2022년 확 바뀐 부동산 세금, 이렇게 활용하세요!

[루시 크라운]

6월 21일 새 정부의 첫 부동산대책이 나왔습니다. 새 부동산대책에서 사람들의 관심을 가장 많이 끈 부분은 종부세 부담 완화인데요. 먼저 종부세 완화에 대해 간략히 알려 드리면, 1주택자의 보유세 부담이 특히 줄어들 전망입니다.

종부세 부과 기준이 2022년 한시적으로 공시가격 11억원에 추가 3억원을 더한 14억원까지 비과세되기 때문인데요. 공시가격 14억원이면 시가로는 20억원 정도까지 이번 종부세 완화의 수혜를 보게 될 것으로 보입니다. 또한 다주택자도 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 낮춰 종부세 부담이 줄어들고, 11월 이후 공시가격 현실화 로드맵도 변경될 것으로 예상돼 다주택자도 앞으로의 정책 변경 내용을 꼼꼼히 챙기시기 바랍니다. 

상생임대인 제도, 어떻게 바뀌었나

기존 상생임대인 제도는 계약 시점 기준시가 9억원 이하인 1주택 집주인에게만 적용되고 조정대상지역에서 양도세를 비과세 받으려면 2년 거주 요건이 있었는데요. 

이번에 바뀐 상생임대인 제도는 계약하는 시점에 다주택자여도 1주택자로 전환할 계획이 있으면 상생임대인이 될 수 있고 주택수가 다주택자여도, 고가주택이어도 해당되는 등 혜택 대상이 크게 확대됐습니다. 또한 기존 조정대상지역에서 취득한 주택의 2년 거주 요건도 면제됩니다. 

상생임대인 제도 장기보유 특별공제를 적용하면?

그리고 상생임대주택을 팔 때 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택의 경우 거주하지 않아도 양도세 장기보유특별공제를 받을 수 있게 됐습니다. 12억원 초과분에 대해 장기보유특별공제 기존 20% 적용에서 상생임대인이 되면 40%가 공제될 수 있는 것입니다.

예를 들어 10년 보유한 취득가액 100억원, 양도가액 110억원의 주택이 보유기간은 10년, 거주는 하지 않았다고 가정할 때, 기존에는 장기보유 특별공제가 20% 적용돼 양도소득세는 2억6,395만원으로 예상됩니다. 

그러나 상생임대인이 될 경우 거주요건이 면제돼 장기보유 특별공제를 1년에 4%씩 40%까지 적용 받을 수 있는데요. 그렇게 되면 예상되는 양도소득세는 1억8,911만원으로 전보다 약 7,384만원이나 줄일 수 있게 됩니다.

상생임대주택 등록 시 꿀팁은?

하지만 주의해야 할 점이 있습니다. 상생임대주택으로 등록할 때 많이 잘못 알고 계시는 부분이 임대료를 딱 5%만 올리면 된다고 생각하는 것인데요. 정확히는 동일한 임대인이 직전 임대차계약에서 임대료를 5% 올리는 것으로 상생 임대차계약을 만들어야 한다는 것입니다.

이 때 주택을 취득한 뒤 임대차계약을 맺어야 하고, 2022년 신규 임대차계약을 맺었다면 2년 후인 2024년 12월 31일까지 상생 임대차계약을 만들어야 합니다. 이후 상생임대차계약이 2년이 지나고 나면, 이 때 거주하지 않은 주택에 대해 양도세를 비과세 받을 수 있게 되는 것입니다. 잊지 말아야 할 부분은 동일한 임대인이어야 한다는 것과 주택을 취득한 후 임대차계약을 맺어야 한다는 점입니다.

이 때 정확한 임대료 인상률을 미리 계산해 볼 수 있는 방법이 있습니다. 렌트홈 홈페이지의 임대료인상률 계산기인데요. 

만약 보증금 3억원인 주택의 보증금을 5,000만원 그리고 월세를 받는 것으로 인상하고 싶다면, 변경 전 보증금에 3억원, 변경 후 보증금에 5,000만원을 넣고 인상률 5%를 적용해 계산하기를 누르면 됩니다. 그러면 월 임대료는 93만8,542원이 나오네요.

이 계산기는 월차임 전환 시 전환률(%)과 기준금리(%)가 상황에 따라 바뀌기 때문에 사전에 인상임대료를 계산해 볼 때 활용하기 좋습니다. 5% 인상된 금액이 조금이라도 다를 시 상생임대인 혜택을 받지 못할 수도 있으니 유의하세요.

상생임대인 제도에 따른 앞으로의 부동산 시장 영향은?

그럼 상생임대인 제도로 향후 부동산 시장은 어떻게 바뀔까요? 결론부터 말씀드리면 ‘큰 영향은 없다’입니다. 다주택자의 경우 상생임대인 혜택을 보려면 주택을 다 팔고 마지막 하나가 혜택을 받는 것이기 때문에 주택을 처분을 하지 않는다면 그 효과가 미미할 수 있습니다.

다주택자 보다는 오히려 취득 당시 조정대상지역에 위치한 주택인데 실거주는 못한 경우라면 상생임대인으로 등록해 양도세 비과세 혜택 노려볼 수 있을 것으로 보입니다. 다주택자라면 상생임대인 제도보다는 종부세를 줄이는 방안에 더 관심이 높을 것으로 예상됩니다.

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