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부동산시장 분위기가 심상치 않다. 주택 수요 기반이 견고한 서울 도심은 정부의 공격적인 부동산 규제 완화와, 5%대 초반으로 떨어진 주택담보대출금리의 뒷받침을 받으며 바닥 논란의 중심에 서 있다. 서울 강남3구와 목동, 경기도 용인, 분당 등 버블세븐을 중심으로 수요가 몰리면서 거래와 가격이 모두 동반 상승세를 나타냈기 때문이다. 경기 회복이 불투명하기는 하나 괜히 늑장을 부리다가는 내 집 마련 시기를 놓쳐 버리는 게 아닐까 하는 조바심마저 들게 만든다. 국토해양부의 아파트 실거래가 자료에 따르면, 올 3월 강남3구 아파트 거래량은 1186건으로 지난해 12월 244건보다 386% 상승하며 단순한 호가 회복이 아닌 거래량이 뒷받침된 집값 상승임을 증명했다. 비교적 가격 회복이 더딘 강북 지역에서도 한강변 초고층 개발에 대한 수혜지로 꼽히는 용산, 성수동, 마포 상암동 일대는 저가 매물이 빠지면서 수요자들의 가격 회복 기대감이 완연하다. 사실 강남을 중심으로 한 호가 급등 현상은 1월 발표된 ‘한강 공공성 회복선언’의 영향이 컸다. 서울시가 한강이 도시경쟁력을 키우는 잠재력 있는 자원이라는 인식을 갖고 한강변에 뿌리를 두고 있는 재건축 단지의 스카이라인을 초고층화해 주겠다고 나서면서 투자자를 한껏 끌어 모으는 효과를 냈다. 3억원대라면 여의도 시범아파트 주목 그렇다면 한강르네상스 프로젝트의 핵심 지역으로 수혜가 예상되는 지역은 어딜까. 한강변은 85%가 주거지역이고, 그중 아파트가 7개 지구로 대부분 통합 개발될 예정이라 잠재적인 발전 재료를 갖고 있는 곳이 많다. 다만 주택시장의 쏠림 현상이 극심한 상태라 그중에서도 핵심 지역을 선별해 주목하는 것이 현명하다.
여의도지구는 여의도공원 동쪽으로 시범, 삼부, 삼익 등 11개 단지 6327가구가 재건축 대상이다. 만약 대출금 1억원과 전세를 끼고 매입할 요량이라면, 약 3억원대에서 투자 가능한 적격지가 있다. 바로 여의도동 시범아파트다. 여의도 시범아파트는 71년 입주한 3종 일반주거지역으로 1584가구의 대규모 복도식 단지다. 5호선 여의나루역에서 도보 10분 거리로 여의도초, 여의도중, 윤중중, 여의도고 등이 있어 학군이 빼어나다. 59㎡의 하한 매매가가 5억6000만원 선이고 전세가 1억2000만원 정도니, 1억원의 대출을 끼면 3억4000만원대에 실투자가 가능하다. 지난 4월 16일 서울시가 영등포구민회관에서 여의도 재건축 아파트 주민을 대상으로 한강변 초고층 개발사업의 가이드라인과 관련된 사업설명회(최고 50층, 평균 40층 초고층 건립)를 개최했고, 조만간 여의도지구에 대한 정비 계획 변경을 마무리할 예정이라 기대감이 어느 때보다 높다. 용산 서부이촌동과 한남뉴타운의 집값이 부담스럽다면 투자금액 4억~5억원대에서 적당한 대안을 찾아보자. 일례로 용산구 이태원동 청화아파트는 적절한 투자대안이 될 수 있다. 청화는 82년 준공된 아파트로 9개동 578가구 규모다. 10~12층 중층단지로, 6호선 이태원역이 도보 10분 거리다. 용산민족공원 인근에 붙어 있어 공원 조성에 따른 수혜도 기대된다. 115㎡의 하한가가 7억원 선이니 전세 2억원과 대출 1억원을 포함하면 4억원 선에서도 충분히 매입 가능하다. 투자금액 7억원대에서는 압구정 구현대 3차를 꼽을 만하다. 압구정 구현대는 76년 완공된 노후단지로 1~7차까지 지상 5~15층 41개동 3076가구로 이뤄져 있다. 단지 내 구정초, 구정중·고를 비롯해 신사중, 현대고, 청담고 등 명문학군을 자랑한다. 성수대교나 동호대교 진출입이 수월하고 여의도나 잠실까지 접근성도 뛰어나다. 구현대 3차 109㎡는 하한호가가 12억3000만원대로 전세 2억6000만원과 대출 2억원을 끼면 7억7000만원대 매입이 가능하다. 한강 초고층 개발 수혜지 중 유도정비구역으로 선정된 서초구 반포동 일대도 비교적 지역 주민의 거주 만족도가 높은 편이다. 한강변과 가까운 반포동 주공1단지는 반포주공 2~3단지 재건축 이후 반포동에서 가장 주목받는 재건축 단지로 거론되는 곳이다. 4월 말까지 기본계획변경안을 공람할 예정으로, 72~204㎡ 3590가구로 이뤄졌다. 서울시에서 얼마 남지 않은 5층 저밀도 단지인 데다 3·4·7·9호선 역세권이라 사통팔달의 교통 여건을 갖췄다. 서울반포초, 반포중, 세화여중, 세화여고 등 교육과 생활편의시설의 메카이기도 하다. 72㎡의 하한가가 9억8000만원대인데, 전세 2억원에 대출 2억원을 끼면 5억8000만원대 매입이 가능하다. 노후한 주거단지 투자가 내키지 않는다면 반포 자이 미계약 물량도 대안이 될 수 있다. 반포 자이는 반포 주공3단지를 재건축해 23~29층의 44개 동 3410가구로 건립한 아파트로, 반포 주공2단지를 재건축한 래미안 퍼스티지와 비슷한 평면으로 구성돼 있다. 현재 84㎡ 일부 가구가 남아 있다. 지하철 7호선 반포역이 단지 바로 앞에 위치하고 5월 말에는 9호선 사평역 개통도 앞두고 있어 더블 역세권 이점이 있다. 비교적 소형 평면 위주라 가격 부담도 적고, 9호선 개통으로 실수요자 유입이 많아질 곳을 살펴봐도 좋다. 특히 교통 인프라가 업그레이드될 강서권을 주목할 만하다. 수변도시로 성장함과 동시에 서울에서 얼마 남지 않은 미개발지구인 마곡지구 인근이 그곳이다.
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마곡지구 주변부는 9호선과 공항철도가 개통될 예정이고, 주운수로와 마리나, 페리 터미널 등을 갖춘 수변도시로 변신할 마스터플랜을 갖췄다. 인근 수혜지 중 한강과 가까이 있는 대표 단지는 강서구 마곡동 벽산아파트다. 105㎡의 하한가는 4억원대. 전세 1억4000만원을 끼고 매입한다면 대출을 끼지 않고도 2억6000만원에 매입이 가능하다. 8개 동 479가구로 99년 준공돼, 입주 10년 차를 맞고 있는 단지다. 9호선 양천향교역을 도보 12분 거리로 이용할 수 있게 돼 역세권 단지로 발돋움이 가능하다. 특히 마곡지구 개발이 초기 단계라 앞으로 마곡지구의 성장에 따라 동반 가격 상승이 기대되기도 한다. 흑석뉴타운 동부센트레빌 분양 노려볼 만 한강르네상스 프로젝트의 직접적인 수혜지는 아니나 한강 조망이 가능한 재개발 단지 중 올해 일반분양을 앞둔 사업지도 있다. 오는 6월 동작구 흑석5구역에서 일반분양에 나서는 동부센트레빌은 공급 면적 85~143㎡ 총 655가구로 이뤄졌다. 이 중 168가구를 일반분양할 예정이다. 편의시설로는 흑석시장, 중앙대학교 병원 등이 있고 교육시설로는 흑석초, 은로초, 동양중, 중앙대부속중 등이 있다. 한강대교와 곧 개통될 9호선 흑석역을 이용하면 용산과 여의도 지역으로 쉽게 이동할 수 있다. 3.3㎡당 2000만원 안팎으로 분양될 예정이다. 위에서 언급한 아파트 외에도 마포구 상암동과 합정동, 송파구 잠실동, 성동구 성수동 등 수변경관이 보장된 지역들은 한강변의 기반시설 확충과 초고층 재건축 가능성으로 얻게 될 미래 이익이 크다. 한강주변의 도시구조 재편이라는 밑그림 아래 스카이라인이 바뀌고 개방감의 시각통로를 확보해 향후 랜드마크 주거지로 성장할 수 있는 티켓을 쥐게 됐기 때문이다. 특히 재건축 시 기부채납으로 문화·생활편의시설의 확충 혜택은 지역주민에게 다시 돌아갈 것이기도 하다. 투자 시 유의할 점은 물론 2006년 최고점 대비 턱밑까지 차 있는 한강변 아파트들의 가격 부담은 자본이득을 노리는 투자자에게 부담으로 작용할 여지가 크다. 경기 회복은 불확실하지만 연초 거주자나 투자자들의 기대감이 단기에 선반영되면서 급등한 호가 부담은 저렴한 물량을 기대하는 매수자에게 시장 진입의 부담으로 다가오고 있기 때문이다. 게다가 최근엔 정부의 부동산 정책 혼선으로 매수자들이 다시 관망세로 돌아서고 있다. 만약 추격 매수 없이 조정기간이 길어진다면 재건축 등 한강변 주요 아파트 시세도 호가 조정이 나타날 수 있다는 뜻이다. 중장기적인 안목을 갖고 보수적으로 접근하는 것이 시장에서 살아남는 방법이다. [함영진 부동산써브 실장] |