6개월차관리소장 사업자선정지침 교육내용 정리해 봤어요

[안상범]

관리사무소장 업무중 가장 많이 접하는 사업자선정에 대해 3번의 스터디모임에서 공부한

내용을 6개월차 초보소장의 입장에서 정리해 보았습니다.

사업자선정순서

1. 예산편성확인

2. 예가(공사인 경우) 산출내역서(경비인경우/ 인건비, 피복등) 작성

3. 현장설명

4. 입찰공고문 구성(필요한 서류만)

5. 대표회의 의결

6. 입찰공고진행 : K-apt net 등   

   * 입찰방법 : 일반,제한,지명

7. 입찰기한 : 10일(초일불산입) /5일(긴급인 경우)   

   * 현장설명회는 5일째되는날

8. 서류제출마감일   

   - 받는서류 : 입찰서(투찰), 제출서류   

   - 마감시간 : 18:00까지

9. 자격심사 : 개찰1~2일전 제출서류로 심사   

   * 자격심사일과 개찰일은 반드시 구분하여 잡을 것

10. 개찰

11. 낙찰자선정    

    주)1. 적격심사위원 3인이상

       2. 적격심사제일 경우만 평가위원 선정하고 평가회의록 작성 보관해야 함.

12. 낙찰통보  : 서면으로 통보    

    * 무효업체에게는 사유명기하여 통보

13. 계약 : 10일이내    

    주)1. 계약이행증권은 반드시 받을 필요는 없음(통상 소액인 경우는 생략)

       2. 용역인 경우에는 계약이행증권을 반드시 받아야 함.

14. 사업수행

15. 하자증권 받음(공사인 경우에 한함)

사업자선정 수의계약 가능대상

1. 보험계약  

   주)1. 경쟁입찰도 가능

      2. 보험은 계약이행증권 및 하자이행보증증권 생략가능

2. 공산품구입

3. 타법령이나 자치법규에서 수수료율 등을 정하는 경우   

   * 분뇨의 수집.운반(정화조청소 포함)

4. 특정인의 기술이 필요하거나 해당 물품의 생산자가 1인인  경우

5. 본공사와의 동질성유지 또는 하자책임 명확성을 위해 마감공사 또는 연장선상에

   있는 추가공사 

※ 1~5번 항목은 견적서 1개처에서만 받아도 됨

6. 공사 및 용역 등의 금액이 300만원(vat제외) 이하인 경우로 2인이상의 견적서

   받은 경우   

   * 쪼개기금지, 계약이행증권 및 공사대금 지불전 하자보증금 징수할것

7. 일반경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우   

   주1. 이 경우에도 최초 입찰에 부친 내용 변경할 수 없음   

     2. 제한경쟁입찰의 제한 요건 완화 재공고한 경우 유찰시도 수의계약 가능

8. 기존 주택관리업자 입주자등 사전의견 청취결과 10분1 서면 이의없고 입주자대표회의

   3분의 2 이상 찬성시

9. 계약기간 만료되는 기존사업자(공사사업자제외) 사업수행실적 평가(85점이상,

   관리주체평가)후 게시판 등에 2주간 게시 후 이의제기가 입주자 등의 1/10 미만인 경우에

   입주자대표회의 의결한 경우

10. 그 밖에 천재지변, 안전사고 발생 등 긴급한 경우로서 경쟁입찰에 부칠 여유가

    없을 경우    

   * 긴급한 경우란 안전(인명피해),재산상피해    

   * 긴급한 경우 공사시 반드시 현장사진 찍어 두어야 함.

※ 수의계약시에도 입주자대표회의 의결을 반드시 받아야 합니다.

입찰 등의 업무 진행시 유의점

1. 입찰 시행전 예산승인내역, 장기수선계획 등 입찰의 특성에 따른 기준 집행금액 확인

2. 관리주체가 사업자를 선정하는 경우에는 반드시 입주자대표회의 의결을 득한 후

   입찰 시행

3. 입찰 시행과정중 분쟁 발생시 업무처리는 관련규정의 명확한 근거(관련법령,고시,

   규약,해석등)를 기초하여 업무를 집행하고 분쟁을 조정

지침을 적용하지 않는 계약

1. 하자조사진단업체 선정

2. 하자소송을 위한 소송대리인 선정

3. 외부회계감사업체 선정

4. 단지내 어린이집 임대사업자 선정 등

5. 관리비등이 아닌 보조금 등의 집행을 위한 사업자선정(관리비 등이 일부 포함시

   지침적용)

6. 사업주체가 주택관리업자를 선정하는 경우 : 수의계약 가능

사업자선정지침 적용시기

1. 주민운동시설의 위탁운영사업자 선정 : 2016.06.28일부터 적용

2. 적격심사제 의무시행 :2013.07.01일부터 적용

3. 계약서의 공개의무 : 인터넷 홈페이지(1개월 이내), 2014.06.25일부터 적용

4. 전기설비의 안전관리 : 2014.07.25일부터 적용

5. 전자입찰 : 2015.01.01일부터 의무시행

6. 고시 제2015-784호 : 2015.11.16

7. 고시 제2015-784호 부칙에 따른 관리규약 개정 시한 : 2016.02.16

사업자선정지침 위반시

1. 관리주체 : 공동주택법 제102조제3항제2호에 따라 5백만원 이하 과태료 처분

2. 입주자대표회의 : 시정명령후 이를 이행하지 않은 경우 3백만원 과태료처분 또는

                    1년이하징역, 1천만원이하의 벌금

사업자선정지침 적용대상

1. 입주자대표회의

   1) 주택관리업자

   2) 하자보증금을 사용하여 직접보수하는 공사

   3) 장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사

   4) 전기안전관리업무 대행

   ※ 외부회계 감사인의 선정 주체는 입주자대표회의이며, 본 지침은 적용되지 않음.

2. 관리주체

   1) 경비, 청소, 승강기유지, 지능형홈넷, 수선유지

   2) 물품구입, 매각

   3) 광고, 보험계약 등을 위한 공사 및 용역등 사업자

기타 체크포인트

1. 승강기 유지관리 용역은 관리비로 승강기 보수공사(부품교체)는 장기수선충당금으로

   집행하여야 함으로 별도의 경쟁입찰방법으로 사업자를 선정하는 것이 타당함.

2. 조경수목은 공산품으로 보기 어려우며 시설물이 아니므로 장기수선충당금 사용

   항목이 아님.

   * 조경시설물은 장기수선충당금 항목이나 조경수목은 아님.

3. 승강기 비상통화장치 및 비상조명장치가 단순 조립하여 사용하는 것아 아니고

   별도의 설치 공사가 필요하다면 공산품으로 보기 어려워 수의계약 불가

4. 공산품이란 ‘품질경영 및 공산품 안전관리법’제2조제5호에 따른 “공업적으로

   생산된 제품으로 소비자가 별도의 가공(단순한 조립을 제외한다)없이 사용할 수

   있는 최종제품 또는 그 부품이나 부속품“을 말함.

   * 기존에 설치되어 있는 전등을 LED 등으로 단순 공사할 경우에는 수의계약이

     가능하나 배선등 공사포함 경우에는 수의계약이 않됨.

이상 제가 아는 한도내에서 배운 지식을 정리해 보았습니다. 틀린 내용이 있거나

보완할 내용이 있으면 언제든지 지적해 주세요.......

[황놀부]

기초부터 세밀한 심화부분까지 정말 정리를 잘 하시네요.
매사 제대로 하실 소장님이 분명합니다. 항상 순탄하시기를...

[이_또한_지나가리]

와우~ 가끔 잊고 실수 하는데 ..... 도움 많이 될 듯 합니다.

[이편한]

좋은 정보 감사합니다.~

[약속5(김명하)]

정리가 잘 되어 많은 도움이 되겠습니다. 감사합니다^^

[니나]

이왕 정리하는 거 유의점에 "수의계약 하는 경우 입대의 의결을 거쳐야 한다" 넣는 것이 어떨까요? 별표2 비고에 나와 있는 사항인데 2번 유찰 후 의결없이 걍 수의계약해도 된다고 생각는 분들도 간혹 있더군요

[숲에여름비]

꼼꼼하게 잘 정리하셨네요.^^

[안상범]

예 감사합니다. 알려주신내용 반영했습니다.

[전심]

입찰시 마다 지침을 다시한번 확인해 봅니다.

[겨울사랑]

깔끔하게 잘 정리해주셨내요...좋은자료 감사합니다.

[발리]

정리르 정말 잘하셨네요
많은 도움이 될 거 같습니다, 감사합니다.

[네잎크로바]

대단하시네요.
안 해봐서 저도 걱정인데 좋은자료 감사합니다.

[블루오션 성호]

정리,요약의 달인이십니다
감사합니다

[처음처럼]

한눈에 볼수 있게 정리 잘 하셨네요

[잘될꺼야]

감사합니다.

[새벽이슬]

수고하셨습니다.

[새옹지마]

훌륭하십니다~~

[초면에 한입만^^]

오....많은 도움이 될듯합니다.
고생하셨습니다

[서비스맨]

외부공인회계감사 계약주체는 입주자대표회의 라는것도 추가하시면 좋을 듯 합니다.

[서비스맨]

적격심사제일 경우만 평가위원 선정을 해야하고 평가회의록 작성 보관해야 합니다

[서비스맨]

입찰이 유찰되어 수의계약할경우 입찰조건대로 계약 해야 합니다.

[안상범]

정말 서비스맨은 세심한 부분까지 잘 챙겨보시네요.
감사합니다. 참고하겠습니다.

[유벽희]

입으로는 20 여년 경력 자랑을 하면서도 실제 업무는 초보만도 못한 소장이 있는데...
안 소장님은 그 반대로 보입니다. 멋집니다.

[마리수영]

10개월차 소장도 너무 감사히 사용하겠습니다~~^^

[하이디]

양질의 스터디모임을 하고계시네요..내것으로 만들어 정리하는 안상범님의 능력도 탁월하시고....
몇가지 의문점 기술하오니 확인부탁드립니다. (제 의견이옳지않을수있으니 정확한 확인바랍니다)
★ 사업자선정순서 13. 계약 에서 용역일 경우는 계약이행증권을 필히 받는 것으로 알고있습니다.
★ 9. 계약기간 만료되는 기존사업자에 대해서는 사업수행실적 평가서를 작성하여 게시판 등에 2주간 게시 후 이의
제기가 입주자 등의 1/10 미만인 경우에 입주자대표회의 의결 (경기도준칙을 참고하여 개정한 관리규약 조항. 타지역은 다를 수 있음)
★ 수의계약10. 긴급의 경우 안전이 재산피해만을 인정한다는 해석이 어디에 있는지 알려주셔요

[안상범]

하이디님의 정확한 지적 감사합니다.
6개월차초보소장이다보니 일부 미스가 있었습니다.
지적사항 반영하여 수정하였습니다.
감사합니다.

[창공]

수의계약 10. 그 밖에 천재지변, 안전사고 발생 등 긴급한 경우로서 경쟁입찰에 부칠 여유가 없을 경우(선조치 후보고 가능) <--- 사업자 선정지침(별표2) (제4조제3항 관련)

***** 기본적으로 법조문을 나열하고 이에 대한 개인의 해설식 의견을 제시해야 혼란을 줄일수가 있습니다.

[지안스필유]

멋지십니다~참고하겠습니다~!

[가리새]

멋집니다

[기본에 충실]

수고하셨습니다^^

[창공]

업체선정을 위해서 입대의 의결자료로 올린 자료도 함 올려 줘 보세요...

[망망대해]

수고하셨습니다