[칼럼] 순천변호사 - 매도인의 일방 계약해제에 따른 해약금의 범위(실제 지급된 일부금인가 계약서상 계약금 전부인가)

[변호사박성호법률사무소]

안녕하세요 박성호 변호사 입니다.

[사실관계]

​1. 갑은 전남에서 시행 및 분양한 아파트를 분양받았으며, 계약금 9,000만원 중 일부금인 1천만원만을 지급하였다.

2. 그런데, 시행사는 요즈음 부동산 경기가 좋지 않다는 이유로, 갑에게 기지급받은 계약금 1,000만원의 배액인 2,000만원을 지급하여 줄테니 계약을 해제하는 통보를 일방적으로 하였다.

[문제의 제기]

시행사가 이 사건 분양계약을 해제하기 위해서는, 기지급받은 계약금 1,000만원의 배액인 2,000만원만을 반환하면 될까 아니면,

기지급받은 계약금 1,000만원에다 계약서상 계약금인 9,000만원을 합한 돈인 1억원을 반환해야 할까.

[적용법규 : 민법 제565조]

민법 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

[대법원 판례 입장]

대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결 [손해배상(기)]
공2015상,743 |대법원 종합법률정보
판시사항
매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 한 사례
판결요지
매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 한 사례.

[사례에 대한 적용]

우리 대법원은 계약금의 일부만 지급이 된 상태에서, 계약 일방이 민법 제565조에 따른 계약금 해제를 하기 위해서는 실제로 교부받은 계약금이 기준이 아니라 약정 계약금을 기준으로 한 해약금을 지급해야만 한다고 판단하고 있으며,

그 까닭 및 근거는 은 당사자 일방이 교부받은 금원이 소액일 경우 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문이라고 보고 있습니다.

시행사는 결국 별다른 이유없이 본인의 내부적인 사정에 기하여, 계약금의 배액을 상환하는 조건으로 계약을 해제하면서, 계약금 중 실제로 지급된 돈인 1,000만원만을 해약금으로 지급하겠다는 입장이지만, 위 대법원 판례에 따르면 시행사가 이 사건 분양계약을 해제하기 위해서는 실제로 지급된 돈이 아니라 계약서상 계약금인 9,000만원을 해약금으로 지급해야만 합니다.

따라서, 갑으로서는 시행사를 상대로, 2,000만원이 아니라 1억원(기지급 계약금 1천만원 + 해약금 9천만원)을 해약금을 지급하여 달라고 청구할 수 있습니다.

[검토]

사건은 모두 케이스마다 다양하며, 계약금 반환에 관하여는 손해배상예정으로 보아 일부 재량으로 이를 감액할 수도 있고, 특약사항이나 다른 조항에 따라 달리 해석될 수도 있으므로 구체적인 내용은 내방하여 상당을 받아 보시기 바랍니다.

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