[실전경매의 핵] ★실투 2천으로 도전했던 다가구 낙찰

[오은석(북극성주)]

TV나 신문, 인터넷 등 각종 매체에서 연일 향후 집값 전망을 두고 팽팽한 신경전을 벌이고 있다. 정부나 국가에서 지원을 받는 연구소에서는 하향 안정을, 건설업계나 부동산업계에서는 실물경기 회복에 따른 가격 상승을 기대하는 목소리다. 지난 10년 동안 급격한 가격 상승의 정점이나 가격 하락의 바닥점에 있을 때에는 어김없이 등장하는 대립양상이다.

정부나 연구소 측에서는 정책효과를 극대화 시켜 정권 재창출을 위해, 건설업이나 부동산업 측에서는 부동산 상승의 기대심리를 자극하여 수입 증대를 위해 각자의 목소리를 키우고 있는 것이다. 내집마련 수요자나 투자자의 입장에서는 이럴 때일수록 서로가 주장하는 내용보다는 그 근거를 면밀히 분석해 매도나 매수 시점을 결정하는 것이 바람직하다.

부동산 시장은 여러 복합요소에 의해 가격 결정이 되기 때문에 어떤 대상을 기준으로 분석하느냐에 따라서 결과가 달라지기 쉽다. 또한 ‘오늘’의 시장상황 및 정책 방향에 따라 ‘내일’ 은 전혀 다른 결과가 발생할 수도 있는 시장이 바로 부동산이다. 따라서 단기적인 안목으로 일희일비하는 것보다는 중장기적인 안목으로 멀리 보는 습관을 가지는 것이 중요하다. 즉, 매수 시점인 현재의 분위기로 투자를 하지 말고, 현재의 시장 상황을 파악해 2-3년 후 매도 시점인 미래의 상황을 예측해 투자여부 및 시기를 결정해야한다는 의미이다.

예를들어, 금리인상이라는 악재를 후속 부동산활성화대책으로 상쇄시킬 수 있을지 여부, 하반기 물량 공급이 역전세란을 일으킬지 여부, 중대형의 공급 제한이 2-3년 후 공급부족으로 이어져 가격 상승의 원인이 될지 여부, 준주택 제도 시행 및 중대형 부지의 중소형 부지로의 전환 허용 등이 과연 2-3년 후에도 소형 오피스텔이나 아파트의 인기를 지속시킬 수 있을지 여부, 부동산 침체기에 축소되거나 축소될 예정인 재개발, 재건축, 한강 르네상스 사업 등이 2-3년 후에도 지금과 같은 양상을 보일지 여부 등을 판단하여 투자여부를 결정해야 한다는 것이다.

물론 시장의 분위기에 둔감한 투자 상품도 있다. 대기업이나 중소공장 인근, 대학교 인근에 위치한 다가구 등이 이에 해당하는데, 부동산 시장이 호황인지 침체인지에 따른 영향보다는 임대수요층이 있는지 없는지에 따라 매우 민감하게 반응한다.

필자는 2005년 청주 모 대학 근처에 있는 다가구를 낙찰 받으면서 많은 경험을 하게 되었다. 사실 이 때는 IMF이후 급등한 부동산 가격에 대해 ‘버블’논란이 한창이었고, 거품이 제거되면서 가격이 하락할 것이라는 의견과 일시 조정을 거친 후 다시 상승할 것이라는 의견이 지금처럼 팽팽하게 맞선 시기였다.

필자는 여러 상황을 분석한 결과 단기 매도보다는 중장기 보유 후 매도하는 것이 더 좋은 수익을 낼 수 있다고 판단하고, 2003-4년도에 서울지역에 투자했던 부동산을 그대로 보유하기로 결정했는데, 2006년 부동산 가격 폭등과 동시에 매도를 하면서 가장 큰 수익을 남겼던 해로 기억한다. 단순한 운(?)이 아닌 끊임없이 분석하고 또 분석한 결과라고 본다.

올해도 작년부터 시작해 6개월 이상 분석한 결과 부동산 가격 하락보다는 일시 조정 후 회복할 것이라는 판단으로 3월에 용산에 있는 모 아파트를 실거주 목적으로 매수했다. 부동산 재태크는 ‘수익이냐?, 손실이냐?’와 같은 결과로 성공여부를 판단하기 때문에 어떠한 근거로 분석했는지, 적절한 매수 타이밍이었는지 여부는 2-3년 후 결과를 보고 다시 분석하도록 하겠다.

다시 2005년으로 돌아가서 감정가 3억원의 다가구를 2억 2천만원에 낙찰 받았다. 시세는 2억 8천만원 선이었으나 임대수요가 정말 좋았다. 낙찰 받을 당시 임차보증금 합계가 1억 7천만원이었는데, 재계약(다행히 한분만 제외하고 모든 임차인이 임차보증금을 배당을 통해 받을 수 있는 상황이었다. 17가구 중 13가구를 재계약했으며, 임차보증금도 각각 300만원에서 500만원씩 올려서 계약을 했다)과 명도(명도 역시 전액 배당을 받아가는 임차인들이었으며 학생들이라서 보증금을 돌려주고 쉽게 명도를 했다)를 해서 5개월만에 모두 임차인이 채워지게 되었고 보증금합계가 2억 3천만원이 되었다.

세금 및 부대비용이 3천만원 발생했으니 결국 2천만원으로 임대수요가 좋은 다가구를 낙찰받게 된 것이었다. 현재는 그 때보다 보증금이 1천만원 정도 상승해 임차보증금만 3억이 넘어가고 있다. 이 물건을 낙찰 받으면서 느낀 것이 있다. 부동산은 부동산 가격 상승시에만 수익이 나는 것이 아닌 임대가가 상승함으로서도 수익이 생긴다는 것이다. 어떻게 보면 당연한 것 일수도 있지만 실제 경험해보지 않고서는 어떻게 수익구조가 생기는지 정확히 파악할 수 없었는데. 필자에게 매우 좋은 경험을 안겨다 준 낙찰사례였다.

요즘과 같은 혼란기, 자신의 소신대로 행동하는 것이 가장 중요하겠지만 위 사례처럼 부동산 시장의 분위기에 덜 민감한 투자 상품도 있으니 부동산재테크 종목을 일부에만 한정짓지 말고 넓은 시야를 갖추길 바란다.

 

글쓴이 : 오은석(북극성주)

 - 다다재테크  대표이사

 - 정민 법무사 사무소 이사

 - RTN 부동산 TV, 라이브 TV 실전경매 패널, 3인 3색, 부동산뉴스 등 패널

 - 부동산 경매 자문&상담위원 및 칼럼니스트

    (중앙일보 조인스랜드, 매일경제신문, 한국경제신문, 서울경제신문, 닥터아파트, 굿옥션, 부동산태인 등)

 - 부동산재테크~[북극성] 운영자  ( http://cafe.daum.net/PolarisAuction )

 [저서] 내 인생의 터닝포인트, 친절한 경매 

[러브즈^^]

과거이야기와 사례도 좋지만...요즘분위기와 상황에 대한 사례를 말씀해 주시면 더욱 감사하겠습니다.~~

[오은석(북극성주)]

네 알겠습니다. 참고하겠습니다. 감사합니다^^

[*JOKER*]

좋은 글 감사히 잘 읽었습니다! 흐름을 읽어낼수 있는 시야를 갖는 그날까지!화이팅~^ㅡㅡ^

[오은석(북극성주)]

감사합니다^^ 조커님께서 시야를 갖는 그날까지 저 역시 응원하도록 하겠습니다~!

[대한국인1004]

잘 읽고 갑니다. 좋은정보 감사합니다.