사업수지계획의 목적
건축의 프로젝트에 관한 기획업무 가운데, 사업수지계획의 입안은 기획의 결론이라고도 할 만큼 중요한 분야이다. 사업자금은 어느 정도 드느가, 그 자금을 어떻게 조달하는가, 수입과 지출의 전망은 어떤가, 손익과 자금융통은 어떻게 되는가 등, 사업수지계획은 그야말로 사업실현을 지향하는 기업 업무의 중심을 차지하는 분야이다. 사업주 역시 사업수지의 전망이야말로 가장 알고 싶은 면이기 때문에, 사업목적에 따른 사업수지계획의 제안 여부로 기획의 성패가 갈라지는 것이다. 최근에는 PC차원의 사업수지 계산 소프트웨어들이 판매되고 있어서, 어떤 의미에서는 누구나 간단히 사업수지 계산을 할 수 있다. 그러나 사업수지 계산을 할 수 있는 것과 사업수지 계획을 입안할 수 있는 것과는 전혀 다른 차원의 문제이며, 여기에 사업수지계획의 어려움과 위험성이 있는 것이다.
사업수지계획의 목적은 사업의 성립성을 분명히 하여, 사업 투자와 관련된 의사결정을 할 수 있도록 하는 것이다. 동시에 사업상의 위험과 문제점의 소재를 명백하게 하며, 사업을 성립시키기 위한 조간과 목표치를 명확하게 해가는 일도 사업수지계획의 중요한 역할이다. 따라서 사업수지계획은 단순한 숫자 맞추기가 아니라, 사업 실시를 전제로 하고 현실을 감안한 단순히 안전측면만의 수치 설정은 '시세'를 기조(BASE)로 하고 사업 위험도 고려하지만, 동시에 단순히 안전측면만의 수치 설정이 아니고, 사업을 실현해 가기 위해 어떤 판단이라든가 결단이 필요함을 명기해 둘 필요가 있다.
사업수지계획이라고 해도 분양사업이나 임대사업, 자영사업 등과 같은 사업형태의 차이에 따라 그 내용은 크게 다르다. 여기서는 가장 일반적인 임대사업의 사업수지계획에 대해서 설명하도록 하겠다. |
임대사업 사업수지계획의 구조 |
임대사업에서는 20∼30년과 같이 장기간에 걸쳐 사업수지계획을 세울 필요가 있다. 임대 사업의 사업수지계획은 크게 설정조건 부분과 장기사업 수지계산 부분으로 나눌 수가 있다. 설정조건 부분은 사업수지계획의 입력(INPUT)부분으로서, 사업목적과 사업성격, 사업을 둘러싼 여러 환경에 맞추어 적절한 설정을 해나가야 한다. 설정조건 부분은 초기투자, 자금조달, 수입항목 등 네 가지로 분류해서 생각할 수있다. 장기사업 수지계획 계산부문은 사업수지계획의 출력(OUTPUT)에 해당하는 부분으로, 설정조건에 따라 해당 연도의 손익계산과 자금계산을 하는 부분이다. 이 해당 연도의 손익계산 및 자금계산 결과에 의해 사업의 채산성을 판단하며, 자금 부족 상황이 발생하거나 목표한 만큼 이자 활용이 확보되지 않는 등 채산성에 문제가 생긴 경우에는 다시 설정조건을 수정하게 된다. 실제로는 컴퓨터를 이용하여 이 과정의 시물레이션을 계속 되풀이하고, 각 설정 항목간의 균형을 잡으면서 실현 가능한 사업의 틀을 만들어 가게 된다. 초기투자(총사업비)항목의 설정
초기투자란 사업개시에 필요한 자금의 총액, 즉 총사업비를 가리킨다. 그 내역과 각 항목의 설정 포인트는 <표1>과 같이 정리할 수 있다.
<표1>초기투자 항목 설정 포인트 |
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건축비에 의한 초기투자의 산정 |
일반 임대사업의 경우 새로 토지를 취득해서 자금을 회수하는 것은 곤란하기 때문에, 일반적으로는 이미 츼득한 토지 위에서 사업을 시행하게 된다. 이 때문에 통상의 임대사업에서는 총사업비의 대부분을 건축비가 차지하게 된다. 따라서 건축비를 파악할 수 있으면, 어느 정도 정확하게 총사업비를 예측할 수 있다. 통상의 임대건물사업에서 총사업비는 건축비의 1.17배 정도를 예상하면 충분하다. |
특수한 조건이 있는 경우의 유의점 |
특수한 조건이 있는 안건이나 금융기관에 사업계획서를 제출하는 경우에는, 어느 정도 기획이 진전된 단계에서 <표1>과 같은 방법으로 건축비 이외에 대해서도 가능한 한 실수가 없도록 세목마다 설정을 할 필요가 있다. 이 경우 특히 주의해야 할 것으로서 다음과 같은 것이 있다. ·임차대지·임차가옥의 퇴거비용 ·임차대지상의 계획에서 증개축 승낙료 혹은 변경 승낙료 ·경사지나 연약지반에서의 부지조성비 ·지하나 갱 철거, 석면 제거 등이 필요한 기존 건물 해체비 ·도시기반이 정비되어 있지 않은 지역에서의 기반정비비 ·개발 관련 시설비 ·개발 지도요강 등이 까다로운 행정지역에 있어서의 개발부담금 ·대규모 건축물, 고층건물 등을 건설하는 경우와 밀집시가지에 있어서의 근린대책비 ·장기 프로젝트에 있어서 금리나 예비비, 물가변동기의 예비비 이상과 같은 경우는 전문가의 면밀한 검토가 필요하다. |
과세액 계산의 유의점 |
<표1>에 대해서 약간 보충하면, 부동산 취득세와 등록면허세 등의 경우 세액의 기초가 되는 것은 시가(거래가격)가 아니고 평가액이다. '평가액' 이란 고정자산세 대장에 기재되어 있는 등록가격으로, 대장의 열람 또는 평가증명서의 발급 등을 통해 정확한 수치를 알 수 있다. 다만 새로운 건축물의 경우에는 고정자산세 대장에 등록되어 있지 않기 때문에 각 법무국에 정해져 있는 용도·구조구분 인정가격에 의해 과세된다. 지역에 따라 다소 차이가 있지만, 임대건물의 경우 ㎡당 12만엔 정도이다.
소비세의 경우 '소비세 과세사업자 선택 신고서'를 과세기간 전일까지 제출함으로써 취득건물 등에 포함되어 있던 소비세분을 환급받을 수 있으므로 초기투자에 포함시키지 않아도 된다. 단, 1991년부터 임대주택사업은 비과세로 취급되므로 소비세를 환급받을 수 없다는 점에 주의해야 한다. 따라서 토지값과 금리, 조세 공과금 등을 제외한 다른 초기투자항목에 대해 3%의 소비세를 초기투자 항목으로 계산해 올려야 한다 |