가지 이유는 학군과 교통이라고 생각합니다. 

단지내 어린이집, 단지주변 고덕초, 고덕중, 광문고등학교가 있는 그라시움에 비해

아르테움과 중학교, 고등학교와의 거리는 다소 멀어보입니다.

또한 9호선이 들어올 예정인 고덕역과 거리가 그라시움에 비해 멀다는 점도 아쉬운점입니다.

그러나 4천세대 이상의 대단지 프리미엄을 가진 아파트이고, 상일역 초역세권의 훌륭한 입지조건을 갖추고 있기에

상승장에는 라이벌인 그라시움과 비슷한 수준으로 동반 상승할 가능성이 높다고 생각합니다.

단지구성 : 41개동, 34층

교통 : 5호선 상일역 초초역세권(5분이내)

학군 : 도보통학가능(고일초등학교), 강동고(도보 10분), 한영중, 한영고, 한영외고(도보 15분이내) 

조망(View) : 고덕천(일부단지), 명일근린공원(일부단지) 뷰

편의시설 : 이마트, 강동경희병원(걸어서 15분이내), 홈플러스, 현대백화점, 2001아울렛(차량 10분거리) 

조감도

7) 이편한세상 강동 에코포레(2020년 4월, 366세대)

8) 6단지 자이(2020년 10월, 1,824세대) - 6월내 분양예정

6월 15일 대치동 휘문고사거리에 있는 대치동 자이갤러리에서 견본주택이 오픈예정입니다.

10년 미만의 신축아파트 아파트 현황입니다.

1) 고덕리엔파크(2011년 1월, 3,524세대)

- 매매 : 6.8 ~ 7.8, 전세 : 4.0 ~ 4.8

2) 고덕 아이파크(2011년 12월, 1,142세대)

- 매매 : 10 ~ 10.5, 전세 : 6.1 ~ 6.5

3) 고덕 래미안 힐스테이트(2017년 3월, 3658세대)

'고래힐'이라는 애칭을 갖고 있는 아파트이며 입주시기에 뜨거운 인기를 받았던 아파트입니다.

고덕역과 가까운 거리에 위치하여 9호선이 연장되면 '그라시움'과 함께 큰 수혜를 입을것으로 판단됩니다. 

하지만 입주 2년차 시기에 헬리오시티 입주장과 맞물리고 명일역 초역세권 '솔베뉴' 또한 입주를 앞두고 있어

전세가가 크게 타격을 받고, 급매물또한 많이 나올거라 예상됩니다.

- 매물가격(매매 : 9.7 ~ 12, 전세 : 5.8 ~ 6.6)

4) 고덕숲 아이파크(2017년 11월, 687세대)

- 매매 : 8.9 ~ 11, 전세  : 5.0 ~ 5.5

재건축아파트 현황은 다음과 같습니다.

1) 한양(1986년 5월, 540세대) - 1차 안전진단 통과

9호선 한영고역이 생기게 되면 역과 가장 가까운 초역세권 아파트로 큰 수혜를 입을것으로 예상된다.

길건너 맞은편 강동경희대학병원과 가장 가까운 아파트이기도 하다.

33평 기준 매물(매매 : 8.2 ~ 8.8, 전세 4.6~4.7) 

2) 우성(1986년 5월, 572세대) - 1차 안전진단 통과

한양아파트 바로 옆에 붙은 아파트로 입주시기와 세대수까지 비슷하다.

한양아파트보다 입지가 다소 떨어지지만 대로변에 위치한 한양보다는 조용하다는 장점이 있다.

33평 기준 매물(매매 : 8.1억 ~ 8.7억, 전세 : 4.5억 ~ 5억)

3) 삼익그린 2차(1983년 12월, 2,400세대)

삼익그린 2차는 총 18개동 15층으로 지어진 대단지 구축아파트입니다. 

위 아파트는 작년 2월 예비안전진단을 통과했으나 국토부가 기습적으로 안전진단 기준을 강화하면서 추진이 어려워져

주민들이 이에대해 안전과 삶의 질을 억압하고 있다며 강한 불만을 토로하고 있습니다.

안전진단 관련 기관의 전문가 가상진단 결과입니다.

새로운 안전진단 기준 적용시 전체 61.2점을 받아 C등급으로 재건축 추진이 불가능한 것으로 . 시설노후도와 주거환경평가, 비용분석에서 D등급이 예상되지만, 구조안전성에서 B등급을 받을 것으로 판단했습니다. 특히, 구조안전성 평가 기준에서 건축물 기울기 및 기초침하에서 A등급을 받은 것이 결정적입니다.

33평기준(매매 : 8.5 ~ 8.95, 전세 : 4.0 ~ 4.5)

4) 고덕현대(1986년 2월, 524세대)

- 매매 : 8.6 ~ 8.9, 전세 : 4.9

5) 신동아

- 매매 : 9.5 ~ 10, 전세 : 5.3 

6) 고덕 9단지-1차 안전진단 통과

- 매매 : 7.0 ~ 7.9, 전세 : 3.5 ~ 4.1

한영고 주변 고급빌라촌

한영고 주변 고급 빌라촌입니다. 대부분 80년대 후반에서 90년대 초에 지어졌습니다.(일부단지는 재건축 추진)

조용한 분위기에 외관도 멀끔하고 단지내 조경 및 시설이 매우 아름다워 쾌적한 느낌을 받았습니다.

주차공간 또한 넉넉하여 마음에 들었습니다.

마치 럭셔리한 리조트에 휴양 온 기분이었습니다.

단지 별 시세는 다음과 같습니다.

1) 현대빌라(1986년 08월, 84세대) - 안전진단 통과

 

 한영외고와 가장 가까운 거리에 있는 단지(걸어서 3분이내)이며 9호선 한영고역이 들어서게 된다면

 큰 수혜를 입을것으로 생각됩니다.

   총 8개동, 최고 3층
   매매 : 11(37.5평), 전세 : 매물없음

2) 삼성빌라(1988년 07월, 132세대)

    총 11개동, 최고 3층 
    매매 : 9.5(32평), 전세 : 매물없음

3) 상일우성타운(1989년 5월, 105세대)
    총 9개동, 최고 3층
    매매 : 10(50평), 전세 : 4.5

4) 고덕효성빌라(1987년 02월, 69세대)
    총 5개동, 최고 3층
    매매 : 8.5, 전세 : 매물없음

5) 대림빌라(1992년 03월, 108세대)
   총 10개동, 최고 3층
   매매 : 12(73평) 전세 : 6.3

6) 삼성그린빌라(1999년 06월, 48세대)
   총 4개동, 최고 4층
   매매 : 7.5 ~ 7.8(40평), 전세 : 매물없음

마지막으로 제가 자주가는 부동산 소개합니다.

'21세기 공인중개사 부동산' 입니다.

제가 점심시간 마다 가서 귀찮게 하는데도 사장님께서 아주 친절하게 잘 설명해 주십니다.

위치는 명일 우성아파트 맞은편에 있습니다.

고덕, 명일 지구는 지역 전체가 공원처럼 느껴질 정도로 녹지면적 비율이 높고 유해시설이 없으며, 학군이 좋아 주거만족도가

높은지역입니다. 또한 대규모 재건축 입주로 새아파트촌으로 형성될 예정이고, 교통 시스템 개선(9호선, 세종고속도로...)을

추진하고 있으며, 상업업무 복합단지 조성 등의 여러가지 호재가 기다리고 있습니다. 너도 나도 모든것이 바뀌게 된다면

'제2의 반포', '서울에서 손꼽는 주거타운' 이 될 가능성이 있다고 생각합니다.

하지만 "물량 앞에 장사없다."라는 부자님의 말씀처럼 해당지역 투자를 함에 있어서는 철저한 전략과 인내가 필요해 보입니다.

향후 2년이상 입주물량이 많다는 것은 지금이 투자하기 가장 위험한 시점이라고 해석할 수도 있습니다.

1만 5천세대 이상의 고덕자체 입주물량도 어마어마 하지만 강남, 송파, 하남을 비롯한 주변지역의 입주물량은

강력한 리스크로 작용될 수 있기 때문에 좀 더 신중할 필요가 있다고 생각합니다.

그러나 고덕의 잠재가치는 엄청나다고 판단하기에 꾸준히 분석하고 모니터링해야 좋은 기회를 잡을 수 있다고 봅니다.

밤늦게 집중력도 흐려지고, 무턱대고 쓰다보니 정리도 안되고 요점도 없이 길어진 것 같습니다. 

허접하고 어수선한 분석이지만 부동산 공부한지 두달만에 작은 생각이라도 적어볼 수도록 지도해 주신 서울부자님께 감사드립니다.

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