상권조사 및 분석방법(펌)

[햇살]

안녕하세요 햇살입니다.

즐겁고 풍요로운 추석을 잘 보내셨나요.

상권조사및 분석방법 자료를 올리니 참고하시기 바랍니다.

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상권 조사 및 분석 방법

목 차

1. 상권이란?

2. 상권 세부 구분

3. 상권 조사의 주요 항목

4. 상권 분석 원칙

5. 상권의 거시적 분석 전략

6. 목 좋은 점포 선정 전략

7. 소형 점포 입지 전략

8. 통행량 조사

9. 권리금과 평당 단가 계산법

10. 점포의 부가가치 계산

11. 동네 상권 핵심 기준 점포

12. 아이템별 상권 조사 요령

- 주부 고객 소매업 / 10대를 대상으로 하는 판매업

- 편의점 및 서비스업 / 주점 / 음식점

13. 상권 형태별로 적합한 아이템

14. 점포 손익 계산서 작성

15. 기타 (복합 정리)

1. 상권이란?

상권이란 고객이 흡인되는 지리적 범위, 즉 해당 점포나 사무실을 이용하는 고객들의 거주지역을 일컫는다.

특정지역(서울, 부산, 대전 등과 같은 대도시의 넓은 의미) 전체를 말할 때는 '지역상권',

지역상권내에서 상업 지역 공간인 지구(영등포구, 성동구, 강남구 등과 같은 중규모의 넓은 의미) 전체를 말할 때는 '지구상권',

지구상권 내에서 특정 입지의 점포가 있는 지점(여의도동 돈암동, 압구정동 등과 같은 소규모의 넓은 의미) 전체를 말할 때는 '지점상권'이라고 한다.

이 중에서 지점상권'은 '점포상권'이라고도 하며 1차 상권, 2차 상권, 3차 상권으로 구분한다.

1차 상권 : 사업장 이용고객의 60% - 70%를 포함하는 범위를 말하며, 점포인 경우는 약 500m 반경 이내의 지점을 말한다.

(도보 5분 거리)

2차 상권 : 사업장 이용고객의 14% - 25%를 포함하는 범위를 말하며, 점포인 경우는 약 1km 반경 이내의 지점을 말한다.

(도보 15분 이내)

3차 상권 : 1차 상권, 2차 상권 이외의 고객을 포함하는 범위를 말하며, 점포인 경우는 약 2km 반경 이외의 지구를 말한다. (도보 불가)

▶ 상권이란 점포 창업 및 영업을 통해 고객을 흡수하고 그 결과 매출을 발생할 수 있는 모든 지역을 뜻하고, 입지란 원료지향형, 수송지향형, 시장지향형 입지로 구분된다.

2. 상권 세부 구분

단어 정리적으로 풀이되는 상권은 위에서 소개한 상권의 정의를 기본으로 하나, 실제 현장에서 이루어지는 상권 조사는 대부분 지점 상권에서 이루어지게 된다. 지점 상권을 정확히 분석하여 골라넷 지점장들은 최고의 지역 상권 전문가로 자리매김할 필요가 있다.

거시적인 상권의 정의는 실제 현장에서 중요치 않으며, 미시적인 각 지역의 상권을 조사하여 동별로 체계화 하고자 함이 본 사업의 지점장 역할로 규명할 수 있다. 때문에 각 지역을 특급 상권, 1급 상권, 2급 상권, 소형 상권으로 다시 세분화 할 필요가 있다.

● 특급 상권 :

▷ 시간당 유동인구가 1만명에 가까운 상권이다.

▷ 우리가 익히 아는 종로, 명동, 신촌, 강남역 등이 대표적이다.

▷ 특급 상권의 또 다른 특징은 TV에서 보는 각종 브랜드가 포진하고 있다는 점이다.

▷ 물론 점포의 규모도 눈에 확연히 드러날 정도로 크다.

▷ 유동 인구도 남녀노소를 막론하고 포괄적이다.

● 1급 상권 :

▷ 시간당 유동인구가 5천명 이상이 되는 상권으로 주로 대형 역세권을 포함하고 있다.

▷ 건대입구, 대학로, 신림동, 노량진, 신천, 양재, 돈암동 등이 대표적이다.

▷ 1급 상권은 특급 상권과 마찬가지로 유명 브랜드가 입점해 있지만 규모가 다소 적고 뜨내기 유동인구와 단골 이동 인구가 비슷하다.

▷ 소비성이 높은 젊은 층이 많다는 특징도 함께 엿볼 수 있다.

● 중형 상권 :

▷ 대단위 아파트 단지가 모인 지역과 지하철 역이 있는 지역 그리고 대학가가 곁들어 있는 지역이 중형 상권에 포함된다.

▷ 시간당 약 3천명 이상이 이동하는 상권으로 상권의 크기는 1급 상권과 거의 비슷하나 고정 인구가 유입 인구보다 많다.

● 동네 상권 :

▷ 시간당 이동량은 약 1천명 미만이다.

▷ 외부 유입인구는 거의 없고 거주지 인구만이 이동하는 상권으로 표현할 수 있다.

그러나 상권 분석에 있어 가장 중요한 것은 따로 있다. 상권의 크기와 번화 정도가 아니라 각각의 해당 상권에서 가장 우수한 세부 상권을 찾아내는 일이다. 특급 상권인 종로의 하급 상권보다는 동네 상권의 상급 상권이 더 우수할 수도 있다. 10대가 우글거리는 대학로 상권에서 출산 관련 용품을 파는 것 보다는 동네상권의 임대 아파트 밀집 지역에서 창업을 하는 것이 성공에 직결된다.

내가 팔아야 할 제품을 가장 적극적으로 구매할 사람은 누구인가·

그들이 차지하는 유동인구의 비율은·

그들이 집중적으로 이동하는 동선과 시간대는…

바로 이런 면에서 상권의 중요성이 요구된다.

상권이 크다고 번화하다고 모든 업종이 다 잘된다는 생각은 버려야 한다.

상권은 살아 움직이는 생물체다.

때문에 상권의 앞날도 일정 부분은 예견할 수 있는 눈을 가지는 일도 필요하다.

3. 상권 조사의 주요 항목

①통계자료 조사 : 인구수, 세대수, 가족구성원수, 주거형태(단독주택, 아파트, 복합형)

②상권형태 및 규모파악 : 주간상권, 야간상권, 고정상권, 유동상권

③통행인구 조사 ; 성별, 연령별, 시간대별, 요일별 통행객 수를 관찰하고 통행객과 통행성격과 통행객의 수준을 파악

④통행차량 조사 ; 통행차량의 수와 어느 시간대에 많이 지나가는지 파악

⑤경쟁점포 조사 ; 예상되는 경쟁점포의 이용객 수, 계층, 제품의 가격대, 매장구성 장단점을 파악

⑥상권의 향후 전망 ; 주변 상권의 확대 또는 축소 가능성을 파악하고 대형 집객시설의 개발정보를 수집, 그리고 주변 건물의 신축 또는 철거 계획 등을 알아본다.

4. 상권 분석의 원칙

▶ 출퇴근 방향을 구분한다.

출근과 퇴근 방향에 적합한 창업 업종은 다르다. (편의점, 문방구, 스넥 등은 출근 방향에 그리고 주점, 식당, 제과점, 선물용품점 등은 퇴근 방향에 자리하는 것이 좋다)

▶ 상권의 주입구를 결정한다.

같은 역세권이라도 4개의 기본 출입구 중에서 가장 인구 이동이 빈번한 출입구가 있다. 주거지 또는 정류장, 횡단보도의 영향으로 주력 출입구가 결정되므로 반드시 체크해야 할 항목이다. 또 상권의 주 출입구를 결정해야 점포 위치를 잡는데 도움이 된다.

▶ 도보 라인의 왼편 상가를 공략한다.

상권의 주 출입구가 분석되었다면 양쪽의 상가에서 왼편을 택하는 것이 좋다. 오른손잡이 오른쪽 통행에서 길들여진 시선 처리가 왼편에 집중하기 때문에 가급적 상가는 상가 거리의 왼편을 구하는 것이 좋다.

▶ 노점을 주시한다.

노점상은 하루 벌이 생계형 창업자다. 때문에 이들이 보여주는 본능적인 자리 잡는 능력을 인정할 필요가 있다. 또 노점의 좌판이 많으면서 자연스레 흥미 위주의 거리가 형성되기 때문에 고객이 흘러가지 않고 머무는 혜택을 입을 수 있다.

▶ 약국과 금은방 그리고 제과점을 주시한다.

동네 상권에서 가장 좋은 자리는 대부분 이들 세 업종이 장악하고 있는 통계가 있다. 때문에 이들 점포를 기준으로 분석을 할 필요가 있다.

▶ 전면이 넓은 점포가 좋다.

길이가 긴 점포보다는 전면이 넓어 가시성과 집객력을 높일 수 있는 점포는 당연히 후자의 점포다.

5. 상권의 거시적 분석 전략

1) 배후지의 주변세대수와 점포주변 유동객 수를 보고 입지선정을 하라

주민세대수와 유동인구가 많은 지역은 일반적으로 업종에 크게 구애 받지 않고 장사가 잘 된다고 봐야 하기 때문이다.

유동인구 측정을 위해서 주변에 주로 은행이 어디에 있는가 대형백화점이나 유통센터는 어디에 들어서게 되는가, 대중 교통수단의 도로는 어디로 나는가, 아파트단지의 정문과 후문은 어느 도로와 연결되는가등을 통하여 위치선정을 하면 된다.

2) 1만 세대 이상 규모의 대규모 아파트 상가를 주목하라

아파트 단지 내 상가 등은 주민 밀착형 시설 업종인 세탁소, 소규모슈퍼, 미용실, 중화요리점, 비디오대여점, 방앗간 등만이 그나마 명맥을 유지하고 있을 뿐 대부분의 상가점포는 전멸 상태이다. 그러므로 이러한 와중에 생존전략으로서 대규모 아파트 단지에서는 중심권 이면서도 전체세대를 상대할 수 있는 위치의 상가를 선택하는 것이 좋다.

3) 아파트 규모는 24-32평형 주류의 단지 내 상가를 선택하라

아파트에서 거주하는 사람들은 일반 단독주택단지보다 구매력이 매우 높게 나타나고 있다. 이것은 아파트 거주민들의 수입과 지출이 높다는 것을 의미한다. 특히 세대 구성원들을 볼 때 분양평수 32평 내외 중소형 아파트는 30-40대의 가장과 평균 2명 정도의 중고등학교 자녀가 있을 것이다. 그러므로 중소형 아파트 거주민들은 주로 단지 내 상가를 이용하는 경우가 많다. 그래서 거주민들이 아파트 단지 내 상가를 이용하는데 있어서 학생들을 상대로 한 학용품, 의류, 식품 등을 취급하는 점포뿐만 아니라 각종 학원 등이 학생들로 크게 호황을 누리고있다. 그러나 40평이 넘은 대형아파트에는 50-60대가 많이 살고 있으며, 이들은 이미 어느 정도 생활기반이 잡혀있고 자녀들도 모두 컸기 때문에 단지 내 상가보다는 시내의 백화점이나 대형 유통상가를 이용하려고 한다. 그러므로 평수가 넓은 대형아파트 단지보다는 32평 이하의 중소형 아파트단지 점포에 투자하는 것이 효과적이다.

▷ 그러나 신세대 부부와 어린이 고객을 타겟으로 하는 창업 아이템이라면 20평 미만과 임대 아파트를 공략할 필요가 있다. 평수에 따라 고객이 분류된다는 사실도 이해할 필요가 있다.

4) 노점상들이 많이 있는 곳의 점포를 선택하라.

지역에서 장사가 가장 잘되는 위치에 노점상이 위치한다. 즉 노점상이 있는 곳이 바로 목 좋은 입지이다. 그러나 대부분 사람들은 이러한 사실을 잘 모르고 있다. 따라서 노점상권이 자리 잡고 있는 위치가 가장 확실한 상권이다. 그래서 점포를 처음 개점하려는 사람들은 위치를 선택할 때 노점상이 자리잡고 있는 주변의 상가가 그 지역에서 가장 붐비는 위치라는 것을 꼭 참조해야 한다. 특히 4차선 6차선도로에서도 노점상이 있는 쪽이 장사가 잘 되는 곳이다.

5) 지하철역세권 주변이나 대로변의 상가를 주목하라

일반적으로 장사가 잘되는곳은 임대료시세가 높게 마련이다. 또한 요즘 사람들은 계단이 너무 가파르거나 주차장이 없어서 차량딱지를 떼일 우려가 있거나 하면 출입을 하려고 하지 않으니까 꼭 이러한 조건을 고려하면서 점포를 골라야 된다. 사람통행은 적고 차만 다니는 통과 지역보다는 사람이 많이 모여드는 도로변 상가점포를 구입해야 된다.

6) 대형 유통시설 옆의 차별화된 점포를 선택하라

보통 대형 유통상가가 세워지면 반경 500m-1Km내의 소형상가나 아파트상가는 주민들을 대형상가로 빼앗기고 상가가 점점 쇠퇴해져 간다. 결국 기술을 밑천으로 하는 세탁소, 미용실, 음식점, 소규모 슈퍼 등 몇몇 업종만 살아남게 된다. 그러나 대형 백화점이나 판매시설은 현금이나 카드를 소지한 사람들이 구매목적으로 방문을 한다 .

7) 권리금이 있는 점포를 선택하는 것도 하나의 방책이다

기존의 점포일 경우 권리금과 시설비가 없으면 장사가 잘 안 되는 상가 일수도 있다. 그래서 초보자일 경우 점포구입시 권리금이 있는 상가 점포를 인수하는 것도 좋은 법이다. 그러나 수천 만원의 권리금에 점포를 인수하는 것보다 나중에 팔 때 어느 정도의 권리금을 받을 수 있느냐가 중요하다.

8) 은행이나 유명의류대리점이 있는 곳의 상가를 택하라

눈 여겨둔 위치 주변의 타 점포를 유심히 보면 목 좋은 곳을 짐작 할 수 있다. 주변에 금은방, 안경점, 유명 브랜드 의류 대리점 등의 위치가 바로 그곳이다. 이러한 곳은 위치가 좋지 않으면 대리점 허가 자체를 내지 않는다.

9) 두개의 도로가 겹치는 코너상가를 택하라

구체적으로 얘기하면, 초대형판매시설이 자리하고 있고 주위에 은행이 몇 개 인접해 있으며, 금은방, 안경점, 유명의류대리점등이 있는 중심상권에서 2개의 도로가 겹치는 코너점포가 가장 확실한 목 좋은 점포이다. 특히 주택 단지나 아파트단지 조성 시 어느 길, 어느 통행로로 사람이 많이 다니는가 버스의 통행로와 건널목위치 등이 어디에 있는지를 파악해야 좋은 목을 잡을 수 있다. 보통 주택단지나 아파트 단지가 조성이 되면 약 3년 정도는 지나봐야 확실하게 제자리를 잡게 된다.

6. 목 좋은 점포 선정 전략

1) 지역상권이 잘 보호되고 점차적으로 번성할 여건을 갖추고 있는 점포

․출입구 전면 쪽이나 주변인근에 유사상가 건축 가능한 나대지가 없는 곳

․설사 경쟁 점포가 나타나더라도 위치 상 우세한 목 일 것

․동일 상가 내에 미 분양된 점포나 빈 점포가 없는 곳을 택할 것

․대규모아파트 단지나 유동인구가 많은 중소형 아파트를 끼고 있을 것

․노점상이 위치하고 유동인구가 많아 상행위가 이루어지고 있을 것

․점포주변에 금은방, 안경점, 유명 의류 대리점 같은 업종이 포진하고 있을 것

․업종허가를 내는데 지장이 없을 것

2) 상권자체가 산만하게 분산되고 쇠퇴할 조건을 갖추고 있는 점포는 유념할 것

․4차선이상도로나 철로 등이 상권을 단절시킬 우려 있는 곳

․대형 판매시설이 반경 2백-3백m이내 건축예정

․보도보다 높은 곳에 있어 상품진열 효과나 고객접근이 어려운 곳

․점포가 대로변에서 보이지 않는 곳

․같은 상가 건물 내에 빈 점포가 많고 외곽지역에 위치한 곳

․유동인구가 많아도 통과만 하는 곳

․주변 점포가 저가 상품, 보급소 위주, 기능 위주 점포일 때

․세대수는 적고 점포는 많을 때

7. 소형 점포 입지 전략

1) 점포 전면도로의 접근로가 좋아야 한다

열차나 지하철역 그리고 공항 등 사람이 집객을 했다가 흩어지는 도로가 있는가 하면 많은 사람들을 유인하는 고객 창출형 적인 대형백화점이나 영화관, 할인점처럼 사람을 끌어들이는 도로도 있다. 중․소로 중에서 도로 이용 인구는 업종에 따라 다소 차이는 나겠지만 대략 1000명-1500명 정도면 무난하리라 보며 도로는 차만 다닐 수 있는 도로와 사람만 다닐 수 있는 곳도 있다. 그러나 이런 곳보다는 차도 다니고 사람도 다닐 수 있는 도로가 유리하고 또한 일방통행 도로도 있으나 이러한 도로는 피하는 것이 좋다.

2) 전면도로의 특성을 정확히 파악해야 한다.

도로가 넓어서 차량 통행량이 많다고 영업에 직접적으로 영향을 주는 것은 아니요,지하철이 환승역이라고 해서 매출에 비례할 수 있는 것도 아니다. 이것은 바로 앞에서 언급한대로 통과교통, 통과 유동객이 많을 수 있기 때문이다.

3) 어느 방향, 어느 쪽이 더 유리한가

- 사람은 내려가는 것 보다 오르는 것을 싫어한다. 그래서 상권의 형성을 가만히 지켜보면 경사가 있는 경우는 경사가 시작되는 지점과, 경사가 끝나는 지점에 상가들이 형성되게 되는 것이다.

- 점포에 있어서 풍수 지리적으로나, 자연적 섭리적으로나, 또한 수익적 창출 측면에 있어서 중요시되는 것이 있다. 도로를 사이에 두고 동쪽, 서쪽의 가게 중에서 어느 쪽의 가게가 유리할까 하는 것을 분석해 볼 때, 서쪽이 유리하다는 것을 알 수 있다. 이것은 일조나 통풍 위생관련 문제 때문이며, 서쪽으로 해가 지기 때문에 하루 내내 서쪽에 위치한 점포에는 햇볕을 받을 수가 있다. 그러나 업종에 따라서 다소 차이는 나는데 하루 내내 햇볕을 강하게 받는 위치에 과일 가게라든지, 아이스크림 가게 등은 적절치 못하다.

8. 통행량 조사

■ 유동인구 조사요령

첫째, 평일과 주말, 날씨를 차별화 해야 한다.

유동인구는 평일과 주말에 따라 다르고 주말이라고 해도 토요일과 공휴일에 따라 달라질 수가 있다. 또한 유동인구는 날씨에 따라 차이가 많이 나기 때문에 이점도 고려해야 한다. 단기간에 조사를 하려고 하는 경우에는 날씨가 좋은 평일과 주말 각각 하루를 선정한다면 비교적 정확한 조사가 될 것이다.

둘째, 자신이 하고자 하는 업종의 고객층과 그 시간대의 통행량에 신경을 써야 한다.

주부들을 대상으로 하는 업종이라면 오전11시부터 오후5시까지 신경을 써야 하며, 학생들을 대상으로 한다면 하교시간대에 좀더 신경을 써서 조사해야 한다. 마찬가지로 샐러리맨이라면 7시부터 10시가 가장 중점 조사 시간이다.

셋째, 하루 총 유동인구를 조사해야 한다.

자신의 주고객이 몰리는 시간에만 조사하는 것이 아니라 하루의 총 유동인구를 조사해야 한다. 하루의 시간대를 선택하는 방법이 있는데 오전중 1시간을 선택해 유동인구를 산출하고, 오후부터는 2시간마다 1시간을 조사해서 산출하는 방법이 있고, 매시간의 20분정도 조사해서 산출하는 다양한 방법이 있다. 단 업종에 따라 차이가 있으나 낮 12-2시까지와 저녁시간 6-8시까지, 그리고 밤 9-10시까지는 신경을 써서 조사해야 한다.

넷째, 가게 앞 통행 인구는 여러 방향에서 모일 수 있으므로 각 방향에서의 입체적 통행량을 조사해야 하며, 큰 도로라면 길 건너까지의 유동인구조사와 차량 통행량까지 조사하는 것은 기본이다.

■ 통행량 조사와 해석

통행량 조사를 할 때는 전체 통행인구 중에 성별 연령별 비율이 내가 상대하고자 하는 고객들과 얼마나 일치하는지를 체크 해야 한다. 또 이들의 통행 목적을 파악하고 해당 거리에 늘어선 가게들이 통행의 흐름을 어떻게 만드는지도 봐야 할 필요가 있다. 가령 해당 거리에 커피숍이 있는데 늘 커피숍이 텅텅 비어 있고 입점 고객수가 적다면 해당 지역은 약속장소로서는 별로 매리트가 없어 커피숍과 유사한 업종이 입점해서는 곤란하다.

해당 점포 앞 통행량을 조사할 때는 하고자 하는 업종과 가장 유사한 성격의 점포 입점 고객수를 조사해 입점객 비율을 파악하면 내가 점포를 열었을 때 예상 입점 고객수를 대략 짐작할 수 있다. (입점객 비율 = 입점객수 / 통행객수 x 100%)

■ 통행량 조사 핵심 요령

1) 1차 상권 안에서 4군데를 기준해 조사한다.

상권의 중심 번화가, 상권의 주 출입구, 계약 희망 점포, 호황 경쟁 점포를 기준하여 각각 통행량을 조사해야 한다.

2) 아이템과 목표 고객을 분석해야 한다.

20대 남성인지, 40대 주부인지 목표 고객을 결정하여 통행량 조사시 해당 연령, 성별 층을 별도로 분류하여 기입해야 한다. 아무리 많은 유동 인구가 다녀도 내가 상대할 고객이 없다면 통행량 조사란 무의미하다는 점을 명심해야 한다.

3) 목표 고객의 주요 이동 시간대만 조사한다.

하루 종일 유동인구를 체크 할 필요는 없다. 목표로 하는 고객층이 가장 왕성하게 이동하는 시간이 어디인지 예측하여 집중적으로 조사하는 것도 요령이다. 이때 주의할 점은 목표 고객층이 1차 상권을 이동하는 근본적인 원인이 무엇이며 어떤 도로로 이동하는지의 체크 여부다.

4) 입점율 % 적용에 주의해야 한다.

목표 고객 분석이 따로 준비되지 않았을 경우 통상 2~3%를 입점 가능 고객 수로 계산하는데, 이보다는 1차 상권 안에 있는 유사 업종을 직접 타겟화 하여 입점하는 비율과 목표 연령대 층의 분포도를 파악하는 것이 가장 효과적이다.

9. 귄리금과 평당 단가 계산법

▶ 권리금이란?

그간의 지속적인 영업을 통하여 발생된 무형적 이익, 영업에 필요한 내부 인테이어 등에 대한 사용이익 등을 포함하여 영업권 및 임차권을 양도한 사람에게 지급하는 것으로 기존 점포의 임차인이 그때까지 그 점포를 터전으로 하여 쌓아온 고객관계, 신용 등의 재산가치까지 포함한다. 그러나, 권리금을 주고 받는 것은 전적으로 관행에 의한 것일 뿐 법률적인 규정이나 근거는 그 어디에도 없다. 법률적으로 반환을 보장 받지 못한다는 뜻이다. 따라서 권리금은 임대차 계약기간 동안의 사업수익으로 충분히 충당될 수 있을 정도여야 하고, 통상 상가의 임대차계약이 1년 단위로 이루어지는 것이 보통이므로 1년 내에 사업수익을 통해 상쇄시킬 수 있는 범위의 금액이 적당하다고 할 수 있다. 또 다른 사람에게 점포를 인도할 때 권리금을 받아갈 수 있어야 한다.

▶ 귄리금 분류

- 바닥 권리금 : 상권의 잠재된 가치를 평가하는 권리금으로 신축 건물에도 붙어 있다. 이 권리금은 주변 시세를 통해 일부 결정되나 사실상 근거가 없는 권리금이므로 가급적 바닥 권리금은 피해야 한다. 바닥 권리금이 지나치면 향후 점포 매각시 영업과 시설에 대한 권리금을 제대로 평가 받기 힘들어 헛 공을 들이는 경우를 초래한다.

- 시설 권리금 : 실내 인테리어 및 장비 기물에 대한 권리 금액으로 시설에 대한 감가 상각은 통상 3년을 기준하여 계산한다. 3년이면 시설을 전면 교체하거나 업종을 바꿔 새로운 시설로 대체해야 하기 때문에 1년 단위로 30%를 제하고, 그 상태 정도에 따라 가감을 해야 한다.

- 영업 권리금 : 전 점포주가 그간 영업해 온 결과 형성된 단골 또는 평균적인 순수익을 1년치로 계산한 금액이다. 임대료와 인건비 등 모든 지불금을 제한 순수익(점주 인건비 포함)이 월 200만원 이라면 영업 권리금은 2400만원이지만 이도 점포의 크기에 따라 12개월, 10개월, 혹은 6개월치만 인정할 수 있다. 전 임차인이 운영한 영업 기간도 그래서 중요하다.

▶ 권리금의 부가가치

권리금은 법률상 인정되는 금액이 아니기 때문에 권리금을 통해 많은 이익을 기대할 수도 있고 또는 손해를 크게 볼 수도 있는 문제다. 때문에 권리금의 적정한 평가를 계산할 수 있어야 참된 조언을 해줄 수 있다.

권리금을 정확히 지불하는 일은 초기 투자액을 절감한다는 측면에서 중요하지만 실상 더욱 중요한 것은 나중에 점포를 쉽게 팔기 위함이고 또 더 많이 받아내기 위함이 목적임을 알아야 한다. 예를 들어 현재 시장 권리금 수준이 1억이라 평가했을 때 내가 점포를 인수해 2년간 여업을 잘 해도 권리금으로 1억 이상을 받을 길이 막연하다면(워낙 현재의 권리금 수준이 최고조이기 때문에) 좋은 점포라고 할 수 없다.

1억을 권리금으로 지불하지 않고 안전한 신탁에 투자를 한다고 했을 때 2년간의 이자 수익은 넘어야 하기 때문이다.

권리금은 점포의 부가가치다. 매월 5백만원씩 버는 점포도 좋지만 매각시 1년치 수익금인 6천만원을 권리금으로 붙여 팔 수 있는 그런 점포여야 가치가 있는 점포다. 때문에 권리금은 시장 평균 가격보다 낮을 필요가 있다. 그래야 능력 있는 경영을 통해 점포의 가치를 올려 영업 권리금을 많이 받아 낼 수 있기 때문이다.

반대로 최고조의 권리금을 주고 들어 갔지만 자신이 매각할 때 시장의 흐름이 최고조가 아니라면 당연히 권리금은 손해를 볼 수 밖에 없는 일이므로 최고조의 상권은 소자본 창업자에겐 적합하지 않다.

▶ 권리금 해결 기간

권리금은 일단 버리는 돈으로 생각해야 한다. 그리고 그 권리금을 1년 안에 혹은 1년 반 안에 뺄 수 있는지 점포의 수익성을 따져 보아야 한다. 5천만원의 권리금이라면 월 3백만원 이상은 순수익으로 벌어야 1년 안에 해결이 되어 나중에 얼마의 권리금을 받든 신경을 덜 쓸 수 있다. 장사란 어찌보면 권리금을 벌고자 한다고 해도 과언은 아니다. 권리금을 벌면 성공한 점포가 되는 것이고, 권리금을 기간 내 해결하지 못한다면 실제 자신의 노동력만 혹사한 결과가 된다. 권리금을 뽑아 내지 못할 정도로 수익이 없다면 나중에 매각을 할 때도 좋은 값을 받을 수 없는 단순 논리를 이해해야 한다.

▶ 권리금과 평당 단가

보증금 3천에 권리금이 4천만원 그리고 월세가 60만원인 20평 점포를 예로 든다.

점포의 총 가격은 3천 + 4천 + 3천으로 합이 1억짜리 점포다. 흔히 부동산 중개인들은 이렇게 점포의 가격을 묶어 비싼 점포라는 생각이 들도록 유도하는데 월세와 권리금까지 포함한 금액이므로 실상은 차이가 크다는 점도 인식해야 한다.

1억원을 20평으로 나누면 평당 단가는 5백만원이다. 서울 특급 상권의 1급지가 평당 임대료가 3천만원에 육박하는 수준과 비교하면 높은 금액은 아니다. 이 정도의 금액이라면 서울에선 동네 상권의 2급지 정도 가격 밖에 안된다.

상담자와 대화시 점포를 낮게 부르는 것은 권리금을 제할 것인가의 문제다. 위 예에서 권리금 4천을 제하면 점포의 가격은 6천이고 때문에 평당 임대 가격은 3백만원이다. 엄청 싸 보이는 가격이다. 여기서 핵심은 의뢰자가 점포를 팔려고 할 때는 권리금을 제한 금액으로 낮게 제시하여 점포가 쉽게 팔리도록 돕는 일이고, 의뢰자가 점포를 얻으려고 할 때는 권리금을 포함하여 점포의 평당 가격이 높으니 좀 깍아야 한다고 제시한다는 점이다.

매도자 편에서는 권리금은 별도로 취급하여 점포의 가격을 낮춰 보이게 하고 권리금은 본래의 분류 기준을 근거로 하여 점포의 값과는 무관한 것임을 설명해야 한다.

반대로 매수자 편에서는 권리금이란 것이 확실히 규명되거나 보장 받는 것이 아니기 때문에 점포의 가격에 반드시 포함시켜 가격 절충의 기회로 삼는 운영의 묘를 발휘할 수 있어야 한다.

권리금은 바닥이 되었건, 시설이 되었건, 영업 권리금이 되었건 1년 안에 빼 낼 수 있는 가능성이 있는 돈인지 다시 한번 검증해야 하고, 훗날 점포를 매각할 때 최소 10 ~ 20% 이상 올려 받을 수 있는 권리금인지 평가하여 의뢰자에게 진단을 내려주어야 한다.

10. 점포의 부가가치 계산

점포의 부가가치란 권리금에 근거함을 밝혔다. 인수해 영업이 잘 되는 것도 현실적으로 중요한 내용이지만, 점포를 매각할 때 좋은 값을 받을 수 있는 점포인지의 여부도 중요하고, 의뢰자에게 이런 부분을 강하게 지적해 주어야 신뢰감을 얻을 수 있다.

1) 부동산과 같은 점포 매물은 그 지역의 바닥 권리금의 잣대가 된다. 시설에 대한 권리금도 없고, 영업에 대한 권리금도 없이 오직 상권 바닥의 힘이 이정도 수준이라는 점 때문에 권리금을 요구하므로 바닥 권리금의 정도를 알고자 한다면 부동산에 붙은 권리금을 살피면 된다.

2) 부동산 10평 권리금이 4천이고, 시설까지 다 된 주변 점포가 비슷하거나 그 이하에 나왔다면 가치로는 양호한 편이다. 크게 손해를 보거나 부담을 느끼는 수준이 아니니 권유해도 무방하다.

3) 권리금은 판매업이 가장 높다. (의류, 화장품, 팬시 등) 판매업의 권리금과 식당이 비슷하다면 무리하게 계약할 필요가 없다. 정말 영업이 잘 되어 대충 보아도 좋은 점포라는 판단이 들게 될 때 중심 지역의 판매업 권리금과 비슷해진다.

4) 현재 인수할 권리금을 나중에는 그보다 많이 받을 수 있는지 예측해야 한다. 상권의 확장, 경기의 호황 그리고 창업자의 능력 여부를 살펴 더 나은 권리금을 받기에 적합한 점포를 선정해야 한다.

5) 계절별로도 권리금은 다르다. 3월과 5월까지는 통상 권리금에 거품이 많다. 비수기인 한여름철과 겨울에 비해 30% 이상 높게 책정되어 있음을 이해할 필요가 있다. 3월 ~5월 그리고 9월 ~ 10월은 권리금에 대한 세밀한 분석이 필요하다.

6) 권리금이 지나치게 높으면 매각시 어려움을 겪는다. 결국 권리금을 깍고 팔아야 한다.

7) 동일 업종으로 창업할 것이 아니라면 시설 권리금은 의미가 없다. 오히려 철거비용을 따져 보아야 한다.

8) 유사 업종으로 창업할 것이 아니라면 영업 권리금은 조정해야 한다. 단골의 특성이 다르기 때문이다. 영업 권리금은 그동안의 단골을 자연스레 인계한다는 의미이므로 관련 업종이 아니라면 고객은 신규로 개척해야 한다.

11. 동네 상권 핵심 기준 점포

가장 빈번히 찾게되는 것이 바로 동네 상권에서의 점포 물색이다. 때문에 동네 상권에서 가장 좋은 지점을 차지하고 있는 점포와 이동 동선을 연구하여 시장 조사에 임할 필요가 있다.

▶ 핵심 점포

금은방, 약국, 제과점을 눈여겨 본다. 이들 점포는 유달리 동네에서 좋은 자리를 차지하고 있는데, 이들 점포를 기준으로 하여 인근에 점포를 구하는 것도 하나의 요령이다. 이들 점포는 동네 소사거리 코너에 자리를 잡고 있거나, 유동 상황이 가장 좋은 지역에 자리하고 있기 때문에 점포의 가시성이나 집객력 면에서 우수하다.

중저가 브랜드도 살펴본다. 중저가 의류 브랜드는 일정 매출이 예상되지 않으면 본사의 허가가 나지 않는 경향이 크다. 때문에 이들 점포가 있는 자리는 일단 소비력이 우수한 10대 20대 고객이 많다고 단정할 수 있다. 그러나 내가 팔고자 하는 아이템이 이들과 큰 차이가 나는 제품이라면 굳이 권리금을 주고 이들 점포 옆으로 붙을 필요는 없다.

▶ 정류장

버스 정류장은 언제나 고객이 모이는 지점이다. 그래서 좋은 정류장을 찾는 방법은 해당 노선을 타고 가장 많이 사람들이 내리는 정류장을 순위를 매겨 체크하는 방법이다. 이때 출근 방향은 의미가 없고, 퇴근 방향의 노선을 연구해야 한다. 버스 종점은 대부분 지역 상권의 가장 안쪽에 자리하고 있기 때문에 사람들이 쉽사리 빠져 나가지 않는다는 장점이 있지만 노선별로 그 외진 정도가 커 무조건 종점이 좋다고 할 수는 없다. 정류장은 지역 거주민의 주택가와 가장 밀접한 연관성을 지니고 있기 때문에 배후 세대를 판단하는 좋은 자료가 된다는 점에서 동네 상권 분석에는 반드시 정류장 수준을 판단해야 한다.

12. 아이템별 상권 조사 요령

- 주부 고객 소매업

제과점은 주부를 주력 대상으로 하는 소매업이다. 때문에 주부의 이동 동선을 가장 유심히 살펴야 한다.

동네에서 주부들이 가장 빈번히 이동하는 동선은 바로 재래 시장 및 대형 슈퍼 동선이다. 그 다음으로는 관공서, 은행과 같은 기관 순이다.

때문에 이들과 연관된 상가에 자리를 잡는 것이 핵심이다. 여기서 주의해야 할 점은 주부가 집에서 나오는 방향에 자리를 잡는 것이 중요하다는 점이다. 시장에서 장을 다 보면 따로 지출할 돈이 없기도 하지만 장바구니가 무거워 또 다른 구매를 계획하지 않는다. 마찬가지로 은행에 갈 때에도 공과금이나 적금을 내기 위해 찾아 드는 길목에서 소비를 꾀하도록 유도해야 한다.

물론 이는 조사를 위한 하나의 예이고 실상 제과점 자리를 찾을 때는 햇볕이 들지 않는 동쪽 상가에 자리를 잡아 직사 광선을 오래도록 쬐는 일을 피해야 한다. 과일가게도 마찬가지다.

- 10대를 대상으로 하는 판매업

10대는 어떤 소비 집단 보다도 원스톱 쇼핑에 대한 기대가 강한 집단이다. 이들은 쇼핑과 구매를 한번에 해결하려는 성향이 강하고 또 충동 구매를 통한 소비 지출에도 과감한 편이다. 때문에 10대를 대상으로 하는 문구 팬시나, 액세서리, 의류, 분식점은 복합적으로 공존하는 지점이 좋은 상권이 된다. 또 객장이 작은 점포보다는 대형 점포를 선호하므로 같은 복합 상권이라도 대형 점포가 많은 곳에서 오래도록 머물면서 소비를 계획한다. 그래서 내 점포가 작더라도 대형 점포가 많은 곳에 가깝게 붙어 노출을 시켜야 한다.

자금이나 규모에서 지나치게 차이가 난다면 학교 인근에 붙어 단골 위주의 영업을 계획할 수 밖에 없다. 이 때도 중요한 것은 도서 대여점, 책방, 게임방처럼 오랫동안 머무를 수 있는 업종은 반드시 있어 주어야 한다는 점이다.

- 편의점 및 서비스업

편의점은 동네 지향적인 사업 아이템이다. 슈퍼가 24시간 문을 열고 슈퍼보다 깨끗하다는 장점이 바로 편의점의 키포인트다. 때문에 단골 위주의 장사가 될 수 밖에 없는데, 편의점은 배후 세대수가 얼마나 많은가도 중요하고, 더욱 중요한 것은 편의점을 편하게 이용할 젊은 인구가 많아야 한다는 점이다. 노년층이 오랫동안 거주한 지역은 값이 싼 슈퍼와 경쟁이 어려우므로 피해야 한다.

미용실, 이발관과 같은 서비스업은 뜨내기 손님은 절대 찾아 오는 일이 없다. 물론 도심 상권의 대형 업소는 이와는 다르지만 동네 상권에서의 영업은 철저하게 단골 위주의 영업일 수 밖에 없다. 그리고 다소 자리가 외지더라도 좋은 실력을 보여준다면 그다지 입지는 중요하게 여기지 않는다. 하지만 서비스업은 철저하게 고객 나눠먹기가 되므로 경쟁점이 많아서는 곤란하다. 독점적인 자리에서 영업을 하는 것이 매출에 도움이 된다.

- 주점

주점은 고객에 따라 지하와 2층으로 구분할 수 있다. 젊은 층을 상대로 하는 호프 전문점은 지하보다는 2층을 통해 흡입력을 보여주어야 하고, 장년층을 상대로 하는 민속 주점류의 주점은 지하가 오히려 괜찮다. 연령별로 보았을 때도 젊은 층은 지하보다는 지상을 선호하고, 장년층은 계단을 오르는 일보다 내려가는 일이 신체적으로 더 편하기 때문에 지하가 권장 할만 하다.

하지만 같은 조건이라면 무조건 지하보다는 지상이 낫다는 생각을 가져야 한다. 임대료를 보더라도 지하가 1층의 50%내지 60%인 것과 비교할 때 2층은 통상 1층의 70% 수준이다.

- 음식점

음식점은 함께 모여 먹거리 타운을 형성하는 지역이 좋은 상권이다. 독점적인 권한을 지닌 상권은 음식점으로는 곤란하다. 특별한 맛을 재지 않는 이상 독점적인 식당을 위해 찾는 고객은 제한적이고, 또 쉽게 질리기 때문이다. 다양한 먹거리를 구경할 수 있고, 번갈아 가면서 식사를 해결할 수 있는 그런 지역을 찾아야 하고, 절대 지하는 금물이다.

유동상황이 좋더라도 음식점에서 주력 고객으로 삼을 연령대에 대한 분석에 맞춰 접근해야 한다. 홍어찜을 10대 거리에 차려서는 절대 성공할 수 없는 것은 당연한 이치다.

식당의 규모가 작을수록 번화가에 차려야 하고, 규모가 크다면 굳이 1급지를 노리지 않아도 흡입력을 지닐 수 있다.

13. 상권 형태별로 적합한 아이템

일반적으로 소점포 창업을 하기 위해서 입지선정과 업종선택의 2가지 고민을 하게 된다.

이중에서 어느 것을 먼저 해야 할지 고민이라면 먼저 입지를 선정하고, 그 입지에 맞는 아이템을 결정하는 것이 원칙이다. 입지의 성격에 따라 좋은 업종과 그렇지 않은 업종이 있기 때문이다.

하지만 본인의 관심 업종이어야 의욕을 가지고 영업을 할 수 있기 때문에 필요하다면 업종을 정하고 그 업종이 가장 성공할 수 있는 입지를 고르는 것도 필요하다. 딱히 어떤 것이 먼저라고 고정할 필요는 없다.

■ 아파트단지에 적합한 아이템 유형

생필품을 비롯한 일상생활에 밀착한 업종 즉 멀리 나가서 사지 않아도 되는 업종이 유망하다.

제과점, 쌀가게, 미용실, 정육점, 반찬가게, 아동용품점, 비디오대여점, 여성용품점, 화장품할인점 등이 적합한 아이템이다.

그러나 500세대미만의 상가는 피하는 것이 좋다. 최소 1천 세대 이상이 되는 아파트 상가이어야 한다. 또한 대규모 단지라도 인근에 대형상가, 백화점이나, 할인점이 있는 경우에 경쟁이 될만한 업종을 피하는 지혜가 필요하다. 따라서 대규모 단지에는 아동용품 대여점이나 세탁편의점, 지물포, 컴퓨터 수리점 등이 적당하다.

■ 주택가(재래시장)에 적합한 아이템 유형

주택가는 주고객이 인근의 주민들이어서 큰돈을 벌 수 없지만 그 만큼 위험부담이 적은 것도 사실이다. 장사를 처음 하거나 여성들이 부업으로 하기에는 적당하다. 주택가의 핵심사항은 시내에 나가 구입하는 고가품보다는 주민들의 생활에 근접한 생활필수품에 포인트를 두어야 한다. 추천업종으로는 세탁편의점, 비디오테이프 대여점, 미니슈퍼나, 제과점, 양념통닭집, 미술학원 등이 적합하다.

이 경우에는 버스정류장에서 주택가로 들어가는 길목이 좋다. 바로 퇴근 길목이 되기 때문에 소비에 대한 미덕이 생기는 지점이란 뜻이다.

■ 오피스가에 적합한 아이템 유형

직장인을 상대로 하는 음식점이 가장 잘된다. 오피스 빌딩가에서는 입지도 중요하지만 무엇보다도 맛에 달려있다. 맛이 알려지면 소문에 소문으로 손님들이 몰린다. 또한 다종메뉴보다는 단일메뉴로 다른 음식점과 차별화를 둔다면 성공할 수 있다. 직장인의 특성에 맞는 업종 선택이 중요하다. 도시락전문점, 사무용편의점, 토스트 전문점이 각광을 받고 있다. 사우나, 꽃가게, 남성용잡화점등도 잘된다. 그러나 토요일 일요일 그리고 공휴일에 매출이 적다는 것을 염두에 두어야 한다.

■ 학원가에 적합한 아이템 유형

학원가의 주 고객층은 재수생과 자격증을 준비하는 학생 등 젊은층이다. 이런 상권에서의 업종선택 핵심은 재수생등 젊은 학생들이 먹고, 공부하며, 쉬는데 관련된 것을 선택하는 것이다. 추천업종으로는 가벼운 주머니 사정에 맞춰 급스러운 레스토랑이나 카페보다는 분식점, 즉석 볶기 전문점, 튀김가게 등이 무난하다.

■ 대학가에 적합한 아이템 유형

대학가의 주 고객층은 대학생을 비롯한 청소년층이어서 구매단위가 그리 크지 않지만 소비력은 왕성하다고 볼 수 있다. 10대 후반에서부터 20대의 수요와 가격경쟁력을 확보할 수 있는 업종을 선택하는 것이 중요하다. 호프집, 커피전문점, 미용실, 분식점, 라면전문점, 해물구이점, 버섯매운탕점, 보세의류매장, 패션신발점, 액세서리 할인점, 수선집 등도 양호하다. 전반으로 대학주변 상권은 경쟁이 치열한 반면, 계속적인 불황 속에서도 지속적으로 성장해 급격한 업종구성의 변화는 보이지 있지만, 상권침체로는 이어지고 있지 않다는 점이 특징이다.

14. 점포 손익 계산서 작성

** 외식업 표준 손익 계산서 (15평 / 총 투자액 5천만원 기준 수익률 5% 목표)

구 분	금 액(원)	비 율(%)	비 고
월평균매출	10,000,0000	100	400,000*25일기준
재료구입	3,500,000	35
임차료	500,000	5
인건비	2,000,000	20	주방 1.5명 + 홀 1명
제세공과비	500,000	5	전기, 가스, 수도 등
기타경비	1,000,000	10	식사 및 로스
총 지출	7,500,000	75
순이익	2,500,000	25	점주 인건비 포함

점주 인건비 150만원과 5천만원 투자액에 대한 은행 이자 1%계산시 200만원이 손익 분기점이며 250만원의 순이익이 발생했으므로

성공한 창업 결과치를 표기함.

순이익을 높이기 위해선 매출액을 높이거나 지출 비율을 조절하는 방법이 있다.

** 외식업 표준 손익 계산서 (30평 / 총 투자액 1억원 기준 → 수익률 4% 목표)

구 분	금 액(원)	비 율(%)	비 고
월평균매출	15,000,0000	100	60,000*25일기준
재료구입	5,250,000	35
임차료	1,000,000	6.6
인건비	3,500,000	23.3	주방 1.5명 + 홀 2명
제세공과비	500,000	3.3	전기, 가스, 수도 등
기타경비	1,000,000	6.6	식사 및 로스
총 지출	11,250,000	74.8
순이익	3,750,000	25.2	점주 인건비 포함

점주 인건비 200만원과 투자액 1억원의 은행 이자 월 1백만원을 계산할 때 손익 분기점의 수익률은 3%이다.

표에서 제시한 금액은 투자액

대비 약 4%에 못 미치는 금액이다.

매출액 증대 혹은 재료비 절감에서 목표로 한 수익률을 맞출 수 있다.

15. 기타 (복합 정리)

▶ 좋은 점포 입지의 선택 기준

첫째, 유동인구 뿐만 아니라 실제 유입가능인구가 많은 곳을 선택한다.

상점의 입지를 선정하는데 있어서 무엇보다도 상점을 중심으로 해서 지나다니는 인구가 얼마나 되느냐가 그 상점의 가치를 평가하는 중요한 요인이다. 바다나 저수지에 고기가 많아야 쉽게 고기를 낚을 수 있는 확률이 높듯이 입지를 선정하는 데 있어서도 이 상점 앞을 지나다니는 유동인구에 비례해서 장사가 잘 된다고 보면 된다. 그러나 유동인구보다 더 중요한 요소는 유동인구 중에서 실제 내 가게의 고객으로서 실제 유입될 가능성이 있는 고객이 얼마나 되는가 하는 점이다. 그러므로 상점을 구해서 사업을 하려는 사람은 며칠을 두고 지나다니는 유동인구를 조사하고, 그들이 나의 고객이 될 수 있을 것인가 하는 점을 심층적으로 분석해 보아야 한다.

둘째, 퇴근길 동선을 따라 위치한 상점이 유리하다.

지하철역이나 버스정류장을 중심으로 오른쪽이 좋으냐 왼쪽이 좋으냐 하는 것은 고객층이 많이 다니는 방향, 즉 집으로 들어가기 위해 이용하는 쪽이 좋다. 출근하는 쪽보다는 퇴근하는 쪽에 점포가 위치하는 것이 좋다는 말이다. 사람들이 상점에 들려서 구매하는 시간대는 출근시간대 보다는 퇴근시간대에 상점에 들려서 무엇인가를 사려고 하는 경향이 높으며, 주부들도 오전보다 오후에 더 많은 쇼핑을 하기 때문이다.

셋째, 중심상권 영역 안에서 점포를 구하는 것이 중요하다.

어떤 상권이든지 핵상권이 있는 반면, 부수상권이 존재하기 때문이다. 따라서 다소 권리금이 있더라도 중심상권에 있는 점포를 선택하는 것이 중장기적으로 후회하지 않는 입지선택 방법이다.

넷째, 기존 상인들의 표정을 정확히 읽어보면 상권의 좋고 나쁨을 가능해 볼 수 있다.

주위에서 장사를 하는 사람들의 눈빛을 보면 그 상권의 발전 가능성을 엿 볼 수 있다. 상인들이 하려고 하는 의욕이 넘쳐흐르거나 왕성한 자신감을 보이면 그 상권은 뭐가 달라도 다르기 때문이다. 눈빛은 거짓말을 하지 못한다.

다섯째, 은행이나 관공서 유명상가 등으로 가는 길목에 있는 입지가 좋다.

목적지를 향하는 길목에 상점이 있다면 그 곳이 명당이다. 사람들은 은행이나 관공서 등을 가는 도중 찾기 쉽고 편안하게 살수 있는 가게를 선호하게 되며, 홍보 효과도 크기 때문이다.

여섯째, 높은 지대보다는 낮은 지대가 더 유리하다.

기존의 상권이 형성된 곳의 특징을 보면 언덕보다는 언덕아래에 형성된 것을 알 수 있다. 사람들이 올라가서 물건을 사느냐 아니면 아래에서 사느냐에 대한 소비자 성향은 언덕아래에서 무엇인가를 사 가지고 가는 특징이 있다. 낮은 지대는 거의가 교통의 요충지이며 은행과 시장이 밀집되어 있는 곳이기도 하다.

일곱째, 주변에 노점상이 많은 곳을 잡아라.

상가 주변에 노점상들이 많다면 사람들은 노점상들과 업종이 중복되어서 경쟁관계나 상가의 이미지에 손해가 된다고 해서 피할 수 있으나 노점상들이 있다는 것은 그 만큼 그 상권이 장사가 잘 된다는 것을 보여주는 것이다.

노점상이 있느냐, 없느냐에 따라서 상권이 살아있는가 죽어 있는가를 알 수 있다. 노점상이 많은 곳은 명당이라 보아도 무리가 아니다.

여덟째, 권리금이 붙어있는 있는 점포가 창업시 부담은 되자만 장기적으로 바람직하다.

소자본창업을 하겠다고 점포를 구하는 경우 가장 걸리는 부분이 권리금이다. 법적으로 보장이 되어 있는 것도 아니고, '평당얼마'하는 식으로 가격이 매겨져 있는 것도 아니기 때문에 망설이는 경우가 종종 있다.

권리금이란 「영업활동에 따른 영업권에 대해 배타적인 권리를 인정해주는 평가금」으로써 권리금이 있는 곳은 그 만큼 장사가 되는 자리라는 것이다. 장사를 하려면 장사가 되는 자리에 들어가야 한다. 다만 주의해야할 점은 권리금에 버블이 존재하는지 여부는 반드시 체크해 봐야 한다.

아홉째, 마지막으로 실질적인 좋은 점포의 입지조건을 제시하면 다음과 같다.

1. 2,000～3000세대 이상의 대규모 아파트나 주택단지

2. 인구이동이 심한 지역인 경우 전입이 전출보다 높은 지역 또는 고정인구 2만명이상, 고정세대 5,000세대 이상인 지역

3. 학교 주변 상권의 경우 정문으로부터 300～500m이내, 후문 100m이내인 지역

4. 지하철 정류장으로부터 200～300m이내인 지역이나 버스정류장으로부터 100～200m이내인 지역

5. 버스정류장에 버스노선이 5대 이상인 지역

6. 버스종점 반경 300～500m인 지역

7. 버스, 지하철 정류장으로부터 들어오는 입구 모퉁이

8. 편도 2차선 3거리 이상 가로의 100～200m이내인 지역

9. 동일 상권 300m이내에 동업종이 적은 지역

10.기타 업종에 상응하는 시간대별 유동인구 및 주거인구가 충분한 지역 등

▶ 나쁜 점포 입지의 예방 기준

1. 주변에 큰 규모의 같은 업종이 있는 곳은 피하라

소비자들은 같은 조건이라면 작고 누추한 곳보다는 크고 화려한 곳을 선호한다. 따라서 자신이 얻고자 하는 점포 평수보다 더 크고 더 화려한 상점이 옆에 들어설 가능성이 높다면 이런 점포는 피하는 것이 좋다.

2. 상권이 확대되는 곳은 주의하라

상권이 확대되는 곳, 즉 대형유통시설이 들어서거나 새로운 역세권이 형성되는 경우에는 일반주택이 상가주택으로 변하면서 상권이 활성화되는 점도 있지만 대개의 경우 상권의 범위만 넓어지고 고객이 분산돼 경쟁만 치열해지므로 주의가 필요하다.

3. 언덕 위에 있는 상점은 피하라

언덕 위에 위치한 상점은 평지에 있는 상점보다 인기가 없다. 고객 심리상 대체로 쉽고 편한 것을 바라기 때문에 언덕에 올라가면서까지 상품을 사려고 하지 않는다.

4. 맞은편에 상점이 없는 경우는 피하라

고궁 학교 관청 아파트 등 맞은 편에 상점이 없는 경우 늘 조용하고 썰렁하기까지 하다.

맞은 편에 상권이 없는 경우는 고객 흡입력이 상대적으로 약하기 때문에 주변 상점들도 모두 어려운 상태에 있게 마련이다.

5. 유동인구가 그냥 흐르는 곳은 피하라

유동인구가 많더라도 목적지를 향해 가는 사람이 대부분이라면 장사에 도움이 되지 않는 경우가 많다.

6. 업종이나 주인이 자주 바뀌는 상점은 피하라

장사가 잘되고 돈벌이가 좋다면 왜 주인이 자주 바뀌겠는가. 그래서 가능하면 좀 비싸더라도 한 사람이 오랫동안 장사를 한 상점, 혹은 여러 사람이 차지하려고 하는 점포를 얻는 것이 좋다.

7. 빈 가게나 공터가 많은 곳은 피하라

빈 가게가 많은 곳은 그 만큼 장사가 되지 않는다는 증거다. 쉽게 점포를 얻었다고 좋아하겠지만 그만큼 허점이 있게 마련이다.

8. 건물주가 유사업종에 장사하는 건물을 피하라

장사가 잘되면 건물주가 욕심을 내는 경우가 있다. 건물주가 유사업종에 장사를 하는 사람이라면 더욱 욕심을 내는 것은 당연하다.

9.임대료나 권리금이 유난히 싼 상점은 꼼꼼히 살펴라

임대료와 권리금이 싸다면 싼 이유가 있다. 임대료가 싸다고 무조건 장사가 잘되지 않는 가게라고는 할 수 없다.

하지만 그 상권에는 적절한 임대료와 권리금을 받지 못하는 이유가 있기 때문이다.y

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