주택부수토지(부속토지) 보유시 주택수 포함여부 ?
안녕하세요?
부산 사하구 괴정동 우리부동산 소장입니다.
오늘은 주택부수토지(= 주택부속토지)
보유시 주택수 포함여부에 대해
알아 보겠습니다.
먼저 주택부수토지란 무엇일까요?
주택은 건물과 그 부수토지로 이루어져 있습니다.
주택의 부수토지라함은
해당주택과 경제적 실체를
이루어 주거 생활공간으로 인정되는 경우를 의미합니다.
취득세는 지방세에 해당하며,
지방세법 제13조의 2 (법인의 주택 취득 등 중과) 를 보면
지방세법
[시행 2022. 1. 13.] [법률 제17893호, 2021. 1. 12., 타법개정]
제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)
① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다.
이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다.
이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는
경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.
주택법 제2조(정의) 에서도
주택법
[시행 2022. 2. 11.] [법률 제18392호, 2021. 8. 10., 일부개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
<개정 2017. 12. 26., 2018. 1. 16., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9., 2020. 8. 18., 2021. 12. 21.>
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는
일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
위 조항에서 보듯이
주택부속토지만을 소유하거나 취득한 경우에도
주택을 소유하거나 취득한것으로 봅니다.
따라서 주택수에 포함되고
취득세율도 주택취득세율을 적용합니다.
뿐만 아니라 주택취득시 적용되는
취득세 중과세 및 관련규정도
지상주택을 기준으로 적용됩니다.
즉, 주택공시가격 1억이하의 부속토지는취득시 중과제외 되겠죠..
미등기이거나 건축물대장없는
무허가주택은
토지로 취급되어 4.6% 취득세가 부과 됩니다.
또한 주택 부속토지만 취득할 경우에는
일시적 2주택에 영향을 미치지 않습니다.
보유세는 재산세와 종합부동산세로 나누어 알아보겠습니다.
지방세법 104조(정의)/105조(과세대상)를 보면
지방세법
[시행 2022. 1. 13.] [법률 제17893호, 2021. 1. 12., 타법개정]
제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. “주택”이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다.
이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.
*「주택법」 제2조제1호 :
“주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는
구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며,
단독주택과 공동주택으로 구분한다.
제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박
(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다.
즉, 재산세에서도
주택의 건물이나 부속토지만 소유해도
각각 주택분 재산세 과세 대상입니다.
다음으로 종합부동산세에 대해 살펴보면 ,
주택에 대한 종합부동산세는
가구별이 아닌 개인별로 과세합니다.
주택 공시가격 합계액에 공정시장가액비율을 곱한 금액에서
기본적으로 6억원을 공제해 과세표준을 정한 뒤
보유 주택 수에 따른 세율을 적용해 부담 세액을 최종 결정합니다.
이때 1주택을 가구원 1명이 단독으로 보유하는 경우에만
3억원의 추가 공제와 고령자 및 장기 보유자에 대한
세액공제를 적용받을 수 있습니다.
종합부동산세법
[시행 2021. 9. 14.] [법률 제18449호, 2021. 9. 14., 일부개정]
제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. <개정 2005. 12. 31., 2008. 12. 26., 2020. 8. 18., 2021. 9. 14.>
②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. <신설 2005. 12. 31., 2008. 12. 26., 2011. 6. 7., 2015. 8. 28., 2020. 6. 9.>
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.
③제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.
<신설 2007. 1. 11., 2020. 6. 9.>
④ 제1항을 적용할 때 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우는 제외한다)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택자로 본다.
<신설 2009. 5. 27., 2020. 6. 9.>
종합부동산세 역시
'재산세' 주택규정을 준용하고 있기 때문에
종부세 적용시 단독주택의 부속토지만 소유한 경우
주택수에 포함됩니다.
다만 예외적으로
1주택과 다른주택의 부수토지를 단독명의로 보유하고 있는경우
이를 주택 수에서 제외하고
1세대1주택 세율을 적용하는 것이 맞다고
조세심판원이 판결하였습니다.
즉, 1주택과 다른 주택의 부속토지를
함께 보유했을 때
1주택자로 본다고 규정돼 있다는 것입니다.
(종합부동산세법 제8조 ④항)
예) 부산 해운대구 중동 OO아파트OOO호 홍길동 소유 +
부산 사하구 괴정동 OOO번지 부속토지 홍길동 소유시
1세대1주택으로 간주하여 종합부동산세 중과 안됨
다만, 남편이 1주택을 가진 상태에서
배우자가 부수토지를 가질경우
(즉, 동일 세대원이 각각 주택과 부속토지를 가질경우)
1세대1주택자 적용은 되지 않는다는 점
유의 하셔야 합니다.
마지막으로
처분 단계의 양도소득세를 살펴보겠습니다.
다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하면
장기보유특별공제를 적용받지 못해
일반세율에 추가 세율을 더해 많은 세금을 부담해야 합니다.
현재는 2020년 6월 1일 이후
추가 양도소득세율은 2주택자는 20%포인트,
3주택 이상자는 30%포인트가
중과적용 중에 있습니다.
기획재정부는
윤석열정부 출범일이 맞춰
다주택자 양도세 중과 배제조치를
22년 5월10일부터 1년간 시행할 예정 이라고 합니다.
양도소득세에서
주택 부속토지만 보유한 경우
주택 수에 반영하는지 명시적으로 정한 규정은 없어 보입니다.
다만 소득세법 시행령에서
주택을 공동으로 보유했을 때
각자가 주택을 보유한 것으로 정하고 있습니다.
소득세법 제88조에는
주택의 정의를 아래와 같이 규정하고 있습니다.
소득세법
[시행 2022. 2. 18.] [법률 제18425호, 2021. 8. 17., 타법개정]
제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
<개정 2018. 12. 31., 2020. 6. 9., 2020. 8. 18., 2020. 12. 29., 2021. 12. 8.>
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을
유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에
해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
(중략)
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.
이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
현행 소득세법 시행령 및 집행 기준에선
본인 소유의 토지 위에
타인 소유의 주택이 있는 경우
본인 주택 수에 포함되지 않는 것으로 정하고 있습니다.
따라서 양도소득세 중과세 판정시
부수토지(부속토지)만 보유한 경우
주택 수에서 산입에서 제외됩니다.
양도시에는
주택부속토지는 토지(사업용)로 보아
토지 양도소득세가 적용 됩니다.
참고로 주택청약시에도
주택부속토지는 주택수 계산에는 제외되며
무주택으로 인정됩니다.
[출처] [부산재개발/ 사하구재개발] 주택부수토지(부속토지) 보유시 주택수 포함여부 ?|작성자 해피데이