도봉박홍기 부동산거시탐독5부 "2020 도시외곽화 "

한국부동산시장" 현제 정보화 시장 단계가 아니다.. 선진국들이 10년이나 20년 전부터 겪었던 후기 산업의 부동산 시장이다. 시장 참여자들 자체가 그 정체성에 머물러 있다..   한국의 부동산 시장은 현제 어떻게 변해가고 있는 것인가. 이러한 고민을 한다면,( 산업. 교육 .물류. 생산. 문화적인 면에서 부동산을 파악하게 됩니다.) <IMG src="http://i1.media.daumcdn.net/uf/image/U01/agora/4EAD04913717FF3BDC"> 지방과 수도권 부동산 진화의 대세적 특징은 “산업기반과 물류적인 특성과 이동성의 변화를 통해서“ 부동산의 특징적인 대세적 흐름을 대략적이거나 구체적인 면들을 흐름으로파악할수 있게 됩니다. 지금현제 진행되거나 파악되어 지는 한국 부동산 시장의 정책과 개연성을 살펴 본다라면 ,구체적으로 나열하거나 큰 맥락에서 적시하게 된다면 아래와 같게 분류할수 있을것 같습니다.   1. 수도권 지역   1) 도시철도 연결 프로젝트 2020 전 경기도권의 도시철도. 철도 복선 ING 중   <IMG src="http://i1.media.daumcdn.net/uf/image/U01/agora/4EAD0491366CB83C79"> 2) 서울의 재조. 상업 .산업의 수도권 이주 ING 중   3) 경기도 신도시 보금자리 뉴타운 재건축 재개발 고층화   4) 산지 구릉지수변지역의 저층 ART HOUSING 저층 저밀도화  <IMG src="http://i1.media.daumcdn.net/uf/image/U01/agora/4EAD049137182F3BDB"> 2. 지방   1) 고속철도의 전 국토 연결 광역화 ING 중   <IMG src="http://i1.media.daumcdn.net/uf/image/U01/agora/4EAD04913459503DC9"> 2) 중부내륙 산업기반 물류에서 서해안 산업화 동해안 산업화 ING중   3) 애그플레이션 대책의 일환으로 농업이 국가안보산업으로 진화중 ING중   4) 지방재정의 붕괴.4대강 산업으로 인한 농업의 기반성 변환 ING중   <IMG src="http://i1.media.daumcdn.net/uf/image/U01/agora/4EAD0491351CEA3D03"> 지방은 고용불안과 은퇴 물가불안 노후대책등으로 귀농인구 증가중 지방과 수도권의 부동산 가치의 변화의 특징을 더 세밀하고 심리적인 특징적 면까지 고찰하게 된 다라고 한다면“  <IMG src="http://i1.media.daumcdn.net/uf/image/U01/agora/4EAD0491366CAF3C7A"> 수도권의 경쟁력은 고용 교육 보건의료 교통 적인 면에서 우세를 차지하며 지방은 은퇴세대. 애그플레이션 불안 고용불안 .물가불안. 관광.지방공사의 이전 12-18 시간 교통권의 국토 교통 축소화 면에서 시간적인 우세적인 특징을 가추게 된다고 파악되어 집니다.   이중 서울은 교육과 보건 금융 행정 인프라 면에서 우세적인 특징을 즉 2002년 전의 산업과 물류 유통적인 우세적인 측면이 다분하게 사라지고 써비스 적 산업 이 점점 확대되어 가는 특징을 가지며“ 이에 반해 수도권 경기, 인천 지역은 물류 산업 관광 인프라 고용 생산성 면에서 서울권 보다 성장속도가 빠른 특징을 가지고 있음을 파악하게 됩니다.   수도권 부동산   서울은 써비스 도시로 진화 경기도는 제조업 물류로 진화   즉 현제 수도권만을 놓고 본다면 서울은 써비스 적인 도시로 경기도는 산업 물류 관광적인 범광역 도시로 진화되고 있는 특장점 을 가추고 진화해가고 있음을 파악되어 지며 이 특장점 들의 진화는 지방정부 중앙정부의 계획대로 진행된다고 한다면..더욱더 빠르게 수도권의 진화의 특장점 더욱더 빠르게 진화해 갈것 으로 파악되어 지고 있습니다.   즉 서울은 써비스 산업의 메카로 경기도는 제조업 물류시설의 메카로 자리매김해 간다고 하여도 무리가 없을 것입니다.   이러한 특장점 들은 산업국가의 도시집중화를 거친 나라들에게서 공통되게 나타나는 현상으로서 순서로는 OECD 국가 순으로 나열한다면 영국 프랑스. 미국. 이탈리아. 일본의 경우가 이에 해당하게 됩니다.   이미 선진국 독일과 영국은 도시 생산화 문화와 단계로 진입중   특징적인 요소로는 산업시대 도시집중화 이농, 단계에서 후기 산업시대 집단 소비화 도시외곽 이주, 단계가 두드러진 특징을 가지게 된다라는 점입니다. 이중 영국이나 독일은 좀 더 진화해서 지방정부가 문화도시라는 ART DIRECTING 이라는 도시재생 프로젝트 단계까지 진화한 경우를 보게 되는데 특징은 구도심이나 침체기의 도시를 산업기반 도시 또는 물류도시로의 진화가 아닌 예술이나 문화적인 산업을 육성해서 도시 자체의 정체성과 생명력 자생력을 같게 함으로서 대형박물관 초현대 미술관 지역문화센터 지역교육센터 생태문화 학습센터 같은 고차원적인 인간과 문화의 결합이라는 도시문화 상품으로서의 고용 생산성을 높이는 단계입니다.      그렇다면 한국부동산 시장은 어디에 있는 것인가..도데체..   “우리가 사는 현제는 정보화중기, 그러나 부동산 시장은 산업화 후기에 시장단계“ 이중 한국 부동산 시장의 흐름으로 보았을 경우 산업도시의 후기의 해당되는 것으로   정보화 사회로 진입한지 10년이 지났음에도 불구하고 후기산업화의 타 자본주의 국가의 후기산업화 부동산 시장의 패러다임을 따라간다는 면에서 아직 한국의 부동산시장의 참여하는 투자자 또는 이해 당사자들의 특징이 산업화 시대에 정체되어 있음을 파악하게 됩니다.   즉 시대는 정보화시대에 살고 있지만 부동산은 후기 산업화 시대의 머물러 있음을 알게 되었습니다.   이미 실증적으로 구체화 되었거나 사실로 들어나 "브레그 이론"   이 도시화 이론 단계는 브레그의 의해서 구체화 객관화 실체화 검증화 되었는데.. 이 이론의 발췌는 아래와 같습니다..   Leo van den Berg의 도시발전단계론   -도시의 규모와 기능의 발전에 따라 나타나는 성장과 변화과정을 이론화시킨 것을 도시발전단계론이라고 하며, 이 중 Berg의 도시발전단계론은 인구성장률에 따라 변화되는 도심지역과 교외지역간의 관계를 도시발전단계로 보고 이를 모형화한 것임. Berg는 도시발전단계를 도시화(urbanization), 교외화(suburbanization), 탈도시화(desurbanization) 및 재도시화(reurbanization)의 4단계로 구분하였는데,   이 중에서 도시화와 교외화단계는 도시 인구의 전체성장(집중)과정이고 탈도시와 재도시화단계는 전체쇠퇴(분산)과정으로 보고 있음. 또한 도시를 도심지역, 도시권, 주변지역으로 구분하여 각각의 지역에서 인구의 자연증가율과 이동에 따라 나타나는 인구변화의 성격을 절대적 집중, 절대적 분산, 상대적 집중, 상대적 분산의 4가지 분류타입으로 나누어 설명하고 있음   -이 이론에 따르면 어떤 도시가 도시화를 거쳐 교외화 단계에 이르면 도심에서 교외로의 인구이동률이 자연증가율을 능가하면서 도심의 인구가 감소하고 교외의 인구가 증가하는 절대적 분산단계에 진입하게 되고 이후 탈도시화단계에 이르러서는 도시 전 지역에 걸친 인구분산단계를 거치게 됨. 그리고 탈도시화단계를 거친 일부 서구의 후기산업도시에서는 도심지역으로 인구가 다시 집중되는 현상을 볼 수 있는데, 이를 재도시화단계라고 할 수 있음“   “즉 지금의 부동산 시장은 탈도시화의 산업화 후기의 시장의 단계라는 점이 이 논리가 가져다주는 특징“   그렇다면 탈 도시화를 겪은 타 자본주의 국가의 부동산 시장은 어떻게 되었을까 라는 점을 유의해야 한다고 생각 합니다.   프랑스 .미국 .일본의 경우를 본다면.. 탈도시화가 진행된 미국의 경우 뉴욕의 할렘.프랑스의 파리의 도심 슬럼화 파리구역의 이민자 집단 거주화. 슬럼화    "일본의 도심 부동산 폭락을 96년부터 경험한 사실은 현제도 진행중임..""   선진국의 탈도시화 단계를 거친 부동산 시장은 도심공동화 즉 도심의 부동산 침체화 도심 주거지의 임대율하락율과 장기 침체를 공통적으로 격게 됩니다. 서울과 경기를 여기에 대입한다면.. 도심의 범 광역 외곽화의 영향은 “도심의 공동화의 심화 즉 서울 같은 경우 인구의 감소와 집중도시의 공동화현상을 시간이 갈수록 구체화 객관화 될수 있는 점입니다.   그렇다면 인구가 경기도로 빠져 나갔을 경우 경기도의 집값은 오를 가능성은 있는가.. 범광역화 개발의 광역화는 도심 외곽의 집값불안을 야기했었음을“ 이들 국가의 부동산 시장 흐름을 통해서 예측 가능하게 할 수 있다. 생각 되어 집니다.   이러한 영향은 결국 통상 20%-최대 일본의 80% 까지 영향을 끼첬음을 선진국들의 부동산 시장의 특징을 통해서 미리 엿보게 됩니다.      탈도심화 부동산시장의 가속 패달은 전국토의 광역 교통이 주도   즉 전국토가 2016년까지 12시간 생활권 전 수도권의 2시간 생활권은   가장 큰 타격의 대상이 서울의 구도심 지역“ 강남 (위례신도시.잠실. 영향).노동강(갈매.진접.도농별내 등13개 신도시 지역 이주화) 은평( 고양 .파주.행신. 화전.16개 신도시)의 주거지 아파트의 하락폭이 생각보다 큰 폭으로 하락할 우려가 있을 구체적 가능성이 상당하게 높을수 있다라는 점이며. 서울 신도심 서장은 구도심 거주지역의 악몽으로 다가올 개연성이 매우 높음“   신도심 거주자와 구도심 거주자의 차이는 더더욱 시간이 갈수록 벌어질 것으로 그러한 이주화와 서울내의 신 지역의 성장( 구로(가리봉 재정비 촉진지역.청량리.촉진지역.잠실.용산.마곡) 의 영향이 급격하게 성장할수록 구 도심의 부동산 주거지의 침체화가 장기간 하락화의 영향의 낙폭이 상대적으로 클수 있다라는 점입니다.   경기도는 김포 신도시를 출발하여 소규모 신도시와 남부 중부 북부 서부 증의 43개의 대규모 미니 신도시의 영향도 이러한 침체의 핵심 원인을 제공할 가능성 큽니다. 그러나 “산업 후기화 부동산 침체과정을 겪은 선진국과 다른 전세제도와 DTI 특정지역에 대한 계급 교육 의식의 영향으로 양극화 부동산 계급간 격차화 심해지거나 특징적 특징이 나타날 가능성이 매우 높으며 현제 15-20% 2006 년 11월 기준가 보다 하락한 수도권 부동산 시장은 올해 하반기 공급되는 13만 가구와 아직 공급되지 않은 21만 가구 그리고 신도시들마다..   앞으로 물가 고공과 2년간 년 130%  인플레 화폐가치 총량으로 따져도 2-3년 부동산 침체는 예견된 수순 약 20% 정도 더 빠져야 회복가능 문제는 신도심의 성장이 구도심 부동산 침체 장기화 가능성 마져 매우 높다라는 사실"" 그러나 신도심의 막대한 프리미엄 입주는  부동산 자살폭탄""   전월세는 공급이 늘어나기 시작하는 11월 말부터 안정되어 갈것으로 파악되어짐..   현제 입주한 2년차 내의 브랜드 아파트의 부동산 업자가 싸게 매도 차익을 위해서 분양가보다 20% 정도 싸게 매입한 전월세가 불가능한 매도를 위한 아파트 일명 프리미엄 아파트등의 분쟁과정과 거래 침체로 급매가 나올 경우 내년 5월부터는 전월세의 시장에 상당부분이 계속 장기적으로 공급되어 질것으로 파악되어 지며 이러한 소유권 분쟁이 마무리 되어 질수록 도시 외곽 이주화는 빠르게 진행 되어 갈 것으로 생각되어 지고 있습니다