고양신문 기사내용

[봉대산]

자동차클러스터 조성사업’ 준비 현황

그린벨트 해제와 3천억 사업비 확보가 관건

[1181호] 2014년 07월 04일 (금) 09:37:26

이병우 기자 woo@mygoyang.com

자동차클러스터 사업은 자동차와 관련된 모든 서비스 시설물이 들어서게 된다. 내년 말 착공해 2년 공사기간을 거쳐 2017년 말 자동차클러스터를 완공한다는 계획이다. 고양 친환경 자동차클러스터의 조감도.

그린벨트 해제와 3천억 사업비 확보가 관건

GB해제 위해서는 ‘공공성’ 확보 필요
주주인 산업은행 PF대출에 기여 기대
정부, 자동차 서비스 복합단지로 지정
리사이클링시설 주민수용 못하면 유보

덕양구 강매동에 들어설 ‘고양 친환경 자동차클러스터’를 조성하기 위한 사업체가 설립됐다. 케이월드주식회사가 설립되면서 자동차클러스터 사업이 본격적인 궤도에 들어서게 된 것. 그러나 ‘자동차 서비스 복합단지’로 조성될 자동차클러스터가 계획한 바대로 조성되기 위해서는 풀어야 할 과제도 만만치 않다. 현재 자동차클러스터 조성을 위해 어떻게 준비되고 있고 향후 어떠한 과제를 풀어야 하는지 살펴본다.

공공 도시공사, 민간 인선이엔티 주도 
고양 친환경 자동차클러스터 조성사업을 추진할 ‘고양케이월드 주식회사’는 공공업체와 민간업체가 합작한 프로젝트 회사(PFV)다. 고양도시관리공사·의왕도시공사 등 2개의 공공업체와 인선이엔티·산업은행·동부증권 3개의 민간업체가 기업결합에 의해 역할을 분담해 사업을 추진하게 된다. 고양도시관리공사가 주도할 공공의 역할은 △GB 해제 △토지보상 업무 △공공성 확보를 위한, 민간에 대한 의견 조율 △ 각종 행정적 지원이다. 인선이엔티·산업은행·동부증권 등 민간업체는 사업의 재원조달과 투자자를 유치하는 역할을 한다.

또한 자동차클러스터 사업의 시행자로 프로젝트 회사(PFV)와 함께 PFV의 업무를 위탁·대행할 자산관리회사(AMC)가 동시에 설립되어 운영된다. AMC 회사는 대표이사, 관리본부장, 개발본부장, 비상임이사, 비상임감사, 관리팀장, 사업팀장, 직원 2인 등으로 구성된다. 비상임을 제외하면 사업 초기에는 총 7인으로 구성·운영되며 직원수를 점차적으로 늘려간다. AMC 회사는 오는 14일부터 현재 덕양구 무원로에 있는 남정시티프라자 803호에 사무실을 열고 업무를 개시한다. PFV 회사는 사업에 대한 결정권을 가지고 있지만 상주하지 않는 비상임이사들로 구성된다.

김승용 고양도시관리공사 도시사업부 과장은 “민간(인선이엔티·산업은행·동부증권)과 공공(고양도시관리공사·의왕도시공사)간 이견으로 주주협약이 지연되다가 지난 5월 타결됐다. 고양도시관리공사가 기업결합에 대한 신고를 공정거래위원회에 한 후 PFV·AMC 설립등기가 진행되는 데, 설립등기는 다음주(7월 6일~7월 12일) 중 이뤄질 것”이라고 말했다.

케이월드주식회사는 자본금 50억을 조성했다. 고양도시관리공사가 49.9%(24억9500만원), 의왕도시공사가 1%(5000만원)로 공공부분의 지분율이 50.9%(25억4500만원)이다. 그리고 민간부분에서 인선이엔티가 44.1%(22억500만원), 산업은행 3%(1억5000만원), 동부은행이 2%(1억원)의 지분율을 가지고 있다.
김승용 과장은 이러한 지분율로 이뤄진 이유에 대해 “자동차클러스터 조성사업은 GB 해제 대상사업으로 민간의 출자비율이 50% 미만이어야 하고 공공지분이 50% 이상 확보되어야 한다. 또한 공공의 신뢰성을 확보하고 위험을 분산하기 위해 타공공기관인 의왕도시공사를 참여시켰으며, 금융권의 지분율이 5%이상 돼야 한다는 조건을 충족시키기 위해 이러한 지분 구성을 갖게 됐다”고 설명했다. 

자동차클러스터가 들어설 강매동 638번지 일원. 약 40만㎡(약 12만평) 규모의 사업대상지로 비닐하우스와 건축물이 정비되기 이전 모습이다. 사업의 전제인 GB(개발제한구역) 해제가 첫 과제로 남아있다.

10월 개발계획 이후 시설물 확정
고양 친환경 자동차클러스터는 덕양구 강매동 638번지 일원에 약 40만㎡(약 12만평) 규모로 조성된다. 약 40만㎡ 중 사유지가 81.4%이고 나머지 18.6%는 국공유지다. 사유지 중 7만281㎡가 현재 동아일보 소유의 땅인데, 이 땅을 사업에 참여하는 인선이엔티가 취득하기 위해 가계약 상태에 있는 것으로 전해지고 있다. 대부분 사유지인 사업 대상지에 대해 고양도시관리공사는 토지보상비를 각 소유자들에게 지급한 후 토지를 수용하게 되고, 이후 투자자들에게 다시 분양하게 된다.

현재 고양도시관리공사는 사업대상지인 약 40만㎡에 대한 GB 해제와 함께 자동차클러스터 개발을 위한 개발계획 수립을 위해 용역을 의뢰했다. 고양도시관리공사에 따르면, 착공은 내년인 2015년 말에 이뤄지며 약 2년간 공사기간을 거쳐 2017년 말에 자동차 클러스터를 조성한다는 계획에 있다.   

자동차클러스트 사업은 자동차 판매 및 전시시설, 자동차자원순환시설(리사이클링시설), 교육연구시설, 튜닝·부품·정비센터, 중고차매매센터, 업무시설, 숙박시설, 오피스텔, 주민편익시설, 상업·지원시설 등이 들어서는 것으로 현재 계획되어 있다. 이러한 시설물은 다만 민간에서 제안한 시설물로서 GB 해제를 위해서는 공공성을 가지는 시설물이 더 확대될 가능성도 높다. 올해 10월경에는 실시계획이 완성되어 각 시설물과 비중이 확정된다.

조인동 고양도시관리공사 도시사업부장은 ‘자동차클러스터는 자동차와 관련된 모든 시설이 집적화된다고 이해하면 된다”며 “이러한 각 시설에 대한 비중은 수요를 반영한 개발계획을 수립하는 과정에 결정되며 아직 확정되지 않았다. 개발계획을 위한 용역 결과에 따라 각 시설물의 비중이 달라질 수 있다. 다만 정부가 ‘자동차 튜닝사업 진흥대책’을 발표함에 따라 자동차 튜닝 부문에 비중을 두고 용역을 진행하고 있다”고 말했다.

‘강매동에 폐차장이 들어선다’며 자동차클러스터 사업을 거세게 반대했던 주민들도 있다. 그러나 고양도시관리공사 측은 반대 주민들에게 주민설명회를 통해 설득을 했왔었다고 전한다. 조인동 부장은 “반대 주민들은 자동차를 파쇄하는 과정에서 기름이 유출되고 미관을 해치는 것으로 자동차 폐차장 이미지를 떠올린다. 그런데 인선이엔티에서 7월 2일 자동차 리사이클링시설 준공식을 하게된다. 주민이 이 시설을 견학한 후 과거의 폐차장과 유사하다고 여겨 수용을 하지 못한다면 리사이클링시설을 자동차클러스터 내에 건립하지 않고 해당부지를 유보지로 둘 계획”이라고 말했다. 조 부장은 “확정되지 않았지만 자동차클러스터 내 리사이클링 시설의 비중은 약 3% 정도”라고 말했다.      

사업비 전체 PF대출로만 확보 
자동차클러스터 사업을 위해 극복해야할 가장 큰 난관은 크게 2가지로 볼 수 있다. 현재 그린벨트로 묶여 있는 강매동의 약 40만㎡에 대한 GB 해제 성사 여부와, 2957억원에 달하는 사업비를 확보하기 위해 금융권으로부터의 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 여부다.

우선 자동차클러스터를 조성하기 위해서는 사업 대상지에 대한 GB 해제 작업이 전제되어야 한다. GB 해제는 국토교통부 중앙도시계획위원회 심의 대상이다. 고양도시관리공사는 올해말까지 약 40만㎡에 대한 GB 해제안을 국토교통부에 상정해 통과시킨다는 목표를 가지고 있다. GB 해제를 위해서는 중앙도시계획위원들에게 GB 해제의 명분과 맞물린 자동차 클러스터 사업의 공익성을 최대한 잘 전달하고 설득해야 한다. 

조인동 고양도시관리공사 도시사업부장은 “국토교통부는 고양 자동차클러스트 조성사업을 자동차 서비스 복합단지로 공식 지정하고 이에 따라 규제완화 등 각종 행정지원을 하겠다는 의향을 내비쳤다”며 “정부 의향이 이렇다면 GB 해제를 마냥 어렵다고 부정적으로 볼 수 없다”고 말했다.

2957억원의 사업비를 확보하기 위해 PF 대출도 쉽지 않은 큰 과제다. 사업비 전체는 금융권의 PF 대출을 통해서만 확보된다. 하지만 건설경기 장기침체로 법정관리(기업회생절차)나 워크아웃 상태에 있는 건설사들 때문에 금융권이 떠맡은 PF 부실 채권 정리에 어려움을 겪고 있고, 이에 따라 금융권은 PF 대출 기준을 엄격히 적용하는 추세에 있다.

김승용 고양도시관리공사 도시사업부 과장은 “PF 대출을 실현하기 위해 해당 금융권에 자동차 클러스터의 사업성과 가치를 잘 전달하고 사업 위험부담을 제거해야 하는 과제가 있다”며 “특히 현 정부에서 창조경제 일환으로 자동차 튜닝사업을 육성하려는 의향을 보인다는 점을 잘 부각해 금융권에 전달해야 한다”고 말했다. 김 과장은 “국책은행인 산업은행은 다른 은행으로부터 사업비를 대출받을 수 있도록 주선할 수 있지만 웬만하면 PF 대출을 직접 해줄 것으로 기대한다.

사업비는 2957억이지만 현금흐름을 효과적으로 운영하게 되면 실질적으로 최대 약 2000억 정도 비용으로 투입될 것으로 보인다. 370필지에 대한 토지보상비가 투입된 이후 실수요자에게 토지분양을 하게 되는데 이들로부터 들어오는 토지대금(계약금·중도금)을 감안하면 실질 PF 대출 규모는 약 2000억 정도”라고 설명했다.   

[봉대산]

건축경기 불황기 에 사업비 확보가 어렵 다는 이야기 같습니다

[초정]

저 앞에 보이는 행주산성... 모두 행주산성의 의미를 꼭 기억하기를 ...

[룰룰랄라]

동일한 면적의 브로맥스 사업비가 1조4천억인데 아무리 저렴하게? 한다해도 3천8백억 가지고 어림도 없지요.찬성하시는 분들이 기대하던 시설은 처음부터 없었다고 봐야죠.

[런치뷔페]

눈여겨 봐야 할 것은 인선이엔티와 함께 컨소시엄에 나섰던 '현대모비스부품지원센터(주)우신'이 사업참여를 포기한 점입니다. 결국 컨소시움은 거짓이었던 셈입니다. 강매동에 투자할 기업은 땅 가진 폐차사업자 외엔 없었던 거죠. 1억5천 투자한 KDB나 1억 투자한 동부증권은 말만 투자자지 몇 푼 집어넣고 간을 보는 중입니다.

[런치뷔페]

이들은 아쉬울 것 없이 꽃놀이패를 쥐고 있는 겁니다. KDB는 그린벨트 해제되는 것 기다리다가 해제에 성공하고 나서 투자금액 6,000억 미만을 사업진행에 따라 순차적으로 투입하면 웬만해선 손해보지 않습니다. 강매부지를 담보로 잡을테니까요. 사업이 엎어져도 서울 코 앞 업무용지 평당 500만원에 잡으면 그걸로 남는 겁니다.

[런치뷔페]

12만평 * 500만원 = 6,000억입니다. 밑질 게 없죠. 동부증권은 더 리스크가 적습니다. 자기 돈 댈 일 없죠. 아마 ABS(자산유동화증권) 주관사를 맡을 목적으로 들어왔을테니 발행 수수료만 먹고 떨어지면 충분합니다. 온갖 대기업 이름이 오르내리고 온갖 대학 이름이 들락거렸지만 드러난 실체는 앙상하기 그지 없습니다.

[런치뷔페]

인선이엔티와 고양시청 몇몇이 이 황당한 일을 꾸미고 있는 겁니다. 자동차클러스터라는 이름에 미혹되었던 사람들 이젠 대부분 정신차리는 중입니다. 당연히 그래야 하고요. 단독입찰부터 현실을 깨달았어야죠. 물론 처음부터 앞잡이로 기용된 사람들은 벌거벗겨진 모습을 보고도 끝까지 우길 겁니다. 최시장도 그러고 있죠.

[런치뷔페]

50% 이상 지분으로 개발주도권을 쥐고 책임있게 진행하겠다던 고양시가 과반 지분을 포기한 것도 눈여겨 봐야 합니다. 거기에 결정적으로 국면이 어려워진 것은 물주인 KDB 때문입니다. 방장님 말씀대로 강매개발은 고양시가 주장했던 업무부지 조성자금 3,800억으로고 어림없는 사업입니다 - 실무담당자도 인정했죠.

[런치뷔페]

그런데 산업은행은 예산의 최대치를 절반 미만인 2.957억으로 못박고 있습니다. 토지수용비 제외하고 12만평의 부지조성에만 2,000억 이상이 소요될 겁니다. 결국 이들은 자신들의 투자위험을 최소화하면서 사업이 엎어져도 밑질 것 없는 상황을 기대하고 있는 겁니다. 81%가 넘는 사유지 수용부터 진통이 예상됩니다.

[봉대산]

그정도로는 사유지 수용 택도 없을겁니다 1년전 강매마을 회관 뒷편 부지 단독주택지 가 평당 500에 거래되었 습니다 기대심리등 수용 자체도 쉽지 않을 겁니다

[런치뷔페]

자동차클러스터도 그랬지만 'K-World'라는 이름부터 투자자들을 쫓아내고 있습니다. 요즘 세상에 누가 저런 거대하고 추상적인 작명을 하나요? 폐차사업자와 중소부품상 둘이 만든 컨소시움치고는 이름이 지나칩니다. 네이밍(Naming)은 사소한 것 같지만 사업자들의 안목과 수준을 종합적으로 보여주는 것이기도 합니다.

[런치뷔페]

자신들의 능력에 비해 너무 크게 부풀린데다 뭔가 손에 잡히는 게 없는 허무맹랑한 이름이죠. K-Water와 한류월드, 디즈니월드의 짝퉁 느낌도 납니다. 이것은 실제와 전혀 무관한, 희망과 상상의 산물이었던 호화로운 사업계획도나 황당한 홍보동영상의 연장선에 있습니다. 도저히 그릇이 안되는 자들이 일을 벌이고 있습니다.

[런치뷔페]

그릇이 안되는 자들을 견제해야 할 고양시는 최초의 SPC체제에서 PFV -> AMC체제로 이원화되면서 그나마 가지고 있던 견제장치까지 사실상 손을 놓아버렸습니다. 잘 보시면 인선이엔티가 이끄는 민간출자자들이 자산관리회사의 지분 51%로 과반을 차지하게 된 것이 보일 겁니다. 이건 주민을 기만한 중대한 배임입니다.

[런치뷔페]

폐차사업자가 강매개발의 실질적인 사업자가 된 것입니다. 그린벨트가 해제되기까지는 PFV가 주도하겠지만 인허가 문제가 해결되고 강매개발이 분양개발 사업 체제로 전환되면 AMC의 역할이 더 커지게 될 겁니다. 인선이엔티가 자동차클러스터의 몸통이었던 건 사실이지만 자산관리회사 지분까지 넘겨준 것은 황당합니다.

[룰룰랄라]

신도시.택지지구.산단등에 공보율(공유지 분담율) 보통 50%입니디. 공보율은 공익을 위한 목적으로 보통 기부체납되는 비율입니다. 도로.공원.주차장.연결녹지.완충녹지 그리고 체비지등으로 사업주체가 시행사가 일을 처리하여 시에 기부체납(체비지제외)를 합니다 공보율 50%면 땅을 12만평 수용하고 실제로 팔 수있는 땅은 50%~55% 정도가 된다고 봐야죠.

[룰룰랄라]

매입하여 두배로 팔아야 수용비 니오고 여기에 조성원가에 3000억 대출 이자까지 고려하면,, 사업을 접는게 서로에게 윈윈입니다.

[스티브]

그래봤자 이런 최시장에게 미련없이 표를 던지는 시민들이 있는 한 바뀔게 있을까요?