스크랩 재개발사업주택의 양도소득세

[박종명세무사]

재개발사업 주택의 양도소득세
주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 주택 및 부대 복리시설을 건설하여 공급하는 등의 사업을 말합니다.  □ 재개발사업과 관련한 세금상식      ○ 재개발사업 주택의 양도소득세 과세여부         - 재개발구역 내의 토지 등을 사업시행자에게 양도하고 그 대가로 관리처분계획           에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 '환지'로 보아 양도소득세가 과세되지           않습니다.         - 다만, 환지청산금(보유하던 주택과 건물의 평가액이 재개발아파트의 분양가액            보다 높아 차액만큼 돌려받는 대가)을 교부받는 부분은 유상으로 양도한 것으로            보아 양도소득세가 과세됩니다.      ○ 재개발조합원의 입주권 양도         - 재개발조합의 조합원(관리처분계획의 인가일 현재 비과세요건을 갖춘 주택을           소유한 자에 한함)이 재개발조합을 통해 취득한 '입주자로 선정된 지위'를           양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는           → 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 1세대 1주택의 양도로 보아               비과세 합니다.           → 그러나 위의 요건을 갖추지 아니한 자가 입주권을 양도하는 경우에는               “부동산을 취득 할 수 있는 권리”를 양도한 것이므로 양도소득세가               과세됩니다.  □ 재개발주택의 보유기간 계산       ○ 보유하던 주택이 재개발로 완공된 경우 주택의 총보유기간은 종전주택의            보유기간, 재개발 공사기간, 재개발주택의 보유기간을 통산하여 계산합니다.       ○ 재개발기간 중에 취득한 주택의 보유기간 특례          - 재개발조합의 조합원(1세대 1주택자에 한함)이 재개발사업 시행기간 중 다른             주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가            · 관리처분계획에 따라 취득하는 재개발주택으로 세대 전원이 이사하게 됨에              따라 다른 주택을 양도하는 경우에는 보유기간에 관계없이 비과세받을 수              있습니다.            · 다만, 이 때에는 재개발로 완공된 주택의 사용검사일(또는 사용승인일)로부터              1년 이내에 다른 주택을 양도해야 합니다.  □ 재개발로 인한 1세대 2주택 비과세 사례       ○ 1세대 2주택인 상태에서 1주택이 재개발 시행으로 인해 멸실된 상태에서 나머지           1주택을 양도하는 경우           - 양도일 현재 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역은 2년 이상 거주              요건 추가)한 주택에 해당하면 양도소득세를 비과세받을 수 있습니다.       ○ 1주택과 재개발아파트 입주권을 함께 소유하던 1세대가 재개발아파트가           완공되어 1세대 2주택이 된 경우          - 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 재개발 아파트외 나머지 1주택             을 양도하면서 · 양도일 현재 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역은             2년 이상 거주 요건 추가)하였으면 양도소득세가 비과세됩니다.