스크랩 빠숑 [서울이야기] 강남구 - 이 나쁜 남자같으니라구!!!

[라일주]

안녕하세요. 빠숑입니다.

5월 10일
부동산 활성화 대책이 발표되었죠..

생각보다는 확 안 풀어주네요..^^

저야 정책에 대해서는
문외한에 가까워서
정확한 분석을 말씀드리기는 어렵지만,

그냥
실제 매도자와 매수자 입장에서만
생각을 해 보면,

매도자 입장에서는
어떤 지역 어떤 분들에게
좋은 정책인거 같구요..

매수자 입장에서는
일반인들이 의욕을 보이기에는 부족한 거 같아요..

DTI도 거의 그대로고,
취득세 등 세금 감면은 뭐 아예 언급도 안하고,
더군다나
금리를 전혀 건들여 주지 않았구요.

조심스럽게 생각해 보면,
일단 팔라는 사인인 것 같습니다.

물론 사는 사람이 있어야 겠지요.

뭔진 모르지만,
세금 부담없이 누군 팔고 누군 사겠다는 모양새로 보이는데,

도대체 뭘 할려고 하는 걸까요?

에잇, 모르겠구요..

그냥
전 지역 이야기나 계속 하렵니다. ^^

오랜만에 퀴즈 하나 내죠..

다음 열거 내용의 공통점은 무엇일까요?

1. 과거 자동차 번호판 번호

   : 서울 52, 서울 55 번호판 ^^

2. 고등학교
   남자 학교) 경기, 단대부, 영동, 중동, 중산, 휘문, 서울, 상문,세화
   여자 학교) 경기여, 숙명여, 은광여, 진선여, 동덕여, 서문여, 세화여
   남녀 공학) 개포, 구정, 청담, 서울세종, 중대부, 현대, 반포, 서초, 양재, 언남

3. 제 3한강교

네 맞습니다.

1번은 과거 강남구 자동차 시작번호구요.
2번은 8학군에 있는 고등학교 들이죠..
3번이 조금 궁금하시겠네요. 바로 한남대교입니다.

나이가 좀 있으신 분들은 기억하시겠지만,
예전에는
제1한강교, 제2한강교 그렇게 불렀어요..
(아, 그렇다고 제가 나이가 많다는 말은 아닙니다)

제 기억에 등장하는
한강 다리는
제1한강대교, 제2한강교, 제3한강교입니다.

아마
성산대교부터 그냥 다리 이름을 붙였던 것으로 기억이 나네요..

또한

지금 30대 중반 이전 세대분들은
잘 모르실 수도 있겠지만,
한강 다리가 1970년대까지만 해도
그렇게 많지 않았습니다.

1980대 중반이 넘어서 
많이 건설이 되었죠..

왜 뜨금없이 한강다리 이야기를 길게 하냐고요?

갑자기
혜은이 아줌마의 노래가 생각이 나서요.

"강물은 흘러갑니다. 아~하~
 제3한강교 밑을~ 핫!"

이런 노래 혹시 아세요?

말씀드린 대로 제3한강교는
지금의 한남대교입니다.

한남대교 건축은
강남은 아주 밀접한 관계가 있구요.

우리나라 부동산의 대표 개발축인
경부고속도로(제가 광주광역시편에서 잠깐 언급했었죠)와도
아주 관계가 있어서
이렇게 강남구편을
시작을 합니다.

나중에 다시 정리를 하겠지만
강남구와 서초구는 한 뿌리입니다.

나중에 분구가 된 것 뿐이구요.

위에서 말씀드린대로
같은 8학군 지역이기도 하구요..

서울 intro 에서도 설명을 드렸지만,
생각보다
강남 개발이 오래되지 않았습니다.

1970년 대 중후반 이후의 일이구요..

1980년대까지도
영동지역이란 말로
지금의 위상보다는
많이 비하되던 지역이었습니다.

영동 이란 말 많이 들어 보셨죠?

말 그대로 영등포 동쪽이란 말입니다.

세상에!
천하의 강남보고, 영등포의 동쪽이라니...^^

행크에는
영등포 지역을 경험해 본 들이 몇분 안 계시겠지만,
영등포는 과거에 만만한 지역이 절대 아니었습니다.

특히
1980년대 젊은 이들의 유흥업소의 메카는 영등포였습니다.
음악다방, 나이트클럽 이런 시설들이
한강 이남에서는 영등포에 많았죠.
원투쓰리, 에이비씨, 카네기, USA 등  이런 업소 기억이 나시는 분들 분명 있으실거에요..^^

쓸데없는 이야기가 너무 많네요..
이제 각설하겠습니다.

그만큼
강남이 아주 유수한 역사를 지닌 지역이 아니라는 말씀을 드리면서
본격적인 강남 이야기를 시작합니다.

역사도 짧은 이 지역이
왜 이런 부동산의 핵심지역이 되었는지
행정동 지역 이야기를 하면서
생각해 보기로 하죠.

한남대교를 건너면 바로 만나는 지역이
신사동이지요..

그 유명한 리버사이드호텔이 신사동 입구에 있구요.^^

주거지로 보다는 상업지역으로 활성화가 되어 있죠..

최근 가장 Hot한 명품 로드 카페들로 유명한 가로수길이 있지만,
그전 전까지만 해도
그냥 그런 식당과 유흥업소가 많은 동네 중 하나였지요..

신사동부터가 강남대로와 경부고속도로 입구입니다.
강남권의 시작이지요..
강남권의 시작 입지가 상업시설이라는 것이
이 강남권이 Hot할 수 밖에 없는 지역임을
간접적으로 이야기해 주는 것 같네요..

일단
땅가격으로만 비교해도
주거지역보다는 상업지역이 아주 많이 비싸니까요.

그 옆 동네가
그 유명한 압구정동이구요..

압구정은
조선시대 한명회가 만든 압구정이라는 정자에서 온 말이구요..

서울 intro 편에서 소개했던
뿌리 깊은 나무(아직도 안 보신 분 꼭 보세요^^)의 나오는 한가 놈이라는 사람이
바로 한명회구요..

조선시대를 지배하고,
어쩜 현재의 한국도 지배하고 있는
세력인 밀본이란 집단이
이미 조선시대부터 압구정을 선점하고 있었네요.
(이거 아시는 분들만 웃는 하이클래스 조크입니다.^^)

역사라는 것이
정말 오묘한 것 같습니다.
계속 되풀이가 되고 있으니 말입니다.

압구정 현대아파트는
향후 강남 주거 개발의 핵심입니다.

제가 용산구 이야기를 할 때,
곧 평당 1억원 하는 주거시설이 등장할 터인데
그 대표적인 지역이 용산구와 이 압구정 중에서
가장 먼저 나올 것 같다는
말씀을 드린바 있습니다.

그만큼 입지만 놓고 봐도
아주 매력적인 지역입니다.

다른 이야기 말고요,
용산구에서 설명드린 풍수지리 이야기를
하고 넘어가겠습니다.

하외마을처럼
물이 휘돌아나가는 입지를 기억하시나요?

압구정이 그런 유사한 입지 중 하나입니다.

게다가
명당수(청계천의 옛 명칭입니다)가 한강에 만나는 지점이기도 하구요..

암튼
압구정은
과거부터 최고의 명당 자리 중 하나라는 것을 다시 한번 강조드리구요..

이 동네 아파트에 거주하고 있는 유재석이나 노홍철이
그런 점에서는 부럽기도 하지요.. ^^

그 옆이 청담동입니다.
지역 차별을 하는 것은 아니지만,
압구정을 중심으로 신사동과 청담동은 좌청룡, 우백호지요..
명품 상업시설이 아주 즐비하고요,
주거시설 자체만 봐도 아주 고급 주택이 많죠.

압구정처럼 대단지는 아니지만,
유명한 고급 주거시설이 곳곳에 많은 지역이죠..

대단지처럼 찍어낸 단지가 아니어서
오히려 연예인들이 아주 좋아하는 지역 중 하나죠..

이미 많이 뜨긴 했지만
강남구에서는
아직도 계속 눈여겨 봐도 좋은
은근히 괜찮은 지역 중 하나인 것 같습니다.

논현동은 가구거리로 유명하구요.
또 유흥업소로도 유명한 지역이죠..

강남구에서는
원룸이나 다세대 주택이 많은 지역이기도 하구요..
2000년대 초반까지 가장 잘 나갔던 보스라는 나이트클럽이 있었구요.(지금은 신사동으로 옮겼죠^^)
룸싸롱도 꽤 많구요..
경복아파트 등 유명한 나홀로 아파트들이 많은 지역이기도 합니다.

사실 논현동을 비롯한 강남구 대부분 지역은
1960년대 후반까지만 해도
대부분 논이었다고 합니다..
밭도 많았다고 하구요..

이런 녹지가 어떻게
이렇게 산전벽해가 될 수 있었을까요?

결론만 말씀드리면,

결국 정부의 정책이라는 것이
이렇게 대단한 거라는 생각을 합니다.

그래서,
부룡님 말씀처럼 정책이라는 놈을
반드시 주시하고 있어야 합니다.

강남구 말미에 다시 정리를 하죠..

삼성동은
지명만 보면, 왠지 삼성그룹과 관계가 있어보이는 지역이네요.. ^^
하지만, 전혀 관계가 없구요..
과거 3개의 부락을 합쳐 부른데서 유래를 했다고 하네요..

이 지역은 업무시설로 끝내주는 지역이죠..
코엑스가 있구요,
무역센터가 있구요,
인터콘티넨탈 호텔이 있구요,
현대백화점이 있구요,
오크우드라는 명품 레지던스가 있구요.
곧 대한민국 최고의 금싸래기 땅이 될 한국전력부지가 있구요.

주거시설로도
대한민국에서 제일 비싼 아파트인 아이파크가 있죠..
내노라 하는 정치인, 경제인, 연예인들이 살고 있죠..

비평준화 강북시절에
가장 잘 나갔던 학교인 경기고등학교가 있구요.
서울에서 제일 유명한 절인 봉은사가 있죠..
세계문화유산 왕릉인 선정릉이 있구요..

우리 나라 경제의 메카인
테헤란로의 동쪽 시작부분이이구요..

제 생각에는
한국전력이 지방으로 이전하고
그 부지가 개발되는 시점부터
아마도
강남지역의 가장 중심이 될 것으로 예상이 됩니다.

현재 광화문, 시청 앞에 사람들이 모이는 것처럼
그래서, 향후에는
삼성역 앞으로 모이게 될 것으로 예상이 됩니다.

다음은 역삼동인데요..
이 지역 역시 대단한 지역이죠..
(서초동과 맞닿아 있어서 같은 권역이라고 보고 서초동과 굳이 구분하진 않겠습니다.)

압구정동으로 그 패권을 뺏기기 전까지,
강남역 상권지역을 중심으로
한때 가장 잘 나갔던 놀이 문화가 있었던 곳이죠.

헌터스, 오딧세이, 빠샤 등의 대표적인 나이트문화가 꽃피웠던 곳입니다.

현재는 삼성타운이 입성을 하면서
대표적인 업무시설 지역으로 탈바꿈이 되었죠..
테헤란로의 서쪽 시작지역이구요..
많은 기업들의 본사가 있는 지역이구요.

주거시설로 보면
과거 잘 나갔던 아파트 단지 중 하나인
개나리 아파트 촌이 현재 대부분 재건축이 되어서
명품 주거단지를 구성하고 있구요.
그 사이사이에 오피스텔 들이 아주 많이 들어서 있습니다.

녹지 공간이 거의 없어서
많이 답답한 지역이기도 합니다만
삼성타운 옆에 곧 개발될
더 큰 규모인 롯데타운까지 완성이 되면
아마 업무시설 지역으로는 최고의 지역이 될 것 같습니다.

다음은 대치동입니다.
우리나라 최고의 학군지역이죠..

엄청난 학원가가 형성되어 있구요..

얼마전
중앙일TV보에서 방영해서 화제가 되었던
김희애 주연의 '아내의 자격'의 배경이 되었던
바로 그 지역입니다.

드라마를 보신 분들은 아시겠지만,
이 지역의 교육열은 상상을 초월합니다.
양천구 목동, 노원구 중계동, 송파구에서 설명드렸던 삼전로도 매우 유명한 학원가이지만,
이 지역과는 비교가 안되는 수준을 보여줍니다.

아주 재밋는 드라마니까 안 보신 분들 한번 보세요..
특히
자녀교육 문제로 고민하시는 분들은 꼭 보세요..^^

교육 환경 말고도
대한민국 아파트 중 가장 유명한 은마아파트가 있는 지역이죠..

아파트 재건축 물량 중 가장 핵심이죠.. 원체 큰 단지라서..
아시겠지만,
은마아파트는 원체 오래된 이슈 상품이라서
아마 선수들은 몇번 씩 물갈이 해서 옮겨탔을 확률이 매우 높습니다.

그냥
그 명성만 남아 있을 확률이 높다는 말씀이구요..

하지만,
주거지역 입지로 원체 좋은 지역임은 틀림이 없습니다.

특히 地氣가 매우 좋다는 말씀을 드리고 싶어요.
안 가보신 분들은 가셔서 땅의 기운을 느껴보세요.
좋은 의미에서 강남 같지 않다는 생각이 드실겁니다.

이전까지 설명드린
압구정, 청담, 신사, 논현, 삼성, 역삼은 주거지로서 보다는
업무나 상업시설로 아주 좋은 입지지요..

아마 대치동부터 이후 설명드릴 지역이
주거지역으로서는
좋은 지역들이 아닌가 싶습니다.

아참, 
은마 단지 내 상가 내 있는 떡볶이집도 나름 괜찮은 집입니다.
가격도 저렴하구요..^^

다음은 도곡동입니다.
도곡동하면
2가지가 먼저 생각하네요..

바로 제가 작년에 설명드렸던 타워팰리스하고,
정봉주의 BBK 이야기 때마다 언급되는 도곡동 땅입니다.

타워팰리스 이야기는 서울이야기하기 전에
한편으로 따로 말씀드렸으니까 더 말씀 안드리려도 되겠죠^^

정치 이야기는 관심없으신 분들이 많으실 테니까
논외로 하고요,

하지만,
이건 하나는 분명히 말씀드릴 수 있는게
MB 가카와 관련이 되어 있다고 회자되고 있는 땅들은 모두
객관적으로도 좋은 땅입니다.

서초구 내곡동도 매우 좋은 땅이지만,
이 도곡동도 참 좋은 땅입니다.

일단 땅질이 좋아요..

과거 도자기 터가 있었다고 하구요,
그 이유는
송파구 편에서 설명드렸으니 아시죠?

다음은
박원순 시장과 대면 미팅을 가장 많이 한 시민들의 아파트 단지들이 있는
개포동입니다.

대모산, 구룡산이 인근에 있고, 양재천이 있어서
선사시대부터 유명한 주거지입니다.
아주 조용하죠..

현재 이슈화된 재건축 단지 중 가장 먼저 시작할 확률이 높죠..
박 시장님이 어떻게 풀어가시는지 잘 지켜보자구요.. ^^

다음은 일원동입니다.
제 개인적으로는
가장 흥미로운 지역 중 하나인데요..
강남구 지역 중에서는 유일하게 확장 가능성이 거의 없는 고립(?)된 지역입니다.
대모산이 거의 에워싸고 있거든요.

하지만,
있을 건 다 있는 지역이라는..

한국 넘버 1~2위를 다투는 삼성서울병원이 있구요.
좋은 학교도 있고,
유명한 사찰인 고려시대에 지은 불국사도 있습니다.

한마디로
분위기 자체가 있어 보이는 동네입니다.

그 바로 옆이
비리사건으로 유명한 수서동이죠..

참 선입견이라는 것이 무서운게
화성하면 연쇄살인사건이 딱 먼저 떠오르잖아요.
아직까진 수서하면 비리사건이 딱 떠오릅니다.

이 지역이 더 뜨려면 이를 극복하기 위한
뭔가 이슈가 필요하겠죠..

이 지역엔
세종대왕의 아들인 광평대군묘도 있구요.
태조의 7번째 아들인 방번의 묘가 함께 있습니다.
그래서인지
이 지역은 궁촌이라고도 했다고 하네요..

암튼 왕릉이 있는 입지는 어떤 입지인지는 다시 말씀 안드려도 되겠죠^^

마지막으로 세곡동입니다.
보금자리 주택 중 가장 관심이 많이 받고 있는 지역이죠.
마지막 로또라는 별명이 붙을 정도로..
입지상 서울이 아니라 성남에 오히려 가깝지만,

송파구 편에서 말씀드린 대로
강남권이라는 이름만 붙어도
부가가치가 생기기 때문에
많은 관심이 있는 지역입니다.

실제로는
거주하기가 강남의 타 지역 대비 좀 불편할 수도 있지만,
환경적인 측면에서 보면 괜찮은 지역 같습니다.

지금까지
강남구의 행정동을 스피드하게 쑥 나열을 했는데도

이름만 들어도 그냥 대단한 지역이네요..

아마
서울이 타 지역 거주하는 분들도

강남구 내 행정동 명을 거의 모두 알고 있을 정도로
인지도가 매우 높은 지역이 아닐까 합니다.

모든 상품에는 브랜드가 있죠.
브랜드 가치가 그 상품의 가치이듯
강남은
부동산 상품으로서 이렇듯
입지 브랜드 가치가 높기 때문에
대한민국의 대표지역이 된 것 아닌가 합니다.

하지만,
서두에 말씀드렸듯이
이렇게 되는데에는
긴 시간이 소요된 것이 아니었습니다.

1960년대에
강북 집중화를 막고자
박정희 정부가 강제 강남 개발을 시작했고,

그래도 움직이지 않자,
강제로
유명학교들을 이전시켰고,

강북에는
업무시설, 주거시설 신설을 법적으로 막았고,
강남의 유흥업소는 세금을 면제해 주는 등
다양한 부양책으로
오늘날의 강남을 만들어진거죠.

강남구 지역을 공부하면서
제가 느낀 점 하나는
정책만으로도
이렇게 지역이 엄청나게 변화될 수 있구나 하는 점입니다.

생각해 보세요..

대부분 분들이
강남은
원래부터 잘 나가는 지역이라고 생각하셨을 겁니다.

하지만,
오늘날 강남이 되기까지는 파워가 막강한 반대 세력도 대단했구요.

하지만,
자의든 타의든 강남에 진출을 하신 분들이
결국 오늘날의 부를 이루셨던 것 같아요..

대부분의 분들이
강남은 지금 들어가기는 늦었다고 생각들을 하시죠.

실은 저도 그렇거든요.^^

1960년대에 투자를 했어야해..
그런데, 생각해 보면
그건 의미가 없죠..
농사 짓는 사람들 이외에는 관심이 전혀 없는 땅이었으니까요..

아니 1970년대에만 했어도...
그건 나라에서 강압적으로 추진했기 때문에
부자들도 대부분 반발을 했었습니다.
대통령도 행정수도를 세종시를 옮기지 못했었는데
우리 같은 일반인들은 어떻게 했었겠어요..

1980년대는 어땟을까요?
신사동, 압구정동, 대치동, 역삼동 정도 빼면
아직도 개발 중인 땅이 대부분이었습니다.
상대적으로 싼 땅이 많았다는 말씀이구요..

1990년대는요?
유명한 아파트 단지 빼고는 상업시설들만 부각받던 시절이었습니다.
더군다나 IMF가 있었던 시기였잖아요..

2000년대는 강남지역의 황금기죠?
주거, 상업, 업무 시설이 모두 최고로 확 들어나는 시기입니다.
그래도
평당 천만원이 안되는 아파트가 수두둑 했었습니다.

그럼 앞으로는 어떨까요?

위에서
동이야기를 하면서 말씀을 드렸지만,
강남은 또 몇번의 업그레이드 시기를 맞을 겁니다.

주거, 상업, 업무 시설이 모두 최고인 지역, 강남.

모두들 들어가고 싶어하는 강남..

하지만,

난 돈이 없어, 강남은 너무 비싼 곳이잖아..

저도 그렇게 생각을 하고 있답니다.

그런데,
제 지인 중 한분이
얼마전
삼성동에 아주 허름한 단독주택을 매입하여
다세대 주택을 신축하여
임대사업자가 되었습니다.

"와~ 그간 돈이 많이 모으셨었나 봐요.."

"아니에요. 저도 월급쟁이잖아요..아시면서..
 제 돈으로 어떻게 했겠어요. 다 은행 돈이죠..
 하지만, 
 이번이 아니면 앞으로는 더 기회가 없을 것 같아서요.
 그래서, 무리를 했습니다. 그렇게 도전해 보려구요."

순간 망치로 머리를 세게 맞은 것처럼 멍했습니다.

이번이 아니면 더 기회는 없을 것 같아서요.

계속 메아리가 치더군요.

그렇네요,

혹 강남에 관심이 있으신 분들,
아니
강남이 아닌 그 어떤 지역이라도,

준비된 여유돈이 없다고 하시는
나같은 분들에게
경각심을 주는 말인것 같습니다.

당연히
무조건 강남에,
묻지마 투자를 하라고 하는 것이 아님을 아시죠?

철저한 수익률 분석을 통해 본다면

강남은
분명 가장 확실한 땅이라고 생각합니다.

강남 불패라는 말은 그냥 생긴말이 아닐 거구요.
적어도
강남을 잘 아는 사람들에겐 말이지요..

그래서,
지금의 강남이 있는 거겠지만요.. ^^

글의 시작은
강남을 한번 어떻게든 죽여볼까 했었는데,
알면 알수록
오히려 멋진 지역이라는 생각이 들었습니다.

이그,

나쁜 남자 같은 지역같으니라구!!

그래서,
저도 한평 지분이라도
어떻게든 가져 보려고 합니다.
언제가 될지 모르지만,
끝까지 도전! 해 보겠습니다.^^

다음 글에서는
저 아래 지방으로 잠깐 외도(?)를 해 볼까 합니다.

최근 지방도시끼리 통폐합을 시도하는 곳이 많은데,
과연 어떤 시너지가 있을까를 살펴 보는 차원에서

그 선두 주자인
창원 통합시를 보려구요.

제가 좋아하는 동행님이 계신 곳이기도 하지요..^^

날씨가 많이 덥네요..
환절기 건강 유의하시구요..

[오직]

잘봤어요~

[14기 김창순]

잘읽엇어요...~~ 재밋네요