부동산 매매 사업자 주요 내용 요약

[렛츠 고]

부동산매매 사업자란?

부동산매매 사업자란? (2008년 09월 30일 정리)

목차

01. 부동산매매 사업자란
02. 부동산매매 사업자 신청
03. 세율비교
04. 종합소득세율
05. 1가구 1, 2, 3 주택자 최대 절세법
06. 추계 및 경비산정방식
07. 소득금액 계산법
08. 연습문제
09. Q & A
10. 2008.9.1 세제 개편안

01. 부동산매매 사업자란

1. 정의

- 부동산 매매업이라 함은 한국 표준 산업분류상의 건물건설업 및 부동산 공급업을 말한다. 다만, (건설)주택 신축 판매업은 제외한다.(소세령 34: 2000.12.29개정)
- 1과세기간 내(1월-6월, 7월-12월)에 2주택이상 매도, 1주택이상 매수 시 부동산 매매업으로 본다(간주매매사업자). (부가칙1: 2001.4.3개정) -> 사업등록이 미등록인 경우
- 사업의업태 : 부동산업,  종목: 부동산 매매업

2. 과세연도

 1) 개업첫해 : 개업일 – 12/31일
 2) 개업 다음해 : 당해 1월 – 당해 12월까지의 사업실적(다음해 5월 종합소득세 신고)
예) 97년 3월 매수 - 2007년 8월 매도 - 2008년 5월(종합소득세 신고)

3. 세율

8~35% 종합소득세 세율 적용
단 1가구 2주택, 3주택 이상인 경우 다음 중 큰 금액 적용
- 8~35%의 4단계 종합소득세 세율
- 부동산 1가구 2주택 50%, 1가구 3주택 60% 중과세율

4. 매매 사업자의 변천과정

1시기	2시기	3시기	4시기
1995. 12. 31 이전	1996.1.1-2003.12.31	2004. 1. 1 이후	2007. 1. 1 이후
양도소득세율과 종합소득세율의 비교과세 방식	종합소득세율은 종합소득세율로 과세 양도소득세율은 양도소득세율로 과세	1가구 3주택 이상(양도소득금액의60%) - 비교과세 방식	1가구 2주택(양도소득금액의 50%) 비사업용 토지(양도소득금액의60%) - 비교과세 방식

특징: 비교과세 방식인 경우 양도소득세는 실거래가가 아닌 기준시가 기준.

02. 부동산매매 사업자 신청

1. 각 주소지 관할 세무서에서 신청

2. 부동산매매 사업자 신청 (별지 제3호 서식)

3. 부동산매매 사업자의 장점

1) 세금을 늦게 낼 수 있다.

  - 일반인 - 양도소득세 매도 후 60일
  - 사업자 - 전년도 사업소득 – 다음해 5월에 사업소득세 신고

2) 대출규제에서 어느 정도 자유롭다.

  - 일반인 ... LTV, DTI 적용으로 많은 대출을 받을 수 없다.
  - 사업자 ... 오피스텔, 상가, 빌라는 물론이고 아파트도 대출규제를 피할 수 있다.

3) 세금 절세의 범위가 매우 넓다.

  - 일반인 ... 필요경비 및 절세의 범위가 매우 좁으며 무조건 장부나 증빙으로 해야 한다.
  - 사업자 ... 필요경비의 범위가 넓으며 절세의 범위가 매우 넓으며 추계가 가능하다

03. 세율 비교

1. 양도소득세와 사업소득세

주택수	보유기간	종합소득세율	양도소득세율
1주택	1년 미만	8% - 35%	50%
	1~2년 미만		40%
	2년 이상		9%-36%
	3년 이상(거주요건)	비과세	비과세
2주택(중과)	-	특례적용(비교과세)	50%
3주택(중과)	-	특례적용(비교과세)	60%

04. 종합소득세율

1. 8%~35%의 마술(기준 경비율 사업자의 경우) – 2008년 이후

세율	과세범위	예
8%	1200만 원 이하	1200만원 (1200만원 * 0.8 = 96만원 )
17%(-108만원)	4600만 원 이하	3000만원 * 0.17 - 108만원 = 402만원
26%(-522만원)	8800만 원 이하	7,000만원 * 0.26 - 522만원 = 1298만원
35%(-1314만원)	8800만 원 이상	1억원 * 0.35 - 1314만원 = 2186만원

2. 8%~35%의 마술(기준 경비율 사업자의 경우)

  -예) 3000만원 차익(필요경비, 취, 등록세, 기본공제는 산입하지 않음)
1) 매매사업자 = 3000만원*0.17-108만원= 402만원
2) 일반인
   - 1년 이내에 전매 시(1가구 1주택) 3000만원*0.5= 약 1500만원
   - 1년-3년 이내에 전매 시 (1가구 1주택) 3000만원*0.4=약 1200만원
   - 3년 이상 (1가구 1주택) 수도권 비과세 요건 채웠을 시 = 0원
   - 1가구 2주택 시(무조건) 3000만원*0.5 = 약 1500만원(매매사업자 비교과세)
   - 1가구 3주택 시(무조건) 3000만원*0.6 = 약 1800만원(매매사업자 비교과세)

 

05. 1가구 1, 2, 3주택자 최대절세법

1. 중과세란?  1) 1가구 2주택 – 50% ,  2) 1가구 3주택 – 60%,  3) 비사업용토지 – 60%

2. 1가구 2주택 중과(50%) 제외 주택

1) 주택공시가격 1억 원(기준시가) 이하 소형 주택(50% 중과세 제외)
2) 장기임대주택, 감면주택, 장기사원용주택, 상속주택, 저당권취득주택, 근무상 주택, 동거봉양주택, 혼인주택, 소송으로 취득한 주택, 일시적 2주택 등

3. 1가구 3주택 – 60% 중과세 제외지역

서울		기타지역 : 전주시, 마산시, 강릉시, 청주시 등 군 읍 면 지역
광역시	군(인천광역시 강화군 등)
수도권	읍, 면(양평군  서종면, 여주군 여주읍,  남양주시 진건읍, 광주시 오포읍)

1) 주택공시가격 3억원(기준시가) 이하 주택(양타 모두 중과세 제외)
2) 아래 3가지 조건을 동시에 만족하는 주택.
   - 2003년 12월 31일 이전에 취득
   - 60m2(건물) 이하, 120 m2 (토지) 이하
   - 양도 당시 기준시가 4천만 원 이하
단) 재개발, 재건축 정비구역 지정, 고시된 지역의 주택 및 오피스텔은 중과
예) 서울 2주택(1주택은1억 이상, 1주택은 1억 이하), 지방 10주택의 경우

4. 1가구 1주택 취,등록세 감면

  - 시도 감면조례에 의하여 무주택자 면적 40 m2(건물) 이하 건물 매수 시(취득가격 1억 원 이하)
     취,등록세면제(2007년 1월 1일)
  - 법무사 or 셀프 등기 시 취,등록세 감면주택을 명시한다.

5. 1가구 다주택자 자신의 집의 양도소득세

  - 1가구 다주택자(3주택자 이상일 경우)
  - 자신이 살고 있는 주택의 양도소득세 감면 여부.
  - 3년 이상의 비과세 기간을 채웠을 경우 ... 1가구 1주택의 비과세를 적용한다.
  - 주거용 주택(고정자산)인지 매매용 주택(상품, 재고자산)인지 세무서장이 판단할 사항임)
  - 조건 : 주민등록 계속적 등재 및 거주의 여부

06. 추계 및 경비산정방식

1.단순 경비율 대상자 , 기준 경비율 대상자, 복식부기 대상자

2.직전 수입금액(매출액) 기준

1) 6천만 원 미만 2) 처음 매매업을 냈을 경우 3) 전년도 매출이 없을경우	6천만 원 이상-3억 원 미만	3억 원 이상
단순경비율 대상자	기준경비율 대상자	복식부기 대상자
추계	추계*2	추계*2.5

* 추계란?

  - 단순경비율 대상자로서 장부기장능력이 없다고 판단하거나 예상매출 이익이 얼마인지를 알 수
    없을 때 하는 신고방법
  - 세액산식 : 전년도 매출액*19.1%(매매사업자의 세율)=세 전 이익금*과세비율 = 세액
  - 예) 10억 원 * 0.191 = 191,000,000원 = 191,000,000원*0.35-13,140,000원 = 53, 710,000원
  - 예) 1억 원 * 0.191= 19,100,000원=19,100,000원*0.17-1,080,000원= 2,167,000원
  - 예) 8천만 원 * 0.191 = 15,280,000원=15,280,000원*0.17-1,080,000원=1,517,600원

사업자 vs 비사업자 세부담비교

구분	양도소득세(비사업자)	종합소득세(매매사업자)
세부담 비교	1. 1년 이내 양도, 과세표준이 10,000,000원 일 때  10,000,000 * 50% = 5,000,000원 2. 1년 이내 양도, 20억에 양도했는데 필요경비, 자본적 지출, 기본공제후 과세표준이 10억일 때  1,000,000,000 * 50%  = 500,000,000원	1. 1년 이내 매매, 과세표준이 10,000,000원 일 때   10,000,000 * 8% = 800,000원 2. 1년 이내 매매, 20억에 매출했는데 필요경비 , 소득공제 등 합계액 10억 이하라면  1)장부 1,000,000,000 * 35% - 13,140,000      = 336,860,000원    336,860,000 * 35% - 13,140,000      = 104,761,000원  2) 단순경비율 추계 2,000,000,000 * 19.1%      = 382,000,000원(추계소득액)     382,000,000 * 35% - 13,140,000      = 120,560,000원
중과세자 경비공제	50%, 60% 중과 세 필요비는 공제가 되지 않음	50%, 60% 중과 세 필요비는 공제가 되지 않음

1. 일반양도소득세 계상 - 일반인

양도가액
- 취득가액, 취득부대비용(취,등록세, 법무사, 중개수수료 등)
- 기타필요경비(자본적지출, 양도비용)
----------------------------------------

양도차익
- 장기보유특별공제
----------------------------------------

양도소득금액
-기본공제(250만원)
----------------------------------------

과세표준
* 세율
----------------------------------------

양도소득세 산출세액
-예정신고납부세액공제 = 자진납부세액공제
-----------------------------------------

*자본적지출 ... 베란다, 샷시 설치시공 / 주방, 다용도실, 거실 구조변경 / 리모델링 비용 / 건물용도변경에 따른 대수선 / 구옥철거비용 / 개발부담금, 재건축 부담금 / 기타 내용연수의 증가, 자산가치의 증가를 가져오는 자본적 지출

2. 필요경비 ( 부동산 매매업 ) - 기준경비율 대상자일 때

매출액(총수입금액)
- 매출원가
----------------------------------------

매출총이익
- 판매관리비, 일반관리비
----------------------------------------

영업손익
+ 영업외수익(임대수입, 이자수입)
- 영업외비용(이자비용)
----------------------------------------

경상손익
+ 특별이익(보험금 EX) 5천만 원 보상금, 3천만 원 공장)
- 특별손실(1억 원 도난)
----------------------------------------

당기순이익-종합소득공제 = 과세표준 * 세율 =  종합소득세 산출세액
----------------------------------------------------------

* 판매비, 일반관리비 ... 인건비, 차량유지비, 접대비, 광고선전비, 지급임차료, 지급수수료(중개수수료), 수선비( 도배,장판, 욕조 수리 등 모든 수선비), 수도광열비, 감가상각비, 대손상각, 소모품비 등 당기수익에 대응하는 일체의 필요경비.

3. 필요경비 ( 부동산 매매업 ) - 기준경비율 대상자일 때

예) 양도가액 100,000
     취득가액 50,000
     취득부대비용 2,000원
     방수공사, 벽지 장판, 욕조, 타일교체 5,000원
     이자비용 6,000원
     차량유지비, 접대비, 통신비 등 9,000원

양도소득금액 : 100,000 – 52,000 = 48,000원
종합소득금액 : 100,000 - 52,000 - 5,000 - 6,000 - 9,000 = 28,000원

07. 소득금액 계산법

1. 종합소득세의 소득금액 계산법

	합계	중과제외 소득금액	합계	중과대상소득금액
				1:2	1:3	비사업용 토지	미등기 전매
종합소득금액		-2억 -2억 -6억			1억 2억 3억
소득금액합계		-10억			+6억
산출세액	3억6천	0	3억6천		3억6천

1) -10억 + 6억 = -4억 ( X )
2) -10억(결손), 6억 = 6억*0.6 = 3억6천(세금)

08. 연습문제

1.오피스텔의 주거용인지 사업용인지 판별여부

  -1. 주민등록을 했을 경우
  -2. 사업자등록을 했을 경우
  -3. 공실일 경우

2. 2주택자 (수도권 소재 1억 초과 일반주택 1주택, 소형주택 1주택)

  - 일반주택을 먼저 양도하면 1세대 2주택 50% 중과세율 적용
  - 소형주택을 먼저 양도하면 중과배제(일반세율)

3. 3주택자(대전시 소재 기준시가 3억 원 이하 3주택)

  - 60% 중과세 적용, 장기보유 특별공제 배제
  - 대전시는 광역시로 기준시가에 관계없이 모두 중과대상임.

09. Q & A

1. 사업자를 내기 전에 산 집은?   - 매매사업자를 내고 팔면 된다.

2. 부부가 양쪽 모두 부동산매매 사업자이고 각 2주택씩 있을 경우 중과여부?

  - 1가구 4주택자가 되어서 2주택 이상부터 중과를 받는다.

3. 사업자는 아무나 낼 수 있나?

  - 공무원, 대기업(삼성, 현대, LG 등 )을 제외하고는 원칙적으로 가능하다.
  - 여성, 노인의 경우 자본금, 주택 수 등의 여부를 가지고 판단

4. 사업자 내는데 심사에서 탈락되었다면?   - 불복청구

5. 법인매매사업자

  - 법인세율 (13% - 25%) - 3주택 이상이라도 중과세되지 않음.
  - 최대 25%이나 주택을 1 채 이상 매매하거나 비사업용 토지를 매매했을 경우
  - 양도차익의 30%를 합산함.
  계산방식은 양도소득방식임
  1주택 매매 시 = 25%(13%)+30%=55%(43%)

  -법인매매사업자는 경매 및 일반매매시 대출을 받기 어려움.
    (일반인 감정가의 80%, -법인 낙찰가, 감정가의 50% 선)

10. 2008년 9월 1일 세제개편안

1. 거주요건

구분	내용	적용시점 및 대상
1세대, 1주택 비과세	보유(거주)요건 강화 : 3년 보유(서울. 과천. 5대신도시는 3년 보유 2년 거주)→3년 보유 3년 거주 (비수도권 및 수도권 일부지역 3년 보유 2년 거주)	2009년 7월 이후
	비과세 기준금액 완화 : 6억→9억원 이하(실가기준)	공포일 이후 양도주택

2. 1가구 2주택 중과배제

구분	내용	적용시점 및 대상
1가구 2주택  중과세 배제	수도권. 지방광역시 소재 1억 원이하 주택, 기타지역 3억 원이하 주택 → 수도권 1억 원 이하 주택, 비 수도권. 지방광역시 3억 원이하 주택	공포일 이후 양도주택

3. 세율 및 과표 구간

구분	내용	적용시점 및 대상
양도세율 및 과표구간 조정	양도세율 9~36% → 6~33%로 조정.(2009년 2% 인하 및 과표구간 조정. 2010년도 1% 추가인하)	09.01.01 최초양도분부터 적용