공동주택을 개발하는데 성공요소 및 주안점

[푸른산(최만순)]

		01_기초적인 조사분석이 우선이다. 인구, 가구, 증가율, 연령비, 거주자 구성비, 거주형태, 소득수준, 사업체수, 상권형성, 교통특성에 관한 주변환경, 대지 특성에 관한 다양한 자료를 수집하여 분석한다. 02_기초조사분석을 토대로 개발컨셉을 설정한다. 기초조사에서 나타난 결과를 토대로 건축용도 및 규모, 수익창출방법, 수익성예상, 처분방법에 관한 컨셉을 설정한다. 03_시공가능한 계획을 수립한다. 주어진 여건에서 벗어난 과도한 사업계획은 성공할 확률이 대단히 낮으므로 장미빛 청사진이라도 과감히 버리고 현실에 맞춘 무리없는 계획을 설정해야 실패를 방지할 수 있으며, 성공으로 가는 첫 단계이다. 04_사업성 분석은 과도하지 않게 검토한다. 임대료의 과다 책정, 분양가의 과다 책정, 초기 분양율의 과다 예상은 후에 전반적인 수지분석에서 큰 차질을 빚어 낭패를 보기 때문에 적정치보다 항상 아래로 생각하여 위험률을 계산한다. 05_자금계획은 차질없이 대비해 놓아야 한다. 사업이 차질없이 정한 기간 내에 진행되기 위해서는 자금계획을 완벽히 준비해 필요한 시기에 투입할 수 있어야 한다. 06_좋은 건축설계는 사업성공의 첫째 조건이다. 설계가 좋지 않으면 분양도 임대도 되지 않는다. 건물설계는 개성이 있고 인식도를 높일 수 있으며, 현대적인 감각의 디자인을 표현하는 설계로 해야 임대 및 분양율을 높일 수 있다. 07_전문대행사에게 맡기는 것이 좋다. 분양에 관한 비전문가인 건축주 스스로 업무를 주관하다 분양이 미진하여 자금압박에 곤란을 겪는 경우가 흔한만큼, 비용이 들어가더라도 임대, 분양에 관한 업무는 전문대행업자에게 맡기는 것이 훨씬 사업목적을 빨리 달성하여 목표한 수익을 조기에 달성할 수 있다. 08_건축비는 필요할때 과감히 투자한다. 분양, 임대주택은 특히 주 수요층이 누구인가를 잘 선정하여 그들에게 가장 호응을 얻을 수 있는 건축등급으로 자재 및 시설을 맞춰야 초기 분양율이 높아지기 때문에 개발컨셉에 따라서는 과감한 투자가 기대한 목표를 조기에 달성하는근 간이 된다. 09_위험에 대한 대비책을 세워두어야 한다. 분양이나 임대가 부진하여 수익성이 악화되고, 자금스케줄에 차질을 빚어 사업전반에 심각한 차질이 일어날 경우를 대비해서 위험에 대한 대비책을 세워두어야 위험이 실제로 닥쳤을 때 슬기롭게 대처해 나갈 수 있다. 10_전문가와 함께 한다. 혼자만의 계획설정은 자기만족에 의해 자칫 방향이 비뚤어질 수 있으므로, 가능하면 전문가의 도움을 받아 협의하고 진행하는 것이 좋은 사업계획을 수립하는 밑거름이 된다.

층간, 세대간 진동소음이나 울림 방지를 의해 세대간 벽체 두께를 19㎝ 이상으로 완전 차단하고, 필요 시 별도의 흡음재를 사용하며, 층간 바닥은 슬라브 두께를 최소한 12㎝ 이상으로 준수하며, 별도의 진동방지패드를 설치해 소음으로 인한 불편을 해소하는데 노력을 경주한다.

이웃하는 세대나 이웃집으로 부터의 직접적인 시선유입은 사생활 보호와 안락한 주거환경을 손상시키는 커다란 위해 요인이 되므로, 설계에서 차단하지 못했다면 시공과정에서 차단막 등을 설치하거나 조경수로 커버하는 조치가 필요하다.

옵션계약에 의한 사항 외에는 각 세대별 시공도를 동일하게 처리해 품질의 균일성을 유지하며, 모든 자재 및 시설 사양이 동등해야 입주자의 불평이나 다툼이 발생치 않는다.

위생배관이 천정을 타고 지나가는 경우나 벽체와 마감재 사이에 매립되어 있는 경우가 많이 발생하는데, 이때 대부분이 배수 소음을 유발하여 입주자의 신경을 크게 자극하게 되어 불쾌감을 유발시키는 바 이를 방지할 수 있는 대책과 시공법을 도입하여 이를 방지하거나 최소화 시키는 노력을 해야 한다.

위생, 급수, 가스, 전선관 등의 공동라인은 PIT에 집중하여 배관하고, 점검구를 각 개소에 설치하여 보수 및 교체시 빠르고 원할한 작업이 되도록 해야 하며, 각 세대 안의 개별라인도 점검 및 보수에 용이하게 시공해야 한다.

다수의 사람이 공동으로 이용하는 계단, 발코니 난간대, 주차스톱, 현관문 등은 내구성이 강한 튼튼한 제품을 사용하도록 하여, 다수가 빈도 높게 사용해도 하자가 손쉽게 발생하지 않도록 한다.

하자가 가장 많이 일어나고 그로 인하여 이웃 간에 인상을 찌뿌리는 일이 자주 발생하는 욕실, 베란다의 방수는 철저히 시공하고 담수시험을 거듭하여 완벽한 시공이 되도록 한다.

공동배출시설, 공동집배시설, 공동경비시설, 자동감지램프 등 공용시설과 서비스시설은 입주자의 관리가 편리하게 시설한다.

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