땅투자와 집투자가 다른 이유, 국립공원+도립공원+군립공원 가치 통해 정밀분석하라!

[김방기]

#아파트투자

선거는 민주주의의 꽃이고

아파트는 부동산의 꽃이다

땅값은

부동산의 꽃에 영향을 받아 이동한다

선거철이 되면 여지없이 여과 없이 개발공약을 한다

대규모 아파트단지가 출몰할 수 있는 절호의 기회가 오고 있는 것이다

그 단지 주변 땅값도 움직일 기세다

아파트 주변의 산(山)의 존재가치가 달라진다

해당지역주민들이 그 산을 사용하게 되기 때문이다

건강관리 하기에 딱 좋은 힐링공간이다

#국립공원

산과 부동산의 공통점

(1) 오르면 반드시 내려온다

그 자리에 계속적으로 머물러 있지 않는 것

(2) 오르다가 죽는 자도 있고

내려오다가 죽는 경우도 있다

높은 산이 있고 낮은 산이 있으니

자신의 처지에 맞는 산에 오르는 게 정도를 걷는 것

그게 순리다

무리하면 작살난다

키 큰 부동산(용적률 높은 부동산)과

키 작은 부동산(용적률 낮은 부동산)이 있다

즉 아파트와 토지가 공존하고 있는 것이다

(3) 전 국토의 63%가 임야(산)로 구성되어 있다

28개 지목 중 가장 많은 수를 차지하고 있는 게 산이다

(땅의 경우)

전국적으로 주거시설 중 아파트가 차지하는 비중이

상당하다

이것도 개발공약과 연관됨!

공약난발이 곧 난개발과 연계되기 때문!

(미분양현상은

공급과잉현상과 맥을 함께 하여

난개발의 다른 말)

그러나 개발공약을 난발해도

여전히 산 대비 아파트가 차지하는 비율은 낮다

산 역시 아파트 재료 아닌가

산이 바로 아파트단지의 바탕화면인 셈

그만큼 아파트가 수도권에 집중되어 있다는 것이다

예) 1,2,3기 신도시와 316개에 이르는 완성도가 높은

서울의 역세권으로 인해

용적률 높은 아파트가 서울 등지에 집중되어 있는 것

#북한산국립공원

#아파트

여느 지역이든 산이 지역랜드마크 역할을 하고 있다

예컨대 서울의 남산은 수도 서울을 책임지는 심장역할을 톡톡히 하고 있는

관광자원이자 관광공간이요

서울 청계산이나 우면산은 강남지역의 허파역할을 수행 중인

마치 수행자 모습처럼 비춘다

전국의 국립공원, 도립공원, 군립공원 등도 저마다

자기 지역을 자랑할 만한 색깔과 품격을 표출, 표현하고 있다

경기도 광주의 남한산성도립공원은 광주, 성남, 하남의 보물이다

세 지자체가 같은 혈족임을 증명하고 있다

(지난 1971년 3월17일 지정)

국립공원 대비 명성도가 좀 떨어지나

군립공원도 지역 테마로서 역할을 다 하고 있다

시군 및 지자체에서 관내의 자연생태계나

경관을 대표할 만한 지역을 지정, 관리하는 공원이기 때문

국립공원, 도립공원과 함께 자연공원법에 의해

지정된 공원이다

국내에서는 전북 순창군 강천산이 지난 1981년 처음으로

군립공원으로 지정되었다

#경기도

대한민국의 국립공원 수

대한민국에서

지난 1967년 처음으로 지리산을 국립공원으로 지정

국립공원은 일반공원과 달라

'자연보호구역'의 의미를 가지고 있어

철저한 규제공간

2021년 기준

총22개소가 지정된 지경

국토면적의 6.7%(6,726㎢)를 차지하고 있다

환경부장관이 지정한다

(자연공원법 제2조 제2호)

제1호(지리산국립공원)

2호(경주국립공원) - 국립공원 중 유일하게 사적지형 국립공원이다

3호(계룡산국립공원)

4호(한려해상국립공원) - '한려'는 통영시 한산도의 '한'과

여수시의 '려'를 의미

제5호(설악산) - 2023년 6월11일부터

강원특별자치도로 관리 기관 변경

제6호(속리산국립공원)

7호(한라산) - 국립공원공단 대신

제주특별자치도에서 직접 관리하는 공원이다

제8호(내장산)

9호(가야산국립공원)

10호(덕유산)

11호(오대산) - 역시 2023년 6월11일부터

강원특별자치도로 관리 기관 변경

제12호(주왕산국립공원)

제13호(태안해안국립공원)

14호(다도해해상국립공원)

15호(북한산)

16호(치악산) - 2023.6.11부터 강원특별자치도로 관리 기관 변경

17호(월악산)

18호(소백산)

19호(변산반도국립공원) - 유일하게 산과 바다가 같이

국립공원으로 지정된 지경

제20호(월출산국립공원)

제21호(무등산국립공원)

제22호(태백산국립공원) - 2023.6.11부터 강원특별자치도로 관리 기관 변경

#서울

#수도권

도립공원

국내에서 경북 선산군(현 구미시)의 금오산이

지난 1970년 처음으로 지정

지자체가 군에서 시로 승격하듯

도립공원 역시 국립공원으로 승격한 사례가 있다

화양동(속리산국립공원으로 편입)

팔영산(다도해해상국립공원으로 편입)

치악산, 변산반도, 월출산, 무등산, 태백산 등

#도립공원

경기도의 도립공원

(1. 남한산성도립공원 2. 수리산도립공원 3. 연인산도립공원<가평군소재>)

강원도의 도립공원

(4. 경포도립공원과 예정 중인 성재산도립공원이 있음)

세종특별자치시(5.고복자연공원)

충남(6. 대둔산 7. 덕산 8. 칠갑산도립공원)

경북(9. 금오산 10. 문경새재 11. 팔공산 12. 청량산도립공원)

경남(13. 가지산 14. 연화산도립공원<울산광역시 소재>)

전북(15. 대둔산 16. 마이산 17. 모악산 18. 선운산도립공원<고창군 소재>)

전남(19. 두륜산 20. 조계산 21. 천관산 22. 신안 중도 갯벌도립공원

23. 무안 갯벌도립공원 24. 벌교 갯벌도립공원

25. 불갑산도립공원)

제주특별자치도(26. 제주곶자왈도 도립공원 27. 우도해양도립공원

28. 마라해양도립공원 29. 추자해양도립공원

30. 서귀포해양도립공원 31. 성산일출해양도립공원

#제주도

군립공원(27개)

부산 해운대구 - 장산구립공원

대구 달성군 - 비슬산 군립공원

울산 울주군 신불산 군립공원

경기도 가평군 명지산 군립공원

남양주시 천마산 군립공원

강원도 삼척시 대이리 군립공원

인제군 아미산 군립공원

정선군 병방산 군립공원

경북 울진군 덕구온천 군립공원, 불영사 계곡군립공원

의성군 빙계계곡 도립공원

청도군 운문산 군립공원

포항시 보경사 군립공원

경남 거제시 구천계곡 군립공원

거창군 거열산성 군립공원, 월성계곡 군립공원

고성군 상족암 국립공원

남해군 호구산 군립공원

사천시 봉명산 시립공원(군립에서 명칭변경)

산청군 웅석봉 군립공원

진주시 방어산 시립공원(군립에서 명칭변경)

창녕군 화왕산 군립공원

하동군 고소성 군립공원

함안군 입곡 군립공원

함양군 기백산 군립공원

합천군 황매산 군립공원

전북 순창군 강천산

장수군 장안산 군립공원

내 집 인근에

국립공원이 있다면 그 기분과 기운은 어떨까

좋다

힐링공간 아닌가

그러나!

땅의 경우는 다르다

내 땅 인근에 국립공원이 있다면

그건 규제공간!

초보자의 경우 국립공원을 찾은 다양한 유동인구에 혹해서

실수를 한다

인구가 투자가치로 연결은 되지만

인구도 인구 나름이다

주거인구와 유동인구의 의미 차이가 크다

땅의 경우

주거인구에 따라 지역인기와 인지도가 달라져

투자가치가 높아지지만

유동인구는 상가 등 지역편익공간과 관계 있다

소비인구와 연동되기 때문

아파트 등 주거시설의 경우

주거인구에 절대적으로 지배 받을 필요 없다

그 대신 지역랜드마크에 집중하면 된다

이를 테면

국립공원이나 도립공원이 내 집 근처에 있다면

최고의 힐링공간을 선물 받은 셈

복 받은 것이다

물론 이때 상가 등 상업시설에게도 덤으로 유익이 돌아갈 것이다

땅투자자에게 유동인구는 가수요세력과도 같은 존재다

가치평가의 기준이 될 수가 없다

뜨내기라 단발성!

지속성에 문제가 발견되어 일시적 거품증상에

시달릴 가능성도 있다

땅 살 때

국립공원 등은 투자의 걸림돌이다

임장활동 시 군립공원, 도립공원 등이 있는지

확인해야 하는 이유다

#일반주거지역

#상업지역

땅 답사 시 확인해야 하는 것 - 규제의 강도

(국토 자체가 규제공간이기 때문-

국토의 재료가 산과 물이기 때문)

규제의 강도가 낮으면 투자해도 상관 없지만

규제강도가 높다면

평생토록 내 땅의 가치가 움직일 수 없는 지경에 이를 수 있다

국립공원 등이 해제되는 경우는 거반 없을 것

보호가치가 높기 때문

산 높이와 비례하여

높다

산 높이와 규제강도가 비례!

군립공원이 시립공원으로,

도립공원이 국립공원으로 변경되는 건

보호가치가 갈수록 높아지고 있음을 애써 강조하는 것

땅투자자에게 기피시설물이 될 수 있는 규제공간 -

국립공원 등

(∵보호가치100%

개발가치0%

그린벨트와는 그 속성이 다르다

정부의 규제정책 및 성질 때문

그린벨트는 아파트의 재료가 될 수 있기 때문)

그러나 집 투자자입장에선

규제 의미가 판이하다

주거인구에게 미치는 군립공원의 영향력은 지역보물이기 때문

보지의 가치, 보호의 의미가 힐링의 의미가 되어

삶의 가치를 업로드 시키는 좋은 재료, 호재로 작용할 것임에

틀림없다

〔땅투자와 국립공원, 도립공원, 군립공원〕

국립공원이나 도립공원을 산책할 때

주변 주거시설에 관심을 갖되

땅엔 관심 가질 필요 없다

에너지 낭비다

여행 중 주변 경관에 일시 흠뻑 빠져

급하게 땅 계약하는 경우도 있기 때문

일명 묻지 마 투자를 하고 마는 것!

집 살 땐 주변 경관에 의해 계약할 수 있지만

땅은 다르다

주변 경관이 아름다울수록,

계곡이 깊고 산이 높을수록

위험!

보호가치와 투자가치가 반비례!!

그러나 집의 경우

주변 국립공원이 외려 집의 투자가치를

극대화, 극화할 수 있는 투자의 좋은 재료!!

전원적 분위기와 향수가 프리미엄 역할을 하고 있는 것이다

이런 것들이 바로 집과 땅의 차이다

입장차가 극명하다

땅이 집의 지배를 받고

집의 원료 역할을 하고 있지만

그 품격이 확연히 다른 것이다

땅투자자가 바라보는 국립공원과

집투자자가 바라보는

국립공원의 시각차가 극명하다

국립공원과 도립공원은

집투자자 입장에선 여유공간이자

자유공간, 웰빙!

힐링공간이 될 수 있지만

땅투자자 입장에선 투자가치의 걸림돌, 눈엣가시다

땅을 활용할 수 있는 범위가 이미 정해진 지경이기 때문

규제범위 뿐만 아니라

그 강도도 강해 건축행위 등에 걸림돌이 된다

즉 국가와 지자체에서 개발계획 등을 기획

할 수 없는 것이다

국립공원을 훼손하면 처벌대상!

천국(힐링공간)에 상처 입힌 자들은

다 지옥(감옥)행이다!!

국립공원 등 산 보호의 가치는 거반 상수원보호구역 등

물 보호의 가치 그 이상인 것이다

신변보호가 필요한 지경

산림의 보호와 물 환경의 보지는

개발 그 이상으로 각 지자체와 국가가 중요하게

다루어야 할 지상명제다

국가와 지자체의 개발도 중요하고

규제와 통제도 필요!

규제가 지역 진보와 진화의 재료가 되기도 한다

예) 국립공원을 잘 관리, 보지하면

유동 및 관광인구가 급증하여

지역명성도가 높아지기 마련

국립공원이 개발 그 아상의 존재가치를

발휘, 발산하는 것이리라

네이버에 '김현기의 토지이야기' 검색

  토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

토지투자동호회밴드
(카페회원님들은 같이이용하시면됩니다)

추천부탁드립니다 .

[정규창]

조금 춥지만 상쾌한 아침입니다.
낮부터 추위가 차차 풀린다네요
코로나 백신이 듣지않는 변이가 들어왔다는데 조심해야겠습니다.
여유롭고 편안한 하루 보내세요^^