평당 공사비에 대한 오해와 함정 (2) 재입찰 찬성

[116동 백은희]

안녕하세요. 백은희입니다.

먼저 올렸던 글에서, 총회의 시공사 공사비 설명자료에 언급된 눈속임용 타업장 평당공사비 사례에 대해서 살펴봤었습니다.

https://cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Eqfz/3618

노량진1 정보를 공유해주셔서 생각이 나서 짚어본 것인데. 다른 사업장도 비교해서 살펴보고 생각해보게되었고.

재개발 말고 다른 재건축사업장도 살펴보면 좋겠다는 의견도 주셔서, 혹시나 다른데도 찾아봤습니다.

파란색이 재건축이고, 나머진 재개발지역입니다.

빨간색 칠한 평당공사비가 우리보다 더 비싼 노량진1, 둔촌주공, 동작사직2, 가락상아1은 그럼에도 불구하고 단순 세대당 공사비가 우리와 비슷하거나 우리보다 훨씬 쌉니다.

시공사에서 자료로 제시한 공사비가 알려진 조합 이외에는 나라장터에서 찾는게 쉽지 않더군요. 가락상아1 찾았습니다.

705만원에 작년 10월 두차례 유찰되고. GS건설 단독입찰로 계약되었다고 합니다. 서울은 아시다시피 사업시행인가 이후 시공사 선정되었습니다

이 금액대로 진행될 경우, 평당공사비는 705만원으로 우리보다 비싸지만 단순 세대당 공사비 3.29억 나옵니다. 
조합원대 일반분양분이 (우리조합은 2:1 수준인데 비해) 약 1.1:0.9 수준으로 일반분양이 조금 유리해 보입니다. 
아파트 자체야 우리 보다 주차장도 좁고 수준 떨어질지 송파구 가락동이라는 입지에 우리보다 고가분양이 가능하겠네요. 

부산촉진3 용적율도 높고 60층규모로 짓는 대형 단지로 단순 세대당 공사비 4.54억 나오네요.
조합원수만큼의 일반분양분이 있기 때문에. 다소 비싸긴 하지만. 사업성은 좋아 보이는군요. 

동작사직2구역 단순 세대당 공사비 3.88억 나옵니다. 서울 한복판인데 우리랑 비슷하게 나오는군요.  
마찬가지로 재개발지역으로 일반분양분 비중이 있고, 고가분양하면 당연히 우리보다 사업성이 좋겠네요. 

정릉골구역은 찾아보니 용적율이 100%인 지역이네요. 고층으로 지을 수 없는 지역으로 4층이네요. 
단순 세대당 공사비 4.45억이 나오는데, 조합원서 대비 일반분양분이 더 많기 때문에 사업성이 나쁘지 않겠네요. 

흑석2구역 단순 세대당 공시비 5.51억으로 가장 비싼 것 같습니다. 무려 조합원수의 3배만큼의 일반분양분이 예상되는군요. 

저렇게 고급지게 짓고 최고가 분양 할 수 있다면 정말 운이 좋은 것 같습니다. 

용산한남2구역 단순 세대당 공사비 5.15억으로, 최근 가장 핫한 강북지역으로 상대적으로 가장 비싼 공사비 같습니다. 
세대수는 우리의 절반이지만. 공사비는 우리의 65%수준으로 상당히 비싼 공사비가 책정된 조합도 있군요. 

일반분양분도 상대적으로 적어서 남의 조합이지만. 다른 사업장보다 가장 사업성이 떨어져 보이는군요.

단연 사업성이 꼴찌로 추정되는 조합은 우리 단지입니다. 이런 상황에도 대책없이 부실 시공사랑 빨리 해야하는지? 

건축공사비 이외에. 기타사업비도 역대급으로 다른 조합은 적으면 건축비의 1/4, 많으면 1/2 수준인데.

우리조합은 건축공사비 대 기타사업비가 거의 1:1 수준으로 최악의 상황입니다.

토목 공사비가 그렇게 많이 차지한다면. 우리는 이 저주받은 암반덩어리 위에

지하 6층이라는 대규모 토목공사를 해서. 세대당 1.6대 주차장과 지하창고를 확보했어야 했는지

무려 5년전에 지적했을 때 우려한 내용입니다.

우리는 세대당 수천만원의 돈을 더 들여서 지하 계약면적을 과하게 취득하게 됩니다.

현재 시공사는

"지질여건에 따른 공사비 인상, 흙막이 공법에 따른 공사비 인상"이 없음을 명시한 가계약서를 무시하고

199페이지 흙막이 가시설공사 변경에 따른 공사비 증가 사유라고 대 놓고 우기고 있습니다.

애시당초 현산과 GS는 우리조합과 윈윈할 생각이 있었던 것이 아니라.

조합원들 무시하고 자기들 잇속 차리기 위해서만 최선을 다 했다고 보는데요.

좋은 파트너와 차근차근 윈윈해서 잘 가야지. 배신하는 나쁜 파트너와 빨리 가다가 넘어져 돌이킬 수 없을 것 같습니다.

가락상아1 재건축단지는 GS건설이 평당 705만원이지만. 우리보다 상대적으로 저렴한 총공사비 규모에 단독 응찰했는데요.

(GS 순살 자이 사건 터지기 전인 작년이었습니다.)

우리도 610만원에 입찰공고해서 가능한 업체가 들어오면 됩니다. 610만원이라도 총공사비가 1조1천억 공사인데.

눈독 드릴 시공사가 없을까요. 노량진1보다 더 큰 공사 규모가 됩니다.

게다가 공사기간을 53개월보다 줄일 수 있고. 부실 GS, 현산 딱지를 뗄 수 있다면 당연히 해볼만한 도전이라 생각합니다.

평당 공사비의 함정에 속지 마시고, 우리의 과한 연면적과 단지 규모, 세대수를 고려하면 평당 공사비 확실히 내려야 합니다.

다른 조합들 평당 공사비 비싼거 봐라. 하고 눈속임하는 시공사 짜르는 것 !!

우리 조합원들의 의지로 보여주면 좋겠습니다.

(저는 재신추는 아닙니다. 재신추의 610만원 현수막 금액이 운운되어서. 610만원을 예로 들었습니다.)

[121동 강성채]

백은희님, 글 잘 읽고 갑니다. 시공사 교체 (2안) 찬성합니다,

[115동 김원기]

중립적인 입장을 가지신 조합원님의 글이 큰 도움이 됩니다.

[104동 최연선]

비교분석글 잘 보았습니다
지금은 조합 재신추운운할때가 아니고
조합원이 이득이 되는 방향으로 전환하는게 맞다고 봅니다

그리고 다른 곳은 지금 가격이 상승되고 있는데 투자자가 없는 이유는 사업성이 너무 낮아 투자자가 안들어오는 상황입니다

이런 상황이 오게 된 이유를 조합 임원들이 잘 생각해보시길 바랍니다

[123동 유용호]

제시된 비교표에서 가장 중요한 각 사업장별 공사계약체결 시점(연도)이 없고,그후 얼마를 올려줬는지 등 디테일이 부족하고 공사비는 최근 1년사이에 사상 최대로 많이 올랐다는 점을 감안하면 더욱 사업장별 계약시점,최종공사후 가격이 중요합니다.잘못된 제시표,예는 팩트를 가리고 대중을 오도합니다.

[111동 최창호]

비교 분석을 다하신거거 같은데, 그럼 묻습니다.

1. 은행주공 실 본계약 기준으로하면 실착공시점의 공사비와 예상되는 최종공사 후 공사비는 얼마인가요.
2. 시공사 사업제안 내용 및 가계약 기준으로 본계약과의 이행되는 항목과 불이행되는 항목 및 금액을 제시하여 주십시요.
3. 공사기간이 48개월->57개월로 증가된 사유의 타탕성을 타 지역과 비교 및 증가 기간에 대한 공사 금액도 알려 주시십시요.
4. 가장 중요한 본계약을 했을 경우, 조합원의 분담금이 얼마나 증가되는지 항옥별 알려 주시길 바랍니다.

말로만 시황이나 현황 분석을 제시 해봐야 의미 없을 것입니다.
조합원의 근거 자료에 대한 분담금을 알려주시고 예상 금액을 알려주시길 바랍니다.
조합 및 임원이 해야할 일을 하고,타당성을 조합원에게 알려 주시길 바랍니다.

[123동 유용호]

그리고 비교 대상이 다 서울사업장을 제시한 것도 크게 잘못된 선택입니다.우리 사업장에서 가장 가까운 성남시,안양 등의 최근 사업장 공사가격표를 제시하셔야지요.서울은 성남보다 무지 비싼데 왜 우리 재건축비가 서울하고 비슷하거나 서울 강북(후진곳)보다 비싸냐라는 프레임을 이용하려는 의도는 아닌지 의심되네요.비교표를 제시하려면 무지하게 신중하고 디테일한 설명이 있어야 합니다.개인적으로 아쉽네요

[116동 백은희]

제가 비교 사업장을 고른게 아니라
시공사가 가져온 공사비 비싸다는 다른 사업장인데요
모르셨나요? 연도도 거기 나와 있습니다.
가락상아를 찾은건 오안나님 부탁으로 찾아봤습니다.

[116동 백은희]

너무 본인이 보고 싶은 정보만 보시는군요.
시공사가 가져온 평당공사비 타 사업장 표를 가지고서는 왜 말씀 안하셨어요
유용호님 계속 잘못된 정보력에 제가 다 민망할 지경입니다. 본인 신뢰도를 본인이 까먹고 계시네요 ㅠㅠ

[123동 유용호]

지금 싯점에서 분담금을 확정적인듯 주장하는 것에 현혹되면 안됩니다. 일반분양가 확정되면 그때가서 신중하게 계산해봐야지요.그래도 확정은 아니고 입주해야 정산하고 확정됩니다

[122동 김은정]

현재의 조합원들이 감당 못할 수준의 분담금이 앞으로 더 내려갈 것이라고 생각하시나요?

관리처분 시점에 추정분담금을 산출하여 조합원들에게 통보해주는데, 이후 사업이 진행될 수록 사업성은 점점더 악화되며 분담금도 더 올라가게 됩니다.

앞으로 분담금이 낮이질 것이라는 막연한 기대보다는 현시점에서 세어나가고있는 사업비를 절감하려는 노력이 더 필요합니다.
"쓰고 남으면 돌려주겠다"는 주장은 조합원들의 재산을 맡고있는 조합에서 할 수 있는 말이 아니죠.

조합에서 편성한 현정비사업비 예산에 대한 유용호님의 의견은 어떠신지요?