수도권 신도시 상가가 일부 몇 지역을 제외하고는 초토화 과정에 있는 와중에도 세종시 상가시장은 얼마 전까지 태평성대와 부귀영화를 누렸다.
세종시 행복도시내 부동산 시장 중 2013년을 가장 화려하게 장식한 시장은 누가 뭐래도 상가 시장이었다.
3.3㎡당 2,500~3,000만원대에 분양하던게 최근 4,500만원대까지 분양하기 시작하였다. 입지가 우수한 지역의 경우 상가 수익률이 10% 이상 나오면서 투자자들로부터 인기를 얻고 있으니 말이다.
2012년에는 중심상업지역 1층 상가 실 평수 17평 분양면적 34평의 경우 평당 분양가 약 2,500만 원 분양가 약 8억 원 정도로 분양했으니 나름대로 분양이 순조롭게 이루어졌다.
2013년에는 국무총리실 건너편의 세종1번가와 마찌 상가가 평당 3천만원 대로 분양이 되었으나, 비싼 임대료 때문에 아직까지 공실이 있다는 것도 상가투자자들에게는 귀감이 될 만하다.
세종시 상업용지 입찰 가격이 3.3㎡당 3,000만원대로 인기
세종시 상업용지의 경쟁입찰 가격이 3,000만원대에 이르고 있다는 것은 향후 세종시 행복도시가 탄생하면서 세종시도 서울시처럼 전국을 견인하는 행정수도로 탄생할 것을 기대한 투자자들의 투자 때문일 것이라고 사료된다.
현재 세종시 상가의 중심은 첫마을 한솔동 BRT 역사 주변에 있으나 1생활권이 2015년까지 입주가 완료되면 1-4 생활권 BRT 주변으로 이동을 할 것으로 예상된다.
LH가 2014년 6월 공급한 세종시 내 상업 업무용지(국세청과 백화점부지 옆) 16필지 공개입찰결과를 분석해보면, 부동산 경기의 한파 속에서도 내정가 보다도 334% 이상으로 낙찰 받아, 상업용지 땅값만 평당 3천만원이 넘게 팔리는 대기록을 세웠다.
상업용지는 덩치가 커 낙찰금액이 80억~150억 원인데도 불구하고 3.3㎡당 평균 3,000만원이 넘는 수준에서 낙찰이 되어 세종시 상업용지 부동산 인기(?)를 실감했다.
향후 비싸게 상업용지를 낙찰 받았기 때문에 분양가가 4~5천만원대 까지 호가 한다면 어떤 투자자가 세종시 상가를 분양 받을 것인가? 한번쯤 생각해 보고 갈 만하다. 또한 구분 상가를 분양받은 수 분양자의 경우 상권의 이동으로 임차인을 구하는데 애로사항이 많이 있을 것으로 보인다.
얼마 전까지 세종시 첫마을 단지 내 상가의 경우 부동산의 호황으로 중개업자들이 들어가면서 고가의 임차료로 임대 수익을 올렸으나 중심 상업지역에 상가가 건설되면서 중개업자들이 중심상업지역 상가로 이동하면서 현재 많은 공실이 발생하고 있다.
상가의 수익률은 6~ 10% 정도 예상
중심상업지역 상가도 예를 들어 8억 원에 분양 받았다면 투자 수익률은 최소 6% 월세 400만 원 정도는 나와야 되는데 세종시는 아직 개발 중인 도시로 배후지에 인구의 부족으로 한동안 만족하는 임대료를 받기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 상가 또한 아파트의 과다 공급 현상과 같이 당분간은 과잉공급으로 상가시장의 활성화는 기대하기 어려울 것으로 보인다.
필자의 생각으로는 향후 중심상업지역 상가가 활성화되려면 주변에 백화점 등 복합건물이 입점하는 시기가 될 것으로 보여 아직은 상당한 시간이 요구된다.
세종시에 위치한 LH상가의 평균 낙찰가율이 전국 최고 수준인 것으로 나타났다.
얼마전 국정감사에서 국회 국토교통위원회 소속 김태원(새누리·경기 고양덕양을) 의원이 LH공사로부터 제출 받은 자료에 의하면 올해 7월 기준 세종지역 LH상가 평균 낙찰가율은 274%로 전국 1위를 차지했다. 이는 같은 기간 전국 평균 낙찰가율 172%에 100% 이상 상회하는 결과로 세종시 LH상가는 제시한 공급 예정가격의 3배 가까운 가격을 써내야만 낙찰이 가능하다는 결론이 이른다.
LH상가는 최고 451 % 까지 낙찰
그 중 에서도 세종시에서 가장 먼저 개발이 이뤄지고 있는 1생활권의 경우 공급예정가격 2억4843만원 이였던 13평형(약 42.9㎡) 상가의 최종 낙찰가액이 11억 2051만원으로 낙찰가율만 무려 451%를 보인 사례까지 나타나며 세종시 상가에 대한 투자열기가 그대로 반영되고 있다.
한 부동산 전문가는 “이처럼 세종시 LH 상가가 높은 낙찰가율을 보이는 가장 큰 이유는 세종시 상업용지비율이 전체 2.1%에 불과 하기 때문인 것으로 풀이된다”며 “현재 세종시 인구 대비해 상가가 턱없이 부족한데다가 제한된 상업용지 비율로 경쟁이 치열할 것” 이라고 분석했다.
실제로 행복청에서 발표한 자료에 의하면 세종시 6개 생활권 전체 점포수는 불과 785개로 그나마도 생활밀착형 편의시설과 여가생활을 즐길 수 있는 공간들은 더욱 부족한 실정인 것으로 조사됐다.
상황이 이렇다 보니 세종시에는 더욱 다양한 상권이 조성되길 희망하는 목소리가 높아지고 있다. 특히, 올해 말 정부청사 3단계 이전이 완료되기 때문에 정부청사 인근으로는 크고 작은 상가들이 들어설 움직임을 보여 세종 시민들이 예의주시 하고 있다.
필자의 생각으로는 “세종정부종합청사를 중심으로 한 1-5생활권에는 스트리트몰, 프라자, 테라스형 상가, 세종파이낸스센터, 에비뉴힐 등과 같이 다양한 형태로 상권을 형성 하려는 움직임이 보이고 있으며, 세종시에 부족했던 상가들이 들어서는 것은 좋은 일이지만 바꿔 말하면 이로 인해 끝도 없는 분양 경쟁을 야기시킬 수도 있을 것”이라고 사료된다.
생활권 |
블록 |
사업주체 |
구분 |
실수 |
분양
방법 |
평균분양가
(천원/3.3m2) |
1층평균분양가
(천원/3.3m2) |
분양
공고일 |
입점시기 |
1-3 |
M6 |
현대엠코
엠코타운 |
단지내 상가
(1층) |
17 |
일괄매각 |
28,492 |
28,492 |
2012.11. 8 |
2014. 8 |
1-3 |
M8 |
한신공영
휴플러스 |
단지내 상가
(1~2층) |
22 |
실별 최고가 입찰 |
15,240 |
22,672 |
2013. 4. 9 |
2014. 4 |
1-3 |
M3 |
중흥
에스클래스 |
단지내 상가
(1층) |
20 |
실별 최고가 입찰 |
26,927 |
26,927 |
2013. 4.16 |
2015. 2 |
1-3 |
M4 |
중흥
에스클래스 |
단지내 상가
(1~2층) |
36 |
실별 최고가 입찰 |
18,129 |
21,804 |
2013. 4.16 |
2014.10 |
1-4 |
M2 |
중흥
에스클래스 |
단지내 상가
(1~2층) |
29 |
실별 최고가 입찰 |
13,491 |
15,386 |
2013. 4.18 |
2014.10 |
1-3 |
L1 |
중흥
에스클래스 |
단지내 상가
(1~2층) |
28 |
실별 최고가 입찰 |
15,194 |
22,125 |
2013. 4.18 |
2015. 2 |
1-2 |
L4 |
중흥
에스클래스 |
단지내 상가
(1층) |
10 |
실별 최고가 입찰 |
22,160 |
22,160 |
2013. 4.18 |
2015. 2 |
1-1 |
M9 |
유승
한내들 |
단지내 상가
(1층) |
8 |
실별 최고가 입찰 |
19,136 |
19,136 |
2013. 4.18 |
2015.12 |
1-5 |
L1 |
포스코
더샵 |
단지내 상가
(1층) |
8 |
실별 최고가 입찰 |
20,301 |
20,301 |
2013. 4.19 |
2013. 7 |
1-5 |
M1 |
포스코
더샵 |
단지내 상가
(1층) |
10 |
실별 최고가 입찰 |
24,925 |
24,925 |
2013. 4.19 |
2013.12 |
1-2 |
L3 |
대우
푸르지오 |
단지내 상가
(1층) |
4 |
실별 최고가 입찰 |
23,438 |
23,438 |
2013. 5. 2 |
2013.12 |
1-2 |
M3 |
대우
푸르지오 |
단지내 상가
(1~2층) |
23 |
실별 최고가 입찰 |
17,711 |
23,464 |
2013. 5. 2 |
2014. 8 |
1-3 |
L3 |
한신공영
휴플러스 |
단지내 상가
(1층) |
6 |
실별 최고가 입찰 |
24,423 |
24,423 |
2013. 5. 9 |
2013.12 |
1-3 |
L4 |
제일
풍경채 |
단지내 상가
(1층) |
8 |
실별 최고가 입찰 |
22,997 |
22,997 |
2013. 5. 9 |
2014. 8 |
1-4 |
M8 |
제일
풍경채 |
단지내 상가
(1층) |
15 |
실별 최고가 입찰 |
27,215 |
27,215 |
2013. 5. 9 |
2015. 6 |
1-1 |
L8 |
호반
베르디움 |
단지내 상가
(1층) |
5 |
실별 최고가 입찰 |
14,851 |
14,851 |
2013. 5.24 |
2014.11 |
1-3 |
L2 |
호반
베르디움 |
단지내 상가
(1층) |
13 |
실별 최고가 입찰 |
14,375 |
14,375 |
2013. 5.24 |
2014.11 |
1-4 |
M6 |
호반
베르디움 |
단지내 상가
(1층) |
27 |
실별 최고가 입찰 |
18,439 |
18,439 |
2013. 5.24 |
2014.11 |
1-1 |
M4 |
호반
베르디움 |
단지내 상가
(1~2층) |
7 |
실별 최고가 입찰 |
17,117 |
22,323 |
2013. 5.31 |
2015. 6 |
1-2 |
L2 |
호반
베르디움 |
단지내 상가
(1~2층) |
6 |
실별 최고가 입찰 |
17,240 |
20,051 |
2013. 5.31 |
2014.11 |
1-4 |
L6 |
모아
미래도 |
단지내 상가
(1층) |
6 |
실별 최고가 입찰 |
21,946 |
21,946 |
2013. 6. 7 |
2014.12 |
1-4 |
L7 |
모아
미래도 |
단지내 상가
(1층) |
8 |
실별 최고가 입찰 |
21,975 |
21,975 |
2013. 6. 7 |
2014.12 |
1-1 |
M2 |
모아
미래도 |
단지내 상가
(1층) |
10 |
실별 최고가 입찰 |
19,977 |
19,977 |
2013. 6. 7 |
2015. 8 |
1-1 |
M11 |
중흥
프라디움 |
단지내 상가
(1층) |
15 |
실별 최고가 입찰 |
17,523 |
17,523 |
2013. 7. 3 |
2015.12 |
1-1 |
M12 |
중흥
프라디움 |
단지내 상가
(1층) |
11 |
실별 최고가 입찰 |
16,286 |
16,286 |
2013. 7. 3 |
2015.12 |
1-1 |
L3 |
골드클래스 |
단지내 상가
(1~2층) |
13 |
실별 최고가 입찰 |
11,152 |
13,748 |
2013.11. 1 |
2015. 9 |
1-4 |
M4 |
극동
스타클래스 |
단지내 상가
(1층) |
8 |
실별 최고가 입찰 |
23,072 |
23,072 |
2014. 1.14 |
2014. 3 |
1-4 |
L2 |
극동
스타클래스 |
단지내 상가
(1층) |
7 |
실별 최고가 입찰 |
22,943 |
22,943 |
2014. 1.14 |
2014. 3 |
1-4 |
L3 |
극동
스타클래스 |
단지내 상가
(1층) |
4 |
실별 최고가 입찰 |
23,124 |
23,124 |
2014. 1.14 |
2014. 3 |
1-1 |
L6 |
신동아
파밀리에 |
단지내 상가
(1층) |
8 |
실별 최고가 입찰 |
14,120 |
14,120 |
2014. 1.17 |
2015. 3 |
1-1 |
L7 |
이지
더원 |
단지내 상가
(1층) |
16 |
실별 최고가 입찰 |
15,059 |
15,059 |
2014. 3.26 |
2014.11 |
1-4 |
L1 |
이지
더원 |
단지내 상가
(B1~1층) |
19 |
실별 최고가 입찰 |
12,290 |
18,910 |
2014. 3.26 |
2014.11 |
1-1 |
M3 |
한양
수자인 |
단지내 상가
(1층) |
7 |
일괄매각 |
20,232 |
20,232 |
2014. 5. 8 |
2015. 2 |
1-4 |
M1 |
모아
엘가 |
단지내 상가
(1~2층) |
6 |
실별 최고가 입찰 |
13,496 |
19,994 |
2014. 5.22 |
2015. 3 |
1-4 |
L4 |
모아
엘가 |
단지내 상가
(1층) |
5 |
실별 최고가 입찰 |
20,997 |
20,997 |
2014. 5.22 |
2014. 9 |
1-2 |
M8 |
영무
예다음 |
단지내 상가
(1층) |
16 |
실별 최고가 입찰 |
20,985 |
20,985 |
2014. 5.26 |
2014.10 |
1-2 |
M7 |
한양
수자인 |
단지내 상가
(1층) |
4 |
실별 최고가 입찰 |
21,570 |
21,570 |
2014. 6.19 |
2014. 7 |
1-4 |
M7 |
현대
힐스테이트 |
단지내 상가
(1~2층) |
13 |
실별 최고가 입찰 |
19,324 |
27,999 |
2014. 7. 9 |
2014.12 |
1-4 |
M9 |
한림
풀에버 |
단지내 상가
(1~2층) |
19 |
실별 최고가 입찰 |
24,387 |
27,779 |
2014. 9.26 |
2015. 4 |
1-2 |
M4 |
한양
수자인 |
단지내 상가
(1층) |
9 |
실별 최고가 입찰 |
16,703 |
16,703 |
2014. 9.29 |
2015.10 |
1-4 |
M3 |
한양
수자인 |
단지내 상가
(1층) |
14 |
실별 최고가 입찰
(내정가 비공개) |
17,473 |
17,473 |
2014.10.24 |
2014. 9 |
1-2 |
M2 |
한신공영
휴플러스 |
단지내 상가
(1층) |
11 |
실별 최고가 입찰 |
14,619 |
14,619 |
2014.11.10 |
2015. 4 |
1-1 |
L5 |
이지
더원 |
단지내 상가
(1층) |
38 |
실별 최고가 입찰 |
13,543 |
13,543 |
2014.11.10 |
2015. 6 |
3-2 |
M4 |
중흥
에스클래스 |
단지내 상가
(1층) |
18 |
실별 최고가 입찰 |
23,223 |
23,223 |
2014.12. 1 |
2016.12 |
3-3 |
M1 |
중흥
에스클래스 |
단지내 상가
(1층) |
38 |
실별 최고가 입찰 |
22,563 |
22,563 |
2014.12. 1 |
2016. 9 |
1-1 |
M1 |
중흥
에스클래스 |
단지내 상가
(1층) |
5 |
실별 최고가 입찰 |
18,556 |
18,556 |
2014.12. 8 |
2015.10 |
1-1 |
M7 |
중흥
에스클래스 |
단지내 상가
(B1~1층) |
12 |
실별 최고가 입찰 |
15,024 |
17,988 |
2014.12. 8 |
2016. 2 |
1-1 |
L4 |
중흥
에스클래스 |
단지내 상가
(B1~1층) |
12 |
실별 최고가 입찰 |
15,074 |
20,956 |
2014.12. 8 |
2015. 8 |
1-2 |
M1 |
중흥
에스클래스 |
단지내 상가
(1~2층) |
12 |
실별 최고가 입찰 |
15,786 |
22,733 |
2014.12. 8 |
2015.12 |
3-3 |
L2 |
한양
수자인 |
단지내 상가
(1층) |
13 |
실별 최고가 입찰 |
33,272 |
33,272 |
2015. 3.27 |
2017. 3 |
합계 및 평균 |
666 |
|
19,078 |
20,
655 |
|
|
1-2 |
M3 |
대우
푸르지오 |
단지내 상가
(1~2층) |
23 |
실별 최고가 입찰 |
17,711 |
23,464 |
2013. 5. 2 |
2014. 8 |
1-3 |
L3 |
한신공영
휴플러스 |
단지내 상가
(1층) |
6 |
실별 최고가 입찰 |
24,423 |
24,423 |
2013. 5. 9 |
2013.12 |
1-3 |
L4 |
제일
풍경채 |
단지내 상가
(1층) |
8 |
실별 최고가 입찰 |
22,997 |
22,997 |
2013. 5. 9 |
2014. 8 |
1-4 |
M8 |
제일
풍경채 |
단지내 상가
(1층) |
15 |
실별 최고가 입찰 |
27,215 |
27,215 |
2013. 5. 9 |
2015. 6 |
1-1 |
L8 |
호반
베르디움 |
단지내 상가
(1층) |
5 |
실별 최고가 입찰 |
14,851 |
14,851 |
2013. 5.24 |
2014.11 |
1-3 |
L2 |
호반
베르디움 |
단지내 상가
(1층) |
13 |
실별 최고가 입찰 |
14,375 |
14,375 |
2013. 5.24 |
2014.11 |
1-4 |
M6 |
호반
베르디움 |
단지내 상가
(1층) |
27 |
실별 최고가 입찰 |
18,439 |
18,439 |
2013. 5.24 |
2014.11 |
1-1 |
M4 |
호반
베르디움 |
단지내 상가
(1~2층) |
7 |
실별 최고가 입찰 |
17,117 |
22,323 |
2013. 5.31 |
2015. 6 |
1-2 |
L2 |
호반
베르디움 |
단지내 상가
(1~2층) |
6 |
실별 최고가 입찰 |
17,240 |
20,051 |
2013. 5.31 |
2014.11 |
1-4 |
L6 |
모아
미래도 |
단지내 상가
(1층) |
6 |
실별 최고가 입찰 |
21,946 |
21,946 |
2013. 6. 7 |
2014.12 |
1-4 |
L7 |
모아
미래도 |
단지내 상가
(1층) |
8 |
실별 최고가 입찰 |
21,975 |
21,975 |
2013. 6. 7 |
2014.12 |
1-1 |
M2 |
모아
미래도 |
단지내 상가
(1층) |
10 |
실별 최고가 입찰 |
19,977 |
19,977 |
2013. 6. 7 |
2015. 8 |
1-1 |
M11 |
중흥
프라디움 |
단지내 상가
(1층) |
15 |
실별 최고가 입찰 |
17,523 |
17,523 |
2013. 7. 3 |
2015.12 |
1-1 |
M12 |
중흥
프라디움 |
단지내 상가
(1층) |
11 |
실별 최고가 입찰 |
16,286 |
16,286 |
2013. 7. 3 |
2015.12 |