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[스톰(하나, 우주맘)]

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I. 수도권정비계획법

법률 제12215호(국가균형발전 특별법) 일부개정 2014. 01. 07.

• 포커스 법령 : 건축법전

제1조 (목적) 이 법은 수도권(首都圈) 정비에 관한 종합적인 계획의 수립과 시행에 필요한 사항을 정함으로써 수도권에 과도하게 집중된 인구와 산업을 적정하게 배치하도록 유도하여 수도권을 질서 있게 정비하고 균형 있게 발전시키는 것을 목적으로 한다.

제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. "수도권"이란 서울특별시와 대통령령으로 정하는 그 주변 지역을 말한다.2. "수도권정비계획"이란 「국토기본법」 제6조제2항제1호에 따른 국토종합계획을 기본으로 하여 제4조에 따라 수립되는 계획을 말한다.3. "인구집중유발시설"이란 학교, 공장, 공공 청사, 업무용 건축물, 판매용 건축물, 연수 시설, 그 밖에 인구 집중을 유발하는 시설로서 대통령령으로 정하는 종류 및 규모 이상의 시설을 말한다.4. "대규모개발사업"이란 택지, 공업 용지 및 관광지 등을 조성할 목적으로 하는 사업으로서 대통령령으로 정하는 종류 및 규모 이상의 사업을 말한다.5. "공업지역"이란 다음 각 목의 지역을 말한다.가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따라 지정된 공업지역나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 과 그 밖의 관계 법률에 따라 공업 용지와 이에 딸린 용도로 이용되고 있거나 이용될 일단(一團)의 지역으로서 대통령령으로 정하는 종류 및 규모 이상의 지역

제3조 (다른 계획 등과의 관계) ①수도권정비계획은 수도권의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따른 도시ㆍ군계획, 그 밖의 다른 법령에 따른 토지 이용 계획 또는 개발 계획 등에 우선하며, 그 계획의 기본이 된다. 다만, 수도권의 군사에 관한 사항에 대하여는 그러하지 아니하다.[개정 2011.4.14 제10599호(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)][[시행일 2012.4.15]]②중앙행정기관의 장이나 서울특별시장·광역시장·도지사 또는 시장·군수·자치구의 구청장 등 관계 행정기관의 장은 수도권정비계획에 맞지 아니하는 토지 이용 계획이나 개발 계획 등을 수립·시행하여서는 아니 된다.

제4조 (수도권정비계획의 수립) Law①국토교통부장관은 수도권의 인구 및 산업의 집중을 억제하고 적정하게 배치하기 위하여 중앙행정기관의 장과 서울특별시장·광역시장 또는 도지사(이하 "시·도지사"라 한다)의 의견을 들어 다음 각 호의 사항이 포함된 수도권정비계획안을 입안한다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)] 1. 수도권 정비의 목표와 기본 방향에 관한 사항2. 인구와 산업 등의 배치에 관한 사항3. 권역(圈域)의 구분과 권역별 정비에 관한 사항4. 인구집중유발시설 및 개발사업의 관리에 관한 사항5. 광역적 교통 시설과 상하수도 시설 등의 정비에 관한 사항6. 환경 보전에 관한 사항7. 수도권 정비를 위한 지원 등에 관한 사항8. 제1호부터 제7호까지의 사항에 대한 계획의 집행 및 관리에 관한 사항9. 그 밖에 대통령령으로 정하는 수도권 정비에 관한 사항②국토교통부장관은 제1항에 따른 수도권정비계획안을 제21조에 따른 수도권정비위원회의 심의를 거친 후 국무회의의 심의와 대통령의 승인을 받아 결정한다. 결정된 수도권정비계획을 변 경할 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항은 수도권정비위원회의 심의를 거쳐 변경할 수 있다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)] ③국토교통부장관은 제2항에 따라 결정된 수도권정비계획을 대통령령으로 정하는 바에 따라 고시하고, 중앙행정기관의 장 및 시·도지사에게 통보하여야 한다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)]

제5조 (추진 계획) Law①중앙행정기관의 장 및 시·도지사는 수도권정비계획을 실행하기 위한 소관별 추진 계획을 수립하여 국토교통부장관에게 제출하여야 한다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)] ②제1항에 따른 추진 계획은 수도권정비위원회의 심의를 거쳐 확정되며, 국토교통부장관은 추진 계획이 확정되면 중앙행정기관의 장 및 시·도지사에게 통보하여야 한다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)] ③시·도지사는 확정된 추진 계획을 통보받으면 지체 없이 고시하여야 한다.④ 중앙행정기관의 장 및 시·도지사는 추진 계획을 집행한 실적을 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 제출하여야 한다. [개정 2011.5.19, 2013.3.23 제11690호(정부조직법)]

제6조 (권역의 구분과 지정) ①수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위하여 수도권을 다음과 같이 구분한다.1. 과밀억제권역: 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역2. 성장관리권역: 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역3. 자연보전권역: 한강 수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역②과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위는 대통령령으로 정한다.

제7조 (과밀억제권역의 행위 제한) Law①관계 행정기관의 장은 과밀억제권역에서 다음 각 호의 행위나 그 허가·인가·승인 또는 협의 등(이하 "허가등"이라 한다)을 하여서는 아니 된다.1. 대통령령으로 정하는 학교, 공공 청사, 연수 시설, 그 밖의 인구집중유발시설의 신설 또는 증설(용도변경을 포함하며, 학교의 증설은 입학 정원의 증원을 말한다. 이하 같다)2. 공업지역의 지정②관계 행정기관의 장은 국민경제의 발전과 공공복리의 증진을 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 행위나 그 허가등을 할 수 있다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)] 1. 대통령령으로 정하는 학교 또는 공공 청사의 신설 또는 증설2. 서울특별시·광역시·도(이하 "시·도"라 한다)별 기존 공업지역의 총면적을 증가시키지 아니하는 범위에서의 공업지역 지정. 다만, 국토교통부장관이 수도권정비위원회의 심의를 거쳐 지정하거나 허가등을 하는 경우에만 해당한다.

제8조 (성장관리권역의 행위 제한) ①관계 행정기관의 장은 성장관리권역이 적정하게 성장하도록 하되, 지나친 인구집중을 초래하지 않도록 대통령령으로 정하는 학교, 공공 청사, 연수 시설, 그 밖의 인구집중유발시설의 신설·증설이나 그 허가등을 하여서는 아니 된다.②관계 행정기관의 장은 성장관리권역에서 공업지역을 지정하려면 대통령령으로 정하는 범위에서 수도권정비계획으로 정하는 바에 따라야 한다.

제9조 (자연보전권역의 행위 제한) 관계 행정기관의 장은 자연보전권역에서는 다음 각 호의 행위나 그 허가등을 하여서는 아니 된다. 다만, 국민경제의 발전과 공공복리의 증진을 위하여 필요하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 택지, 공업 용지, 관광지 등의 조성을 목적으로 하는 사업으로서 대통령령으로 정하는 종류 및 규모 이상의 개발사업2. 대통령령으로 정하는 학교, 공공 청사, 업무용 건축물, 판매용 건축물, 연수 시설, 그 밖의 인구집중유발시설의 신설 또는 증설

제10조 (이전하는 자에 대한 지원) Law국가, 지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 에 따른 공공기관은 과밀억제권역의 인구집중유발시설을 성장관리권역에 조성한 대지(垈地)로 이전하려는 자에게는 그 대지를 우선하여 분양할 수 있다.

제11조 (종전 대지에 관한 조치) Law①국토교통부장관 또는 시·도지사는 과밀억제권역의 인구집중유발시설이 이전된 종전의 대지(이하 "종전대지"라 한다)를 인구집중유발시설의 신설 또는 증설이 아닌 다른 용도로 이용할 수 있도록 하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법률에 따른 지역의 변경 등 필요한 조치를 할 수 있다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)] ②관계 행정기관의 장은 대통령령으로 정하는 규모 이상의 종전대지에 인구집중유발시설의 신설 또는 증설이나 이의 허가등을 하려면 미리 이용 계획을 입안하여 수도권정비위원회의 심의를 거쳐 국토교통부장관과 협의하거나 승인을 받아야 한다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)]

제12조 (과밀부담금의 부과·징수) ①과밀억제권역에 속하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에서 인구집중유발시설 중 업무용 건축물, 판매용 건축물, 공공 청사, 그 밖에 대통령령으로 정하는 건축물을 건축(신축·증축 및 공공 청사가 아닌 시설을 공공 청사로 하는 용도변경, 그 밖에 대통령령으로 정하는 용도변경을 말한다. 이하 같다)하려는 자는 과밀부담금(이하 "부담금"이라 한다)을 내야 한다.②부담금을 내야 할 자가 대통령령으로 정하는 조합인 경우 그 조합이 해산하면 그 조합원이 부담금을 내야 한다.③부담금 납부 의무의 승계, 연대(連帶) 납부 의무와 제2차 납부 의무에 관하여는 「국세기본법」 제23조부터 제25조까지 및 같은 법 제38조부터 제41조까지의 규정을 준용한다.

제13조 (부담금의 감면) 다음 각 호의 건축물에 대하여는 대통령령으로 정하는 바에 따라 부담금을 감면할 수 있다.1. 국가나 지방자치단체가 건축하는 건축물2. 「도시 및 주거환경정비법」 에 따른 도시환경정비사업에 따른 건축물3. 건축물 중 주차장이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 용도로 사용되는 건축물4. 건축물 중 대통령령으로 정하는 면적 이하의 부분

제14조 (부담금의 산정 기준) ①부담금은 건축비의 100분의 10으로 하되, 지역별 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 건축비의 100분의 5까지 조정(調整)할 수 있다.②제1항에 따른 건축비는 국토교통부장관이 고시하는 표준건축비를 기준으로 산정한다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)] ③부담금의 산정에 관한 구체적인 사항은 대통령령으로 정한다.

제15조 (부담금의 부과·징수 및 납부 기한 등) ①부담금은 부과 대상 건축물이 속한 지역을 관할하는 시·도지사가 부과·징수하되, 건축물의 건축 허가일, 건축 신고일 또는 용도변경일을 기준으로 산정하여 부과한다.②부담금의 납부 기한은 건축물의 사용승인일(임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인일을 말한다)로 하되, 사용승인이 필요 없는 경우에는 부과일부터 6개월로 한다.③시·도지사는 납부 의무자가 부담금을 납부 기한까지 내지 아니하면 납부 기한이 지난 후 10일 이내에 독촉장을 발부하여야 하며, 이 경우의 납부 기한은 독촉장 발부일부터 10일로 한다.④시·도지사는 납부 의무자가 납부 기한까지 부담금을 내지 아니하면 부담금의 100분의 5에 해당하는 가산금을 부과할 수 있다.⑤시·도지사는 납부 의무자가 독촉장을 받고도 지정된 기한까지 부담금과 가산금을 내지 아니하면 「지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수할 수 있다. [개정 2013.8.6 제11998호(지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률)] [[시행일 2014.8.7]]⑥ 과오납(過誤納)된 부담금ㆍ가산금 및 체납처분비의 처리에 관하여는 「지방세기본법」을 준용하며, 그 밖에 부담금의 부과ㆍ징수의 방법ㆍ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [개정 2010.3.31 제10219호(지방세기본법)] [[시행일 2011.1.1]]

제16조 (부담금의 배분) 징수된 부담금의 100분의 50은 「국가균형발전 특별법」에 따른 광역·지역발전특별회계에 귀속하고, 100분의 50은 부담금을 징수한 건축물이 있는 시·도에 귀속한다. [개정 2009.4.22 제9629호(국가균형발전 특별법)] [[시행일 2010.1.1]]

제16조 (부담금의 배분) Law징수된 부담금의 100분의 50은 「국가균형발전 특별법」에 따른 지역발전특별회계에 귀속하고, 100분의 50은 부담금을 징수한 건축물이 있는 시·도에 귀속한다. [개정 2009.4.22 제9629호(국가균형발전 특별법), 2014.1.7 제12215호(국가균형발전 특별법)] [[시행일 2015.1.1]]

제17조 (이의신청) Law①부담금의 부과·징수에 이의가 있는 자는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 에 따른 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구할 수 있다.② 제1항의 행정심판청구에 대하여는 「행정심판법」 제6조에도 불구하고 중앙토지수용위원회가 심리ㆍ의결하여 재결(裁決)한다. [개정 2010.1.25 제9968호(행정심판법)] [[시행일 2010.7.26]]

제18조 (총량규제) Law①국토교통부장관은 공장, 학교, 그 밖에 대통령령으로 정하는 인구집중유발시설이 수도권에 지나치게 집중되지 아니하도록 하기 위하여 그 신설 또는 증설의 총허용량(總許容量)을 정하여 이를 초과하는 신설 또는 증설을 제한할 수 있다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)] ②공장에 대한 제1항의 총량규제의 내용과 방법은 대통령령으로 정하는 바에 따라 수도권정비위원회의 심의를 거쳐 결정하며, 국토교통부장관은 이를 고시하여야 한다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)] ③학교나 그 밖에 대통령령으로 정하는 인구집중유발시설에 대한 제1항의 총량규제의 내용은 대통령령으로 정한다.④관계 행정기관의 장은 인구집중유발시설의 신설 또는 증설에 대하여 제2항과 제3항에 따른 총량규제의 내용과 다르게 허가등을 하여서는 아니 된다.

제19조 (대규모개발사업에 대한 규제) Law①관계 행정기관의 장은 수도권에서 대규모개발사업을 시행하거나 그 허가등을 하려면 그 개발 계획을 수도권정비위원회의 심의를 거쳐 국토교통부장관과 협의하거나 승인을 받아야 한다. 국토교통부장관이 대규모개발사업을 시행하거나 그 허가등을 하려는 경우에도 또한 같다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)] ② 관계 행정기관의 장이 제1항에 따른 수도권정비위원회의 심의를 요청하는 경우에 교통 문제, 환경오염 문제 및 인구집중 문제 등을 방지하기 위한 방안과 대통령령으로 정하는 광역적 기반 시설의 설치 계획을 각각 수립하여 함께 제출하여야 한다.[개정 2011.5.19][[시행일 2011.8.20]]③ 제2항에 따른 교통 문제 및 환경오염 문제를 방지하기 위한 방안은 각각 「도시교통정비 촉진법」과 「환경영향평가법」에서 정하는 바에 따르고, 인구집중 문제를 방지하기 위한 인구유발효과 분석, 저감방안 수립 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.[개정 2011.5.19][[시행일 2011.8.20]]

제20조 (광역적 기반 시설의 설치비용 부담) Law제19조제2항에 따른 광역적 기반 시설의 설치비용은 수도권정비위원회의 심의를 거쳐 대규모개발사업을 시행하는 자에게 부담시킬 수 있다.

제21조 (수도권정비위원회의 설치 등) Law① 수도권의 정비 및 건전한 발전과 관련되는 중요 정책을 심의하기 위하여 국토교통부장관 소속으로 수도권정비위원회(이하 "위원회"라 한다)를 둔다.[개정 2011.5.19, 2013.3.23 제11690호(정부조직법)] ②위원회는 다음 각 호의 사항을 심의한다.1. 수도권정비계획의 수립과 변경에 관한 사항2. 수도권정비계획의 소관별 추진 계획에 관한 사항3. 수도권의 정비와 관련된 정책과 계획의 조정에 관한 사항4. 과밀억제권역에서 추진될 공업지역의 지정에 관한 사항5. 종전대지의 이용 계획에 관한 사항6. 제18조에 따른 총량규제에 관한 사항7. 대규모개발사업의 개발 계획에 관한 사항8. 그 밖에 수도권의 정비에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

제22조 (구성) Law① 위원회는 위원장을 포함한 20명 이내의 위원으로 구성한다.② 위원장은 국토교통부장관이 된다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)] ③ 위원회의 위원은 다음 각 호의 사람으로 하되, 제3호에 해당하는 사람이 5명 이상이어야 한다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)] 1. 대통령령으로 정하는 관계 중앙행정기관의 차관2. 대통령령으로 정하는 시·도의 부시장 또는 부지사3. 수도권 정책에 관한 학식과 경험이 풍부한 사람 중에서 국토교통부장관이 위촉하는 사람④ 제3항제3호에 해당하는 위원(이하 “위촉위원”이라 한다)의 임기는 2년으로 하며, 연임할 수 있다.[전문개정 2011.5.19][[시행일 2011.8.20]]

제22조의2 (위촉위원의 결격사유) Law① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 위촉위원이 될 수 없다.1. 금치산자 및 한정치산자2. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 사람3. 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 아니한 사람4. 금고 이상의 형의 집행유예 선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람

② 위촉위원이 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하게 되는 경우 위원자격을 잃는다.[본조신설 2011.5.19][[시행일 2011.8.20]]

제22조의3 (벌칙 적용 시의 공무원 의제) Law위원회의 위촉위원은 「형법」 제127조, 제129조 부터 제132조까지의 규정을 적용할 때에는 공무원으로 본다.[본조신설 2011.5.19][[시행일 2011.8.20]]

제23조 (수도권정비실무위원회의 설치 등) Law①위원회에 관계 행정기관의 공무원과 수도권 정비 정책에 관계되는 분야에 학식과 경험이 풍부한 자로 구성되는 수도권정비실무위원회를 둔다.② 수도권정비실무위원회는 다음의 사항을 심의한다.[개정 2011.5.19][[시행일 2011.8.20]]1. 위원회에서 심의할 안건에 대한 검토·조정2. 대통령령으로 정하는 바에 따라 위원회로부터 위임받은 사항

제24조 (위원회 등의 조직 등) Law이 법으로 규정한 사항 외에 위원회와 수도권정비실무위원회의 조직과 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제25조 (기초조사 등) Law국토교통부장관은 수도권정비계획을 수립 또는 변경하거나 효율적으로 추진하는 데에 필요하면 인구, 산업, 토지 이용, 주요 시설 및 기반 시설 등에 관한 기초조사를 실시하거나 관계 행정기관의 장에게 필요한 자료를 제출하거나 지원하도록 요청할 수 있다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)]

제26조 (보고와 감독) Law①국토교통부장관은 수도권정비계획을 효율적으로 추진하는 데에 필요하다고 인정하면 시·도지사에게 보고나 자료 제출을 명할 수 있으며, 소속 공무원에게 업무 집행 상황이나 지역 현황을 검사하거나 조사하게 할 수 있다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)] ②제1항에 따라 업무 집행 상황이나 지역 현황을 검사하거나 조사하는 공무원은 그 권한을 표시하는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다.

제 27조 (권한의 위임) Law국토교통부장관은 이 법에 따른 권한의 일부를 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도지사에게 위임할 수 있다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)]

부칙 [1994.1.7 제4721호] ①(시행일) 이 법은 공포후 3월이 경과한 날부터 시행한다.②(과밀부담금의 부과에 관한 경과조치) 이 법 시행당시 종전의 규정에 의하여 수도권정비심의위원회의 심의를 거쳐 건설부장관이 협의 또는 승인한 건축물과 건축물의 건축에 관한 허가등을 신청한 건축물에 대하여는 제12조의 규정에 의한 과밀부담금을 부과하지 아니한다.

부칙 [1995.1.5 제4919호(건축법)] 제1조 (시행일) 이 법은 공포후 1년이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제47조제1항제3호·제47조제3항 및 부칙 제6조의 규정은 공포한 날부터 시행한다.제2조 내지 제5조 생략제6조 (다른 법률의 개정) ① 내지 ④생략⑤수도권정비계획법중 다음과 같이 개정한다.제15조제2항중 "사용검사일"을 "사용승인일"로 한다.⑥ 내지 ⑧생략 제7조 생략

II. 재정비촉진지구/ 균형발전촉진지구

1. 균형발전촉진지구란?

자치구별로 중심거점지역을 지정, 육성하여 지역주민의 각종 도시생활이 이곳에서 이루어질 수 있도록 복합도시를 개발하는 사업입니다. 지역주민의 생활편의를 재고하는 동시에 도심 및 강남 중심의 서울 도시 구조를 다핵화로 전환함으로써 지역균형 발전 및 교통, 환경 등 각종 도시문제를 함께 해결하고자 하는 것입니다.

구분	지구	위치	권역별 분포	중심지위계
시범촉진지구 (2003.11.18)	청량리균형발전촉진지구	동대문구 용두동 14일대	동북권(2)	부도심
	미아균형발전촉진지구	성북구 하월곡동 88일대 강북구 미아동 70일대		지역중심
	홍제균형발전촉진지구	서대문구 홍제동 330일대	서북권(2)	지구중심
	합정균형발전촉진지구	마포구 합정동 419일대
	가리봉균형발전촉진지구	구로구 가리봉동 125일대	서남권(1)
2차촉진지구 (2005.12.16)	구의자양균형발전촉진지구	광진구 구의자양동일대	동북권(1)	지구중심
	망우균형발전촉진지구	중랑구 망우동, 상봉동 일대		지역중심
	천호성균형발전촉진지구	강동구 천호동 453일대	동남권(1)

*뉴타운사업과 다른점

지역균형발전 사업은 크게 뉴타운 사업과 촉진지구사업으로 구분하며 뉴타운 사업이 주거환경 개선 사업이라면, 균형발전촉진지구사업은 서울 도시 공간 구조를 다핵화로 전환하기 이하여 상대적으로 개발이 이루어지지 않아 낙후된 지역 중심짖를 실질적인 중심지로 육성하는 사업.

2. 재정비촉진지구란

‘도촉법’에 따르면 ‘재정비촉진지구’란 함은 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경 개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 도촉법 제 5조의 규정에 의하여 지정되는 지구라고 규정되어 있습니다.

또한 지구의 특성에 따라 주거지형(50만㎡ 이상)과 중심지형(20만㎡ 이상)으로 구분하여 재정비촉진사업을 진행하도록 하고 있는데 여기서 ‘재정비 촉진사업’이라 함은 재정비촉진지구안에서 시행되는 사업을 말합니다.

*재정비촉진 지구의 유형

1)주거지형 : 노후, 불량 주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구

2) 중심지형 : 상업지역, 공업지역 또는 역세권, 지하철역, 간선도로의 교차지 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시 기능의 회복이 필요한 지구

* 재정비촉진지구 지정되어도 토지거래 허용

 앞으로 뉴타운 등 재정비촉진지구로 지정되더라도 별도의 토지거래 허가구역으로 지정되지 않을 경우 토지거래가 가능하게 된다. 지금까지는 재정비촉진지구로 지정될 경우 자동으로 토지거래 허가구역으로 묶였다.국회 국토교통위원회 소속 이노근 의원은 이 같은 내용의 '도시재정비촉진을 위한 특별법'(이하 도촉법) 일부 개정안을 지난달 30일 국회에 제출했다고 2일 밝혔다. 최근 땅값이 안정돼 투기 우려가 크지 않은 상황에서 재정비촉진지구 지정과 동시에 토지거래 허가구역으로 무조건 묶는건 국민 재산권 행사를 과도하게 제한한다는 지적에 따른 것이다.이번 도촉법 개정안은 뉴타운 등 재정비촉진지구로 지정되면 무조건 토지거래허가구역으로 묶는 당연 조항을 삭제하는 것이다. 대신 지방자치단체 등이 지역별 투기가능성 등을 검토해 땅값 급등 지역만 별도 토지거래허가구역으로 지정·관리하게 된다. 현행법에는 재정비촉진지구로 지정되면 실수요자만 토지 취득이 허용되고 용도별로 2~5년간은 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 한다. 현재 재정비촉진지구로 지정된 곳은 △서울 31곳 △경기도 10곳 △대전 8곳 △부산 3곳 △대구 2곳 △인천 2곳 등 총 61개 지구다.

* 서울 재정비 촉진지구

1. 길음재정비촉진지구( 서울특별시 성북구 길음동)

2. 가재울재정비촉진지구(서울특별시 서대문구 남가좌동 )

3. 흑석재정비촉진지구(서울특별시 동작구 흑석동 )

4. 아현재정비촉진지구(서울특별시 마포구 아현동)

5. 미아재정비촉진지구 (서울특별시 강북구 미아동 )

6. 한남재정비촉진지구 (서울특별시 용산구 보광동)

7. 상계재정비촉진지구(서울특별시 노원구 상계동 )

8. 신길재정비촉진지구(서울특별시 영등포구 신길동)

9. 신정재정비촉진지구(서울특별시 양천구 신월동 )

10. 천호재정비촉진지구(서울특별시 강동구 천호동)

11. 거여마천재정비촉진지구(서울특별시 송파구 마천동 )

12. 북아현재정비촉진지구(서울특별시 서대문구 북아현동 )

13. 장위재정비촉진지구(서울특별시 성북구 장위동 )

14. 중화재정비촉진지구(서울특별시 중랑구 중화동)

15.  수색증산재정비촉진지구(서울특별시 은평구 수색동 )

16. 영등포재정비촉진지구(서울특별시 영등포구 영등포동7가)

17. 전농답십리재정비촉진지구(서울특별시 동대문구 전농동 )

18. 방화재정비촉진지구(서울특별시 강서구 방화동)

19. 시흥재정비촉진지구(서울특별시 금천구 시흥동 )

20. 노량진재정비촉진지구(서울특별시 동작구 노량진동 )

21. 이문휘경재정비촉진지구(서울특별시 동대문구 이문동 )

22. 천호성내재정비촉진지구(서울특별시 강동구 천호동 )

23. 마포재정비촉진지구(서울특별시 마포구 동교동 )

24. 신촌재정비촉진지구(서울특별시 서대문구 창천동 )

25. 청량리재정비촉진지구(서울특별시 동대문구 전농동 )

26. 문성재정비촉진지구 (서울특별시 금천구 독산동 )

27.  신림재정비촉진지구(서울특별시 관악구 신림동 )

28. 봉천재정비촉진지구(서울특별시 관악구 봉천동 )

29. 건대입구재정비촉진지구(서울특별시 광진구 자양동 )

30. 경희대앞재정비촉진지구

31.상봉망우재정비촉진지구 (서울특별시 중랑구 상봉동 )

32. 신촌재정비촉진지구(서울특별시 마포구 노고산동 )

33. 천호재정비촉진지구(서울특별시 강동구 천호동 )

34. 고덕재정비촉진지구(서울특별시 강동구 상일동 )

35. 영등포1재정비촉진지구(서울특별시 영등포구 당산동1가)

36. 중화1재정비촉진지구 (서울특별시 중랑구 중화동 )

* 경기도 재정비촉진지구

1.광명재정비촉진지구(경기도 광명시 광명동 )

2. 신장재정비촉진지구(경기도 평택시 신장동 )

3. 김포재정비촉진지구(경기도 김포시 북변동 )

4. 원당재정비촉진지구(경기도 고양시 덕양구 주교동 )

5. 능곡재정비촉진지구(경기도 고양시 덕양구 토당동 )

6.  인창수택재정비촉진지구(경기도 구리시 수택동 )

7. 덕소재정비촉진지구 (경기도 남양주시 와부읍 덕소리 )

8. 일산재정비촉진지구 (경기도 고양시 일산서구 일산동 )

9. 괴안7D재정비촉진지구(경기도 부천시 소사구 괴안동 )

10. 소사본2D재정비촉진지구 (경기도 부천시 소사구 소사본동 )

11. 괴안3D재정비촉진지구(경기도 부천시 소사구 괴안동 )

12. 소사본12B재정비촉진지구(경기도 부천시 소사구 소사본동 )

13. 괴안2D재정비촉진지구 거리뷰 (경기도 부천시 소사구 괴안동 )

14. 소사본11B재정비촉진지구 (경기도 부천시 소사구 소사본동 )

15. 남양주퇴계원재정비촉진지구(경기도 남양주시 퇴계원면 퇴계원리 )

16. 소사본7E재정비촉진지구 (경기도 부천시 소사구 소사본동 )

17. 남양주지금도농뉴타운 (경기도 남양주시 도농동 )

* 인천 재정비촉진지구

1. 주안2-4동재정비촉진지구(인천광역시 남구 주안동 )

2. 동인천역 주변 재정비촉진지구(인천 동구 송현동 100번지 일원)

* 대구 재정비촉진지구

1. 평리재정비촉진지구

위치 : 대구시 평리동

기간 : 2010~2020

인구 : 6714세대/18059명

지정 일짜 : 2010 1122

2. 대구 신암동 재정비촉진지구

면적 : 1086498m

위치 : 대구시 평리동

기간 : 2008~2020

인구 : 13234세대/31630명

지정 일짜 : 2010 1122

* 대전 재정비촉진지구

1. 대전역세권 재정비촉진지구

2. 신흥 재정비촉진지구

3. 선화·용두 재정비촉진지구

4. 도마·변동 재정비촉진지구

5. 유성시장 재정비촉진지구

6. 도룡 재정비촉진지구

7. 상서·평촌 재정비촉진지구

8. 신탄진 재정비촉진지구

* 부산 재정비촉진지구

1. 충무재정비촉진지구(서구충무동, 초장동, 남부민동, 암남동)

2. 서동, 금사동 재정비 촉진지구(금정구 서동, 금사동, 회동동, 부곡동 일원)

3. 영도 제 1재정비 촉진사업(영도구 봉래동, 신선동, 영선동, 청학동 일원)

4. 시민공원(하야리아부대) 주변 재정비촉진사업(부산진구 범전동 136번지 일원)

III. 재건축 무상 지분율

무상지분율을 알면 무상으로 배정을 수 있는 평수, 추가부담금 등을 예측해볼 수 있기 때문에 재건축아파트 투자를 염두에 두고 있다면 반드시 알아야 할 개념이다.

 대지 지분과 무상 지분율을 곱하면 무상으로 배정받을 수 있는 평수가 나오는데 즉, '대지지분*무상지분율=무상평수'다.

예를 들어, 대지지분이 같은 20평형이라고 하더라도 무상지분율이 150%라면 30평형(20*150%)까지 추가부담금 없이 배정받을 수 있는 반면 무상지분율이 200%일 경우에는 40평형(=20*200%)까지 배정받을 수 있는 것이다.

위와 같은 계산을 통해 대지지분 20평, 무상지분율 200%로 무상 배정 평수가 40평형이 나왔을 경우 30평형을 희망한다면 10평에 해당되는 부분은 청산금으로 지급받을 수 있는다는 것이고 45평형에 배정된다면 5평에 해당되는 부분만 추가부담하면 된다는 얘기다.

또한 위의 산식을 통해 무상지분율이 같은 경우라면 대지지분이 넓을수록 더 넓은 평형을 받을 수 있다는 것도 깨달았을 것이다.

1. 무상지분율이란

  아파트 재건축사업에 있어 시공사가 대지지분을 기준으로 어느 정도 평형을 추가 부담금 없이 조합원들에게 부여할 수 있는지 나타내는 비율이다. 무상지분율을 알면 무상으로 배정받을 수 있는 평수와 넓은 평형으로 갈 때 추가 부담금 등을 예측해볼 수 있다. 총수입(총 분양수입)에서 총지출비용(공사비)을 빼서 나오는 개발이익(순이익)을 분양가로 나무면 개발이익 평수(전체무상지분 면적)가 되는데, 이를 대지면적으로 나누어 퍼센트로 표시한 것이 무상지분율이다.

무상지분율= 개발평수/대지면적*100

개발평수(총 무상평수)=개발이익/평당 분양가

개발이익=총수입-총지출

총수입=대지면적*용적률*평당 평균 분양가

총지출=대지면적*용적률*공사비(부가가치세,제경비포함)

(참조1)평당평균분양가=재건축 아파트 주위의 분양가를 참조한다.

(참조2)공사비=일반적인 재건축아파트의 평당건축비(2006년에는 550~650만원/평)

1평의 분양가가 2천만원과 700만원으로 가정시

요즘 1평에 재건축이나 재개발시 건축비는 대체로 550~650만원입니다.

이때 2천만원의 분양가는 3평의 건축이 가능합니다. 고로 무상평수가 300%로 3평이 될 것입니다.

그러나 분양가 700만원이라면 건축비와 비슷해 100%로 1평입니다.

답은 2천만원은 대지지분 3평, 7백만원은 1평입니다.

대지지분 10평의 분양가 2천만원은 30평 아파트가 무상평수며, 34평 분양받기 이해4평이 유상평수며, 유상부담금은 4평에 2천만원 8천입니다.  이 아파트는 6억 8천만원자리 아파트가 되며, 8천만원 투자합니다.  6억투자로 6억 8천의 재산이 될 것입니다.

그러나 대지지분 30평의 분양가 7백이라면  30평 아파트 입주권 분양받으며, 34평 받기 위해 4평은 유상평수에 부담금은 2천 8백입니다.  그러나 34평의 분양가 7백은 2억3천8백만원의 자산가치입니다.  물론 유상부담금 2800만원 부담 후 가격입니다.

고로 재건축이나 재개발시

분양가가 높아야 하며,

두번째 대지지분이

세번째는 단지가 커야 분양가가 높아집니다.

기타 용적율과, 도로상태, 지역의 경사도, 교통 등 다각적인 평가가 이루어져야 합니다.

예시1)

1.분양평수 14평, 전용먼적 11.3평, 대지지분 12.6평

2. 용적율 117%, 재건축시 용적율 250%

3. 가구수 2000세대

4. 평당분양가 대략 1000만원 예상.

예상 안)

1. 용적율 250%면 제 3종주거지역인 듯 합니다.

2.재건축의 무상지분율을 결정하는 요소는 용적율, 평당분양가, 토지지분, 평당건축비 등이 있습니다.  이들 변수가 확정되어야 무상지분율은 추정이 가능하나 현재로서는 변수를 가정하여 추정할 수 밖에 없습니다.  따라서 분석자의 주관에 따라 차이가 있을 있음을 이해하시고 대략적 흐름을 파악한다는 의미로 받아들여 주십시요.

3.윗 자료를 근거로 무상지분율은 160%선으로 추정됩니다.

그리되면 귀하가 무상으로 받게될 아파트 평수는 무상지분율 곱하기 토지지분이 되믜로 약 20평대가 됩니다. 더 큰 평형을 희망하시면 추가 부담금을 납부하시고 신청하면 됩니다.  추가부담금은 (신청평형-20평)*평당분양가*80%가 됩니다.  80%의 의미는 일반분양보다 조합원에게는 20%정도 싸게 분양한다는 뜻입니다.

예시2)

평수 : 15평

대지지분 : 21평

총세대수 : 360세대

총대지평수 : 13,300평

계획용적율 : 180%

주변아파트분양가 : 1,100만원

예상안)

1. 재건축 무상지분율은 평당분양가, 용적율, 평당건축비등의 변수가 확정되어야 정확한 계산이 가능합니다.  제시한 자료 중 평당분양가의 용적율을 그대로 사용하여 추정합니다.

2. 제시한 자료대로 추정하면 무상지분율이 130% 선으로 추정됩니다.  비록 용적률은 낮지만 평당분양가가 그런대로 높아서 그렇습니다.  용적율은 기부채납시 인센티브가 있어 200%를 적용합니다.

3.따라서 무상으로 받을 수 있는 무상평형은 27평형(토지지분21평*130%)으로 예상됩니다.  물론 33평형을 신청하시려면 6평에 대한 추가부담금이 발생합니다.

IV. 부동산 전문 기업 주식회사 레오팔레스 21

설립년도는 1973년 당시 [주식회사 미야마]로 시작하여, 수도권에서 부동산의 중개업을 실시하였지만, 1985년부터 보증금 무료형 임대 맨션 레오팔레스21 사업을 전개하고 나서 비약적인 성장을 하게 된다. 1989년에 회사명을 [주식회사MDI]로 변경. 또한 괌에 체재형 리조트 시설 [레오팰리스 리조트 괌]을 오픈해, 레져 사업에도 진출하였다.

2000년에 임대 맨션 브랜드와 동일한 네이밍인 레오팔레스21로 회사명을 재변경.  2001년부터 [먼슬리 레오팔레스](먼슬리 맨션) 사업을 개시, 그 외 현재는 비지니스용 호텔, 개호 양로원의 운영이나, 입주자를 위한 브로드밴드(레오넷) 사업등을 전개하고 있다.

2008년부터는 J리그의 오피셜 스폰서를 맡고 있다.  이전에는 소프트볼 실업단을 가지고 있었지만, 2009년 까지에 이와타시의 원예 업자인 드림 월드에 양도하였다.

또 맨션을 월정액으로 빌리는 시스템이 있어(먼슬리 맨션), 그 경우 연대 보증인이 불필요해지기 때문에 보증인을 세울 수 없는 사람이나 외국인등에서도 선풍적인 인기를 모으게 되어, 전국에 많은 물건을 세웠다. 그러나 경기 후퇴 여파로, 부동산 비즈니스를 전개하는, 네오팔레스 역시 부정적인 상황에 놓이게 되었다.

2010년도부터 3개년 계획을 발표하여 스톡 비즈니스를 기반으로 하는 사업 전개로 지금까지의 신축으로부터 기존의 물건의 임대 사업의 개선을 시작하고 있다. 이것에 의해 부채 규모의 축소, 재무와 수익의 안정을 노리는 것이 목적, 또 신축 사업은 경제성장이 현저한 중국 시장을 타겟으로 하고 있다.

회사 개요

종류 : 주식회사

시장 정보 : 도쿄증권 1부(8848) 1989년 2월 3일 상장

본사 소재지 : 도쿄도 나카노구 혼쵸 2-54-11

설립 : 1973년 8월 17일

업종 : 부동산업

사업내용 : 아파트, 맨션 등의 임대 관리 외

대표자 : 미야마 에시세이(대표이사 사장)

자본금 : 565억 6,286만엔 (2010년 12월 21일)

매상고 : 단체 6,664억엔, 연결 6,729억엔(2008년 3월)

총자산 : 단체 4,832억엔, 연결 4,934(2008년 3월)

종업원수 : 8,575명(2010년 4월 1일)

결산기 : 3월 31일

복잡한 절차없이, 간단한 계약을 무기로 승승장구하던, 레오팔레스 21이 최근 심각하게 흔들리고 있습니다.  전체적인 일본 경기 하락의 여파가, 장기적 미래예측을 하지 않고, 무분별하게 기업 규모를 키우고, 사업분양를 펼친게 더 큰 이유라고 생각이 됩니다. 이미 공룡 기업이 된 만큼 회사 부실은 일본 부동산 업계 전체에 큰 영향을 주고 있다.

[그린나래]

스톰님 숙제확인 했습니다^^
수고 많으셨습니다

[스톰(하나, 우주맘)]

고맙습니다.^^

[땡큐]

스톰님~ 자료 다 날리고 다시 하신다고 수고 많이 하셨어요^^
자신을 위한 투자 확신! 도장 쾅쾅!!

[스톰(하나, 우주맘)]

네, 고맙습니다. 오늘 뵐께요.^^

[한여울]

스톰님다시 숙제 하신다고 고생많이 하셨죠*^^

[스톰(하나, 우주맘)]

감사합니당^^.