○현재 강남의 주택가격이 지속적으로 상승하는 것은 공급적인 측면에서 강남의 주택수요를 흡수할 수 있는 중대형 주택공급 부족이 주요 요인으로 작용하고 있음. 서울시는 동북부지역 종합발전구상(2005년말 완료)과 용산 군이적지 주변 합리적 관리방안(진행중)을 토대로 강남에 인접한 강북의 대규모 공원(용산 민족공원, 뚝섬 서울숲 등) 주변을 친환경적인 강남 주택수요 대체지역으로 개발하고자 종합적으로 검토하여 왔으며. 이번에 강북지역 업그레이드 개발전략을 공개하는 것은 서울시의 강남 대체 주택공급계획을 미리 공표하여 강남으로 몰리는 아파트 수요를 억제함으로써 강남의 주택가격을 조기에 안정시키고자 하는 것임. ○용산민족공원주변 일대와 서울숲주변 뚝섬일대를 강남대체 및 강북발전의 전략적 거점으로 삼아 친환경적인 주택물량을 다량 공급하여 강남의 주택수요를 흡수하고 그 파급효과를 은평 도봉 등 여타 강북지역으로 확대해 나갈 계획임. 서울시의 ‘강북지역 업그레이드 개발전략 U턴 프로젝트’ 보도자료에서 |
서울 강북 U턴 프로젝트 목표에 대한 설명은 서울시가 지난 2월 발표한 보도자료에 잘 나와 있습니다. 청계천 복원, 서울숲 등의 파급효과를 서울시 전역으로 확산하고 용산민족공원, 뚝섬 서울숲, 한강주변지역 등을 쾌적하고 살기 좋은 고급 주택지역으로 개발, 강남권 주택수요를 강북지역으로 유턴시키는 것입니다. 나아가 은평, 미아 도봉 지역까지 확대, U자 형태로 발전시켜 나간다는 강북 업그레이드 개발전략입니다. 원래 U턴 현상이란 대도시에 취직한 농촌 출신자가 고향으로 되돌아가는 노동력 이동을 말합니다. 하지만 서울시의 강북 U턴 프로젝트는 강남권에 살려는 사람들에게 강남권만 고집하지 말고 강북권에다 강남권 수준의 주거 환경을 만들어 놓을 테니 강남권 거주자 또는 잠재적 수요자는 와서 살라는 개발 정책을 의미합니다. 행여나 강북에다 강남권 주거환경을 단기적으로 무리하게 조성함으로써 스프롤(sprawl)현상이라는 부작용이 발생하지 않을까 걱정입니다. 스프롤현상이란 대도시가 무질서, 무계획하게 교외지역까지 확산되는 현상을 말합니다. 서울시 발표대로 강북 U턴 프로젝트가 실행될 경우 이에 따른 중장기(2010~2015년) 수도권 집값을 전망해보겠습니다. 우선 용산의 경우 2008년 파크타워와 시티파크 주상복합 입주를 계기로 용산구 집값은 또 한번 업그레이드 될 것입니다. 또 한남동 보광동 이태원동 일대 한남뉴타운 재개발구역의 지분시세는 강남권 수요자의 매수세가 이어지면서 꾸준한 상승세를 이어갈 것입니다. 한남동 일대 삼성 아파트타운 조성도 상승에 한몫할 것입니다. 이는 기존 용산구 대표 주거단지인 동부이촌동의 수요까지 늘릴 것으로 예상됩니다. 이같은 상황은 뚝섬도 마찬가지입니다. 지하철 분당선 연장, 뚝섬 상업용지 주상복합 분양 등 개발호재가 잇따르고 있고 성동구 일대에 재개발과 재건축이 속속 추진되고 있어 아파트값은 계속 강세를 보일 것입니다. 여기에 위 보도자료처럼 U턴 프로젝트가 향후 10년간 계획대로 추진될 경우 강남권 및 기타 지역 집값은 다음과 같이 움직일 것입니다. 먼저 강남권 부자의 움직임에 따른 집값 동향입니다. 강남권 부자들은 이들 지역(용산 뚝섬)에 이미 관심을 갖고 5년전부터 주상복합 및 뉴타운 및 재개발 지분을 중심으로 꾸준히 투자해왔습니다. 이들 주택은 세컨드 하우스 또는 자녀 결혼 주거용으로 활용할 가능성이 높습니다. 용산및 뚝섬 일대 아파트 시세는 현재 강남권의 60%대 수준인데 2010년까지는 평균 75% 수준까지 끌어올릴 것이며 2020년까지는 85~90%까지 수준까지 업그레이드될 것입니다. 용산구는 아파트값은 최근 3년간 연평균 13% 정도 상승했고 강남구는 20% 정도 올랐습니다. 용산구가 뉴타운 호재에 덧붙여 U턴 프로젝트 까지 감안한다면 앞으로 2010년까지 연평균 15~20% 상승이 가능할 것으로 예상됩니다. 2020년까지 본다면 아파트값은 용산및 뚝섬 일대는 연평균 10~15% 상승은 가능할 것으로 봅니다. 이에 따라 이들 지역의 주택 매입 수요는 늘어날 수밖에 없으며 기존 세입자는 대규모 개발계획에 따라 철거 및 전셋값 상승으로 높아진 주거비를 감당하지 못하고 결국 2010년이후 서울시내 강북권 외곽이나 서울 인접 경기권으로 이주할 수 밖에 없을 것입니다. 또 강남권 세입자는 교육수준 업그레이드가 관건이지만 2015년이후 20, 30대를 중심으로 용산이나 뚝섬 일대로 내집마련 또는 전세로 일부 이주가 시작될 것입니다. 이로 인해 강남권 아파트 전셋값은 2010년이후에는 뉴타운 및 판교신도시 입주 등으로 점차적으로 하향 안정세로 돌아설 것으로 예상됩니다. 반면 강남권 아파트 매매가는 연평균 두자릿수에 가깝게 지속적인 상승 가능성이 높습니다. 지역적으로는 강남권 광역화 현상이 발생할 가능성이 높습니다. 2015년까지 강남권역은 기존 강남구 송파구 서초구 강동구외에 분당, 과천, 여의도에 이어 판교, 용산, 뚝섬 및 성동구 일대까지 확대될 것입니다. 강북권도 U턴 프로젝트로 수요가 다소 늘어나겠지만 광역화한 강남권과의 집값 차이는 갈수록 벌어질 것입니다. 또 강북권내에서도 개발 수혜지역과 비수혜지역의 아파트 가격 격차가 더욱 벌어질 것입니다. 이와 함께 강북권 외곽 아파트값이 주거환경이 좋은 용인 등 경기 일부 지역보다 낮아지며 갈수록 가격 차이가 확대될 것으로 보입니다. 따라서 중장기적으로 서울 아파트는 중산층용 단지가 사라지고 상류층용과 서민용 단지로 양극화되는 현상이 심화될 것으로 예상됩니다. 늘어나는 독신가구의 내집마련 수요와 경기상황 등이 변수겠지만 서울 도심권에 공공임대 주택물량이 획기적으로 늘지 않는 한 현재와 같은 내집마련 수요는 줄어들지 않을 것입니다. 분당 파크뷰나 잠실 롯데캐슬골드 처럼 입주이후 시세가 분양가 대비 3배 이상 오르는 시대에 오윤섭의 부자노트 독자 여러분은 2015년이후 상류층 아파트에 살 것인지, 서민용 아파트에 살 것인지 한번 진지하게 생각해볼 일입니다. |
코뿔소처럼 움직여 느끼고 돌격하라
코뿔소는 특별히 섬세하지도 똑똑하지도 않다. 노아의 홍수 이전부터 존재했던 다리가 넷인 동물 중 유일하게 무거운 뿔을 몸에 지니고 다닌다. 진화의 법칙과 자연선택에 의해 도태됐을 법한 종이다. 그러나 코뿔소는 아직도 건재하다. 한 가지에만 전념하기 때문이다. 코뿔소는 무엇이든 눈앞에 새로 나타나면 돌격할지를 결정한다. 일단 돌격하면 온몸을 던진다. 결과는 둘 중 하나다. 공격 대상이 납작해지거나 아주 멀리 도망가 버린다. 그러면 코뿔소는 다시 풀을 뜯는다. 이런 코뿔소에게서 배워야 한다고 보는 사람은 거의 없겠지만, 내 생각은 다르다. 어떤 작가가 집필을 마치지 못하거나 아예 시작하지도 못하고 있다는 이야기를 들으면 나는 그 작가에게 코뿔소 그림 엽서를 보낸다. 그림은 내가 직접 수채화로 그린다. 많이 그려봤기 때문에 능숙한 편이다. 그리고 주소란 바로 옆에 이렇게 적는다. ‘책 한 권 때문에 그만 까탈을 부리세요. 돌격해요. 코뿔소처럼 끝장을 볼 때까지. 이 엽서를 책상에 붙이고 코뿔소 이론을 기억하세요.’ 포브스코리아 2월호의 ‘코뿔소 이론’ 중에서(중앙일보시사미디어, 32쪽) |
‘코뿔소 이론’은 제가 오윤섭의 부자노트 독자에게 항상 주창하는 ‘일을 저질러라’와 일맥 상통하는 원칙 입니다. 영국의 역사학자인 폴 존슨이라는 사람이 포브스 잡지 2월호에 게재해 무척 흥미로워 소개합니다. ‘초원의 장갑차’로 불리는 코뿔소는 10m이상 떨어진 물체는 볼 수 없을 정도로 시력(0.2~0.3)이 나쁩니다. 대신 후각과 청각이 발달돼 있습니다. 냄새를 잘 맡아 1~2km 떨어진 동물을 정확히 알아내며 귀를 이리저리 움직이며 작은 소리까지 들을 수 있습니다. 코뿔소는 무조건 적에게 돌격하지 않습니다. 후각과 청각으로 자신에게 위험한 동물로 판단하고 피하지 않을 경우에만 시속 45km로 돌격합니다. 다시 한번 폴 존슨의 칼럼을 소개합니다. “만약 기업가가 자신의 비전에 목표를 담고 있다면 그의 뇌리에서 다른 모든 생각을 몰아내고 목표를 확보할 때까지 돌격해야 한다. 위대한 사업가가 되려면 수많은 자질이 필요하지만, 그 중에서도 억척스럽게 전념할 수 있는 능력이 가장 중요하고 불가결한 조건이다” 최근 부동산시장 상황을 투자자 입장에서 본 키워드는 ‘집중’, ‘쾌도난마’, ‘가지치기’, ‘단순화’라고 생각합니다. 정부는 최근 재건축과 판교라는 중심축을 타깃으로 해서 크고 작은 규제정책을 쏟아내며 0.1%에 불과한 투기꾼을 잡으려고 안간힘을 쓰고 있습니다. 하지만 정작 피해 당사자는 서민에게 돌아가고 있습니다. 양도세 중과 등 각종 규제정책으로 거래 부진에 빠지면서 자금사정이 넉넉하지 않은 서민들이 돈이 묶여 이사를 제때에 못가는 등 피해를 입고 있습니다. 이처럼 위기에 처한 부동산시장에서 부자노트 여러분은 어떻게 행동하실 것입니까? 소나기는 피해야 한다며 그저 상황을 지켜보고 있지는 않은지요? 고수와 정반대의 행동을 해서는 절대로 성공적인 부동산 재테크를 할 수 없습니다. 남이 살 때 팔고, 남이 팔 때 사야 합니다. 지금이야 말로 코뿔소 이론을 실행해야 할 시점이라고 생각합니다. 부동산 재테크에 대한 자신의 비전(예를 들어 선도적인 투자로 5년안에 부동산 자산 10억원과 현금 1억원 보유를 달성할 것이다)에 목표(내집마련, 내집마련+투자, 순수 투자)를 담고 목표를 달성할 때까지 돌격해야 합니다. 이때 대세와 상관없는 시장 상황에는 흔들리지 않은 놀라운 집중력을 발휘해야 합니다. 위기를 기회로 만들 수 있도록 정면돌파를 해야 합니다. 예를 들어 주택을 여러 채 보유하고 있는 사람이라면 올해 안에 내집마련 한 채와 투자용 한 채로 ‘자산 구조조정’을 하고 투자용 한 채가 목표 수익률에 도달할 때까지 흔들림 없이 보유해야 합니다. 또 서민의 경우 지금 당장 돈이 없다고 해서 청약통장을 해지하기 보다는 내집마련이라는 명확한 목표를 포기하지 않는한 집값이 오를까? 아니면 내릴까? 고민하지 말고 내집마련을 하루라도 앞당기는데 돌격해야 합니다. 지침이나 규칙, 법령및 법률 등 모든 제도는 정권에 따라, 경기 상황에 따라 때로는 규제가 강화되고, 때로는 규제가 완화됩니다. 모든 제도의 시행시기는 한시적이라는 점을 명심하고 일관된 행동을 유지해야 합니다. 내가 지금 원하는 재테크의 목표가 내집마련이라면 내집마련에 돌격해야 합니다. 강남에 30평형대로 내집마련을 하겠다고 한다면 대출을 절반을 받아서라도 사겠다는 마음가짐을 가져야 합니다. 재테크 목표는 개인마다 천차만별이지만 목표에 집중하고 또 집중해야 하는 것은 같습니다. 만약 여러분이 판교신도시 청약에 목을 매고 있다면 다음과 같이 돌격해야 합니다. 청약 1순위 자격이 있는지 확인한다→인터넷뱅킹 신청을 한다→아파트 공사 현장을 방문한다→가상 모델하우스를 확인하고 최종 청약할 분양단지 및 평형을 선정한다→청약접수기간중 가장 먼저 인터넷 청약을 신청한다 이와 동시에 판교 수혜 분양단지를 사전 답사를 통해 청약가치를 분석해야 합니다. 단 1인 1통장으로 중복 당첨될 경우 당첨자가 빠른 단지에 우선 계약하므로 판교보다 당첨자 발표일이 늦어야 합니다. 부동산으로 부자가 되고 싶다면 지금 코뿔소처럼 움직여 느끼고 돌격하세요. |
가구당 보유 주택수별 절세 노하우
주택 관련 세부담에 대한 투자자들의 반응은 한마디로 정중동(靜中動)입니다. 관련 법안이 2005년 12월 31일 통과되면서 초조함이 더해진 것은 분명하나 쉽게 매도를 선택하지 않는것 또한 사실입니다.
이 때문에 강남권 아파트시장의 경우 매물이 나오지 않아 호가가 오르는 비정상적인 시장상황이 계속되고 있습니다. 하지만 이러한 시장상황은 오는 5월 전후와 12월 전으로 해서 지금과 다른 모습을 보일 가능성이 높습니다.
강화된 종합부동산세와 재산세 과세기준이 6월 1일 소유자에게 부과하며 2007년부터 모든 주택에 대한 양도세를 실거래가로 부과하고 1가구 2주택에 대해 양도세 50% 중과가 시행되기 때문입니다.
정부의 부동산 세제정책이 보유냐 매도냐 선택을 강요하고 있지만 결코 서두를 필요가 없다는 것이 절세(節稅) 노하우의 핵심이라고 생각합니다.
이번 ‘오윤섭의 부자노트’에서는 가구당 보유 주택수별 절세 노하우를 정리했습니다.
1가구 1주택 절세 노하우
올해 당장 늘어나는 세금은 종합부동산세입니다. 아파트의 경우 기준시가 기준으로 6억원을 넘으면 종부세를 내야 합니다. 하지만 1년에 종부세 1백만원을 아끼려고 주택을 처분하고 6억원이하 주택을 사는 사람은 없을 것입니다.
단순하게 생각해서 올해 종부세액+물가상승률 이상으로 보유 주택이 오른다면 매도할 필요가 없습니다. 이 말은 종부세 등 보유세 때문에 매도할 필요가 전혀 없다는 것입니다.
이보다는 보유 주택의 투자가치가 더욱 중요합니다. 지금이라도 보유 주택이 블루칩단지가 아니라면 매도하고 블루칩단지로 갈아타야 합니다.
1가구 1주택의 경우 세부담보다는 주택의 미래가치를 따져보고 보유할 것인가, 갈아탈 것인가를 신속하게 결정하는 것이 절세 노하우입니다.
1가구 2주택 절세 노하우
일단 2006년부터 가구별(본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이는 직계존비속 형제자매)로 2주택을 합산해서 공시가격 기준으로 6억원이 넘으면 일단 종부세를 내야 합니다. 또 팔 때 무조건 실거래가 기준으로 양도세를 납부해야 합니다.
먼저 종부세(재산세 및 농어촌특별세 등 부가세 포함)를 보면 2주택을 합산한 공시가격이 7억원이라면 2005년 2백31만원에서 2006년 2백85만원, 2007년 2백97만원으로 부담액이 크게 늘어나지는 않습니다.
반면 양도세는 투기지역이냐, 비투기지역이냐에 따라 세부담이 달라집니다. 투기지역의 경우 올해도 종전과 마찬가지로 실거래가 기준으로 과세하기 때문에 세부담이 늘어나지는 않습니다. 하지만 2007년에는 1가구 2주택 양도세 50% 중과 조치로 2006년보다 1.5배 이상 늘어납니다.
비투기지역은 양도세가 2005년을 기준으로 2006년에 1.8배, 2007년에는 4배가 늘어나 세부담이 급증합니다.
2007년에 양도세 부담이 크게 늘어난다면 올해 주택 한 채를 매도할 것인가, 증여할 것인가를 놓고 고심해야 할 것입니다.
매도할 주택의 보유기간이 2년 이상이고 추가상승 여력이 높지 않다면 과감히 연내 매도하는 것이 좋습니다. 올해는 양도차익이 8천만원을 초과해도 보유기간이 2년 이상이면 양도세를 36%만 내면 되지만 2007년에는 보유기간에 상관없이 50%를 납부해야 하기 때문입니다.
양도차익이 많아 양도세보다 증여세가 크게 낮다면 증여를 고려해야 할 것입니다.
증여할 때는 일반적으로 주민등록상 분가한 소득이 있는 만 30세 이상(결혼했거나 소득이 있다면 만 20세 이상이면 가능) 자녀에게 부담부증여를 하는게 좋습니다. 부담부증여란 수증자 즉 증여를 받은 자가 주택에 딸린 전세금 대출금 등 채무를 부담하는 것입니다.
양도세율(9~36%)보다 증여세율(10~50%)이 크고 과세 표준이 증여세(기준시가-채무)가 양도세(채무)보다 커 증여세가 절세효과가 큽니다. 특히 투기지역의 경우 과세기준이 양도세는 실거래가이지만 증여세는 기준시가이므로 절세 효과가 있습니다.
다만 이때 자녀가 증여를 받아 1가구 2주택이상으로 양도세 중과 대상이 되면 절세 효과가 없습니다. 또 부담부증여는 수증자가 채무를 갚는 것이 기본 전제이기 때문에 관할 세무서에서 수증자가 실제 채무를 갚는지 여부를 사후 관리한다는 것을 유의해야 합니다.
자녀가 증여받은 주택을 증여일로부터 2006년까지는 3년, 2007년부터는 5년 이상 보유한 뒤 매도해야 증여해준 부모가 양도세 중과를 피할 수 있습니다.
증여자가 아버지 어머니 등 직계존속일 경우 동일인으로 보고 합산해서 증여세를 과세합니다. 하지만 장인 장모 등 직계존속이 아닐 경우 동일인으로 보지 않아 합산하지 않고 따로 계산합니다.
한편 일부에서 지적하는 것처럼 주택 2채의 투자가치가 떨어진다고 해서 올해안에 모두 팔고 새로운 주택 한 채를 사는 것은 현실적으로 힘듭니다. 현재에도 양도세 부담이 큰데다 매입해야 할 블루칩단지가 매물이 없고 가격이 오르고 있기 때문입니다.
1가구 3주택이상 절세 노하우
1가구 3주택이상의 경우 주택 소재지가 투기지역이든 비투기지역이든 양도세 부담은 2005년과 달라지는 게 없습니다. 올해도 실거래가로 과세하고 장기보유특별공제를 받을 수 없으며 3주택 매도까지 양도세 60% 중과가 적용됩니다.
보유하고 있는 3주택이 모두 투자가치가 있고 자금력이 뒷받침된다면 계속 보유할 가치도 있습니다. 정책은 계속 바뀌니까요. 양도세 관련 소득세법은 1945년이후 94차례 법률 개정이 이뤄졌고 정부는 불과 4년전인 2002년에 양도세율을 인하한 바 있습니다.
다만 4주택이상 보유자라면 매도나 증여를 통해 1가구 3주택이하로 보유 주택수를 줄여야 합니다. 종부세 등 보유세와 양도세 부담이 너무 크기 때문입니다.
종부세(재산세 포함)의 경우 3주택 공시가격이 합산해서 10억원이라면 2006년 6백2만원, 2007년 6백56만원, 2008년 7백35만원으로 늘어납니다.
매도할 때는 양도세 중과가 제외되는 주택이나, 양도차익이 적은 단지부터 매도하는 것은 다 알고 있는 사실이겠지요.
한편 양도세 중과가 제외되는 주택으로는 △수도권 및 광역시외의 지역에 있는 주택으로 기준시가가 3억원이하인 주택 △수도권 광역시중 군지역 및 도농복합시의 읍면지역에 소재한 주택 △1998년 5월 22일~1999년 6월 30일(전용면적 25.7평 이하는 12월 31일까지), 2001년 5월 23일∼2003년 6월 30일 사이에 매도자가 신규 분양받은 아파트(양도가액 6억원 초과 고가주택은 제외)인 양도세 100% 감면되는 주택 △상속받은 날로부터 5년이 지나지 않은 상속주택 등이 대표적입니다. 장기보유특별공제를 받지만 양도세 중과를 판정할 때 보유 주택수에는 포함됩니다.
주택 관련 세부담에 대한 투자자들의 반응은 한마디로 정중동(靜中動)입니다. 관련 법안이 2005년 12월 31일 통과되면서 초조함이 더해진 것은 분명하나 쉽게 매도를 선택하지 않는것 또한 사실입니다.
이 때문에 강남권 아파트시장의 경우 매물이 나오지 않아 호가가 오르는 비정상적인 시장상황이 계속되고 있습니다. 하지만 이러한 시장상황은 오는 5월 전후와 12월 전으로 해서 지금과 다른 모습을 보일 가능성이 높습니다.
강화된 종합부동산세와 재산세 과세기준이 6월 1일 소유자에게 부과하며 2007년부터 모든 주택에 대한 양도세를 실거래가로 부과하고 1가구 2주택에 대해 양도세 50% 중과가 시행되기 때문입니다.
정부의 부동산 세제정책이 보유냐 매도냐 선택을 강요하고 있지만 결코 서두를 필요가 없다는 것이 절세(節稅) 노하우의 핵심이라고 생각합니다.
이번 ‘오윤섭의 부자노트’에서는 가구당 보유 주택수별 절세 노하우를 정리했습니다.
주택 관련 세부담에 대한 투자자들의 반응은 한마디로 정중동(靜中動)입니다. 관련 법안이 2005년 12월 31일 통과되면서 초조함이 더해진 것은 분명하나 쉽게 매도를 선택하지 않는것 또한 사실입니다.
이 때문에 강남권 아파트시장의 경우 매물이 나오지 않아 호가가 오르는 비정상적인 시장상황이 계속되고 있습니다. 하지만 이러한 시장상황은 오는 5월 전후와 12월 전으로 해서 지금과 다른 모습을 보일 가능성이 높습니다.
강화된 종합부동산세와 재산세 과세기준이 6월 1일 소유자에게 부과하며 2007년부터 모든 주택에 대한 양도세를 실거래가로 부과하고 1가구 2주택에 대해 양도세 50% 중과가 시행되기 때문입니다.
정부의 부동산 세제정책이 보유냐 매도냐 선택을 강요하고 있지만 결코 서두를 필요가 없다는 것이 절세(節稅) 노하우의 핵심이라고 생각합니다.
이번 ‘오윤섭의 부자노트’에서는 가구당 보유 주택수별 절세 노하우를 정리했습니다.
1가구 1주택 절세 노하우
올해 당장 늘어나는 세금은 종합부동산세입니다. 아파트의 경우 기준시가 기준으로 6억원을 넘으면 종부세를 내야 합니다. 하지만 1년에 종부세 1백만원을 아끼려고 주택을 처분하고 6억원이하 주택을 사는 사람은 없을 것입니다.
단순하게 생각해서 올해 종부세액+물가상승률 이상으로 보유 주택이 오른다면 매도할 필요가 없습니다. 이 말은 종부세 등 보유세 때문에 매도할 필요가 전혀 없다는 것입니다.
이보다는 보유 주택의 투자가치가 더욱 중요합니다. 지금이라도 보유 주택이 블루칩단지가 아니라면 매도하고 블루칩단지로 갈아타야 합니다.
1가구 1주택의 경우 세부담보다는 주택의 미래가치를 따져보고 보유할 것인가, 갈아탈 것인가를 신속하게 결정하는 것이 절세 노하우입니다.
1가구 2주택 절세 노하우
일단 2006년부터 가구별(본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이는 직계존비속 형제자매)로 2주택을 합산해서 공시가격 기준으로 6억원이 넘으면 일단 종부세를 내야 합니다. 또 팔 때 무조건 실거래가 기준으로 양도세를 납부해야 합니다.
먼저 종부세(재산세 및 농어촌특별세 등 부가세 포함)를 보면 2주택을 합산한 공시가격이 7억원이라면 2005년 2백31만원에서 2006년 2백85만원, 2007년 2백97만원으로 부담액이 크게 늘어나지는 않습니다.
반면 양도세는 투기지역이냐, 비투기지역이냐에 따라 세부담이 달라집니다. 투기지역의 경우 올해도 종전과 마찬가지로 실거래가 기준으로 과세하기 때문에 세부담이 늘어나지는 않습니다. 하지만 2007년에는 1가구 2주택 양도세 50% 중과 조치로 2006년보다 1.5배 이상 늘어납니다.
비투기지역은 양도세가 2005년을 기준으로 2006년에 1.8배, 2007년에는 4배가 늘어나 세부담이 급증합니다.
2007년에 양도세 부담이 크게 늘어난다면 올해 주택 한 채를 매도할 것인가, 증여할 것인가를 놓고 고심해야 할 것입니다.
매도할 주택의 보유기간이 2년 이상이고 추가상승 여력이 높지 않다면 과감히 연내 매도하는 것이 좋습니다. 올해는 양도차익이 8천만원을 초과해도 보유기간이 2년 이상이면 양도세를 36%만 내면 되지만 2007년에는 보유기간에 상관없이 50%를 납부해야 하기 때문입니다.
양도차익이 많아 양도세보다 증여세가 크게 낮다면 증여를 고려해야 할 것입니다.
증여할 때는 일반적으로 주민등록상 분가한 소득이 있는 만 30세 이상(결혼했거나 소득이 있다면 만 20세 이상이면 가능) 자녀에게 부담부증여를 하는게 좋습니다. 부담부증여란 수증자 즉 증여를 받은 자가 주택에 딸린 전세금 대출금 등 채무를 부담하는 것입니다.
양도세율(9~36%)보다 증여세율(10~50%)이 크고 과세 표준이 증여세(기준시가-채무)가 양도세(채무)보다 커 증여세가 절세효과가 큽니다. 특히 투기지역의 경우 과세기준이 양도세는 실거래가이지만 증여세는 기준시가이므로 절세 효과가 있습니다.
다만 이때 자녀가 증여를 받아 1가구 2주택이상으로 양도세 중과 대상이 되면 절세 효과가 없습니다. 또 부담부증여는 수증자가 채무를 갚는 것이 기본 전제이기 때문에 관할 세무서에서 수증자가 실제 채무를 갚는지 여부를 사후 관리한다는 것을 유의해야 합니다.
자녀가 증여받은 주택을 증여일로부터 2006년까지는 3년, 2007년부터는 5년 이상 보유한 뒤 매도해야 증여해준 부모가 양도세 중과를 피할 수 있습니다.
증여자가 아버지 어머니 등 직계존속일 경우 동일인으로 보고 합산해서 증여세를 과세합니다. 하지만 장인 장모 등 직계존속이 아닐 경우 동일인으로 보지 않아 합산하지 않고 따로 계산합니다.
한편 일부에서 지적하는 것처럼 주택 2채의 투자가치가 떨어진다고 해서 올해안에 모두 팔고 새로운 주택 한 채를 사는 것은 현실적으로 힘듭니다. 현재에도 양도세 부담이 큰데다 매입해야 할 블루칩단지가 매물이 없고 가격이 오르고 있기 때문입니다.
1가구 3주택이상 절세 노하우
1가구 3주택이상의 경우 주택 소재지가 투기지역이든 비투기지역이든 양도세 부담은 2005년과 달라지는 게 없습니다. 올해도 실거래가로 과세하고 장기보유특별공제를 받을 수 없으며 3주택 매도까지 양도세 60% 중과가 적용됩니다.
보유하고 있는 3주택이 모두 투자가치가 있고 자금력이 뒷받침된다면 계속 보유할 가치도 있습니다. 정책은 계속 바뀌니까요. 양도세 관련 소득세법은 1945년이후 94차례 법률 개정이 이뤄졌고 정부는 불과 4년전인 2002년에 양도세율을 인하한 바 있습니다.
다만 4주택이상 보유자라면 매도나 증여를 통해 1가구 3주택이하로 보유 주택수를 줄여야 합니다. 종부세 등 보유세와 양도세 부담이 너무 크기 때문입니다.
종부세(재산세 포함)의 경우 3주택 공시가격이 합산해서 10억원이라면 2006년 6백2만원, 2007년 6백56만원, 2008년 7백35만원으로 늘어납니다.
매도할 때는 양도세 중과가 제외되는 주택이나, 양도차익이 적은 단지부터 매도하는 것은 다 알고 있는 사실이겠지요.
한편 양도세 중과가 제외되는 주택으로는 △수도권 및 광역시외의 지역에 있는 주택으로 기준시가가 3억원이하인 주택 △수도권 광역시중 군지역 및 도농복합시의 읍면지역에 소재한 주택 △1998년 5월 22일~1999년 6월 30일(전용면적 25.7평 이하는 12월 31일까지), 2001년 5월 23일∼2003년 6월 30일 사이에 매도자가 신규 분양받은 아파트(양도가액 6억원 초과 고가주택은 제외)인 양도세 100% 감면되는 주택 △상속받은 날로부터 5년이 지나지 않은 상속주택 등이 대표적입니다. 장기보유특별공제를 받지만 양도세 중과를 판정할 때 보유 주택수에는 포함됩니다.
양도세를 줄이는 필요경비의 모든 것
주택 등 부동산을 팔 때 내는 양도소득세의 과세 기준으로 실거래가가 적용되는 경우가 크게 늘어났습니다. 이에 따라 증가한 양도세를 줄일 수 있는 필요경비에 대한 관심이 높아지고 있습니다.
특히 2007년부터 모든 주택에 대한 양도세 과세기준이 실거래가로 확대될 예정이므로 필요경비에 대해 정확히 알 필요가 있습니다.
이번 부자노트에서는 양도세 실거래가 과세시 공제 혜택을 받을 수 있는 필요경비의 모든 것을 정리해봤습니다.
실거래가로 양도세를 내는 경우는?
2006년 1월 현재 실거래가로 양도세를 내는 경우는 다음과 같습니다.
-1년 미만 보유한 후 부동산을 매각하는 경우
-미등기 부동산을 매각하는 경우
-투기지역이나 주택거래신고지역에서 부동산을 매각하는 경우
-1가구 2주택이상인 주택을 매각하는 경우
-양도가액 6억원 초과 고가주택을 매각하는 경우
-세금 부담을 부당하게 감소시킬 목적으로 기준시가보다 낮은 허위계약서 등을 작성하는 경우
-기준시가가 세금이 많이 나와 자진해서 실거래가 신고를 선택하는 경우
필요경비로 인정받는 비용은?
양도세 실거래가 과세시 필요경비로 인정받으려면 우선 비용이 필요경비 대상이어야 하고 이를 입증하는 증빙 서류를 제시해야 합니다.
특히 검인 계약서의 경우 팔 때는 물론이고 살 때 취득 당시 실거래가 계약서(취득 당시 기준시가이상으로 계약해야 함) 이어야 합니다.
만약 분실 등으로 취득 당시 계약서가 없다면 환산한 취득가액(취득과 양도 당시의 기준시가 비율로 환산)에 따라 취득 실거래가를 계산하며 이때는 법정 필요경비(취득 당시 기준시가의 3%)만 공제받을 수 있습니다.
필요경비를 공제받으면 양도차익(양도가액-필요경비)을 줄여 양도세를 적게 냅니다.
필요경비는 소득세법 제97조 제1항, 소득세법 시행령 제163조, 소득세법 시행규칙 제79조에서 명문화돼 있습니다. 필요경비로는 △취득가액 △자본적 지출 △설비비 개량비 △양도비용으로 분류됩니다.
<취득가액>
취득가액이란 양도자산을 취득할 때 소요된 실거래가액을 말합니다. 취득 당시 검인계약서상의 실거래가와 세금 등 취득 부대비용을 포함합니다.
취득 부대비용으로는 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세 등 취득관련 세금과 공인중개사 수수료, 등기시 법무사 수수료가 대표적입니다.
분양사업자에게 낸 부가가치세도 필요경비에 포함됩니다. 또 양도자산을 취득하면서 매도자의 양도세를 대신 내주기로 약정하고 실제로 이를 납부했다면 필요경비로 인정됩니다.
<자본적 지출>
자본적 지출이란 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 양도자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말합니다. 자세한 내용은 다음과 같습니다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치
3. 빌딩 등 피난시설 등 설치
4. 재해 등으로 인해 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손돼 자산 본래 용도로 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 1, 4와 유사한 성질의 것
양도자산을 취득한 후 법적인 다툼이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 비용, 화해 비용 등 금액도 자본적 지출로 봐 필요경비로 인정됩니다.
자본적 지출로 대표적인 것은 발코니 확장 및 섀시 공사비용, 바닥 공사비용, 건물의 난방시설을 교체한 공사비용 또는 보일러 교체비용 등이 있습니다.
<설비비 개량비>
양도자산의 이용편의를 위한 시설에 소요된 비용인 설비비나 양도자산의 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용인 개량비도 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
-양도자산의 용도변경, 개량, 이용편의를 위해 지출한 비용
-토지소유자가 부담한 수익자부담금과 개발부담금
-토지의 이용편의를 위해 지출한 장애철거비용, 도로시설비, 도로를 신설하여 무상으로 공여한 경우의 토지가액
<양도비용>
양도비용은 양도자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용을 말합니다.
공인중개사 수수료, 법무사 수수료, 공증비용, 인지세, 광고료가 있습니다. 또 주택을 취득하면서 매입한 국민주택채권을 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있습니다. 다만 채권은 은행이나 증권회사에 매각해야만 비용 인정이 됩니다.
양도세 실거래가 과세로 필요경비로 인정받기 위해선 지출 사실을 입증할 수 있는 증빙서류가 있어야 합니다.
증빙서류로는 △취득및 양도 당시 검인계약서 △대금수수 영수증(또는 무통장 입금 영수증) △거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장 △거래상대방의 거래사실 확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부) △건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 △공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증 △양도비용 지급 영수증 △인지세 납부 영수증 △국민주택채권 등 매각 영수증 등이 대표적입니다.
필요경비로 인정받지 못하는 비용은?
먼저 주택구입시 금융기관으로부터 대출받은 융자금의 이자에 대해서는 필요경비로 인정되지 않습니다. 분양받은 아파트의 경우 중도금 대출 이자도 모두 필요경비로 인정받지 못합니다.
또 납부한 재산세, 종합부동산세 등 보유세도 필요경비로 인정받지 못합니다.
한편 수선비의 필요경비 인정여부는 관할 세무서에서 사실을 조사하고 최종 판단합니다. 하지만 자산가치의 현저한 증가와 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출이라는 요건을 충족시키지 못하면 필요경비로 인정받지 못합니다.
정상적인 수선, 경미한 개량 또는 일반적인 수선은 자본적 지출이 아니므로 필요경비에 포함되지 않습니다.
도배, 타일, 욕조, 변기, 바닥재 공사비용을 비롯해 버티컬(커튼), 장판, 싱크대 및 주방기구 교체, 도색, 문짝 교체, 조명 교체 등이 이에 해당됩니다.
정상 상태를 위한 유지비인 옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 보일러 수리비, 건물 수리비도 필요경비로 인정받지 못합니다.
통상 말하는 인테리어 비용은 섀시와 발코니 확장을 제외하곤 대부분 필요경비로 인정받을 수 없다고 보면 됩니다.
2006년 부동산 이슈로 본 전망 |
2006년 부동산시장에 대한 전망은 전문가이든 일반인이든 가격 하락이 압도적으로 우세합니다. 하지만 하락의 의미를 정확히 아셔야 할 것입니다. 하락이란 모든 부동산시장이 하락한다는 것이 아니라 평균 수치로 볼 때 마이너스 변동률을 기록한다는 것입니다. 개인적으로 올해 아파트값이 하락하더라도 그 폭은 크지 않을 것입니다. 아파트 10개 단지중 5개 단지가 하락하더라도 3개 이상 단지는 물가상승률 이상으로 오를 것이라는 것이 제 판단입니다. 이번 부자노트에서는 2006년 주요 부동산 이슈로 본 시장 전망을 해보겠습니다. 부동산 가격 하락 요인 가격 하락 요인으로 큰 이슈는 금리라고 판단됩니다. 이는 가계부채 부담증가와 직결돼 주택 구매력이 떨어져 주택시장을 침체시킬 것입니다. 매물은 많으나 매수자가 없어 거래가 부진한 상황이 상당기간동안 지속될 수 있습니다. 콜금리가 2006년에 1% 포인트 상승한다면 1년간 가계부담이 추가로 약 5조원이 늘어나 주택 구매력 하락은 물론 소비 회복에 걸림돌로 작용할 가능성이 높습니다. 여기에 종합부동산세(6월 1일 소유자가 과세 대상) 및 1가구 2주택 양도소득세 실거래가 과세(2006년 1월 시행) 및 양도소득세 50% 중과(2006년 1년 유예)가 시행됩니다. 또 주택담보대출비율(LTV) 강화로 2주택이상 보유자에 대한 만기연장을 불허함에 따라 이를 회피하려는 선매도 물량은 늘어나고 매수세는 위축될 것입니다. 특히 2주택자중 양도세 부담이 급증하는 비투기지역 주택의 매물이 크게 늘어날 것입니다. 부동산 가격 상승 요인 하지만 부동산 가격 상승요인도 적지 않습니다. 먼저 3월 동시분양예정인 판교 등 2기 신도시 분양의 청약열기에 따라 분당 용인 등 인근 수혜지역의 아파트값 상승 가능성이 매우 높습니다. 특히 올해 김포신도시 양촌지구 1~3차 3백32만평과 파주신도시 운정2지구 1백40만평 토지보상이 이르면 상반기부터 시작돼 4조원이상의 보상비중 상당 부분이 부동산시장으로 몰릴 것입니다. 또 서울 신규 아파트공급물량이 크게 줄어드는 것도 주택가격 상승요인이 될 것입니다. 서울 재건축 일반분양물량은 2005년보다 57%나 감소하며 강남권은 77% 격감합니다. 재건축 단지는 대부분이 블루칩단지라는 점에서 일반분양 물량감소는 시장 파급효과가 큽니다. 이때문에 강남권 재건축 조합원 시세가 집중적인 규제에도 수요에 비해 공급이 부족해 지속적으로 강세를 보이고 있는 것입니다. 경기권은 2기 신도시 분양 등으로 부족물량을 메우겠지만 서울은 뚜렷한 대책이 없습니다. 강북권 뉴타운은 지역적인 한계가 있고 송파신도시(4만9천가구)는 2009년 9월이후 분양될 계획이나 수요가 두터운 강남권 집값이 이로 인해 하락할 가능성은 거의 없습니다. 지방에는 행정도시, 기업도시, 혁신도시 등 조성으로 부동산시장 상승요인이 있지만 아파트의 경우 워낙 분양물량과 입주물량이 많아 2006년은 하향 안정세를 유지할 것으로 예상됩니다. 토지보상이 행정도시는 이미 시작됐고 기업도시와 혁신도시도 이르면 하반기부터 시작돼 지방 대도시 주변 땅값 상승은 불가피할 것으로 예상됩니다. 그래서 2006년 부동산가격 전망은? 결론적으로 2006년 부동산시장은 아파트의 경우 매매가는 하향 안정돼 변동률이 크지 않을 것이지만 국지적인 상승세는 2005년에 이어 계속될 것입니다. 전국 아파트 매매가는 평균 2~3% 소폭 상승하고 서울은 5~6%, 신도시 및 경기는 2~3%, 지방은 2% 안팎의 플러스 변동률을 기록할 것으로 예상하고 있습니다. 결국 올해 아파트값은 물가상승률(올해 3% 안팎 예상) 수준에서 크게 벗어나지 않을 것입니다. 하지만 올해에도 국지적인 상승세가 계속되고 지역별 평형별 가격 격차가 더욱더 벌어질 것입니다. 또 내집마련에 고군분투하는 서민의 투자여력이 거의 없지만 현금이 풍부한 부자들은 오히려 기회를 잡을 수 있어 좀처럼 부동산시장에서 자금은 이탈되지 않을 것입니다. 전세는 지난해와 마찬가지로 매수유예와 2기 신도시 분양 등으로 신규 수요가 계속 발생하고 있어 상승폭이 최소한 5%는 될 것으로 예상합니다. 토지는 행정도시 혁신도시 기업도시 등 지방을 중심으로 호재가 많고 유동성 자금이 많아 세부담 증가에도 불구하고 2005년 수준(4.1%)인 3~4% 상승할 것으로 예측하고 있습니다. 올 한해 내집마련이든 투자든 아파트를 산다면 물가상승률이상 오르는 상위 30% 단지중에서 고르세요. 땅은 종부세 양도세 등 세금부담이 올해 크게 늘어난 만큼 호재지역을 중심으로 개발압력이 높은 대도시 주변을 공략해야 합니다. |
글쓴이: 개판 짱아네