스크랩 초보 중개업무 종사자가 필히 알아야 할 부동산상식5

[아람[이미경]]

주택임대차편:

자료제공:(주)부동산써브

1. 개정 주택임대차보호법 해설

98년 8월 19일 입법예고된 ‘주택임대차보호법개정(안)’의 최종안이 확정돼 99년 3월 1일 부터 시행에 들어갔다.
개정된 주택임대차 보호법의 특징은 임차인의 권익이 더욱 강화됐다는 점이다.
주요 내용은 첫째, ‘임차권등기명령’을 통해 주택의 점유와 주민등록이 없더라도 임차인의 대항력과 우선변제권이 유지되도록 한 점이다.
이전에는 임대차 계약기간이 만료되었음에도 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 전세보증금을 돌려받을 때까지 이사를 할 수 없었다.
‘임차권등기명령’은 현행 가압류신청과 유사한 것으로 확정일자를 갖춘 임대차계약서,임차인 주민등록등본 등의 서류를 갖춰 법원에 신청
서를 내면 7~10일 안에 신속히 명령이 내려진다.
둘째, 임차인이 경매를 신청할 경우 집을 비워주지 않아도 되도록 함으로써 임차인의 경매 신청권을 실질적으로 보장했다.
이전에는 경매개시와 함께 임차인이 집을 비워줄 경우 우선 변제권이 상실돼 사실상 임차인이 경매신청을 할 수 없었다.
셋째, 임대차보증금반환청구소송에 소액사건심판법의 일부 조항을 준용함으로써 소송절차가 신속히 진행될 수 있도록 했다.
임대차보증금반환청구소송은 다른 일반소송과 구별돼 가급적 한차례 재판만으로 변론을 종결하거나 다툼이 없는 경우 즉시 선고하도록해
2~3개월 내에 신속히 마무리될 수 있도록 했다.
넷째, 임대차 계약기간을 2년 이하로 약정할 수 있도록 했다. 이 경우 임대인은 2년 이하의 약정기간을 주장할 수 없으나
임차인은 이를 주장할 수 있도록 해 사회적 약자인 임차인의 권익을 보장했다.

2. 주택임대차 계약시 유의사항

1) 임대차 계약시 CHECK POINT

등기부상 본인명의인지 여부를 주민등록증으로 확인하고 대리인의 나올 경우 위임장과 인감증명서를 지참했는지를 확인한다.
대부분 본인의 부인이 나오는 경우가 많은데 이 경우에는최소한 권리증은 확인하여야 한다.
① 임차주택의 사용부분을 계약서상에 정확히 표시
② 계약금 및 잔금의 금액 및 지급일정과 임대차기간 명시
③ 임대료 지급방법
④ 전임차인의 퇴거일과 입주일 확인
⑤ 전임차인의 관리비 등 제세공과금 처리
⑥ 시설상태 및 수리여부 확인
⑦ 구조변경 및 원상회복 문제
⑧ 위약 및 계약해재 사항
⑨ 특약사항란은 구체적으로 기입
⑩ 중개수수료 지불문제 ┑중개업자에게
⑪ 중개대상학인· 설명서 작성 및 교부 ┙의뢰하는 경우

2) 권리관계 확인

전세계약 전에 등기부등본을 떼 보는 것은 필수적이다. 하지만 여러 기재내용 가운데 무엇을 중점적으 보아야 하는가?
먼저 등기소에서 등기부등본을 발급받으면 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등 권리관계를 철저히 확인해 이같은 내용이 있으면 계약하지않는 것이 좋다. 이런 주택의 경우 전세보증금을 한 푼도 려받지 못하고 나갈 수 없기 때문이다. 만약 근저당권이 설정된 경우 주택 가격에서 선순위 근저당금액을 뺀 금액이 전세금보다 많다면 큰 문제가 되지 않는다. 하지만 주택 값이 폭락할 경우나, 경매 낙찰가액이 주택 값보다 턱없이 적을 경우엔 선순위 근저당권 금액을 제하고 전세보증금을 보전받는 일이 쉽지 않기 때문에 100% 안 심할 수는 없다. 또 집 주인이 자주 담보권을 설정한 경우도 훗날 세입자의 안전에 위협이 될 수 있으므로 피하는 것이 좋다. 따라서 웬만해서는 선순위근저당이 설정된 집에 전세를 들지 않는 것이 좋다. 가등기, 가처분이 설정된 집에 전세를 들면 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없다.소유권이전청구권가등기는 매매계약에서 설명한 대로, 소유권이 불분명한 상태이며 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있고, 기존 소유주와 맺은 전세계약자는 전세금을 보호받을 수 없다.
가처분은 한 주택을 놓고 두 사람이 소유권 분쟁을 벌이고 있을 때 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보전한 상태를 말한다. 이런 상태에서 가처분 등기를 한 사람이 승소할 경우 세입자는 불법 점유자가 돼 강제 퇴거당하는 것은 물론 전세금도 돌려 받지 못할 수도 있어 주의를 요한다.

3) 확정일자 받기

확정일자란 공증인이나 법원 공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자인(印)을 말한다. 그 기입 된 일자 현재 해당 문서가 존재하고 있다는 것을 증명하는 것이다. 전세계약서에 받는 확정일자는 청구자의 성명과 문서명을 확정일자부에 기입하고 확정일자부의 번호를 계약서에 쓴 후, 확정일자인을 찍고 그 안에 청구한 날의 일자를 기재하는 순서이다.
임대인의 동의없이 임차인 혼자 청구할 수 있으며 전세계약서를 공증받았을 경우는 이미 확정일자를 갖춘 것으로 간주돼 별도로 청구할 필요가 없다. 또 반드시 임차인이 해야 하는 것이 아니며 계약서를 소지한 사람 이면 누구나 대신 받을 수 있다. 확정일자인을 동사무소·등기소·공증사무소에서 받을 수 있고 수수료는 1,000원이다.

4) 대리인과 계약시에는 위임장 요구

대리란 법률행위에 있어 타인, 즉 대리인의 의사표시행위에 의해 본인이 직접적으로 법률효과를 취득게 되는 제도를 말한다. 이에는 임의대리는 본인의 의사에 기해 대리인이 되는 것이며,법정대리는 본인의 의사에 으하지 않고 대리인이 되는 것이다. 미성년자의 친권자,금치산자의 후견인 등이 있다.

☞ 위임장 작성방법
① 표제 및 대리인의 주소 ·성명
: 위임장이라고 확실히 기재하고 대리인의 주소와 성명을 기재하여 대리권 수여의 의사표시를 명백히 하여야 한다.
② 위임사항
: 후일에 위임사항의 범위에 관한 분쟁을 방지하기 위함이다. 부동산 위임시 토지의 소재,지번, 지목, 지적사항 기재 (건물등기부상 기재를 그대로 명기)
③ 복대리인 선임의 경우
: 복대리인이란 대리인이 자신의 판단으로 타인을 다시 대리인으로 위임하는 것으로 복대리인의 행위 시 본인에게 법률효과가 미치게 된다.
: 본인으로서는 대리인을 신용하는 것이므로 복대리를 금하거나 제한하고자 할 경우 복대리인은 본인이 허락한 경우에 인정한다. 혹은 ‘ 복대리인의 선임을 금한다’라는 문구를 명기하다.
④ 연월일
: 위임장 악용방지를 위해 반드시 필요하며 제3자에게 대항하기 위하여 확정일자부인을 부기한다.
⑤ 본인의 주소 ·서명·날인
: 상대방이 대리권의 유무를 판단하기 위해 필료하며 대리인의 것은 필요하지 않다.

※위임장 양식 예

위 임 장 (매도용)
	□ 위임을 받은 자
	성명 (한문 ) 주민등록번호
	주소
	위임사유 관계
	□ 위임한 부동산의 표시
	토 지
	(소재지, 구조, 면적 등)
	건 물
	(소재지, 구조, 면적 등)
	□ 위임한 부분, 권한 및 금액
	위임한 부분
	위임한 권한
	위임한 금액 금 원정(\ )
	□ 기타사항
	본인은 상기와 같이 부동산에 관한 권한을 위임합니다.
	1999년 월 일
	위임자 성 명 : (인)
	(한문 )
	주 소 :
	주민등록번호 :
	※ 첨부 및 위임자의 인감증명서 1부

3. 임차권 등기명령제도

지난 1999년 3월 1일부터 주택임대차보호법 개정안이 시행됐다. 개정안중 기존 주택임대차보호법이 갖는 문제점을 해소하기 위해 ‘임차권등기명령제’를 도입해 시행에 들어갔다.
이번에는 임대차기간이 종료했음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 임차인이 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출하면 종전의 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 임차주택이 경매에 들어갈 경우 보증금을 반환받는 것이 어려웠다. 따라서 이번에 개정된 주택 임대차보호법은 이런 문제를 해소하고자 임차권등기명령 제도를 도입했다.

1) 신청절차 및 비용

임차권등기명령을 신청하려면 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원 또는 지방법원지원 시· 군 법원에 접수시켜야 하는데 그 전에 관할구청과 등기소 및 동사무소에서 준비서류를 발급받아야 한다. 먼저 관할구청 세무민원창구에 비치된 신청서를 작성한 다음 등록세 및 교육세 납부고지서 발급받아 은행에 납부한다. 이때 임대차계약서와 주민등록증을 지참하도록 한다.
영수증을 받은 후에는 등기소와 동사무소를 방문해 건물등기부등본 1통과 주민등록등본 1통을 발급받아 임차주택 소재지 관할법원에 임차권등기명령 신청서와 함께 준비서류들(건물등기부등본 및 임대차계약서 사본)를 제출하면 된다.
소요되는 비용은 등록세, 교육세 3,615원, 임차권등기명령신청서에 붙이는 수입인지 2,000원, 등기촉탁수수료 5,000원과 송달료이다. 송달료 의 경우 관할법원에 사법부 전산망이 설치되어 있는 곳은 당사자 1인당 3회분의 송달료(2,260원×3=7,780원)를 현금으로 납입하여야 하고, 설치되어 있지 아니한 경우에는 당사자 1인당 1회분의 송달료(2,260원)를 우표로 납입하면 된다.
대리인이 신청하는 경우에는 신청서에 대리인의 서명을 기재한 후 위임장, 등기부등본 등 자격을 증명하는 서면을 함께 첨부해야 한다.

2) 주의사항

임차권등기명령이 신청되면 법원은 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심리하여 그 신청이 이유있다고 인정되면 임대인에게 고지한 후 임차권등기명령을 발령한다.
이후 법원은 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 재판서등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고 등기소에서는 건물등기부에 임차권 등기를 기입하게 되는데, 임차권등기명령을 신청한 임차인은 반드시 등기소에서 임차권등기가 되었는지 직접 확인한 후 이사를하여야 대항력을 보장받을 수 있다. 신청 후 임차권등기가 종료되기 까지는 약 2주일정도 소요된다.

주택임차권 등기명령 신청서
	신청인(임차인) 성 명 : 주민등록번호( - )
	주 소 :
	연락가능한 전화(FAX 또는 호출)번호 :
	피신청인(임대인) 성 명 :
	주 소 :
신 청 취 지
	별지목록 기재 건물에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명한다. 라는 결정을 구합니다.
- 아 래 -
	1. 임대차계약일자 : 2000 . . .
	2. 임차보증금액 : 금 원 차 임 : 금 원
	3. 주민등록일자 : 2000 . . .
	4. 점유개시일자 : 2000 . . .
	5. 확 정 일 자 : 2000 . . .
	신 청 이 유
첨 부 서 류
	1. 건물등기부등본
	2. 주민등록등본
	3. 임대차계약증서 사본
	2000 . . .
	신청인 (인)
	0 0법원 0 0 지원 귀중
	(주) 1. 이 신청서를 접수할 때에는 당사자 1인당 3회분의 송달료(6,780원)를 현금으로 송달료 수납은행에 납부하시기 바랍니다. 2. 임차보증금액란에는 신청당시까지 반환받지 못한 금액을 기재하고, 주택임대차 보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 차임란을 공란으로 하여 주십시오. 3. 주택의 일부에 대한 임차권등기명령신청을 하는 경우에는 예컨대 “별지목록 기재건물에 관하여...” 부분을 “별지목록 기재 건물중 별지도면 표시 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣ ,... ㉠의 각 점을 순차로 연결한 선내부분 방 00㎡에 관하여...”라고 임대차의 목적 을 특정하여 기재하고, 그 목적인 부분을 표시한 건물도면을 첨부하셔야 합니다.

3) 주택임차권등기명령신청서 작성요령

① 신청인란 : 성명은 한글로, 주민등록번호와 주소 및 전화번호를 정확히 기재한다.
② 피신청인란 : 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지를 기재한다.
③ 신청취지란 : 임대차계약일자와 임차보증금액, 점유개시일자, 확정일자를 받은 날을 기재한다.
④ 신청이유란 : 임차권등기명령이 타당한지 판단하는데 중요하므로 이유를 간결하고 구체적으로
기입한다.
공란이 부족할 경우 신청이유란에 ‘별지와 같다’라고 기재하고 별도의 용지에 날짜 순서대로 기재한 다음 신청서와 함께 첨부하도록 한다.

◆ 임차권 등기명령 신청절차 및 구비서류 ◆

신청절차	신고처	구비서류
1.등록세 납부고지서 발급신청	임차주택 소재지 구청 세무과	임대차 계약증서 사본, 주민등록 증·
↓
2.건물등기부등본,주민등록등본	소재지 관할 등기소 발급 및 동사무소	임차권등기명령 신청서 건물등기부등본,주민등록등본 각 1통 ·
↓
3.임차권 등기명령 신청서 제출	소재지 관할 법원	임대차계약서 사본, 임차부분이 건물 의 일부시 임차공간 도면 첨부

4. 점포임대차

1) 점포임대차란?

점포임대차의 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않는다. 임대차계약을 하더라도 전세권이나 저당권설정등기를 하지 않으면 새로 산 매수인에게 임대차계약이 승계되지 않는다.
임대인이 점포를 매각하면서 보증금 승계조항을 넣지 않거나 점포가 경매에서 경락된 경우 새로이 취득한 자는 보증금을 반환하지 않고 임차인에게 명도 청구 할 수 있다.
점포임대차는 임대차기간이 보장되지 않으므로 매년 1년단위로 계약하면서 보증금이나 월세를 인상하여 주어야 하는 경우가 많다

2) 점포 임차할 때 주의사항

계약은 당사자 사이의 합의만 있으면 되는 것이고 서면으로 하지 않은 구두계약도 계약으로서 효력이 있다. 그런데 계약서는 증거법 상 처분문서라고 하여 계약서작성 사실만 인정되면 특별한 사정이 없는 한 그 내용과 다른 사실 인정을 할 수 없으므로 계약서와 다른 구두약속이 있다면 반드시 계약서에 특약으로 기재해 두어야 한다. 구두약속은 증인이 없으면 입증이 어렵고 증인이 있다 하더라도 법원은 당사자가 신청한 증인의 증언을 쉽게 믿지 않는다는 것을 유의하여야 한다.
임대인은 등기부등본에 기재된 점포소유자이어야 하고 만약 소유자 본인이 아닌 경우에는 소유자의 인감증명서와 인감이 날인된 위임장을 첨부하여야 한다.

부동산등기부에 의하여 등기부상에 저당권과 같은 담보나 압류, 가압류와 같은 권리제한 사항이 있는지 여부를 확인 하여야 한다. 저당권이 설정된 경우에는 경매가 되는 경우 자기 보증금을 회수할 여력이 있는지를 판단하여야 한다. 그런데 임대차계약 후에 추가로 저당이 설정되면 등기하지 않은 임대차보증금은 후순위가 되므로 계약당시 등기부에 이상이 없다 하더라도 항상 위험부담은 있게 된다.

임대인의 채권자가 추가로 가압류나 압류를 하게 되면 임차인과 같은 일반채권이므로 채권액에 따라 안분 비례하여 배분하게 되므로 역시 보증금을 회수하지 못할 위험이 있다. 부동산 등기부에 말소등기 예고등기가 된 경우나 처분금지가 처분이 되어 있다면 임대인이 진정한 소유자가 아니거나 이미 처분된 경우이므로 임차하지 않는 것이 타당하다. 무허가건물의 경우 부동산 등기부가 없어서 영업허가를 받기 어려울 수가 있으므로 유의하여야 하고, 특정업종의 경우 도시계획이나 건물용동에 비추어 불법 용도변경으로 점포상용이 제한될 수도 있으므로 관할구청에 확인할 필요가 있다.

관청에 문의할 때는 구두로 하는 것보다 서면으로 질의민원을 보내면 관원은7일 이내예 서면으로 회신할 의무가 있으므로 근거가 확보된다.
임차할 부분을 계약서에 특정해야 하는데 부동산등기부등본상의 점포호스를 정확히 표시하여야 하고 면적도 건축물관리 대장으로 확인하는 것이 좋다.
임대인은 임대차기간 동안 임차인이 목적물을 사용수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 수선의무가 있고, 수선의무가 지연되어 목적물 일부를 사용할 수 없다면 그 부분에 대한 임대료 지급을 거절할 수 있으나 번거로울 수 있으므로 임대차계약 전에 점포의 구조와 시설상태 및 수리여부를 확인할 필요가 있고 상당한 수리를 요하는 경우 그에 관하여 합의하고 특약으로 명시하는 것이 좋다. 임대차계약을 한 경우 임대차 개시 당시의 목적물 현황을 사진으로 찍어 두는 것이 분쟁에 대비하여 필요하다.

통상의 계약서에는 계약금을 정하고 임차인이 위약한 경우 몰수하고 임대인이 위약한 경우 배액을 반환하도록 되어 있는데 계약금은 통상적으로 10%이므로 계약당일 그 이상을 지급하더라도 10%는 계약금, 나머지는 중도금이로 기재하는 것이 타당하다. 계약금이 위약금으로 되는 경우의 법적 성격은 ‘ 손해배상액의 예정 ’이라고 햐여 실제 손해액수에 관계없이 미리 정한 위약금을 손해배상으로 갈음하도록 하는 것이다. 계약 후 며칠에 임차인이 계약을 파기하는 경우 임대인이 바로 새로운 임차인을 구하면 별다른 손해가 없게 되지만 그런 경우에도 계약금을 몰수할 수 있다. 법원은 제반사정에 비추어 손해 배상액의 예정이 과다하다고 인정되면 감액할 수 있으나 계약금의 10%를 위약금으로 정하는 것은 과다하지 않다고 본다.

임대보증금과 월세를 얼마로 정할 것인지 결정함에 있어서 은행이율이 낮은 요즈음 임대인으로서는 보증금을 줄이고 월세를 높이고 싶을 것이다. 그런데 임차인이 월세를 연체하거나 기간만료나 임대차 해지시 명도를 거부할 경우 법적으로 명도소송을 하지 않으면 내 보낼 방법이 없다.
임대인이 단전·단수하거나 출입을 제한하는 것은 업무방해죄가 된다.
명도소송을 하여 승소판결을 받기까지 상당한 시일이 걸리므로 임대인으로서는 최소한 6개월 내지 10개월 정도의 월세 보증금을 받는 것이 좋다. 반대로 임차인 중에는 명동소송에 시일이 걸린다는 것을 악용하여 보증금을 적게 걸고 월세를 내지않고 버티다가 오히려 이사비용으로 상당한 금액을 받고 나가는 경우도 있다.

대형빌딩과 같이 다수의 임차인을 상대로 동일한 양식의 계약서를 사용한 경우는 ‘ 약관의 규제에 관하 법률’이 적용되는 약관에 해당된다. 약관은 사업자가 다수의 고객과 계약을 일정한 양식에 의하여 체결하는 계약의 내용이 되는 것을 말한다. 아울러 약관에서 고객에게 불리한 조항은 무효가 됨을 알아두어야 한다.

3) 필요비와 유익비에 관한 법률관계

임대인이 목적물에 관하여 비용을 지출한 경우 필요비와 유익비로 구분된다.
필요비와 목적물의 보존에 관한 비용이다. 임대인엑게 본래 수선의무가 있는 바, 목적물의 원상을 유지하거나 회복시키거나 통사의 용도로 적합한 상태로 보존하기 위해 지출된 비용은 필요비로서 임대인에게 상환을 청구할 수 있다. 깨진 유리창을 갈아 끼우거나 새는 지붕을 수리한 비용이 그 예이다. 필요비는 당사자 사이의 특약으로서 임차인 부담으로 할 수 있으나 이 경우 임대료에 반영되어야 한다.

유익비는 목적물의 객관적 가치를 증가시키는 비용으로서 본래 임차인이 지출하여야 하는 것이 아니지만 목적물의 가치가 증가한 경우 임대인이 부당이득한 셈이 되므로 유익비는 임차종료시 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 증가액을 임대인이 상환하여야 한다.
유익비 청구기간도 목적물 반환일로부터 6개월이지만 유익비에 대하여는 법원이 기한을 허여하면 그 기한이 도래한 날로부터 기산된다. 필요비나 유익비의 비용상환청구권에 대하여는 유치권이 발생하므로 비용상환이 지체된 경우 임차인이 유치권을 행사하여 명도를 거부 할 수 있다.
임대차 기간이 만료된 후에 지출한 비용은 불법점유이므로 유치권이 생기지 않는다.

비용상환청구권에 관한 규정은 강행규정이 아니므로 당사자 사이의 약정으로 포기할 수 있다.
통상의 임대차계약서에 필요비와 유익비 상환청구권을 포기한다고 기재하는 경우가 많은데, 본래 임대인에게 수선의무가 있는데도 필요비 상환청구권까지 포기하게 하는 것은 부당하고 특히 약관인 경우 무효라고 본다.

4) 부속물 매수 청구권

점포에 자금을 투입하는 경우가 많다. 점포임차인이 임대인의 동의를 얻어 점포에 부속시킨 물건이 있거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 때에는 임대차 종료시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. 부속물이란 원래 임차인의 소유에 속하고 그 건물의 구성부분을 이루지 않는 독립성을 가진 것이어야 하고 건물의 사용편익에 제공되어야 하기 때문에 건물의 객관적 이용가치를 증가케 하는 것이어야 한다.

부속물매수청구권에 관한 규정은 강행규정이므로 임차인에게 불리한 조항은 계약서에 넣더라도 무효가 된다.
부속물매수청구권을 행사하면 임대인은 시가를 지급할 의무가 있다.
토지의 지상에 건물을 지어 사용할 목적으로 임차한 경우에는 임대차가 종료되었을 때 건물이 남아 있으면 임차인은 그 건물을 매수하라고 청구할 권리가 있다. 그 권리 역시 강행 규정에 해당되다. 나대지에 카센터나 간이식당을 하겠다고 건물을 임차한 경우 쉽게 철거할 수 있는 가건물이 아닌 이상 임대인이 이를 매수하여야 하고 철거특약을 하는 경우라 하더라도 효력이 없다. 철거특약을 하려면 임대료를 시가보다 낮게 책정해야 하고 그것이 계약서에 반영되어야 한다. 임대인이 건물매수청구권을 막으려면 명의로 건축하게 하고 임차인에게 건축자금을 부담하도록 한 다음 건물을 무상 사용하고 토지임대료만 받는 방법이 있다.

5) 점포의 권리금과 계약관련 문답풀이

①권리금이란?
점포의 운영자가 가게를 운영하면서 확보한 고정고객 점포의 지명도 등에 대한 대가로 새로 점포를 얻을려는 세입자에게 요구하는 웃돈을 말한다. 일종의 프리미엄이라 할 수 있는데 여기서는 보통 인체리어 비용이 포함된다. 권리금은 대체로건물주인이 묵시적으로 인정해 주지만 법적인 보장은 받지 못하는 맹점이 있기도 하다.
건물주가 모르는 법적인 보장은 받지 못하는 맹점이 있기도 하다. 건물주가 모르느 권리금은 종종 건물주인이 직접 건물을 사용하고자 할 때 분쟁의 소지가 된다. 따라서 권리금이 붙은 점포를 얻을 때에는 이 같은 사항을 건물주인에게 알리고 ‘권리금 인정여부’에 대한 서명동의를 받거나 계약서에 권리금관계를 써 넣는 것이 좋다. 법적인 임대기간이 끝난 후 재계약을 하지 않는 경우 임대인은 6개월 전에 임차인은 1개월 전에 서면(내용증명)을 통해 당사자에게 해약을 통고해야 한다.

②건물주가 바뀌었을 경우 보증금과 권리금은 어떻게 되는가?
임대기간중 임대한 건물이 다른 사람에게 팔렸을 경우 임차권 등기를 갖추지 않는 한 새 건물주의 재량권이 우선이다.
임대료와 보증금을 올려줄 것을 요구하거나 여의치 않으면 비워달라 요구해도 따를 수밖에 없다.
이때 다시 그러한 일이 반복될 것에 대비하여 임차권 등기절차에 협력할 것을 임대인에게 요구할 수 있다. 계약을 포기할 경우 거래 관행상 이사비용과 중개수수료 정도는 종전의 건물주에게 받을 수 있다.

③권리금 회수는 어떻게 하느가?
점포가 수차례에 걸쳐 임차인이 바뀌면서 고객의 권리금이 형성되었을 때 건물주의 묵시적인 동의가 잇다고 판단할 수 있다.
그리고 임대인이 보증금과 월세를 받으면 임차인이 누구든 상관없다고 여기는 경우도 마찬가지이다. 이러한 상황에 접할 때 임차인은 임대인 에게 권리금에 대해 확인을 받아야 한다.

④계약종료 후 권리금 반환은?
임대차기간은 보통 1-2년의 단기간인 경우가 대부분이다. 임대인이 점포계약을 갱신해 주지 않으면 임차인은 점포를 비워줘야 한다. 이때 보증금은 당연히 돌려받게 되지만 권리금은 점포사용 이외에 부수적으로 발생하는 특별이익에 대한 대가로 주고받는 것이기 때문에 반환을 청구할 수 없다.

⑤임대인이 과도하게 임대료를 인상할 때 어떻게 해야 하나?
민법에서는 경제여건의 변화로 임차료의 증감요인이 있을 때 건물주가 이를 실행할 수 있다고 할 분 그 증감비율을 정하지 않고 있다. 따라서 계약기간이 만료된 경우 임대인이 아무리 많은 보증금과 임대료를 요구해도 이에 대항할 방법이 없다.

⑥점포를 계약할 때 반드시 확인해야 할 서류
부동산 거래에서 발생할 수 있는 대표적인 사기유형은 물건의 권리가 없는 사람과의 계약, 가등기, 가압류, 저당권 등 제한 물권이 있는데도 위장해서 하는 계약, 용도 · 지목 변경이 불가능한 데도 가능하다며 맺는 계약, 등기이전이 되지 않았으면서도 맺는 계약, 계약후 저당권을 설정하거나 이중계약을 하는 경우, 물건을 속이는 경우이다.
이러한 사기예방을 위해서 점포계약시 등기부등본(토지 · 건물),건축물관리대장, 토지이용 계획확인원등을 반드시 직접 확인해야 한다. 아울러 계약 후 에도 중고금과 잔금으 치르기 전에 등기부등본을 확인하여 제한물권의 변동사항이 있는지를 알아본다.

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