드디어 그토록 기대하던 공급과잉이 시작되네요.

[박홍균]

혹시 제 홈페이지(http://hkpark.netholdings.co.kr/) 글을 읽어 보셨나요?

실질 생산 인구 감소와 함께, 2기 신도시를 비롯한 40여개의 신도시로 인한 대규모 공급으로, 수요 대비 공급  과잉으로 아파트 값이 붕괴한다는 이야기로 요약할 수 있는데요.

2010년은 드디어 2기 신도시의 본격적인 분양이 시작됩니다. 원래 계획대로라면 2008~2009년부터 시작되어야하는데, 그간 여러가지 경제 상황으로 1~2년 연기되면서 2010년에서야 본격 분양이 시작됩니다.

아래 기사는 우리나라에서 매년 최고 많은 아파트 공급지역인 경기도에서, 내년에는 올해보다 3배(3%가 아니고 300%입니다)나 많은 물량을 분양한다는 기사입니다. 물론 이 기사는 한겨레나 경향신문의 기사가 아니라, 그동안 공급부족을 계속 외쳐온 조선일보의 신문기사라 더 믿음이 갑니다.

공급량이 3배나 늘어나는 이유는, 아래에 굵은 글씨로 표시한 것을 보시면 알겠지만, 2기 신도시와 함께, 신도시 급인 고양 삼송지구와 남양주 별내지구의 공급이 본격화되기 때문입니다. 또 mb의 최대 역작인 보금자리 주택도 한몫을 하게됩니다.

이 물량이 입주하기 시작하는 2013년부터 본격 아파트 값이 붕괴한다는 것이 저의 이론이기도 합니다.(자세한 내용은 http://hkpark.netholdings.co.kr/web/manual/default/manual_view.asp?menu_id=106250&id=2088 참조)

기사 즐감하시길...

서울 '분양 가뭄' 계속… 강북 재개발·경기 신도시 노려라

| 기사입력 2009-12-17 03:07

새해 내집 마련 전략

강남은 보금자리 2곳 대기 경기도는 분양 3배 증가

2기 신도시 눈여겨볼 만

'내년엔 어디에서 내 집 마련을 하는 게 좋을까.'

주택 수요가 가장 많은 서울은 내년에도 '분양 가뭄' 현상이 지속될 전망이다. 올해 2만8000가구 수준이던 새 아파트 분양이 내년엔 20% 가까이 줄어든다. 신규 주택 공급의 양대 축 중 하나인 재건축 시장이 규제에 묶여 있는 탓이다. 그나마 강남권에선 보금자리주택 8000여가구를 제외하면 물량이 거의 없어 내 집 마련이 쉽지 않을 전망이다. 따라서 실수요자라면 상대적으로 대단지가 많은 강북 재개발 지역에서 청약기회를 노리는 게 낫다.

서울을 고집하지 않고 경기·인천으로 눈을 돌리는 것도 방법이다. 경기도는 내년 분양 물량이 17만가구로 올해보다 3배 가까이 늘어난다. 내년 2월 11일까지인 양도소득세 감면 혜택을 겨냥한 물량이 계속 나오는 데다, 일부 건설사가 경기 침체로 미뤘던 물량도 쏟아낼 계획이다. 올해 큰 인기를 모았던 인천 경제자유구역의 송도지구와 청라지구에 후속 분양이 이어지고, 수원 광교와 남양주 별내신도시에서도 각각 4000여가구씩 분양이 이뤄진다.

◆서울 강남은 보금자리… 강북은 재개발

내년에 서울에서 계획된 분양 물량은 64개 단지, 2만2500여가구로 올해보다 5500여가구쯤 줄어든다. 서울 강남의 경우 재건축은 거의 없지만, 보금자리주택 2곳이 대기하고 있어 물량은 올해보다 늘어날 전망이다. 4월에 사전예약이 예정된 강남 세곡2지구와 서초 내곡지구에서 약 8000가구가 나온다. 두 곳 모두 입지 여건이 좋고 분양가도 주변 시세보다 15% 이상 낮게 책정될 예정이어서 최대 관심지로 꼽힌다. 이들 지역의 경우 청약저축 가입자와 특별공급 대상인 생애최초·신혼부부·다자녀가구 등이 노려볼 만하다.

강남권 재건축 단지로는 대우건설이 시공하는 강동 둔촌동 진흥아파트(800가구)가 가장 규모가 크다. 강남구 역삼동 개나리5차(240가구)와 서초구 반포동 미주아파트(397가구)도 일반에 분양된다.

강북에는 대규모 재개발 사업장이 많이 포진해 있다. 마포구와 성동구, 서대문구 등 도심지역에 집중돼 있다. 왕십리뉴타운은 1구역(1700가구)과 2구역(1100가구), 3구역(2100가구)이 상반기 중에 잇따라 분양된다. 마포구에서는 아현 3구역(3000여가구)과 4구역(1150가구)이 내년에 선보인다. 서대문구 가재울뉴타운4구역은 4000가구가 넘는 매머드급 단지다. 아직 계획이 확정되지 않았지만 위례신도시도 연내 분양될 계획이며, 은평뉴타운 3지구도 분양 물량이 남아 있다.

◆경기, 2기 신도시 분양 물량 쏟아져

경기도는 내년에 분양 물량이 가장 많다. 올해 6만6000가구에서 내년엔 17만가구로 늘어난다. 특히 2기 신도시인 김포 한강신도시, 수원 광교신도시, 인천 영종하늘도시, 송도국제도시 등에 물량이 집중돼 있다. 택지개발지구에서는 고양 삼송지구와 남양주 별내지구를 눈여겨볼 만하다.

올해 청약 인기몰이에 성공했던 수원 광교에서는 약 4000가구가 내년 초부터 분양된다. 대림산업은 83~146㎡ 1970가구를 내년 4월쯤, 한양은 453가구를 내년 초 내놓을 예정. 김포 한강신도시에서도 1만4000여가구가 분양 준비 중이다. 현대산업개발·호반건설·우림건설 등 1000가구 넘는 대단지만 8곳이다. 올해 첫선을 보였던 고양 삼송과 남양주 별내에서도 각각 4000여가구씩 쏟아진다. 분양할 때마다 1순위 마감되고 있는 인천 송도에서도 10개 단지, 8000여가구가 공급된다. 포스코건설이 3500여가구, 대우건설이 주상복합으로 2300여가구를 각각 내놓는다. 영종하늘도시에서는 올해 8000가구에 이어 내년에도 17개 단지, 1만2000여가구가 분양된다.

[Seattleite]

건설사가 망하지 않는 이상, 계속 아파트를 지어 대겠지요. 바람직한 현상입니다. 결국은 차례 차례 무너지겠군요.

[샤크바리]

완전공감

[MR CHOI]

오랜만의글 감사합니다.

[희망싼타]

건설사가 망하지 않는한 계속 지어야한다~~ ㅎㅎㅎ 제가 아는 건설 대기업 간부쯤 되시는분께서 얼마전에 퇴사하셨네요~~ 상황이 어떤지 말을해주는거라고 생각합니다~

[승승장구]

좋은글 퍼갑니다~

[묵묵히걸어본다]

역시 .. 정부는 "지능적으로 집값올린다고 해놓고 떨어뜨릴려고" 공급을 계속하는것 같습니다. (반어법입니다 )ㅋ

[꾸기]

그런데 궁금한 게, 수도권에 전체적으로 공급이 늘어나는건 맞는데, 서울의 공급량은 수요대비 아직도 부족한 거 같다는 생각이 듭니다. 그래서 경기도 아파트 값은 떨어지더라도 서울의 아파트 값은 잘 떨어지지 않을 것 같은데, 이에 대해서는 어떻게 생각하시는지요?

[박홍균]

이해하기 쉽게 조금 과장해서 설명하겠습니다. 서울은 평당 3000만원, 경기도는 평당 500만원이라면 서울 수요가 경기도로 옮아가게 됩니다. 그러면 서울은 자동적으로 떨어집니다. 일본의 경우 도쿄 주변 시세가 내리면서 도쿄 시내도 함께 내렸습니다. 또 1기 신도시가 입주하는 시점인 1991년부터 1995년까지 서울 강남도 30%나 떨어졌습니다.

[박홍균]

조금 쉽게 이야기하면 a-b-c-d라는 4개의 도시가 차례로 인접해있다고 가정합시다. a도시에 아파트 입주 물량이 많아 전세값이 절반으로 떨어지면, 바로 옆의 b도시 사람들의 일부가 이사를 갑니다. 그러면 b도시의 전세값도 떨어집니다. 그러면 바로 옆의 c도시 사람들의 일부가 b도시로 이사하고, c도시의 전세값이 떨어집니다. 마지막으로 d도시의 사람이 c도시로 이사하면서 d 도시의 전세값도 떨어집니다. 물론 a도시 만큼 떨어지지는 않겟지만, d도시도 a 도시 때문에 떨어진다는 이야기입니다.

[박홍균]

1기 신도시 들어설 때에는 강남 사람 중 상당히 많은 사람이 분당으로 건너가(당시 30평대 아파트 전세가 5천만원까지 내려갔습니다) 강남의 전세값과 집값이 내려갔습니다. 물론 천안이나 대전과 같이 다른 생활권의 아파트 공급이 강남 가격에 영향을 주지는 않지만, 수도권은 반드시 서로 영향을 줍니다.
그런데 사실은 지방 아파트 값도 서울에 영향을 줄 수 있습니다....

[박홍균]

제가 예전에 있었던 직장의 고문인 한국계 미국인의 말씀 - "캘리포니아에서 은퇴하여 플로리다로 이사가면, 캘리포니아 집을 팔아 플로리다에 더 큰 집을 사도 돈의 절반이 남기 때문에 나머지 돈으로 생활을 할 수 있다. 따라서 미국에서 직장 생활을 하려면 집값이 비싼 캘리포니아에서 해라. 그리고 무리해서라도 집을 꼭 사라."
우리나라 지방의 아파트 공급 과잉으로 가격이 계속 더 떨어지면, 저와 같은 베이비 붐 세대는 서울 집팔고 지방가면 은퇴 자금에 전혀 문제가 없을 거라 생각합니다. 저도 그럴 생각입니다만, 저와 같은 생각을 가진 분이 많으면, 결국 지방의 아파트 값이 서울 강남에도 영향을 준다는 이야기가 됩니다

[꾸기]

아~ 그럴 수도 있겠네요... 답변 감사합니다...

[onetree]

잘 보았습니다. 감사합니다.

[희망싼타]

조선일보 기사의 제목이 참 웃깁니다...ㅎㅎㅎ 이것을 신문이라고...ㅠㅠ "서울 '분양 가뭄' 계속… 강북 재개발·경기 신도시 노려라" 미친놈들입니다