생초대출과 관련한 정보 요약

[도현아빠(205A)]

안녕하세요, 저는 2블럭의 입주예정자인 도현아빠라고 합니다.

본카페(연합카페)에서 생초대출과 관련한 질문과 댓글을 접할 때마다 아쉬운 마음이 들었습니다.

그래서 저희 카페(http://cafe.daum.net/misa2bl)에 올렸던 글을 정리하여 여기에도 올리니 참조 바랍니다.

단, 지금 올리는 글은 2블럭을 기준으로 한 것이므로 타블럭 입주예정자 분들께서는 공통사항을 제외하고는 해당블럭별로 상이한 조건들을 꼭 따져보셔야 함을 알려 드립니다.

또한 저는 절대 전문가가 아니므로 기초정보로만 참조하시고, 반드시 은행 등에 정확히 확인하시길 권합니다!!! 

Q. 올해 생애최초 중도금대출은 언제부터 시행되나?

A. 이미 1월 2일부터 시행됐다가 정답입니다. 몇몇 분들이 시중은행(국민주택기금 수탁은행에서 취급 : 우리, 기업, 농협, 신한, 하나은행... 올해 4월부터는 국민은행도 추가^^)에 방문(문의)하셨다가 큰 소득을 얻지 못해 '아직 시행전인가?'라는 생각을 하실 겁니다. 저도 생초대출이 정책상품이므로 정부의 예산 확정, 자격기준 및 이자율 고시 등에 의해 1월 2일 시행됐다 하더라도 '시중은행의 실질적인 취급은 좀더 기다려야지 않겠나'라고 판단했습니다.

그러나 이는 사실과 달랐습니다. 국토해양부 주택기금과(044. 201. 3339)와 총괄수탁은행인 우리은행의 주택기금부(02. 2002. 4061, OOO 과장, 담당자 이름은 개인정보보호 차원에서 생략)에 확인하니 하나같이 "지금 시행되고 있다. (시중은행 및 지점에선 다르다. 원활한 상담 및 신청이 불가하다 라고 하니) 도대체 어디냐? 시행 공문도 다 내려보냈다"라고 하네요. 제가 남긴 연락처를 잘 메모해두셨다가 정확한 안내를 받지 못하시면 활용하시길 바랍니다.

Q. 지금 바로 은행가서 신청하면 받을 수 있나?

A. 불가합니다. 그리고 이 점 때문에 '아직 시행전인가'나 일부 은행직원들이 불친절, 무능하다고 오해하신 것 같습니다. 오히려 수요자(대출자)인 저희가 정확히 알아야 합니다. 생초대출이 시행됐음에도 저희(2블럭 입주예정자)는 지금 바로 신청 및 대출실행이 불가하며, 이유는 '한국주택금융공사 보증서' 때문입니다. 저희는 완공 및 등기 이전의 주택에 대해 중도금대출을 신청하는 것인데, 이를 위해선 '담보취득 요건'으로 한국주택금융공사 보증서나 분양업체(시공사, LH)의 연대보증이 필요합니다.

그래서 우선적으로 LH 하남사업본부에 연대보증 유무를 확인한 결과 "협력은행이 아니면 안 된다"고 합니다. LH 하남사업본부가 저희 2블럭을 비롯하여 5, 11블럭의 협력은행으로 국민은행을 지정했으나, 국민은행은 현재 국민주택기금 수탁은행이 아니므로 생초대출도 불가하고, 연대보증 역시 어렵다는 거죠(이 문제도 4월이면 고민끝입니다...*^^*).

그렇다면 한국주택금융공사에서 보증서를 발급받아야 하는데, 이 보증서의 유효기간이 1개월 입니다. 즉, 저희 2블럭의 1차중도금 납부일이 2013년 6월 10일이니까 5월 10일 이후에나 신청이 가능합니다. 참고로 한국주택금융공사 보증서 발급 보증료(일반 중도금보증의 경우, 연 0.5%)는 개인 부담입니다.

Q. 한국주택금융공사 보증서는 어떻게 발급받나?

A. 고객(대출자)이 은행(기금수탁은행)에 가서 대출 및 보증 신청을 하면, 해당은행이 한국주택금융공사에 요청(전산시스템)하는 것입니다. 이후 한국주택금융공사의 보증심사(개인신용도, 기대출 등 조회) 및 승인을 거쳐 해당은행으로 보증서가 발급되면, 은행은 고객에게 대출을 실행합니다.

Q. 생초중도금대출은 전체 중도금(대출액)을 한꺼번에 받을 수 있나?

A. 이 역시도 불가합니다. 생초중도금대출의 실행 시스템도 일반 시중은행(민간)의 중도금대출상품과 같은 방식으로 이뤄집니다. 다시 말해 대출 승인이 나면, 해당은행이 중도금 납입 회차별로 지정된 금액을 시공사의 지정 계좌로 처리하는 거죠. 결론적으로 생초대출로 중도금 전액을 한꺼번에 받아서 선납은 할 수 없습니다(국토해양부 주택기금과와 우리은행 주택기금부에 확인했더니 "당연한 거 아니냐"고 해서 뻘쭘ㅜㅜ!!).

Q. 생초대출은 주택구입자금만 취급하다가 올해부터 중도금도 포함시킨건가?

A. 아닙니다. 생초대출은 기존에도 중도금을 취급했습니다. 국토해양부 주택기금과 담당 주무관은 수탁은행에서 중도금이라 거절하거나, 또는 불성실한 안내를 할 수는 없다고 합니다. 다만 일선 은행의 대출담당자 분들도 자체 상품이 아닌 관계로 혼선을 빚는 경우가 많고, 일부지만 다른 상품으로 유도하는 사례에서 '생초는 중도금이 안 되거나, 어려운건가?'라는 오해가 있어왔던 것 같습니다.

Q. 생애최초 중도금대출 신청 시에 준비서류는 무엇인가?

A. 저희는 올해 5월 이후에나 신청이 가능하더라도 필요서류는 미리 준비해두면 좋겠죠? 필요서류는 주택매매(분양)계약서 사본(원본 반드시 지참), 주민등록등본(신청시점 기준 1개월 이내 발급분), 배우자 분리세대는 가족관계증명서 및 배우자의 주민등록등본 추가, 인감증명서(신청시점 기준 1개월 이내 발급분)와 인감도장, 근로자의 경우 근로자 및 급여확인서류(재직증명서, 직장건강보험증, 원천징수영수증 등), 자영업자의 경우 증빙서류(사업자등록증명원, 소득금액증명원 등), 국민연금 및 건강보험 납부확인서(필요시) 등이며 기본서류 이외에 대출진행에 따라 추가서류가 발생할 수 있습니다.

또한 건물(토지)등기부등본(신청시점 기준 1개월 이내 발급분), 등기권리증(집문서) 등도 필요하지만, 저희는 완공 및 등기 이전의 주택에 대해 중도금을 신청하는 것이므로 '주택분양계약서'로 대체합니다.

Q. 생애최초 중도금대출 대상자는? (자격기준)

A. 생애 최초로 주택(사업계획승인을 받은 주택에 한함 : 주택건설사업계획승인은 29세대 이상의 주택을 건설할 경우에 해당하는데, 통상적으로 아파트라 하면 1개동만 짓더라도 주택건설사업계획승인을 받음)을 분양받은 입주예정자로서 분양가의 10% 이상을 납인한 분이 대상입니다. 저희는 이미 계약금으로 분양가의 10% 이상을 납입한데다, LH나 지자체 등이 분양하는 주택의 경우는 10% 이상을 납입하지 않았더라도 가능합니다. 그리고 '생애 최초로 주택을 분양받았다 함은 특별청약의 자격 가운데 하나인 '생애최초'가 아니라, 말 그대로 태어나서 처음으로 주택을 분양받았다는 뜻입니다!!!

또한 대출신청일 현재 세대주이며, 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 단독세대주도 가능하되 만35세 미만의 단독세대주는 대출대상에서 제외합니다. 가장 중요한 건 '부부합산 총소득(상여금 및 수당포함)'이 최근년도 또는 최근 1년간 5천5백만원 이하여야 대출이 가능하다는 점입니다. 부부합산 총소득이란 차주 및 배우자(결혼예정자 포함)의 근로소득(각종 상여금과 수당 포함)과 사업소득을 말하는 거구요!!!

Q. 생초대출의 이자율(대출금리)?

A. 연 3.8%이며, 정부고시 변동금리 입니다. 고정금리는 아니란 뜻이나, 정책상품이므로 시중은행의 대출상품 변동금리에 비해 변동의 폭이 크지 않다는 점에서 안심하셔도 될 듯 합니다. 그리고 연 3.8%에서 다자녀가구(만20세 미만의 자녀가 셋 이상, 세대분리된 자녀도 포함)는 0.5%, 다문화 및 장애인가구는 0.2%의 우대이율을 적용 받습니다. 단, 우대이율의 중복적용은 불가합니다.

Q. 신청가능 주택은?

A. 주거면적이 85㎡ 이하 의 주택으로 분양가나 은행에서 평가한 주택가격이 6억원 이하여야 합니다. 당연히 저희 2블럭도 생초중도금대출의 신청이 가능한 주택입니다.

Q. 대출한도는?

A. 최고 2억원 이내에서 분양가의 60% 이하까지 대출이 가능합니다. 또한 기존에는 '주택기금 건설자금(저희 2블럭은 7천5백만원)이 지원된 주택´의 경우, 중도금 대출한도를 건설자금 지원액을 차감한 금액으로 산정하면서 중도금 대출한도가 적게 산정돼 최대한도까지 대출받을 수 없는 경우가 발생할 뿐만 아니라, 그 결과 부족한 금액은 다른 금융기관에서 대출해야 하는 불편함이 있었는데 산정방식이 수요자(대출자) 중심으로 바뀐 점은 다행스럽습니다.

국민주택건설자금의 입주자 대환예정액(시공사에서 입주자로 차주 전환)이 있는 경우, 국민주택기금 융자포기 확인서를 제출하면 건설자금 지원액을 생초중도금 대출한도에서 차감하지 않도록 했죠.

① 국민주택건설기금 포기조건부 : 분양대금 × 60%

② 국민주택건설기금 미포기시 : 분양대금 × 60% - 국민주택건설자금

①과 ②를 분양가 3억원을 기준으로 했을 때 ①은 1억8천(3억 × 0.6), ②는 1억5백(1억8천 - 7천5백)까지 나오네요.

단, 이것은 부대비용 및 공제금액 등을 감안하지 않고 약식으로 계산한 결과이므로 정확한 대출금액은 국민주택기금 수탁은행에 방문, 직접 문의 바랍니다.

Q. 대출신청 시기는?

A. 분양계약체결일(조합주택은 착공일)로부터 분양대금 완납전까지 신청하시면 됩니다. 그러나 원칙보다 더 중요한 건, 기금이 소진되기 전엔 꼭 신청하셔야 함입니다. 작년의 경우 1조원의 예산이 배정된 뒤 5월에 재원이 소진돼 5천억원이 추가됐으나, 이 역시 6월말에 바닥나 지원이 중단된 걸 감안하면 더욱 그러합니다. 그래서 정부는 올해 예산을 2조5천억원까지 확대했고, LH도 입주예정자들의 편의(생초대출 신청 등)를 고려해 분양 일정 및 1차중도금 납부일을 정하는데 고심한 걸로 전해집니다. 어찌 됐건, 저희 2블럭 입주예정자님들이 생초대출(중도금) 신청이 가능한 5월까지 기금이 소진되는 일은 없어야겠습니다!!!

Q. 저희 2블럭 집단대출 협력은행인 국민은행도 생초대출을 취급?

A. 말씀드렸다시피 생초대출은 국민주택기금 수탁은행에서만 취급합니다. 현재는 우, 기, 농, 신, 하의 5개 은행에서 취급하는데 올해 4월엔 국민은행도 '국민주택기금 수탁은행 자격'을 얻습니다. 국토해양부가 오늘(1월 10일) 민간 전문가의 제안서 평가 등 경쟁입찰 절차와 국민주택기금운용위원회 심의를 거쳐 기존의 우, 기, 농, 신, 하와 함께 국민은행을 새로 국민주택기금 수탁은행으로 결정했기 때문입니다. 정말 희소식이군요!!!*^^*

그러므로 국민은행에서 올해 3월~4월경 중도금 집단대출 안내를 할 때, 생초대출의 건도 포함할 것 같습니다.

Q. 집단대출은 언제?

A. 저희 2블럭의 집단대출 협력은행은 국민은행이며, 풍산지점(031. 796. 6081~3, 허OO 팀장, 김OO 차장)이나 창우동 지점(031. 791. 6501~2, 김OO 팀장, 전OO 과장)이 관할합니다. 저희의 마음은 한시가 급하지만, 은행측에서는 1차중도금 납부일(2013년 6월 10일)이 아직 많이 남아있는 관계로 올해 3월~4월경에 LH와 협의하여 안내할 예정이랍니다. 방식은 LH와 협의하여 LH 홈페이지에 공지하고, 입주예정자들께는 안내장(DM) 발송 등이구요.

그 때 맞춰서 상담 및 신청을 진행하면 되겠습니다!!! 

Q. 생초대출에도 DTI, LTV 적용?

A. 올해부터 정부는 국민주택기금의 생애최초 주택구입자금(주택구입자금, 중도금)에 대해 기존의 '기금대출방식'을 '은행재원을 활용한 이차보전 방식'으로 전환했습니다. 이게 무슨 말인가 하면, 기존에 국민주택기금 내에서 대출을 취급하던 방식을 앞으로는 '은행이 자체 재원으로 대출을 실행(기타 민간대출상품처럼)하고 정부는 은행금리와 정책금리의 이자차이를 보전해주는 방식'으로 바꿨다는 겁니다.

예를 들어... 은행이 보통 대출상품을 연 4.3%로 취급하는데 A라는 대출자가 이 은행에서 생애최초 구입자금대출을 원할 경우, 은행이 자체적인 재원(은행도 대출 취급 예산한도를 자체적으로 정합니다) 내에서 적격여부를 따져 승인을 하면... 은행금리 4.3%와 생애최초 구입자금대출의 정책금리 3.8%와의 차이 0.5%를 정부가 은행에 보전해준다는 말입니다. 아무래도 국민주택기금의 예산이 한정돼 있는만큼 민간(은행)자본을 최대한 활용하려는 거죠.

근데 문제는 여기서 발생합니다. 기존엔 국민주택기금에서 바로 대출을 진행했기 때문에 생애최초 구입자금대출은 DTI나 LTV를 적용받지 않았는데, 올해부터 바뀐 방식은 일반 시중은행의 대출상품처럼 금융위원회의 규제를 받게됨에 따라 DTI와 LTV를 적용받게 되는 거죠(변경 및 완화의 여지는 있습니다).

즉, 올해부터는 주택을 살 경우에... DTI 적용으로 서울지역은 1년 소득의 50%, 수도권은 1년 소득의 60%를 넘지 않는 한도 내에서 생애최초 주택구입자금대출이 이뤄지게 됩니다. 또한 기존엔 주택가의 70%까지 대출이 가능했던 것도 LTV 적용으로 60%까지 줄어드는 게 핵심입니다.

Q. DTI?

A. DTI(총부채상환비율, 5천만원이 넘는 대출에 적용)는 연간 소득대비 대출금의 연간 원리금 상한액과 기타 부채의 상환액(원리금)이 차지하는 비율로 대출자의 채무상환 능력을 반영하는 것입니다.

현재 서울지역은 1년 소득의 50%(강남 3구는 40~50%), 수도권은 1년 소득의 60%를 DTI(총부채상환비율) 제한 기준으로 규제하고 있습니다.

즉, DTI 60% 제한이라는 것은 연간소득이 5천만원일때... 총부채의 원리금(원금+이자) 상환액이 5천만원의 60%인 3천만원을 넘어서는 안된다는 것입니다(이자만이 아니라, 갚아야 할 원금과 이자를 모두 합한 점에 유의).

이는 아파트 등의 집값 상승만 믿고 과도하게 대출을 끼고 집을 사는 것을 막기 위한 규제(가계부체 억제 차원) 중의 하나입니다.

근데 문제는... 신규분양 아파트의 중도금, 잔금 등은 DTI를 적용받지 않는데, 담보대출로 전환할 경우 DTI를 적용받음으로써 입주에 차질을 빚는 경우가 허다하다는 겁니다. 입주시까지의 자금계획을 철저히 세워야 하는 이유죠!!!

실제 DTI와 관련한 민원은 신규 대출보다는 만기가 도래하는 기존 대출자, 거치기간이 지나 이자와 원금을 동시에 갚아나가야 하는 자, 중도금대출에서 주택담보대출로 이동하려는 자 등에서 빈번히 발생합니다.

중도금의 집단대출은 시공사의 신용공여(입주예정자 개인의 신용이 아니라)로 DTI 규제를 적용받지 않으나, 담보대출로 전환하면 DTI 규제를 받는다는 점... 꼭 주의하셔야 됩니다!!!

Q. LTV?

A. LTV(주택담보인정비율)는 말 그대로... 해당주택의 담보가치 내에서 대출취급이 가능한 비율을 뜻합니다.

다시 말해 LTV가 60%라면 3억원의 아파트를 담보로 최대 1억8천까지 대출이 가능하다는 거죠.

시중은행 등 금융기관은 대출채권에서 부도가 발생하는 경우... 담보자산을 처분해 대출채권상환(회수)에 충당하며, 이 때 대출채권상환에 부족분이 발생하지 않도록 일정의 담보인정비율(LTV) 이내에서 담보대출을 취급하는 것입니다.

일반적으로 대출자가 원리금 상환을 못해 담보물건(아파트 등)을 경매 처분시에는... 담보자산의 시가보다 낮은 수준에서 낙찰가격이 결정된다는 점을 고려하며, 부동산 가격 하락시에도 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 하기 위해 금융기관은 담보인정비율을 100%보다 낮은 수준에서 운용하고 있습니다.

그래서 산정 방식은 아래와 같습니다.

LTV = (주택담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 담보가치

그러나 위 산정방식은 참고로만 알아두시고, LTV는 60~80% 수준인데 통상적으로 주택가격(분양가격)의 60%를 기준으로 한다고 생각하시면 될 듯 합니다. 또한, 일반인들이 대출을 받을 때는 DTI보다 LTV를 적용받는 것이 훨씬 이득이고, 간단한데... 저희가 입주할때 담보대출로 전환하려면 DTI와 LTV를 동시에 고려해야 하니 머리가 복잡해지는 거죠..ㅜㅜ

DTI든.. LTV든... 이것저것 복잡하시다면... 한 마디로 "대출이 집값(분양가)의 60%, 3억 기준으로 1억8천을 절대 넘어서는 안 된다"는 점만 꼭 기억하십시오!!! 이것도 최대한의 기준을 반영한 겁니다. 안정적인 건 대출이 30~40% 이내 수준을 유지하는 거겠죠. 그리고 중도금대출만 생각지 마시고, 잔금과 국민주택기금(건설자금, 2블럭은 7천5백)은 입주 시에 도래하는 금액이니만큼 반드시 유념해 두시구요. 기타 여유자금(세금, 이사비용 등)도 마찬가지 입니다!!!

Q. 생초대출에 DTI와 LTV를 적용하면? 또한 집단대출의 한도는?

A. 저희 2블럭 입주예정자님들의 입장에서 풀어볼께요.

우선 DTI 입니다. 위에서도 말씀드렸지만, DTI는 신규분양 아파트의 중도금 대출 시에는 적용이 되지 않습니다!!!

그러니, 일단 패스~~~ㅋㅋㅋ

그러면 LTV가 남는데, 작년까지 주택가(분양가)의 70%까지 가능하던 것이 60%까지로 줄어든다 해서 큰 차이가 없습니다. 어차피 1금융권 집단대출(저희 2블럭은 국민은행 풍산지점과 창우동지점 입니다)의 최대한도도 통상 60%이니까요.

예를 들어보면(저희 2블럭의 74㎡ 기본형을 기준으로)...

분양가가 287,410천원이고, 중도금이 회차별 35,920천원씩 4회면 143,680천원 이네요.

만약 생애최초 주택구입자금대출로 중도금 진행(생애최초 중도금대출)하면 172,446천원(분양가의 60%)까지 나옵니다.

즉, 최대한도가 '2블럭의 74㎡ 기본형' 중도금 1~4차 금액 이상인 거죠.^^

국민은행에서 집단대출을 할 경우는 두 가지로 나뉩니다!!!

국민주택기금(건설자금) 7천5백만원을 포기시엔 중도금 전액대출이 가능하구요...

미포기시엔 '분양대금의 60% - 국민주택기금(건설자금) 120% = 172,446천원(분양가의 60%) - 9천만원(건설자금 7천5백의 120%) = 82,446천원(약 8천만원 조금 넘네요)' 입니다.

종합하면... 생애최초 주택구입자금대출(중도금대출 포함)이 DTI와 LTV를 적용한다 하더라도 저희에겐 큰 지장이 없다는 겁니다. 오히려 소득기준과 같은 자격요건 등을 꼼꼼히 따져보셔야 하며, 생초대출과 집단대출 중에서 가장 유리한 걸로 선택하시는 게 최상이겠죠?

이상입니다.

생초대출(중도금대출)을 고민하시는 분들께 도움이 되시길 바라며, 다시 한번 말씀드리지만 정확한 건 은행에 직접 문의하셔야 함을 잊지 마세요!!! '저같은 선무당이 사람 잡는 법' 입니다...*^^*

<덧붙이는 글 - 선납 및 취득세 등에 관하여...>

1. 선납할인 이율 : 현재 5.5%

2. 선납할인 이득

: 금리 인하로 시중 금융권의 웬만한 적금 등의 상품 이자율보다 높으므로 여유자금이 있으시다면 선납을 권함.

한 마디로 "세금 없는 5.5%의 적금"이란 말씀...*^^*

3. 선납은 수시로 가능한가?

: 예, 수시로 가능합니다! 여유자금이 생기실 때마다 10만원이든, 100만원이든 '입주예정자별 분양대금계좌(저희 2블럭은 국민은행 계좌, 개인별 전용계좌임)로 송금하시면 됩니다. 선납액을 포함한 기납입액의 확인과 잔여금의 조회는 LH 홈피에서 공인인증서 로그인을 하신 후에 '분양대금조회(고객서비스 메뉴)'를 하시구요.

4. 선납금 인정 우선순위

: 발코니 확장 계약금 → 1차 중도금 → 2차 중도금 → 3차 중도금 → 4차 중도금 → 잔금 → 발코니 확장 잔금 순입니다.

5. 선납을 하고 중도금 대출 & 중도금 대출 이후 선납 여부

: 선납과 중도금 대출(전액이든, 일부이든)을 분리해서 바라보는 게 이해가 쉽습니다. 다시 말해 중도금 대출을 실행하는 은행에서는 저희 입주예정자가 얼마나 선납을 했는지, 또 얼마나 선납을 할 건지 모르며, 관심도 없습니다. 대출 계약에 따라 정해진 금액을, 정해진 날짜에 'LH 분양대금 납부계좌(입주예정자별 전용계좌)'로 처리할 뿐입니다.

결국 선납을 얼마나, 어떻게 할지 여부와 중도금을 얼마나(전액, 일부) 받을 건지 결정은 입주예정자 개인이 하는 거죠.

물론, 여유자금이 생긴만큼 중도금대출실행금액을 변경(은행방문하여 기작성한 대출서류상의 잔여 회차 중도금 변경)도 가능.

여기서 드는 또 하나의 의문?

중도금 대출을 신청했는데, 중간중간에 선납(돈이 생길 때마다 개인이 알아서 송금)을 하면 어떻게 되나?

'1차 중도금 → 2차 중도금 → 3차 중도금 → 4차 중도금 → 잔금 → 발코니 확장 잔금' 순으로 해당 회차 납부금 이상의 금액은 다음으로 넘어간다고 생각하시면 될 것 같습니다. 중도금 전액을 대출했는데, 중간중간에 돈이 생겨 별도로 넣어두면 결국엔 잔금이 줄어드는 거죠. 단, 잔금보다도 많이 송금하실 경우엔 꼭 정확히 확인하시고, 꼭 LH에서 돌려받으세요!!!*^^*

6. 취득세

: 주택을 매입하고 등기를 하기 위해서는 취득세, 지방교육세 등을 처리해야 합니다.

예전엔 취득세 2%, 등록세 2%로 하여 주택거래가격의 4%를 취·등록세로 내야했는데 용어가 '취득세'로 통합됐습니다.

그리고 4%에 달하던 취득세를 부동산 거래 활성화를 통한 경기부양 정책의 일환으로 현재까지 감면혜택을 부여해왔죠.

4%이던 취득세가 2%로, 다시 1%(9억원 이하, 85제곱 이하, 1주택자 경우)로 감면됐던 것입니다.

그러나 작년 연말까지 1%인 취득세가 올해부터는 2%(9억원 이하, 1주택자)로 조정됐습니다. 9억원 이상의 주택은 4%로 올랐구요. 다행인 것은... 박근혜 당선자의 공약에 따라 올해까지는 취득세 감면혜택(1%)이 연장될 거라는 점입니다. 근데 더욱 중요한 것은 9억원 이하, 1주택자의 취득세 50% 감면혜택(4% → 2%, 4% → 1%로 감면되기 이전의 조치)의 추가연장 기한도 올해 말까지라 추이를 지켜봐야 합니다. 최소한 1%가 유지되다... 저희가 입주할 시점에 2%만 넘지 않아도 좋겠네요. 4%로 환원된다면 정말 죽음입니다!!!

7. 지방교육세

: 취득세의 십분의 일(1/10) 만큼의 돈을 지방교육세로 납부해야 합니다.

8. 국민주택채권(1종) 의무매입

: 전혀 모르고 있었던... 또 돈 들어갈 놈이 바로 이 놈입니다.

취득세, 지방교육세와 마찬가지로 주택을 매입하고 등기를 하기 위해서는 정해진 비율에 따른 국민주택채권(1종)을 의무적으로 매입해야 한다는 겁니다.

혹시 보금자리주택(아파트)은 국민주택채권 매입을 안 해도 되는 건 아닌지 알아봤더니...
하남사업본부는 현재까지 입주민이 없어 등기 절차를 잘 모른다고... 안내드리지 못해 죄송하다고 서울로 문의해보라 하더군요...
그래서 LH 서울지역본부 임대공급운영부에 문의하니... 등기할 때 채권 매입을 해야된다고 하네요..ㅜㅜ
게다가 목돈이 들어 여유자금이 없으면... 법무사나 공인중개사에 대행을 맡겨야하는데 여기서도 비용(대행료, 수수료)이 깨지네요. 물론 국민주택채권은 매입했다가 곧바로 매도할 수 있는 것인데... 원가의 5~10% 손해를 감수하셔야 됩니다.

또한 현재의 기준으로는 저희 2블럭 분양가(2억6천~6억원) 대비 국민주택채권 의무매입비율은 2.1%니... 채권을 사는데만 600만원 이상이 드네요. 샀다가 바로 팔면 그 자리에서 30~60만원이 손해구요.

에휴... 정말 돈 들어가는 것과 관련해서는 어느 것 하나 쉬운 게 없네요!!!

그래도... 미리미리 알고 대비하자는 차원에서 올리는 글이니 도움이 되길 바랍니다.

이상입니다!!!

[멋쟁이.2802]

유용한정보 감사합니다!!

[명환[5]]

잘 읽었습니다. 혹시 신혼부부전세자금제출이 기존에 있다면, 어떻게 되는걸까요? 이걸 다 갚아야지 생애최초주택자금을 대출할수 있다고 들었는데요?

[도현아빠(205)]

예, 맞습니다. 국민주택기금대출(주택구입자금대출, 전세자금대출 등)의 중복대출은 불가합니다. 다만, 국민주택기금 구입자금대출(생초대출도 국민주택기금 구입자금대출에 포함)을 받아 대출 받은 당일자에 전세자금 대출을 상환하신다면 가능합니다.

[청약초짜[5]]

감사합니다~ 두고두고 참고 해야겠어요~ㅋㅋ

[정빈아빠]

부부합산 총액에서 기준이 세전인가요?

[도현아빠(205)]

예, 실수령액이 아닌 세전소득 기준입니다.

[강하(902)]

좋은 정보 감사합니다.
9,15 블럭도 소급적용이 되도록 힘을 모읍시다.

[미사타운[2813]]

너무너무 유용한 정보 감사합니다.^^

[서천재[28]]

정리하시느라 고생 많으셨겠네요. 많은 분들께 도움이 될것 같습니다. 감사합니다.

[염소x[2802]]

잘정리된자료정말잘봤습니다~!

[5블럭냠냠]

제가 회사에서 주택구입 목적으로 대출을 받았는데 이것도 중복대출에 해당되나요? 대출 받을때 보증보험회사에서 개인정보 동의서명하고 심사까지하던데요 생초 꼭 받아야하는데ㅜㅜ

[도현아빠(205)]

위의 댓글에서 중복대출과 관련하여 말한 것은 "기금대출" 내에서의 경우입니다. 즉, "국민주택기금 대출"에는 주택구입자금대출로 생애최초주택구입자금대출(주택구입자금, 중도금), 근로자/서민주택구입자금대출 등이 있고... 전세자금대출엔 근로자/서민전세자금대출, 저소득가구전세자금대출 등이 있는데... 이 들 "기금대출"은 중복해서(예를 들어 근로자/서민전세자금대출을 받고 있는 사람이 주택을 분양받아 생애최초대출을 신청하려면 기존의 근로자/서민전세자금대출을 상환해야 함. 동시에 2가지 대출을 모두 받을 수 없음) 받을 수 없다는 얘기입니다...*^^*

[도현아빠(205)]

그러므로 직장대출이나, 시중은행 및 보험사의 일반대출(민간대출)은 국민주택기금대출(생초 포함)에 영향을 미치지 않습니다. 다만, 상환능력을 고려한 적정대출을 따져보셔야 하며, 정확한 대출금액은 국민주택기금 수탁은행(우리, 기업, 농협, 신한, 하나은행이 현재 수탁은행이며, 4월부터는 국민은행도 포함)에 직접 확인해보셔야 합니다!!!

[5블럭냠냠]

감사합니다 똑똑하시네요^^

[루기[15]]

잘 봤습니다. 감사합니다~!!!

[아사달[7]]

아주 유용한 자료입니다. 감사합니다.

[사자아빠(A11)]

감사합니다~ 정리잘하셨네요^^ 많은 도움되었습니다~

[지호[A19]]

좋은 정보 감사합니다^^

[Sunshine(18예정)]

소득증빙은 근로소득원천징수영수증에 써져있는 금액으로 해도 되나요? 이거로 하면 생초대출가능한데.. ㅠ 좋은 정보 감사합니다.

[틈이[18A]]

계약을 앞두고 궁금한게 넘 많앗는데 이렇게 다 정리해놓으셔서 많은 도움 받고 가요 ㅎ

[민들레a11]

꼭 필요한 궁굼증이 모두 해결되었어요~ 감사합니다~