재건축아파트 용적률과 수익성에 대한 상식

[부동산선지자]

재건축아파트 용적률과 수익성에 대한 상식

1) 공동체형성 및 아동발달

사회 심리적 연구로 주로 고립감에 따른 스트레스와 접지성 불편에 따른 사회성 결여 등을 지적하고 있는데,

고층아파트의 주거만족도에 대한 설문조사 분석결과에 의하면, 자녀와 노인이 있는 가정에서의 주거선호층수는 1~5층이 85% 이상이라는 응답이 나왔고, 초고층아파트의 경우 자녀 및 노인의 외출이 불편하다는 응답을 보였다.또한 13세 이하 아동의 외출횟수비율은 초고층(16층 이상)은 1회, 고층부(11~15층)는 2회, 중⋅저층부(10층 이하)는 3회의 비율이 가장 많이 나타나며, 외출이 불편한 이유로서는 주로 엘리베이터 고장 등 안전성에 불안감이 있고 엘리베이터 대기시간이 길어 심리적으로 제약을 준다고 조사되었다. 지상접근성을고려한 적정 층고의 제안은 결과적으로 개발밀도에 영향을 미치는 요소이다.

2) 재건축 사업성

지가가 높을수록, 현재의 용적률이 낮을수록(저층일수록) 사업성이 유리하여 사업후의 용적률이 낮아질 수 있고, 오히려 지가가 낮은 경우 조합원의 사업비부담을 줄이기 위해 상대적으로 고용적률을 요구한다는 것으로 대부분 재건축 개발아파트지역에서는 환경요인보다는 사업성요인이 용적률을 결정하게 된다.

3) 용적률과 주택시세
아파트가격에 미치는 주거환경요인은 일반적으로 지하철역과의 거리, 총세대수, 주호당 사용면적, 건설회사의

명성(brand value), 건축년도, 개발밀도(용적률)등이 요인이라고 설명될 수 있다.

서울시 사례연구에서 용적률이 10% 높으면 아파트의 평당 가격은 주거환경효과로 인하여 1% 하락하고,

재건축이 추진되는 아파트의 자본이득효과는 이에 추가하여 아파트 평당 가격이 3.4% 감소하는 것으로 분석된 바 있다.

4) 도시 인구밀도 비교

인구 (명)	시가화면적 (㎢)	인구밀도 (명/㎢)	기준년도
서울 10,373,234	345  (605.4)	30,067 (17,134)	2000
도쿄 7,119,433	621	11,464	2000
파리 2,125,000	106	19,996	2000
런던 2,761,000	321	8,590	2000
싱가폴 2,987,000	319	9,376	2000
홍콩 3,830,000	82	46,561	2000
맨하튼 1,529,000	59	26,008	2000

부산 3,812,392	167	22,829	2000
대구 2,538,212	134	18,941	2000
인천 2,562,321	134	19,122	2000
대전 1,390,510	83	16,753	2000

부산, 대구, 인천, 대전광역시의 인구밀도가 런던, 싱가폴, 도쿄의 인구밀도를 크게 상회함.

5) 일조권, 조망권, 차폐율

주민이나 전문가들의 경우 건물층고는 15층 내외, 일조시간은 2~3시간 이상, 아파트배치는 일자형 또는 타워형, 인동간격은 1~1.5h 이상, 조망차폐율은 40%이상, 건물의 향은 동남향을 주로 선호한다고 응답하고 있다. 이러한 선호기준들은 현행 건축법 기준 등에 명시되어 있지 않거나 있어도 미비한 것들이어서 현행보다는 상당히수준 높은 주거환경을 원하고 있다는 것을 나타낸 것이라고 볼 수 있다.

이러한 조건을 모두 만족시키려면 당연히 개발밀도, 즉 용적률의 상한은 현재보다 상대적으로 많이 제약될 것으로 보인다. 공동주택단지 시뮬레이션에서 보여주는 바와 같이 일자형의 경우 용적률이 대략 158~208% 정도의 수준에서, 타워형의 경우 대략 152~205% 정도의 수준에서 설정되어야 주민들이 원하는 쾌적한 주거개발밀도가 될 수 있다.

6) 결론

수도권 지역에서도 주택보급률이 어느 정도 충족되어 가고 있는 시점에서 사업성보다는 바람직한 주거환경을 위한 기준을 다시 검토하여 건축법 등의 관련규정을 재검토해야 할 필요가 있다고 판단된다.

주거지역 개발밀도 설정방안에 관한 연구
-공동주택단지의 주거환경기준을 중심으로-
Planning Guidance on Residential Density Criteria

2004년 국토연구원

언론이 말해주지 않는 부동산의 진실찾기

http://blog.daum.net/realprophet