따라 하면 무조건 돈 버는 부동산 1인 법인 투자의 기술

[박대선]

따라 하면 무조건 돈 버는 부동산 1인 법인 투자의 기술를 우연히 읽었다. 저자는 투자하면서 이익에 대한 고민보다 세금과 명의걱정을 많이했다고 한다. 그러나 지금은 11개의 법인을 만들어 세금보다 수익에 대해 신경을 쓸 수있다. 그의 주장은 망설여지면 해보라는 것이다. 법인설립에는 몇십만원이면 된다. 7 법무통을 이용하여 본점소재지, 자본금, 이사, 감사, 법인유형 등의 정보를 입력하고 견적요청을 하면 여러 곳에서 견적이 들어온다. 2019년 견적은 보수로 33만원과 22만원이 있었고 당연히 저렴한 곳을 골라 해결했다. 38

법인이름은 본점소재지에 없는 이름을 선택해야 한다. 인터넷등기소의 법인 상호검색메뉴를 활용하여 미리 중복을 방지한다. 본점을 과밀억제권에 두면 5년간 취득세가 두배로 중과되니 가급적 이를 피한다. 다만 서울도 구로나 가산디지털단지 등 산업단지는 제외된다. 등기용 세금은 자본금에 따라 증가하는데 2800만원미만은 155천원이고 과밀억제권외에서는 67%를 할인한다. 설립등기에는 정관, 잔액증명, 발기인총회의사록, 주식발행동의서, 주식인수증, 취임승낙서, 인감증명서, 인감신고서, 주민등초본, 조사보고서가 필요하다. 사업자등록에는 신청서, 법인등본, 주주명부, 임대차계약서, 정관, 법인인감증명서, 법인인감, 대표자신분증이 필요하다. 69

배당은 이익잉여금중 일부를 배당소득세 14%와 이의 10%인 지방소득세를 원천징수하고 지급한다. 70 결손금을 공제받아 세금을 줄어드는 이월공제는 15년간 가능하고 직전년도에 법인세를 납부했는데 당해년도에 결손이 발생했다면 소급공제를 신청해서 전년 납부법인세이내에서 환급도 가능하다. 82 부동산투자에서 대출은 중요한 요소다. 법인 대출은 설립연한, 자산/부채, 투자하고자하는 부동산의 가치, 대표의 소득/신용/자산 등에 따라 좌우된다. 123

상업용 부동산의 경우 법인이 개인보다 훨씬 유리하다. 법인세율이 소득세율보다 낮으며 대출에도 제한이 없기 때문이다. 경공매분야에서는 대출이 더 많고 매수가격은 낮아져서 그 장점이 더 커진다. 명도에도 법인직원이라고 소개하면 훨씬 쉬워지고 이사경비 등도 비용처리가 되어 더욱 좋아진다. 명도에도 감정가에 월1%의 임대료를 청구하겠다고 내증을 보내고 깐깐한 대표를 언급하면서 착한 직원으로 강온전략구사가 가능하다. 135

저자가 고양시의 재개발원룸을 법인명의로 취득한 것은 장점만 이야기하고 종부세중과에 대한 내용이 없어 아쉽다. 1억이하에 정비구역지정전인 역세권의 빌라에 투자하는 것은 취득세중과나 개발이익을 기대할 수있기는 하나 매년 농어촌세까지 7.2%를 부담해야 해서 수익성이 상당히 떨어진다. 게다가 역세권이 아니어서 더욱 그러하다. 140 공유자가 많으면 시간과 비용이 증가한다. 공유자 23명인 경우 송달료만 200여만원이 소요되고 소송에 2년정도가 걸리니 그만큼 저렴해야 한다. 또한 미납가능성도 높으니 차순위신고를 고려하자. 171

지목이 묘지인 경우 면적이 작을 가능성이 크다. 가족납골당은 30제곱미터고 지분경매인 경우 최소분할면적 60제곱미터이내이므로 현물분할은 불가능하고 경매를 통하게 된다. 175 가산과 구로지산은 임차수요가 풍부하고 실수요자끼리의 거래가 많아 가격이 저렴한 편이다. 법인은 주택대출은 금지되었지만 상업용은 90%까지 대출이 가능하여 유리하다. 개인으로 매입해서 법인에 임대하고 법인이 사업으로 임대료와 수익을 추구하는 방법도 고려하자. 234

공실이 많은 상가도 저렴하게 낙찰받는다면 공유오피스나 창고로 수익화가 가능하다. 235 토지등 양도소득에 대해 추가되는 세금은 비사업용토지, 법령에서 정하는 주택, 별장, 입주권 등이다. 이를 고려하여 투자해야 한다. 242
    
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저자의 글 _지금 당신에게 부동산 1인 법인이 필요한 이유
제1부 부동산 1인 법인 투자자들이 가장 궁금해하는 것들
제1장 부동산 1인 법인, 지금 당장 시작하라; 명의, 소득, 세금 분산을 위한 최적의 무기; 공무원, 직장인, 개인사업자 누구나 가능하다; 돈 되는 꿀팁 _개인보다 법인을 통한 부동산 투자가 유리한 이유;
 초보, 무주택자일수록 1인 법인 만들자; 다주택자가 법인으로 전환할 때의 이점; 돈 되는 꿀팁 _임대사업자, 매매사업자, 법인… 이럴 땐 이렇게; 1인 법인 매출 어느 정도 되어야 하나?;
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제2장 부동산 1인 법인 만들기, 절대 어렵지 않다; 셀프, 온라인, 법무사 통한 1인 법인 만들기; 1인 법인 만들 때 꼭 알아야 하는 유의 사항; 법인 설립하기 좋은 지역 vs. 나쁜 지역;
 부동산 1인 법인 자본금은 얼마로 할까?; 법인 차려놓고 매출 없으면 어떡하나?; 법인 등기와 사업자등록 셀프 신청 방법; 인건비, 부가세, 법인세 신고와 납부; 법인 폐업, 청산 방법과 절차;
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 세무조사를 피하기 위한 적절한 조치들; 돈 되는 꿀팁 _법인 세금, 배보다 배꼽이 더 큰 경우

제2부 부동산 1인 법인으로 알짜 수익 실현하는 비결
제5장 부동산 1인 법인이 압도적으로 유리한 이유; 1인 법인으로 부동산 대출받을 때의 이점; 법인으로 주택, 상가 투자할 때 차별화 전략; 법인으로 경·공매 낙찰받을 때 유리한 점;
 낙찰 물건 명도에서 법인이 유리한 이유; 돈 되는 꿀팁 _투자 수익 약속하는 노후주택 경쟁력 체크리스트
제6장 부동산 1인 법인으로 공시가격 1억 미만 주택에 투자하기; case 1. 경기도 고양시 원룸 투자로 5천 만원 이상 수익 예정; case 2. 인천시 서구 구축 아파트 매매로 6개월 만에 3천만 원 수익;
 case 3. 서울시 상계동 빌라 투자로 2억 원 수익; case 4. 경기도 안양시 빌라 투자로 2억 원 수익; 돈 되는 꿀팁 _부동산 1인 법인으로 주택 투자하는 핵심 노하우
제7장 부동산 1인 법인으로 부동산 지분에 투자하기; case 1. 춘천 아파트 지분 투자로 8개월 만에 2천만 원 수익; case 2. 토지 지분 낙찰 후 5배로 매도해 수익; case 3. 토지 지분 낙찰 후 5개월 만에 500만 원 수익;
 case 4. 인천 빌라 지분 낙찰 후 2천 500만 원 수익; case 5. 춘천 아파트 지분 낙찰 후 1억 2천만 원 수익; 돈 되는 꿀팁 _1인 법인으로 부동산 지분 낙찰 시 유리한 점
제8장 부동산 1인 법인으로 오피스텔, 상가, 지식산업센터 투자하기; case 1. 평촌 대장 오피스텔 경매 투자로 얻은 값진 교훈; case 2. 급매 사서 차익 낸 인덕원 지식산업센터 투자;
 case 3. 가산 지식산업센터 투자로 월세 수익 확보; case 4. 강서구 마곡 상가 경매 낙찰로 월세 수익 확보; case 5. 실투자금 1천 미만 춘천 상가 경매로 1천 500만 원 수익; 돈 되는 꿀팁 _법인 대출 어디까지 해봤니?
제9장 부동산 1인 법인으로 매달 돈 버는 사업장 만들기; case 1. 상가 임대해 셀프 스튜디오, 파티룸 창업; case 2. 송파 상가 낙찰 후 사무실과 파티룸으로 월 수익 창출;
 case 3. 마곡 상가 낙찰 후 사무실과 강연장으로 월 수익 창출; case 4. 대구 상가 낙찰 후 임대 대신 공유오피스로 월 수익 창출; 돈 되는 꿀팁 _법인으로 부동산 매도할 때 절세 전략;
 case 5. 대구 공실 상가 경매 낙찰 후 바디폴리오 창업; case 6. 양주 옥정신도시 상가 10층 전부 낙찰 후 테니스장 창업; 돈 되는 꿀팁 _부동산 1인 법인으로 사업 영역 다각화하기
부록 1 _부동산 1인 법인 운영에 도움이 되는 사이트와 블로그; 부록 2 _법인 설립과 운영에 요긴한 각종 서류 및 양식들