건축물 하자의 개념 및 하자 보수비용의 적정성은?

[부엉이]

[윤영환 변호사의 법률산책]

하자의 개념 및 하자 보수비용의 적정성은?

대법원(2005다56193 판결, 2005다56209 판결)은 건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것이라고 정의하고 있다.

주택법 시행령에서는 하자의 범위를 “공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상 불량 등으로 건축물 또는 시설물 등의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 것”으로 규정하고 있다.

보다 구체적으로 서울중앙지방법원 건설소송연구회에서 출간한 ‘건설감정실무’에서는 구조부분의 경우 기초지반 침하, 슬라브 처짐, 균열, 구조부의 탈락 및 파손 등의 하자, 설비부분의 경우 배수불량, 배관누수, 배관스케일 및 녹물, 승강기 고장, 수도꼭지 작동불량 등의 하자, 환경 부분의 경우 결로, 누수 등의 하자를 대표적 하자로 기재하고 있다.

그리고 내,외장 결함의 경우 도장 변색 및 얼룩, 벽체 및 천장의 누수, 도배 및 장판의 들뜸, 타일부착 불량, 창호 작동 불량 및 고장, 철재류 및 PVC류의 부식 및 파손, 싱크대, 욕조, 세면기 등의 부탁기구 파손 등이 발생한 경우를 하자로 보고 있으며, 놀이시설의 파손, 조경시설(펜스, 벤치, 조명 등)의 부식과 파손, 조경수 고사, 보도 및 도로불량, 옹벽 및 담장의 균열 및 파손 등도 하자로 보고 있다.

대법원(2005다56193 판결, 2005다56209 판결)은 하자의 판단 기준은 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여야 한다고 판시하고 있다.

위 기준에 따라 하자로 판단되면 그 다음은 하자보수비를 어떻게 산출할 것인가 여부가 문제된다.

이때 중요한 하자인지 여부와 보수비가 적정한지 여부에 따라 하자 보수비 산출 방식이 달리 결정된다. 중요한 하자란 건물의 주요 구조부에 관련된 하자, 주택으로서의 기능에 현저한 장애를 주는 하자, 안전상 위해를 주는 하자를 말한다.

대법원은(95다30345 판결) 하자가 중요한 경우에는 그 보수에 갈음하는, 즉 ‘실제로 보수에 필요한 비용’이 손해 배상에 포함된다고 판단하고 있으며, 하자가 중요하지 않지만 보수비가 적정한 경우에도 실제로 보수에 필요한 비용이 손해배상액이 된다고 할 것이다.

반대로 하자가 중요하지 아니하면서 동시에 그 보수에 과다한 비용을 요하는 경우에는 대법원(96다45436)은 “이러한 경우 그 하자로 인하여 입은 통상의 손해는 특별한 사정이 없는 한 수급인이 하자 없이 시공하였을 경우의 목적물의 교환가치와 하자가 있는 현재 상태대로의 교환가치와의 차액이라고 판시하고 있다.

원칙적으로 하자담보 책임 범위는 하자보수 비용만 해당한다고 할 것이고, ‘확대손해’(예를 들어 액젓 저장탱크의 균열이 생겨 물이 스며드는 바람에 저장되어 있는 액젓이 변질되어 버린 사안)는 손해배상의 범위에 포함되지 않는다.

다만, 위와 같이 액젓 변질로 인한 손해배상의 경우에도 하자담보 책임을 넘어서 수급인이 도급계약의 내용에 따른 의무를 제대로 이행하지 못함으로 인하여 도급인의 신체 •재산에 손해가 발생한 것이므로 채무불이행 책임을 질 여지는 있다.

전술한바와 같이 하자로 인하여 소송이 발생한 경우에는 첫 번째로 하자에 해당하는지 여부가 법률 쟁점이 되고, 하자의 중요성과 보수비의 적정성에 따른 하자보수비 산출방법이 두 번째 법률 쟁점이 된다.

그리고 하자로 인한 확대 손해가 발생한 경우에는 하자담보책임과는 별개로 수급인의 귀책성을 따져 손해배상 책임 여부를 판단하게 되는 것이다.

<법무법인 혜안 윤영환 변호사 (건설분쟁 문의 전화 02-537-1041)>
[건설이코노미뉴스-온라인뉴스팀-2014-09-29]

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