토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에도 관리처분계획인가 신청 전 공람 및 공람계획 통지 절차를 거쳐야 하는지

[도사]

토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에도 관리처분계획인가 신청 전 공람 및 공람계획 통지 절차를 거쳐야 하는지(「도시 및 주거환경정비법」 제78조제1항 및 제5항 등 관련)

안건번호  22-0379

회신일자  2022-09-08

1. 질의요지

「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제78조제1항에서 사업시행자는 같은 법 제74조에 따른 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다고 규정하고 있는바,

토지등소유자 1인 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호가목에서는 토지등소유자란 재개발사업의 경우 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자로 정의하고 있는바, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권을 여러 명이 공유하는 경우라면 공유자들 역시 토지등소유자의 수에 포함되므로, 위 사안은 공유자 없이 구역 내 토지등소유자가 1인인 경우를 의미함.

이 시행하는 재개발사업인 경우에도 같은 법 제78조제1항의 공람 및 같은 조 제5항의 공람계획 통지 절차를 거쳐야 하는지?

2. 회답

토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업인 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제78조제1항의 공람 및 같은 조 제5항의 공람계획 통지 절차를 거치지 않아도 됩니다.

3. 이유

도시정비법 제78조제1항에서는 사업시행자가 같은 법 제74조에 따른 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제78조제5항에서는 같은 조 제1항에 따른 공람계획 통지절차를 규정하고 있는바, 토지등소유자가 정비구역 지정 후 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물을 모두 취득하여 구역 내 토지등소유자가 1인이면서 토지등소유자가 직접 재개발사업을 시행하는 경우에도 공람 및 공람계획 통지 절차를 거쳐야 하는지 여부는 법률의 문언뿐만 아니라 입법취지도 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

먼저, 관리처분계획은 분양공고를 통해 토지등소유자로부터 분양신청을 받은 이후 이를 토대로 분양설계, 분양대상자의 주소 및 성명 등 도시정비법 제74조제1항 각 호의 사항을 포함하여 정비사업 완료 후 조성되는 토지 및 건축시설을 배분하기 위한 계획으로서, 정비구역 내 종전의 토지 또는 건축물의 소유권 등의 권리를 정비사업 시행 후 새로 조성된 토지 및 건축물에 관한 권리로 이전하는 내용을 미리 정하는 계획이라 할 것인바, 같은 법 제78조제1항 및 제5항에서 관리처분계획의 인가 신청 전 공람 및 공람계획 통지 절차를 거치도록 한 취지는 관리처분계획의 대상인 토지등소유자에게 관리처분계획을 살펴보고 의견을 제출할 수 있는 기회를 주어, 토지등소유자의 부당한 권리 침해를 방지하고 관리처분계획에 대한 토지등소유자간 이해관계를 합리적으로 조정하기 위함입니다.

그런데 토지등소유자가 1인이면서 사업시행자인 경우에는 공람 및 공람계획 통지 절차를 실시해야 하는 사업시행자와 공람 및 통지의 상대방인 토지등소유자가 동일하여 토지등소유자가 관리처분계획을 살펴보거나 토지등소유자에게 별도의 의견제출 기회를 주어야 할 필요성이 없으므로, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업이라면 관리처분계획에 대한 공람 및 공람계획 통지 절차 역시 필요하지 않다고 해석하는 것이 타당합니다.

또한 도시정비법 제72조제1항 각 호 외의 부분 단서에서는 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 분양공고를 하지 않아도 된다고 규정하고 있는데, 이는 정비구역 내에 토지등소유자가 1인인 경우에는 해당 토지등소유자가 동시에 사업시행자이며 분양신청을 할 다른 분양대상자가 없기 때문에 불필요한 절차를 거치지 않도록 한 것인바, 관리처분계획이 분양 신청기간 이후 분양신청의 현황을 기초로 분양설계, 분양대상자별 분양예정대지 또는 건축물의 추산액, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 등 전반적으로 분양에 관한 계획을 수립하는 것이라는 점에 비추어 볼 때, 토지등소유자 1인 외의 다른 분양대상자가 없어 분양공고를 생략하였다면, 분양 계획을 담은 관리처분계획에 대한 공람 및 공람계획 통지 절차 역시 실시하지 않아도 된다고 해석하는 것이 도시정비법의 규정체계에 부합한다고 할 것입니다.

아울러 1인의 토지등소유자만 존재하는 경우라도 공람 및 공람계획 통지 절차를 거쳐야 한다고 본다면, 사업시행자는 형식적으로 스스로에게 공람계획을 통지하고, 공람기간으로 30일 이상을 무의미하게 소요해야 하는 불합리한 상황이 발생하는 점, 공람 및 공람계획 통지 절차를 거치지 않는 경우 불이익을 받을 다른 이해관계인이 있다고 보기 어려운 점도 이 사안을 해석할 때 함께 고려해야 합니다.

따라서 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업인 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제78조제1항의 공람 및 같은 조 제5항의 공람계획 통지 절차를 거치지 않아도 됩니다.

※ 법령정비 권고사항

도시정비법 제72조(분양공고) 제1항 각 호 외의 부분 단서 및 제140조(과태료) 제2항제2호 등 도시정비관련법령을 종합적으로 검토하고, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우 관리처분계획의 공람 및 공람계획 통지절차를 거치지 않아도 된다는 예외사항을 문언상 명확하게 규정할 필요가 있습니다.

도시 및 주거환경정비법

제78조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등) ① 사업시행자는 제74조에 따른 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다. 다만, 제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 토지등소유자의 공람 및 의견청취 절차를 거치지 아니할 수 있다.

② ～ ④ (생 략)

⑤ 사업시행자는 제1항에 따라 공람을 실시하려거나 제4항에 따른 시장ㆍ군수등의 고시가 있은 때에는 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 토지등소유자에게는 공람계획을 통지하고, 분양신청을 한 자에게는 관리처분계획인가의 내용 등을 통지하여야 한다.

⑥ (생 략)

도시 및 주거환경정비법 시행령

제65조(통지사항) ① 사업시행자는 법 제78조제5항에 따라 공람을 실시하려는 경우 공람기간ㆍ장소 등 공람계획에 관한 사항과 개략적인 공람사항을 미리 토지등소유자에게 통지하여야 한다.

② 사업시행자는 법 제78조제5항 및 제6항에 따라 분양신청을 한 자에게 다음 각 호의 사항을 통지하여야 하며, 관리처분계획 변경의 고시가 있는 때에는 변경내용을 통지하여야 한다.

1. 정비사업의 종류 및 명칭

2. 정비사업 시행구역의 면적

3. 사업시행자의 성명 및 주소

4. 관리처분계획의 인가일

5. 분양대상자별 기존의 토지 또는 건축물의 명세 및 가격과 분양예정인 대지 또는 건축물의 명세 및 추산가액

<관계 법령><관계 법령>