정관와 명지의 분양가를 통한 검토비교

[지브란(김희찬)]

제가 정관에 투자하고 나서 정관 관련 글들을 스크랩하는 과정에서 이 분(염규관)의 글을 접했습니다.

정확히는 모르지만 아마도 주공에 근무하시는 것으로 알고 있습니다.

제가 주로 인문, 사회적으로 부동산을 접근하는데 비해 과학적, 기술적으로 접근하는 이 분의 글들에서 제 부족한 부분에 대해 많은 도움을 받았습니다..

이 분은 정관 신동아를 구입하셨고, 신동아를 홍보하는 하나의 수단으로 이 글을 쓰셨겠죠.

그런 이면에 대해서만 양해를 해 준다면 이 글은 부동산 지식 함량에 있어 상당한 도움이 되는 글입니다.

그런 목적이 아니라면 어찌 이렇게 체계적인 분석글을 접할 기회를 가질 수 있을까요?

사실 저 혼자 간직하려 했는데 밑에 댓글에 명지 분석글 문의가 있길래 한번 올려봅니다.

그냥 부동산지식 습득을 위해 참고만 하시기 바랍니다.

명지신도시와 비교를 통한 정관신도시의 검토를 시작하겠습니다. 요즘 정부에서 민간아파트 분양가 상한제(원가 연동제) 및 분양 원가공개 제도를 9월부터 도입하겠다고 공언하는 등 주택시장이 혼란에 빠져 있어 여러분들은 아파트 가격이 하락하지 않을까 걱정하고 있을거라 생각됩니다. 그래서 이번 주제 분양가 검토는 산출방법, 분양제도, 관련자 행태, 파급효과 및 그 이면에 숨어있는 사회 현상, 분양가에 숨은 있는 경제적 현상등을 밀도있게 다루어 여러분들의 안목을 높여줄까 합니다.

현재 정부에서 적용하고 있는 분양가 제도는 복잡하고 난해하여 때로는 전문가도 햇갈릴때가 많습니다. 이것을 크게 분류하자면 분양시기에 따라 선분양제( 먼저 분양하고 공사 완료되면 입주하는 방식), 후분양제(공사완료 후 분양하여 분양 즉시 입주하는 방식)로 나누고, 분양가격의 제한 여부에 따라 분양가 상한제(원가연동제), 분양가 자유제, 원가공개 여부에 따라 원가공개, 미공개로 나눌수 있습니다. 이중 현재까지 우리나라에서는 분양시기에 관해서는 선분양제를(후분양제로 확대하고 있는 추세임) 그리고 가격제한여부에 따라 민간택지에는 분양가 자유제, 공공택지에는 전용면적 25.1평(분양면적 32평)이하의 주택은 분양가 상한제(표준건축비를 적용), 나머지 중대형은 변형된 분양가 상한제(원가 연동제)인 표준건축비 +채권입찰제(주변시세의 90% 까지 가장 많은 채권을 써넣는 사람에게 당첨권을 주는 제도), 그리고 원가공개 여부에 따라 민간택지는 분양원가를 미공개 하고, 공공택지는 중소형 아파트(전용면적 25평 이하)는 7개 항목(택지비, 직접공사비. 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용, 가산비용)만을 공개하고, 중대형은 미공개하는 제도를 적용하고 있습니다.

정부의 금년 1.11대책은 이중 민간택지에 건설되는 아파트에 분양가격의 상한선을 적용하고 건설원가를 공개하는 제도를 도입 하겠다는 겄입니다. 그러나 저는 이 제도의 장단점을  고사하고라도 제대로 도입이 될 수 있을지에 대해서도 의문을 가지고 있습니다. 왜냐하면  직접 당사자인 주택공급자(건설회사)가 이들 제도 도입을 극렬하게 반대하고 있으며, 또한 이런 제도 변경은 법률변경 사항으로 반드시 입법화 절차를 통해서 이루어 져야 허나 현재 노무현 정부에 대한 국민의 지지도가 최악인 상황이고 대선이 10개월 정도밖에 남아 있지 않아 정부의 추진력도 매우 약한 상태이며, 더욱이 국회에서는 주도적으로 법 개정을 추진하여야 할 여당인 열린우리당도 저조한 국민지지도 때문에 각 의원들이 중구난방으로 흩어져 있어 제각기 살길을 모색하고 있는 상황이라 추진력을 발휘할 수 없으므로 주택시장의 직접 당자자인 주택건설업체의 반대를 무시하고 적극적으로 추진하기 힘들거라고 생각됩니다. 아마 시간만 허비하고 유야무야 될 수도 있을 겁니다. 아무튼 이런 부분에 대한 제 생각은 다음에 다시 거론하고 이번은 우리 신동아 파밀리에 및 명지의 적정 분양가격을 산정하고 시공사들이 왜 지금과 같은 분양가격을 책정하였는지에 대해서도 이야기 해 보겠습니다.

정관신도시 및 명지신도시는 공공에서 건설되는 택지이므로 중소형(전용면적 25평 이하)은 분양가 상한제 및 분양원가 공개 제도를 적용받고 중대형은 이를 적용받지 않습니다. 그래서 제가 저번에 저희 정관은 정부의 1.11대책에 별다른 영향이 없을 거라고 이야기 한바 있습니다. 그리고 두 곳 다 선분양제를 적용하였습니다. 따라서 저는 원가가 공개된 자료 및 택지비를 기준으로 하여 전용면적 25평 이하는 최소 분양가를 적용한 계룡의 32평형(589만원)을 그리고 중대형은 제가 계약한 신동아 43평형(평당 650만원)을, 명지에는 전용면적 25평 이하는 최소 분양가를 적용한 롯데의 32평형(550만원)을 그리고 중대형은 영조주택 46평형(평당 930만원)의 적정가격을 산출하고 이들 분양가격을 비교해 보겠습니다. 그리고 이것을 토대로 명지신도시에서 분양한 분양가에 대해서도 검토하고 그 이유를 설명하겠습니다. 이 계산은 공개자료와 제 경험에 의해 산출한 것으로 틀릴수가 있으니 참조만 하십시오.

아파트의 분양가격의 산정은 크게 택지비, 건축비, 가산비용, 이윤등으로 나눌수 있습니다. 택지비는 택지를 매입하는데 드는 비용으로 세부적으로 부지매입비용, 부지조성비, 취등록세, 채권매입비용, 전기, 가스, 수도등 인입비용, 이자등이 있으며, 건축비용은 아파트를 건설하는데 사용되는 비용으로 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용(분양비용, 경비. 조경등), 부가가치세, 이자으로 나눌수 있으며 직접공사비로는 토목, 건축, 전기, 설비, 조경등으로 나눌수 있습니다. 그리고 가산비용은 주민복리등을 위해 추가로 설치하는데 소요되는 비용으로 분양가 자유화 이후 소비자들의 주택에 대한 욕구가 높아졌고, 건설회사들이 브랜드 차별화하는 방편으로 적용하고 있어 비용이 급증한 것으로 지하주차장, 주민 복지시설(휘트니스, 관리동), 이윤, 이자비용등으로 나눌수 있습니다.

이제 본격적으로 정관과 명지의 분양가를 산출해 보겠습니다. 자료를 찾아보니 정관의 택지분양비(건설회사 낙찰가)는 평당 180 - 220만원이고 명지의 영조주택은 160만원이라고 나와 있더군요. 이것을 토대로 정관은 200만원, 명지는 160만원을 적용하겠습니다. 편의상 부지면적은 신동아 면적을 일괄 적용하고 평당비용을 역산하였습니다.

# 신동아 사업개요(부지면적: 14,970평, 분양면적: 28,903평, 년면적:38,714평, 평균매입가 200만원/평) 

택지비 

구분	정관		명지		비고
	계룡(32평)	신동아(43평)	롯데(32평)	영조(46평)
부지매입비	299억	299억	236억	236억
취등록세	12억	12억	9.5억	9.5억	- 법인간의 거래로 4.0%
채권매입비	15억	15억	12억	12억	-총매입비용의50%에 해당하는    금액의 채권을 매입하여야함 -채권할인률 10%
부지조성비	8.9억	8.9억	7억	7억	- 3% 적용
인입비용(수도,전기등)	2.9억	2.9억	2.4억	2.4억	- 1% 적용
이자	70.9억	70.9억	56억	56억	- 입주시까지 3년 적용 -시중금리를 감안하여 7%적용
합 계	408.7억	408.7억	322.9억	322.9억
평당금액	1,410,000원/평		1,110,000원/평		용적율에 따라 분양면적이 다르나 편의상 일괄 적용

부지매입비:  

 - 신동아, 계룡: 14,970평 × 2,000,000원 = 299억

 - 롯데, 영조 :  14,740평 × 1,600,000원 = 236억 

이자비용:  

 - 신동아, 계룡: 33,790,000,000 × 21% = 70.9억

 - 롯데, 영조 :  26,690,000,000원 × 21% = 56억 

 평당 매입가격:

 - 신동아, 계룡: 40,870,000,000원 ÷ 28,903(분양면적)  = 1,414,000원/평≒ 1,410,000원/평

   (신동아의 용적율은 200%이고, 계룡은 221.95%이므로 계룡의 분양면적이 늘어날것이며,  따라서 계룡의 평당가격은 130만원 정도로  떨어질 것임)

 - 롯데, 영조 :  32,290,000,000원 ÷ 28,903(분양면적)  = 1,117,185원/평≒ 1,110.000원/평

다음은 건축비용입니다. 건축비용은 상기부지들이 공공택지이므로 표준건축비를 적용하여야 하며(전용면적 25평 이하), 표준건축비는 중소형341만원/평, 중대형은 379만원/평이고, 판교에서는 369만원/평을 적용하였습니다.

이것을 세부적으로 살펴보면 아파트 건설에 필요한 직접공사비는 저가형일 경우 200 - 220만원/평, 고급형일 경우 240 - 290만원/ 평, 최고급형일 경우 300 - 800만원/평을 적용하나 계룡과 롯데는 전용면적 25평 이하이므로 240만원/평을 적용하였을 거며, 신동아는 중대형이므로 250만원/평, 영조주택은 400만원/평 정도 적용하였을 겁니다. 왜냐하면 옛날과 달리 브랜드화를 위해 내부인테리어 및 외부조경비용이 추가적으로 많이 들어가고 있는 추세이며, 신동아도 모델하우스에 발표된 자재나 외부조경만으로 판단해보면 고급형으로 현진보다는 못하나 기타 회사들에 비해 절대 떨어지지 않는 고급형으로 이 비용 이상은 들어갔을 겁니다.    

건축비용 

구분		정관		명지		비고
		계룡(32평)	신동아(43평)	롯데(32평)	영조(46평)
직접  공사비	건축비	694억	722억	694억	1,156억
	토목비
	설비
	조경
간접  공사비	현장관리비	103억	144억	103억	231억	- 통상 직접공사비의 15- 25% 적용
	본사관리비
설계, 감리비		23억	26억	23억	41억	- 통상 총공사비의 3 -      5%  (3% 적용)
부대비용  (분양,직접경비등)		41억	60억	41억	97억	- 통상 총공사비의 5-10%
부가가치세		86억	95억	86억	152억	- 총비용의 10% 적용
이자		58억	121억	116억		- 입주시까지 2년 적용 -시중금리를 감안하여   7%적용
합 계		1,005억	1,168억	1,063억	2,079억
평당금액		3,470,000원/평	4,200,000원/평	3,670,000원/평	5,270,000원/평

직접공사비:  

 - 계  룡: 28,903평 × 2,400,000원 = 694억

 - 신동아: 28,903평 × 2,500,000원 = 722억

 - 롯 데 : 28,903평 × 2,400,000원 = 694억

 - 영 조 : 28,903평 × 4,000,000원 = 1,156억 

간접공사비:  

 - 계  룡:  69,000,000,000원 × 15% = 103억

 - 신동아:  72,200,000,000원 × 20% = 144억

 - 롯 데 :  69,000,000,000원 × 15% = 103억

 - 영 조 : 115,600,000,000원 × 20% = 231억 

설계감리비: 3% 적용

 - 계  룡:  79,700,000,000원 × 3% = 23억

 - 신동아:  86,640,000,000원 × 3% = 26억

 - 롯 데 :  79,700,000,000원 × 3% = 23억

 - 영 조 : 138,700,000,000원 × 3% = 41억 

부대비용:  

 - 계  룡:  79,700,000,000원 × 5% = 39억

 - 신동아:  86,640,000,000원 × 7% = 60억

 - 롯 데 :  79,700,000,000원 × 5% = 39억

 - 영 조 : 138,700,000,000원 × 7% = 97억 

이자비용: 년 7% 적용 2년 적용

 - 계  룡:  83,200,000,000원 × 14% = 116억 ÷ 2(이자후불제) = 58억

 - 신동아:  86,640,000,000원 × 14% = 121억

 - 롯 데 :  83,200,000,000원 × 14% = 116억 ÷ 2(이자후불제) = 58억

# 이자비용은 선분양에 계약금, 중도금을 입주자에게 부담시킬 경우 가산되지 않고 그렇지 않을 경우 가산됨, 계룡 및 롯데는 중도금 이자 후불제를 신동아는 무이자이므로 이자비용을 각각 가산함이 타당하며, 영조주택은 가산하지 않았음 

 평당건축비용: 

 - 계  룡: 100,500,000,000원 ÷ 28,903(분양면적)  = 3,477,147원/평 ≒ 3,470,000원/평

 - 신동아: 116,800,000,000원 ÷ 28,903(분양면적)  = 4,041,103원/평 ≒ 4,040,000원/평

 - 롯 데 : 100,500,000,000원 ÷ 28,903(분양면적)  = 3,477,147원/평 ≒ 3,470,000원/평

 - 영 조 : 152,500,000,000원 ÷ 28,903(분양면적)  = 5,276,268원/평 ≒ 5,270,000원/평

# 평당건축비용 산정시 계룡과 롯데는 중소형으로 표준건축비가 341만원/평을 적용하여야 하나 계산금액은 347만원/평으로 큰 차이가 없어 계산금액을 적용함.

다음은 가산비용입니다. 가산비용은 정부에서 따로 정해준 것이 없습니다. 따라서 아파트마다 편차가 매우 많고 시공사에서도 아파트를 브랜드화 하려는 추세이므로 이 비용을 대폭 증가 시키고 있는 추세입니다. 가산비의 가장 대표적인 것이 지하주차장입니다. 최근의 아파트들은 지상에 차를 두지 않는 관계로 이 가산비용은 매우 높게 올라갑니다. 주차장 건설비용만도 평당 30 - 50만원 소요되며, 신동아처럼 선큰가든 및 휘트니스장등 다양한 주민복지시설들을 설치 할 경우 평당100만원은 금방 넘어갑니다. 왜냐하면 신동아 파미리에 아파트 연면적(건축물의 지하층을 포함한 각층 바닥면적 합계)은 38,714평이나 총 분양면적은 28,903평으로 주차장 및 서비스 면적의 총합이 9,811평이나 되어 분양면적의 1/3이 넘기 때문에 가산비용이 많이 나올 수밖에 없슬겁니다. 일반적으로 평당 50만원 - 250만원까지 적용되며, 판교는 평당 100만원 - 150만원 적용하였고, 그밖의 주상복합아파트는 200-250만원/평 정도입니다. 계룡, 롯데는 분양가 상한제 및 원가공개 대상이나 입주민 욕구를 충족시키기 위해 부대시설을 많이 설치하였으므로 100만원/평을 적용함이 타당하며, 신동아 또한 100만원/평 정도 적용함이 타당하며(건축비에 반영된 이자 비용을 가산비용으로 돌릴 경우 가산비용은 100만원이 넘을 수도 있음), 영조주택은 영어마을 조성 및 최고급 인테리어등을 표방하고 분양하였기 때문에 200만원/평을 정도 적용하였을 겁니다.

다음은 이윤입니다. 이윤이란 투자위험에 따른 대가를 산출한 것으로 기회비용(어떤 재화의 두 종류의 용도 중 어느 한 편을 포기할 경우, 포기 안 했다면 얻을 수 있는 이익의 평가액)이라고도 말할 수 있습니다. 따라서 최소한 시중은행금리 이상 혹은 20년 만기의 국채 이율 이상은 되어야합니다. 이 이율 이하라면 투자하지 않고 은행에 예금하는 편이 이익이기 때문에 누구도 투자하지 않을 겁니다. 따라서 시중은행금리 +δ은 있어야 합니다. 통상 건설분야에서 투지계산시 5% 정도 가산합니다. 그래서 분양가 산정시 건설사들은 고민을 많이하는 항목으로 주변시세 및 분양당시 분위기등을 고려하여 5 - 20%로 산정하곤 합니다. 제가 판단해 보건대 보통 상장된 건설회사의 평균이윤율이 약 5%입니다. 따라서 최소 5%이상은 적용하여야 하며 또한 시중금리가 7% 정도 하기 때문에 위험에 대한 기회비용으로 10%정도 이익이 보장되어야 아파트 건설처럼 대규모 투자를 할 수 있다고 생각됩니다. 따라서 적정이윤율은 10%를 적용함이 타당 할 겄입니다.

상기의 자료들을 취합하여 적정분양가를 산정하면 아래와 같습니다.

적정 분양가 산정

단위 : 만원

구분	정관		명지		비고
	계룡(32평)	신동아(43평)	롯데(32평)	영조(46평)
택지비	141	141	111	111
건축비	347	404	347	527
가산비용	100	100	100	200
이윤	59	65	56	84	10% 적용
합 계	648	710	614	922

그럼 이제 각 회사에서 분양한 분양가를 놓고 비교하여 산출해 보겠습니다.

단위 : 만원

구분	정관		명지		비고
	계룡(32평)	신동아(43평)	롯데(32평)	영조(46평)
택지비	141	141	111	111
건축비	347	404	347	527
가산비용	100	100	100	200
이윤	1	5	-3	92
합 계	589	650	550	930

위 표에서 보면 영조주택을 제외하고 계룡, 신동아, 롯데는 이윤이 거의 없고 아니 롯데는 적자가 예상됩니다. 그런데 이들 회사에서는 왜 이런 분양가를 책정했을까요? 거기에는 몇가지 이유가 있습니다.

첫 번째로는 상기 3개회사들이 부지조성공사에 참여하여 상기부지들을 공사비 대신 현물로 받았습니다. 이것은 무엇을 의미하다면 이들 회사는 택지비를 계산치의 50 - 70% 정도로 받았기 때문에 별도로 이윤을 책정하지 않아도 별무리가 없었던 겁니다. 그렇기 때문에 이들 회사는 위치도 가장 좋은 곳을 받았다는 의미입니다. 특히 신동아는 정관택지조성의 주간사였으므로 가장 좋은 곳을 선택하였던 것입니다. 그래서 이것이 제가 여러분들이 선택을 잘하였다고 말한 이유중 하나입니다.

두 번째로는 분양가 상한제와 중소형 의무비율 제도와 소비자 기호를 고려한 분양사의 분양 가격정책입니다. 중소형의무비율 제도는 전용면적 25평이하에 주택을 20% 이상 의무적으로 지어야 하는 제도인데 일반적으로 소비자 기호는 대형평형을 선호하기 때문에(소득수준이 높아 갈수록 대형평형 선호도가 증가함) 문제가 발생합니다. 더군다나 25평 이하는 분양가 상한제가 적용되고 전매가 불가하도록 제도화 하였습니다. 그래서 건설사에서는 소형평형은 최대한 분양가를 낮게 책정하고 대형은 가격을 최대한 높게 책정하여 분양하는 가격정책을 쓰고 있습니다. 이같은 가격정책은 모든 건설회사들이 쓰고 있으며 신동아도 평형이 늘어날수록 분양가가 높다는 것을 알수 있을겁니다. 건설비용은 평형에 관계없이 비슷합니다. 따라서 분양가를 비교할때는 평균가격으로 산출하는 것이 더 정확하다고 말할수 있습니다.

세 번째로는 건축비 및 가산비용, 이자에 허수가 들어가 있습니다. 분양가를 산정할 때 택지비는 변할 수가 없고 공사비만 변합니다. 그런데 공사비는 자재를 어떤 것을 쓰느냐에 따라 크게 변합니다. 특히 외국산은 변동폭이 더 큽니다. 선진국과 개도국 자재의 차이 때문입니다. 그리고 대량구매냐 소량구매냐의 차이 때문에도 원가에 차이가 있습니다. 이자비용도 마찬가지입니다. 따라서 건설회사에서 건설원가를 낮추기 위해 불량자재를 사용하여 문제를 일으키기도 하니 신동아도 제가 보기에 저가이니 이 부분에 대해 우리가 잘 감시하여야 할 겄입니다.        

[마가렛(서희동)]

좋은자료와 분석에 감사드립니다!^^ 그런데 하나 궁금한게있어 여쭈고싶습니다!^^ 제가 들은바 입주후 일정기간동안 하자보수비용예산도 원래 분양가산출에 포함된다 들었습니다!^^ 맞는지 맞으면 어느항목에 드는지 알고싶습니다!^^

[지브란(김희찬)]

건설도 그렇고 제품도 그렇고 팔았던 물건에 대해서는 A/S 기간이 있어야겠지요. 회계상으로는 공사가 완료되는 시점에 공사원가에 포함시켜놓고 하자보수기간이 지나면 잔액을 환입시킵니다. 회사가 이윤이 있어야 하니 당연히 그 비용은 분양가에 포함되겠지요. 회계적 접근이 아닌 위 글의 내용상 접근방법으로는 부대비용 안에 들어갈 것으로 보입니다.

[마가렛(서희동)]

답변감사드립니다!^^

[고토리(김윤희)]

의문1. 부지매입비 이자비용= 21%..
건설사가 토지 분양 받은경우.. 계약금 치르면.. 토지 사용 가능하고.. 착공 및 분양 가능함..전액 일괄 납부 후.. 착공 및 분양 가능해야.. 21% 인정 될 듯...

[고토리(김윤희)]

의문2. 같은 택지 비슷한시기에 분양한 아파트의 직접공사비 1.7배 차이는.. 한쪽이 금으로 바르지 않는한 불가능..

- 롯 데 : 2,400,000원/평
- 영 조 : 4,000,000원/평...

타사업장과 비슷한 수준인.. 롯데 건축비를 정상으로 보는것이 합리적.. 영조는 독박?!

[굳파머(김성건)]

퀸덤에 와서 한번 보세요. 공사비가 왜 많이 들어갈 수 밖에 없는지....간단히 1가지만 말하면 데크와 필로티<---- 그리고 기타 등등 퀸덤1차 생각보다 타 아파트에 비해 공사비가 상당히 많이 들어간 것을 알 수 있을 것입니다.

[고토리(김윤희)]

업무상.. 자주 갑니다... 데크,필로티...? 골조비용.. 전체 건축비의 몇%나 될까요...^^!

[푸른바다부산(민수복)]

분양가에 데크와 필로티공사비 다 들어가 있습니다.모델하우스 1차만 400억 2차,3차에 추가적으로 400억 들었답니다. 홍보한다고 불꽃놀이로 하늘에 쏟아부은 돈과 고현정 광고비, 그리고, 소녀시대, 김건모 등등 부른다고 들어간 돈이 천문학적 숫자입니다. 그돈으로 1차 아파트 제대로 잘 지어놓았으면 입소문에 입소문이 꼬리를 물고 돌아돌아 2차 3차 성공적으로 되었겠죠. 애시당초 영조는 아파트 잘 짓는거보다는 분양해서 받은돈으로 얼렁뚱당 지어놓고 한 몫 챙길려고 했던거라 생각됩니다. 현재 퀸덤 1차 운영도 제대로 못하면서 2차 3차? 영어도시, 퀸덤몰, 3대테마 등 영조가 부르짖던 거 어느하나 제대로 되고 있습니까

[공주님사랑(변대영)]

고토리님 롯데 32평과 영조46평은 평당가격도 차이가많이나는데 직접공사비는 1.7배 더날수도있지요...차라리 영조33평과비교가맞지요..금은왠금...독박..ㅉㅉ

[고토리(김윤희)]

평당 직접공사비.. 통상 46평보다 32평이 더 듭니다.. 건설사가 대형평형 많이 지으려고 하는 이유죠... 직접공사비 1.7배?!... ㅎㅎ...^^!

[공주님사랑(변대영)]

윗글보시면 비교대상 자체가 잘못되었다는거죠 ..차라리 영조 33평을 비교를하시면 1.7배,금이니 독박이니 소리않할겁니다 비교를해도 롯데32평 46평, 영조 33평 46평두평형대의차이를 비교하셨으면 모든분들이 이해가 빠를건데 평형대도 적지않고 롯데얼마,영조얼마 적으놓으면 보는사람이 착각하게되죠..의도적이 아니라 믿습니다 그리고 46평보다 32평이 직접공사비가 많이던다던데 영조33평은 4,000,000만원이 훨신넘겠네요..ㅉㅉ 영조가 2배가넘을수도 있겠네요 금으로 도배한게맞네요...ㅉㅉ

[고토리(김윤희)]

의문3. 가산비용..
가산비용 평당100만.. wow!! 믿을수 없으나.. 인정한다 하더라도.. 타사업장의 두배에 이르는 영조주택의 평당200만.. 평당200만은.. 직접공사비의 80%이상 가격임.. 영어마을이 아닌.. 집집마다 백인노예가 하나씩 딸려있다면 모를까? 넘 심한듯...^^!

[지브란(김희찬)]

글을 진행하기 위해서는 어느 정도의 가정과 설정은 피할 수 없다고 해도 영조와 관련되어 공사비를 많이 설정한 느낌이 드는 것은 어쩔 수 없네요. 물론 퀸덤 분양가를 설명하기 위해서 불가피한 측면도 있어 보이긴 하지만요. 윗글 쓰신 분도 그런 점이 걸렸었는지 마지막에 건축비 및 가산비용,이자에 허수가 들어있다고 해 놓았습니다. 그렇지만 분석틀이나 접근방법 등에 있어서는 배울 점이 많은 글이라고 생각합니다.

[긍정부자(김경렬)]

이양반들 왜 없나 했다..ㅋㅋ 고토리님 스카이콩콩님..이제 그만...정관 얘기만 나오면 피를 토하고..싸우시네...고토리님은 맘에 정화를 좀 하셔야 할듯 하네요 너무 부정적이라서..사람이..

[부자한사랑(배정한)]

분양가만 생각하면 더 싸고 좋은 곳도 많겠지만, 어짜피 살 집인데 직장과 교육 및 주변 문화 인프라등 인접성을 생각하지 않을 수 없습니다. 부산에서 강서구 명지와 정관신도시는 거의 극과극입니다. 즉 명지신도시를 원하는 수요자는 녹산공단 등, 신항만주변에 직장을 둔 사람이 대부분이고 정관신도시 역시 주변 수요계층이 따로 있는것입니다. 따라서 두 곳의 분양가 비교가 무슨 의미를 가지는지 모르겠네요..지금에 와서 건설회사에서 분양가를 낮출 수도 없는 일이지요

[지브란(김희찬)]

저도 개인적으로는 직장, 교육, 주변문화 인프라 등이 부동산에서 더 중요한 요소라고 생각합니다. 그렇지만 그런 내용에 대해서는 토론이 많이 되었다고 보여졌구요. 분양가 구성요소 등도 나름 참고할 만한 가치가 있는 것 같아 올렸으니 참고 하시면 될 듯하네요.

[부자한사랑(배정한)]

하지만 앞으로 명지와 정관신도시는 부산이 얼마나 발전하는지 그 척도는 될 듯 싶습니다.

[고토리(김윤희)]

명지는 부산발전의 척도가 될수 있지만.. 정관은 관계가 적은듯 합니다.. 커질수 없는 곳이죠....^^!

[지브란(김희찬)]

생각보다는 댓글이 없네요.. 특히 명지분들..^^ 아직 직접적으로 필요하지 않으니 그다지 필요성을 못 느낄 수도 있겠지요. 물론 어떤 의도를 가진 글이라는 선입견도 있을 테고.. 그렇지만 이 글은 복사해 놓고 시간날 때 반복하여 읽어보기를 강추합니다. 이 글에서 중요한 것은 내용 자체보다는 이러한 방법으로 분석을 하는 습관입니다. 나중에 내 집을 구입하거나 분양을 받을 때 이런 분석적인 툴을 적용하는 습관을 들이는 것이 향후 큰 도움이 될 거라고 생각합니다.

[마가렛(서희동)]

너무 실망하시지 마시길바랍니다!^^ 정관의 어느아파트들을 참고했다는 선입견이 조금 작용한것같습니다!^^ 나중에 내집을 분양받을때 정말 알찬 정보가 될것같습니다!^^
낙심마시고 염치없지만 계속하여 좋은정보와자료를 부탁드립니다!^^

[지브란(김희찬)]

갑자기 댓글이 많아졌네요..저녁까지 댓글이 하나 뿐이라서 그런 생각을 했었는데..^^

[플티(김지혜)]

댓글을 달고싶어도, 머리가 안따라간다는..^^;
정말 반복해서 더 읽어봐야겠네요.

[빡송화안(이정미)]

머리가 안따라가는 1인 추가..^^a

[퍼진라면(김두현)]

지브란님! 마가렛님 항상 좋은 글 감사합니다.

[피노(이종언)]

퀸덤 분양가에 대해서는 좀 더 상세한 검토가 필요할 것 같습니다. 퀸덤 1차는 용적율 200 % 이지만 2차는 120% 입니다. 해안가쪽은 5층건물, 그 뒤쪽은 9-10층 입니다. 저도 깊이있게 분석하고 싶지만.. 가진 지식이 짧아 어렵네요... 10in10 이 이런 주택 소비자 입장에서 적정 분양가를 산출할 수 있는 장이 되었으면 좋겠습니다.

[라찌고[박재현]]

제가 분석 부탁했는데, 올려주셔서 감사합니다.~~ 여러번 봐야 알겠네요. ^^
항상느끼는건 이런 글들이 올라와야, 뎃글도 달리고, 뎃글을 통해서도 토론 및 공부가 되는것 같습니다.~~

[곰돌2(김희현)]

좀 복잡해보이지만, 분양가에 이런 항목들로 이루어져있구나 조금이나마 알수 있게 되었네요...직접공사비가 생각보다 많이 저렴하군요... 부동산 왈 명지 롯데 33평은 부가세면제혜택을 받아 그만큼 분양금액이 싸게 되었다는 말을 들었는데, 아닌가요? 전매라 정확한사항은 모르지만, 총분양금액이 2억400정도 였는데, 평당분양가가 550맞는지도 좀 궁금...

[지브란(김희찬)]

예, 국민주택 규모(전용 25.7평) 이하는 부가세가 면제됩니다. 토지, 건물 중 토지는 어차피 면세이므로 건물분에 대해 그만큼 저렴하게 구입하게 되는 것이죠. 25.7평 초과는 건물분에 대해 부가세가 10% 적용되어 상대적으로 더 비싼 것으로 보면 되겠습니다. 롯데 평당분양가는 저도 잘 모르겠네요 TT

[꿈깨라(한순간)]

애씁니다.

[한걸음(박부성)]

한눈에 정보를 확인할수 있도록 해주신 자브란님께 감사 드립니다.

[공주님사랑(변대영)]

남의아파트를 비교할땐 굉장히 조심스럽게 접견을 하셔야할건데....공사비등을 비교할땐 전혀환경이 다른곳은 기초공사등에 공사비차이가 엄청날수 있습니다(저경험상으론) 한가지 예를들면 건물을지을땐 기초공사를하는데 땅이좋지않아 돈을 쏟아부어 땅을다지고 건물을지어야하죠 공사시작할땐 국제원자제가격(환율등).토사처리비등 사업주는 시공하기전에 모든이익타산을 완공되었을때의 주변인프라,수요층조사등이 이정도의공사비가 많이들어도 타산이되겠다고 했을때 공사를 결심합니다
명지와 정관은 공사를하기에 주변환경과 여건이 너무다릅니다.분양가비교는 좀더 세밀한분석이 필요할것같습니다.

[공주님사랑(변대영)]

영조의 판단은 좋았어나 글로벌위기등으로 원자재폭등(환율영향)으로 가득이나 내부시설이 수입품이많던데 타격이 많이심하겠죠 참으로 공사도 시기를잘만나야 될것같네요...분양가가 비사니판단은 수요층들이 말해줍니다

[꿈깨남편(김태찬)]

정답입니다^^

[늘 처음처럼(김현숙)]

0토0님, 예전에 쓴글도 다 읽었었는데....너무 똑똑하시다.... 그리고 너무 자신만만하시다...벼는 익을수록 고개를 숙이랬는데....
아! 다행이다. 내 주변에 저런 사람없어서....숫자 들이밀고 통계 들이밀고....나는 우짜지..명색이 수학과외쌤인데 숫자 ,통계,논리적 접근법을 싫어해서......

[고도를 기다리며(최우석)]

위글은 분양 결정시 하나의 좋은 툴은 될 수 있으나, 과거 파라메터들만 가지고 분석하는 것 밖에 안됩니다. 가령, 위에서 언급한 택지비는 이미 역사적 취득원가로만 참조할 뿐 시장가치는 전혀 반영이 안되었죠. 또한, 가장 결정적인 미래기대치와 시장수급에 따른 프리미엄은 배제되었다는 게 결정적인 오류죠. 위 논리대로만 적용한다면 해운대 신규 고급 주복들은 어떨까요? 아무도 살 사람 없을겁니다. 아무튼 좋은 글 잘 읽었습니다. ^^